Die Herausforderungen einer Altbausanierung sind vielfältig. Die betagten Gebäude zeigen ihr wahres Gesicht erst nach Beginn der Arbeiten und konfrontieren Eigentümer und beauftragte Firmen mit Bautechniken, die heutzutage gar nicht mehr angewendet werden: Gaubenwände aus Magerbeton oder Mischbetonsteinen, Zwischendeckenschüttungen aus Restprodukten wie Asche und Schlacke.
Hinzu kommt die Individualität der Gebäude: Alles muss einzeln geplant werden, besondere Bauelemente wie Rundbögen, runde Fenster oder Klappläden erfordern besondere Aufmerksamkeit. In Dortmund hat Vonovia gleich in zwei Quartieren umfangreiche Sanierungen mit solchen Herausforderungen durchgeführt und den alten Siedlungen in Westerfilde und Lindenhorst behutsam neuen Glanz und mehr Klimafreundlichkeit verliehen.
Alte Kolonie in Dortmund-Lindenhorst
Um die Jahrhundertwende entstand im Dortmunder Stadtbezirk Eving mit der „Alten Kolonie“ Wohnraum für die Bergleute der Zeche Minister Stein. Heute steht die Siedlung mit 135 Gebäuden und insgesamt 604 Wohneinheiten unter Denkmalschutz und bedurfte nach 120 Jahren dringend einer Sanierung.
Zwischen 2016 und 2022 wurden im Auftrag von Vonovia umfangreiche Arbeiten durchgeführt: Außenfassaden wurden aufgefrischt, Kellerdecken gedämmt, neue Fenster eingebaut und Dächer saniert. Historische Besonderheiten wie Klinkerfassaden blieben erhalten und wurden lediglich aufgearbeitet, die markanten grünen Türen wurden durch energetisch effizientere Türen im Originalfarbton ersetzt.
„Es ist uns gelungen, die historischen Gebäude optisch aufzuwerten und gleichzeitig energetisch zu modernisieren“, beschreibt Ralf Peterhülseweh, Regionalbereichsleiter Dortmund von Vonovia. „Grundsätzlich leisten wir durch die Sanierung von Altbauten einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz, bewahren wertvolles kulturelles Erbe und schaffen dabei modernen Wohnraum, ohne neue Flächen zu verbauen.“
Fachwerk teilerneuert, Balkenlagen und Sparrenköpfe ausgetauscht
In der Praxis ist dies mit einigen technischen Herausforderungen verbunden. „In Teilen müssen Holzkonstruktionen ersetzt werden, da diese überaltert sind. Im Bereich der Husarenstraße wurde an verschiedenen Häusern auch das Fachwerk teilerneuert, Balkenlagen und Sparrenköpfe ausgetauscht“, weiß Ralf Christ, Leiter des Teams Modernisierung in Dortmund.
Das wirkt sich auch auf die Kosten aus: „Grundsätzlich ist bei der Altbausanierung immer von höheren Kosten auszugehen, da es nicht nur um Erneuerung geht, sondern alte Strukturen stabilisiert und ausgebessert werden müssen.“
Westhausener Höfe in Dortmund-Westerfilde
Die Westhausener Höfe in Dortmund-Westerfilde bestehend aus 24 Gebäuden mit insgesamt 49 Hauseingängen und 268 Wohnungen wurden ebenfalls vor mehr als 100 Jahren erbaut. Der Name „Westhausener Höfe“ entstand erst 2018 und ist das Ergebnis eines Studentenprojekts der FH Gelsenkirchen, an dem auch die Mieter beteiligt waren.
Die Siedlung befindet sich direkt an einem Naturschutzgebiet und verfügt über große Grünflächen und alten Baumbestand.
