Bezahlbares Wohnen braucht mehr als Förderprogramme

edi-gerd-warda-foto-krimiwa — Gerd Warda, Foto: krimiwa

Liebe Leserinnen, lieber Leser.

Deutschland diskutiert seit Jahren über Wohnungsbauziele, Förderprogramme und Bauvorschriften. Aber reicht dies? Denn drei Entwicklungen entscheiden inzwischen viel grundsätzlicher darüber, ob künftig ausreichend bezahlbarer Wohnraum entstehen kann: eine leistungsfähige Verwaltung vom Bund bis ins kleine entscheidende Amt oder Gemeinde, ein starkes Handwerk – und eine kluge Fachkräftepolitik.

Erstens: Der Staat muss schneller werden.

Die Diskussion über Bürokratieabbau ist längst keine abstrakte Verwaltungsdebatte mehr. Für die Bau- und Wohnungswirtschaft entscheidet sie ganz konkret darüber, ob Projekte entstehen oder scheitern. Wenn Baugenehmigungen Jahre dauern, Bauordnungen immer komplexer werden und Verfahren zwischen Behörden hängen bleiben, wird jede Wohnungsbauoffensive zur Geduldsprobe.

Eine echte Staatsoptimierung bedeutet deshalb mehr als Digitalisierung. Sie verlangt Mut vom Bund und den Ländern Aufgaben kritisch zu überprüfen, Zuständigkeiten gemeinsam zu ordnen und Verfahren konsequent zu vereinfachen. Ein schlanker Staat ist kein Selbstzweck. Er schafft die Voraussetzungen dafür, dass Investitionen stattfinden können – gerade, wenn es um bezahlbaren Wohnraum geht. Zum Artikel.

Zweitens: Ohne Handwerk kein Wohnungsbau.

Deutschland steht vor einer gewaltigen Bauaufgabe. Millionen Wohnungen müssen energetisch saniert, modernisiert oder erweitert werden. Gleichzeitig bleibt der Bedarf an Neubau hoch. Doch während die Aufgaben wachsen, fehlen im Handwerk rund 200.000 Fachkräfte.

Die Folgen sind längst spürbar. Bauprojekte verzögern sich, Modernisierungen werden verschoben und Kosten steigen. Damit wird deutlich: Bezahlbares Wohnen ist nicht nur eine Frage von Förderpolitik oder Bauvorschriften. Es ist vor allem eine Frage der verfügbaren Arbeitskräfte.

Die Zukunft der Wohnungsversorgung entscheidet sich daher nicht allein in Ministerien. Sie entscheidet sich in Ausbildungsbetrieben, Werkstätten und auf Baustellen. Erst dort wird aus politischem Anspruch reale Bauleistung. Zum Artikel.

Drittens: Fachkräftepolitik wird zur Zukunftsfrage – und damit auch die Migration.

In einer alternden, schrumpfenden Gesellschaft wird der Bedarf an qualifizierten Arbeitskräften weiter steigen. Gerade Bau- und Handwerksbetriebe suchen seit Jahren dringend Nachwuchs. Migration kann deshalb ein wichtiger Teil der Lösung sein – vorausgesetzt, sie wird stärker mit Ausbildung, Qualifikation und Integration verknüpft.

Junge Menschen, die nach Deutschland kommen, um eine Ausbildung beginnen, können zu den Fachkräften von morgen werden. Besonders in Bau- und Handwerksberufen liegt hier ein enormes Potenzial.

Für die Wohnungswirtschaft entsteht daraus eine doppelte Aufgabe: Sie braucht Fachkräfte, um Wohnungen bauen und modernisieren zu können. Gleichzeitig muss sie bezahlbaren Wohnraum für die unterschiedliche Menschen bereitstellen.

Damit wird ein Zusammenhang sichtbar, der in politischen Debatten oft unterschätzt wird: Ohne Fachkräfte kein Wohnungsbau – und ohne Wohnraum keine Fachkräfte. Zum Artikel.

Am Ende entscheidet sich die Wohnungsfrage daher nicht nur an Förderprogrammen oder Bauzielen. Sie entscheidet sich an der Leistungsfähigkeit des Staates, an der Stärke des Handwerks und an einer realistischen Fachkräftepolitik.

Oder anders gesagt: Bezahlbares Wohnen ist längst auch eine Frage von Staatsorganisation, Ausbildung und Migration.

März 2026 Wohnungswirtschaft heute., Ausgabe Nummer 212, mit Fakten und Einschätzungen zum zielführenden Handeln.

