BIM als Überlebensstrategie: Warum Daten im Bestand über das Kapital entscheiden

Dr. Till Kemper, Partner bei HFK Rechtsanwälte, startete seinen Vortrag mit einer ernüchternden Feststellung aus der Praxis: Obwohl seit über zehn Jahren intensiv über Building Information Modeling (BIM) debattiert wird, liegt die Quote derer, die es aktiv in der Planung einsetzen, schätzungsweise erst bei 5 %. Doch der Druck auf die Immobilienwirtschaft wächst rasant – nicht primär durch technologische Begeisterung, sondern durch den Gesetzgeber und den Finanzsektor.

Warum das wichtig ist

Die Digitalisierung der Bau- und Immobilienwelt wird oft als rein technisches Thema missverstanden, doch der Vortrag von Dr. Till Kemper (HFK Rechtsanwälte) auf dem 15. Mainzer Immobilientag macht eines unmissverständlich deutlich: Valide Gebäudedaten sind das neue Fundament für Finanzierungssicherheit und Haftungsschutz.

In einer Branche, die sich gezwungenermaßen von der reinen Errichtung hin zur ganzheitlichen Lebenszyklusbetrachtung wandelt, wird Building Information Modeling (BIM) zum unverzichtbaren Werkzeug für das unternehmerische Risikomanagement.

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Wer den Bestand nicht digital im Griff hat, riskiert heute nicht nur explodierende Kosten bei Sanierungen, sondern verliert schlicht den Zugang zu Kapitalmärkten und günstigen Baufinanzierungen. Für Wohnungsunternehmen und innovative Architekten ist BIM daher kein „Nice-to-have“ mehr, sondern eine betriebswirtschaftliche Überlebensstrategie, um den steigenden Anforderungen von ESG-Regulierung und Transaktionsrecht gerecht zu werden.

Informationsmanagement statt „fancy“ 3D-Bilder

Kemper räumte entschieden mit dem Vorurteil auf, dass BIM lediglich dazu diene, visuell ansprechende Modelle für die Vermarktung zu erstellen. In Wahrheit gehe es um ein tiefgreifendes Informationsmanagement innerhalb der Immobilienprozesse. „BIM ist ein Must-have für das Bauen im Bestand“, so Kemper, da die Komplexität von Sanierungen ohne eine saubere Datenstruktur kaum noch beherrschbar sei.

Er verwies auf das EU-geförderte Projekt Construct X, das daran arbeitet, großflächige Datenräume für die Immobilienwirtschaft nutzbar zu machen, um beispielsweise die kommunale Wärmeplanung oder das Quartiersmanagement auf eine solide, informationelle Basis zu stellen.

Der entscheidende Treiber: „Weil es sonst kein Geld gibt“

Warum sollte ein Bestandshalter aus der Wohnungswirtschaft jetzt massiv in BIM investieren? Kempers Antwort ist so einfach wie provokant: „Weil wir sonst kein Geld bekommen“. Die Baufinanzierung wird durch Regulierungen wie die EU-Taxonomie oder CSRD zunehmend an digitale Transparenz gekoppelt.

Banken fordern im Rahmen von Basel III klare Nachweise darüber, wie „grün“ oder nachhaltig ein Gebäude im Lebenszyklus tatsächlich ist. Ohne ein digitales Modell, das Informationen zu Bauteilen, Qualitäten und Revisionsbedarfen verknüpft, wird ein rechtssicheres ESG-Reporting zur unlösbaren Aufgabe.

Zudem hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Messlatte für Immobilientransaktionen höher gelegt. Es reicht laut Kemper nicht mehr aus, dem Käufer einen ungeordneten Datenraum „rüber zu schludern“. Verkäufer müssen heute geordnet und vollumfänglich über Instandsetzungs- und Wartungsbedarfe informieren. Ein gut gepflegtes BIM-Modell wird hier zur wertsteigernden Versicherung gegen spätere Haftungsansprüche und Rückabwicklungen.

Risikominimierung beim Bauen im Bestand

Ein zentrales Problem bei Bestandssanierungen ist die mangelnde Kenntnis der tatsächlichen Substanz. Kemper zitierte das warnende Beispiel des Konzerthauses in Würzburg, bei dem die Bauzeit um Jahre überschritten wurde und die Kosten explodierten, weil der Bestand im Vorfeld schlicht nicht ausreichend untersucht worden war.