Spagat zwischen dem Alten und Neuen schaffen, ohne der Siedlung den Charme zu nehmen
„Obwohl die Zechensiedlung nicht unter Denkmalschutz steht, wollten wir ihren alten Charakter wiederherstellen. Dafür wurde ausgiebig recherchiert, denn über die Jahre hatten sich die Gebäude verändert und selbst langjährige Mieter kannten den ursprünglichen Zustand nicht mehr“, erklärt Ralf Peterhülseweh. „Es war eine besondere Herausforderung, den Spagat zwischen dem Alten und Neuen zu schaffen, ohne der Siedlung den Charme zu nehmen, das Historische zu erhalten und dennoch die Moderne mit einzubinden.“
Christian Reichwald war für diese Sanierung zunächst als Projektleiter und später als Referent für die technischen Investitionen im Regionalbereich Dortmund verantwortlich: „Schließlich haben wir entschieden, die alte Dachform zu erhalten, beim Fassadenputz bestimmte Stilelemente von früher aufzugreifen, Sprossenfenster einzubauen sowie Fensterläden anzubringen.“
Die alten Klappläden aus Holz wurden gegen moderne, witterungsbeständigere aus Aluminium getauscht. Dennoch wurden dabei die Details erhalten, in diesem Fall kleine Köpfchen an den Feststellern der Laden. Als anspruchsvolle Aufgabe stellte sich zudem heraus, alte und neue Baumaterialien – zum Beispiel Holz und Beton – miteinander zu kombinieren.
Fenster in seiner ursprünglichen Form erneuert
Das Projekt hielt auch manche Überraschung bereit: „In einem Gebäude haben wir hinter den Türen im Treppenhaus einen Abstellraum gefunden, welcher sich als der ursprüngliche Hauseingang herausstellte. Dieser war schon früh zugemauert worden und die alten Anstriche waren noch auf den Wänden.“
Vonovia hat sich dann dazu entschieden, die alten Hauseingänge in den ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen, sodass die Bewohner heute das Gebäude wieder von vorne betreten können. Um den alten Charme der Gebäude zu erhalten, wurden im Einzelfall auch deutlich höhere Kosten in Kauf genommen: So musste in einem der Gebäude ein großes altes Ovalfenster im Treppenhaus ausgebaut werden. Man entschied sich, das Fenster in seiner ursprünglichen Form zu erneuern und nicht auf ein Standardmaß zurückzugreifen.
Abgesehen von diesen Besonderheiten wurden insgesamt folgende energetische Maßnahmen durchgeführt: Gedämmte Fassaden, die Dämmung der obersten Geschossdecke, neue Fenster, sowie Haus- und Kellertüren. Damit lässt sich der Energieverbrauch in den Wohnungen fortan nachhaltig senken. Moderne Balkone und renovierte Treppenhäuser sorgen zudem für mehr Wohnkomfort.
In Hofrichtung werden Gauben hinzugefügt
Nach abgeschlossener Sanierung findet aktuell eine weitere größere Baumaßnahme statt. Das Dachgeschoss eines Gebäudekörpers wird ausgebaut werden, nachdem zuvor der komplette Dachstuhl abgenommen und neu aufgesetzt wird. Der Umbau ist notwendig, da am Dachstuhl über die Jahre durch Alter und Undichtigkeiten größere Schäden entstanden sind. Kleinere Reparaturen konnten den Verfall nicht stoppen.
„Wegen des Alters der Bausubstanz wird ein so genanntes „Kederdach“ über dem Haus aufgebaut. Dieses fahrbare Gerüstdach besteht aus Planen und macht wetterunabhängiges Bauen möglich“, beschreibt Reichwald. „So garantieren wir, dass keine Feuchtigkeit in die Holzbalkendecke eindringen kann, was zu Fäulnis oder durchgeweichten Decken führen könnte.“
Das Dach wird annähernd in seiner Originalform wieder aufgebaut, nur in Hofrichtung werden Gauben hinzugefügt, um den Wohnraum attraktiver zu gestalten und die Balkontürme um eine Etage zu erweitern. Dabei wird auch neuer Wohnraum entstehen: Der Dachausbau bietet mit insgesamt rund 220 Quadratmetern Platz für vier weitere Wohnungen.
„Sanierungen wie diese machen deutlich, wie wichtig historische Bestände sind. Sie erzählen viel über die Geschichte einer Stadt und sind Identifikationspunkte für die Bewohnerinnen und Bewohner,“ sagt Ralf Peterhülseweh. Vonovia hat bundesweit mehr als 3.000 historische Häuser im Bestand. Das älteste Gebäude stammt aus dem Jahr 1379 und prägt die Lübecker Altstadt.
Bettina Benner