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Bleiben Sie zuversichtlich und nachhaltig.

Ihr Gerd Warda und das Wohnungswirtschaft heute-Team

Ohne Handwerk kein bezahlbares Wohnen

heute.

Gerd Warda

Ohne Handwerk kein bezahlbares Wohnen — Alles ist vorbereitet. Eigentlich könnte gedeckt werden. Wetter ist ideal, nur die Personaldecke zu kurz. Aber auf der Baustelle, egal ob Dachdecker, Mauerer oder Installateur, ist es wie in der Notaufnahme im Krankenhaus, in der Kita oder im Seniorenheim. Fachkräfte fehlen. Die Folge: es wird improvisiert - in der Kita und auf dem Dach. Foto: Wohnungswirtschaft heute gw

Die Diskussion über bezahlbares Wohnen konzentriert sich häufig auf Baukosten, Förderprogramme oder Bauvorschriften. Doch ein entscheidender Faktor gerät dabei oft in den Hintergrund: die Menschen, die Wohnungen tatsächlich bauen, modernisieren und instandhalten. Ohne ein leistungsfähiges Handwerk wird weder der Neubau noch die dringend notwendige Modernisierung des Gebäudebestandes gelingen.

Dabei steht die Wohnungswirtschaft vor einer historischen Aufgabe. Es geht längst nicht mehr nur um den Neubau von Wohnungen. In Deutschland müssen in den kommenden Jahren mehr als 14 Millionen Wohnungen in Mehrgeschossgebäuden energetisch modernisiert werden. Fassaden müssen gedämmt, Fenster ausgetauscht, Heizsysteme erneuert und Gebäude technisch auf einen zeitgemäßen Stand gebracht werden. Gleichzeitig sollen vielerorts zusätzliche Wohnungen durch Aufstockungen, Dachausbauten oder Nachverdichtung entstehen. Der Bestand wird damit zunehmend zum wichtigsten Bauplatz der Zukunft.

Hinzu kommt eine zweite große Baustelle: Millionen Ein- und Zweifamilienhäuser müssen ebenfalls klimafit gemacht werden. Neue Heizsysteme, bessere Dämmung, moderne Gebäudetechnik oder die Integration erneuerbarer Energien gehören zu den zentralen Aufgaben der kommenden Jahre. Zusammengenommen ergibt sich daraus eine gewaltige Modernisierungswelle, die ohne handwerkliche Kompetenz nicht zu bewältigen sein wird.

Personalmangel wird Kostentreiber

Das Problem: Gerade das Handwerk leidet massiv unter Fachkräftemangel. Schätzungen zufolge fehlen derzeit rund 200.000 Fachkräfte. Mehr als 119.000 Stellen sind offiziell unbesetzt, die tatsächliche Zahl dürfte deutlich höher liegen, da viele kleinere Betriebe ihre offenen Stellen gar nicht erst melden. Für die Wohnungswirtschaft hat das direkte Folgen. Wenn Fachkräfte fehlen, verlängern sich Bauzeiten, Kapazitäten werden knapper und Projekte teurer. Der Mangel an Personal wird damit selbst zum Kostentreiber beim Bauen.

Verschärft wird die Situation durch den demografischen Wandel. Viele erfahrene Handwerksmeister erreichen in den kommenden Jahren das Rentenalter. Gleichzeitig fehlt häufig eine Nachfolge für die Betriebe. Damit drohen nicht nur Arbeitsplätze verloren zu gehen, sondern auch gewachsene Strukturen und wertvolles Fachwissen. Branchenvertreter rechnen damit, dass allein in diesem Jahr rund 60.000 Beschäftigte weniger im Handwerk tätig sein könnten.

Ein zentrales Problem liegt in der Nachwuchsgewinnung.

Über viele Jahre galt das Studium als der vermeintlich einzig richtige Bildungsweg. Die berufliche Ausbildung verlor dagegen an gesellschaftlicher Attraktivität. Die Folgen zeigen sich heute deutlich: Tausende Ausbildungsplätze im Handwerk bleiben unbesetzt. Zuletzt waren deutschlandweit mehr als 16.000 Lehrstellen vakant. Ohne Nachwuchs fehlen jedoch nicht nur Fachkräfte auf Baustellen und in Werkstätten, sondern auch die zukünftigen Betriebsinhaber, die Unternehmen weiterführen und selbst ausbilden.