Digitale Werkzeuge bieten hier effiziente Lösungen:

• 3D-Scanning und Punktwolken: Statt mühsamer manueller Vermessung können Bestände präzise digital erfasst werden, was die Planungssicherheit massiv erhöht.
• KI-gestützte Bestandserkennung: Neue KI-Modelle können bereits aus statistischen Werten und Scans vermutete Baumaterialien ableiten und belastbare Plangrundlagen schaffen.
• Visualisierung für Behörden: 3D-Modelle helfen, Denkmalschutzbehörden oder Nachbarn komplexe Bauvorhaben (wie modulare Aufstockungen) verständlich zu machen und Genehmigungsprozesse zu beschleunigen.

Die neue „Digitale Betreiberverantwortung“

Mit der Digitalisierung wandelt sich auch die juristische Verantwortung des Eigentümers. Kemper prägte den Begriff der „Digitalen Betreiberverantwortung“. Wenn ein Eigentümer (Owner) der „Herr des BIM-Modells“ ist, trägt er auch die Verantwortung für die Richtigkeit und Konsistenz dieser Daten.

Dies erfordert neue Vertragswerke, die Nutzungsrechte, Haftung für Datenfehler und die lückenlose Übergabe von Informationen zwischen Planern, Bauunternehmern und dem Facility Management regeln.

Kritisch merkte Kemper an, dass Planung und Betrieb in Deutschland oft noch in „getrennten Fachschuhen“ agieren. Architekten beenden ihre Arbeit oft mit der Abnahme, während die für den Werterhalt entscheidenden Themen dann erst beginnen. BIM zwingt die Akteure dazu, den Betrieb bereits in der ersten Skizze mitzudenken.

Wer diese Sorgfaltspflicht verletzt, riskiert sogar strafrechtliche Konsequenzen, wenn aus mangelhafter Instandsetzung Gefahren für Leib und Leben entstehen.

Fazit und Handlungsempfehlung

Till Kemper riet den anwesenden Branchenvertretern, beim Thema Digitalisierung „klein zu starten und dann immer größer zu werden“. Statt das gesamte System auf einmal umstellen zu wollen, sollten konkrete „Use Cases“ definiert werden – beispielsweise die digitale Erfassung von Revisionszyklen oder das Monitoring von Wasserleitungen zur Vermeidung von Legionellenbefall.

Letztlich wird sich BIM zu einem „Building Sustainability Modeling“ weiterentwickeln. In einer künftigen Kreislaufwirtschaft, in der Bauteile nach dem Abriss wiederverwendet werden sollen (Reuse), sind digitale „Gebäudepässe“ die einzige Möglichkeit, den Wert und die Beschaffenheit der verbauten Ressourcen nach Jahrzehnten noch nachweisen zu können.

Kernaussagen zum Mitnehmen

• BIM als Informationsmanagement: BIM ist weit mehr als ein optisches 3D-Modell; es ist das Management von Prozessketten und Informationen über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie.
• Hebel Finanzierung: Banken fordern für die Baufinanzierung (Basel III) zunehmend valide Daten zur Nachhaltigkeit und zu den Lebenszykluskosten – ohne digitale Datenbasis drohen schlechtere Konditionen oder Ablehnungen.
• Rechtsprechung des BGH: Ein Urteil des Bundesgerichtshofs verschärft die Informationspflichten beim Verkauf; ungeordnete Datenräume reichen nicht mehr aus, um über Instandsetzungsbedarfe rechtswirksam aufzuklären.
• Bauen im Bestand: Digitale Methoden wie 3D-Scanning und Punktwolken sind essenziell, um kostspielige Überraschungen bei der Bausubstanz und Bauzeitverzögerungen zu vermeiden.
• Digitale Betreiberverantwortung: Eigentümer (Owner) sind zunehmend dafür verantwortlich, die Konsistenz und Richtigkeit der digitalen Gebäudedaten sicherzustellen, um strafrechtliche Risiken zu minimieren.
• Nachhaltigkeit durch Daten: BIM entwickelt sich zum „Building Sustainability Modeling“, da echte Kreislaufwirtschaft und Bauteil-Wiederverwendung (Reuse) ohne detaillierte digitale Gebäudepässe nicht umsetzbar sind.

Kristof Warda