Gleichzeitig gibt es erste Anzeichen für eine vorsichtige Trendwende. Immer mehr junge Menschen hinterfragen den klassischen Weg vom Abitur direkt ins Studium. Unsicherheiten auf dem Arbeitsmarkt, nicht zuletzt durch die rasante Entwicklung der Künstlichen Intelligenz, lassen viele Schulabgänger nach stabileren Berufsperspektiven suchen. Handwerksberufe gelten dabei zunehmend als krisensicher. Tätigkeiten auf Baustellen oder in Werkstätten lassen sich nur begrenzt automatisieren. Für manche Abiturienten wird eine Ausbildung deshalb wieder zu einer ernsthaften Option.

Migration ist die Chance fürs Handwerk

Ein weiterer wichtiger Faktor für die Zukunft des Handwerks ist die Integration von Menschen mit Migrationshintergrund. Deutschland verfügt über ein erhebliches Potenzial an Menschen, die arbeiten und sich beruflich integrieren möchten. Gerade im Bau- und Ausbauhandwerk könnten sie einen wichtigen Beitrag leisten. Voraussetzung dafür sind jedoch funktionierende Integrationsstrukturen, allen voran Sprachkurse und Qualifizierungsangebote. Ohne ausreichende Sprachkenntnisse bleibt der Zugang zu Ausbildung und Beschäftigung oft versperrt.

Die Herausforderungen im Handwerk wirken sich unmittelbar auf die Wohnungswirtschaft aus. Wenn Betriebe keine Fachkräfte finden, können sie weniger Aufträge annehmen. Bauprojekte verzögern sich, Modernisierungen werden verschoben und die Kosten steigen. Bezahlbares Wohnen ist deshalb nicht nur eine Frage von Förderpolitik oder Bauordnungen. Es ist vor allem eine Frage der verfügbaren Arbeitskräfte.

Vor der Branche liegt eine Herkulesaufgabe

Millionen Wohnungen müssen modernisiert, energetisch saniert und teilweise erweitert werden. Gleichzeitig müssen weiterhin neue Wohnungen entstehen, um den Bedarf in wachsenden Städten zu decken. Ohne ein starkes Handwerk wird diese Aufgabe nicht zu bewältigen sein.

Die Zukunft des bezahlbaren Wohnens entscheidet sich deshalb nicht allein in Ministerien oder Förderprogrammen. Sie entscheidet sich vor allem dort, wo gebaut wird – in Werkstätten, Ausbildungsbetrieben und auf den Baustellen des Landes. Ohne ausreichend Fachkräfte bleibt jede Wohnungsbauoffensive ein politisches Versprechen. Erst das Handwerk macht sie zur Realität.

Gerd Warda

Deutschland schrumpft: Migration der Schlüssel für Fachkräfte – und für bezahlbares Wohnen

heute.

Gerd Warda

Migration der Schlüssel für Fachkräfte und für bezahlbares Wohnen — Bevölkerung Deutschlands nimmt im Jahr 2025 um rund 100 000 Personen ab Zum Jahresende 2025 lebten rund 83,5 Millionen Menschen in Deutschland. Nach einer ersten Schätzung des Statistischen Bundesamtes (Destatis) war die Bevölkerung damit um etwa 100 000 Personen kleiner als am Jahresende 2024 (83,6 Millionen Personen). Zuletzt hatte es in den Jahren 2003 bis 2010 sowie im ersten Corona-Pandemiejahr 2020 Bevölkerungsrückgänge gegeben. Zwischen 2011 und 2024 war die Bevölkerung mit Ausnahme von 2020 jedes Jahr gewachsen. Quelle: https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/01/PD26_032_124.html

Deutschland steht vor einer demografischen Realität, die für Wirtschaft und Arbeitsmarkt zunehmend zum zentralen Standortfaktor wird. Die Bevölkerung schrumpft – und mit ihr langfristig das Arbeitskräftepotenzial. Gleichzeitig stehen besonders Bau- und Wohnungswirtschaft vor gewaltigen Aufgaben: Millionen Wohnungen müssen modernisiert, energetisch saniert und teilweise neu gebaut werden. Ohne ausreichend Fachkräfte droht dieser Umbau jedoch ins Stocken zu geraten.

Die neuesten Zahlen des Statistischen Bundesamtes zeigen, wie deutlich sich die Entwicklung bereits abzeichnet. Zum Jahresende 2025 lebten rund 83,5 Millionen Menschen in Deutschland – etwa 100.000 weniger als im Jahr zuvor. Der Grund liegt im anhaltend hohen Geburtendefizit. Während 2025 voraussichtlich nur 640.000 bis 660.000 Kinder geboren wurden, starben rund eine Million Menschen. Damit übersteigt die Zahl der Sterbefälle die der Geburten um 340.000 bis 360.000 Personen – bereits im vierten Jahr in Folge.

Gesamtbevölkerung schrumpft, aber auch die Menschen im Erwerbsalter

In den vergangenen Jahren konnte dieses Defizit durch Zuwanderung ausgeglichen werden. Doch auch hier zeigt sich eine Veränderung. Die Nettozuwanderung sank 2025 deutlich und liegt mit etwa 220.000 bis 260.000 Menschen rund 40 Prozent unter dem Niveau von 2024. Damit konnte Migration das Geburtendefizit erstmals seit 2020 nicht mehr kompensieren. Die Bevölkerungszahl ging leicht zurück.

Für den Arbeitsmarkt ist diese Entwicklung besonders relevant. Nicht die Gesamtbevölkerung entscheidet über wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, sondern die Zahl der Menschen im Erwerbsalter. Genau diese Gruppe wird in den kommenden Jahren kleiner. Gleichzeitig gehen geburtenstarke Jahrgänge in den Ruhestand.

Herausforderung Fachkräftemangel

Besonders deutlich wird die Herausforderung in der Bau- und Wohnungswirtschaft. Kaum eine Branche spürt den Fachkräftemangel so stark. Er reicht vom Handwerk über Bauunternehmen bis hin zu Planungsbüros und Genehmigungsbehörden. Selbst dort, wo Investitionen möglich wären, verzögern sich Projekte häufig, weil Personal in den Verwaltungen fehlt. Fachkräftemangel wirkt damit längst als strukturelle Wachstumsbremse.

Das trifft ausgerechnet einen Sektor, der in den kommenden Jahrzehnten enorme Leistungen erbringen muss. Der deutsche Wohnungsbestand steht vor einer umfassenden Transformation. Millionen Wohnungen müssen energetisch saniert werden, wenn die Klimaziele erreicht werden sollen. Gleichzeitig wächst der Bedarf an altersgerechten Wohnungen, während in vielen Regionen weiterhin neuer Wohnraum benötigt wird.

All diese Aufgaben sind arbeitsintensiv. Sie erfordern Fachkräfte im Bau, im Ausbau, in der Gebäudetechnik, in der Planung und in der Verwaltung. Ohne ausreichend Personal werden Modernisierung, Klimaschutz und Wohnungsbau kaum im notwendigen Tempo vorankommen.

Schon heute zeigt sich, welche Rolle Migration für den Arbeitsmarkt spielt. Zwischen 2021 und 2024 ist die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten ausschließlich durch ausländische Arbeitnehmer gestiegen – um rund 711.000 Personen. Ohne diese Zuwanderung wäre die Beschäftigung in Deutschland bereits rückläufig.

Migration ist wichtiger Faktor für wirtschaftliche Stabilität

Migration wird damit zu einem entscheidenden Faktor für wirtschaftliche Stabilität. Besonders wichtig ist dabei die Zuwanderung junger Menschen, die hier eine Ausbildung absolvieren oder eine berufliche Perspektive aufbauen. Gerade im Bau- und Handwerksbereich könnten sie eine wichtige Rolle spielen. Viele Betriebe suchen seit Jahren dringend Nachwuchs.

Die politische Debatte konzentriert sich häufig auf Begrenzung und Steuerung von Migration. Aus wirtschaftlicher Perspektive stellt sich die Lage jedoch differenzierter dar. In einer alternden Gesellschaft kann Zuwanderung auch ein Motor für Wachstum und Innovation sein. Besonders dann, wenn sie gezielt auf Ausbildung, Qualifikation und Integration ausgerichtet ist.

Für die Wohnungswirtschaft entsteht daraus eine doppelte Aufgabe

Einerseits benötigt sie selbst Fachkräfte, um Bauen und modernisieren zu können. Andererseits muss sie gleichzeitig den Wohnraum bereitstellen, den eine wachsende oder stabilisierte Bevölkerung benötigt. Migration, Arbeitsmarkt und Wohnungsbau sind daher eng miteinander verbunden.

Bezahlbarer Wohnraum wird zunehmend zu einem entscheidenden Standortfaktor. Internationale Fachkräfte entscheiden sich nicht nur wegen der Arbeitsmöglichkeiten für ein Land, sondern auch wegen der Lebensbedingungen. Dazu gehört vor allem der Zugang zu Wohnraum.

Gerade deshalb wird deutlich, wie eng Fachkräftepolitik und Wohnungsbau miteinander verknüpft sind. Ohne Fachkräfte kein Wohnungsbau – und ohne Wohnraum keine Fachkräfte.

Die demografische Entwicklung macht deshalb eines deutlich: Migration ist längst nicht mehr nur ein gesellschaftliches Thema. Sie wird zunehmend zu einer wirtschaftlichen Zukunftsfrage. Für die Bau- und Wohnungswirtschaft könnte sie sogar zu einem entscheidenden Baustein werden, um die Ziele beim Wohnungsbau, bei der Modernisierung des Bestands und beim bezahlbaren Wohnen überhaupt erreichen zu können.

Gerd Warda

Im Grunde unbezahlbar: Freifinanzierter Wohnungsbau in Berlin

heute.

Gerd Warda

Im Grunde unbezahlbar: Freifinanzierter Wohnungsbau in Berlin — Wohnen am Wasser in Berlin-Köpenick - Direkt am Dämeritzsee und umgeben von weiten Waldflächen befinden sich am Dämeritzer Ufer auf einem rund 39.000 m² großen Grundstück 176 Wohnungen mit 2 bis 4 Zimmern und 26 Doppel- und Reihenhäuser mit 5 Zimmern. Die klassische und zurückhaltende Architektur fügt sich mit kleinteiligen dreigeschossigen Gebäuden behutsam und harmonisch in die einzigartige grüne Umgebung ein. Die Kaltmieten liegen zwischen 949 Euro für 61,32 qm und 1.499 Euro für 90,54 qm. Quelle und Foto: https://strategis.de/de/projekte/daemeritzer-ufer

Der Berliner Wohnungsbau stabilisiert sich auf einem mittleren Niveau. Für das vergangene Jahr rechnet die Investitionsbank Berlin mit ca. 16.300 fertiggestellten Wohnungen. Das wären etwa 1.000 Einheiten mehr als im Jahr zuvor.

Das Wachstum speise sich überwiegend aus dem sogenannten Bauüberhang von 50.000 Wohnungen: Es handelt sich also zum großen Teil um Wohnungen, die bereits vor mehreren Jahren genehmigt, aber zeitversetzt erst jetzt realisiert wurden. Durch dieses Abarbeiten würden die geringeren Genehmigungszahlen der vergangenen Jahre kompensiert, so Andreas Tied, Bereichsleiter Immobilien- und Stadtentwicklung, Investitionsbank Berlin (IBB).

Von der größeren Verfügbarkeit von Neubauwohnungen profitieren allerdings vorerst nur einkommensstarke Haushalte. Das ist eine Kernaussage einer Pressekonferenz zum Berliner Wohnungsneubau, an der Uwe Bottermann, Rechtsanwalt und Partner bei Bottermann::Khorrami, Sascha Nöske, Vorstand der Strategis AG, Dr. Lars Vandrei, Head of Research Catella Investment Management, und Andeas Tied (IBB) teilnahmen.

Andreas Tied ist Bereichsleiter Immobilien- und Stadtentwicklung bei der Investitionsbank Berlin. Foto: IBB.

Der IBB zufolge könne sich der Berliner Durchschnittshaushalt abhängig von Haushaltgröße und angemessener Wohnfläche im Schnitt Kaltmieten zwischen 12,00 Euro und 12,90 Euro pro Quadratmeter leisten, wenn die monatliche Wohnkostenquote von 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht überschritten werden sollte.

Die Angebotsmieten im freifinanzierten Wohnungsneubau liegen jedoch bei durchschnittlich 20 Euro je Quadratmeter. Sascha Nöske sieht das Gros des Angebots sogar bei 25 Euro je Quadratmeter. Bei über 30 Euro je Quadratmeter sei dann ein deutlich höherer Vermietungsaufwand erforderlich.

„Diese Grenze wird vorerst bleiben“, sagt Nöske. „Denn die Einkommensentwicklung lässt in Berlin nicht mehr zu. Sind die Preise zu hoch angesetzt, droht längerer Leerstand, und der ist nicht wirtschaftlich.“

Mietobergrenze liegt bei etwa 30 Euro je Quadratmeter

Auskunft über die Leistbarkeit von Mietwohnungen geben auch die Vermietungszeiten. Angebote im unteren Segment bei durchschnittlich 12 Euro je Quadratmeter sind laut IBB etwa vier bis fünf Tage verfügbar. Bei Mietpreisen von durchschnittlich 19 Euro je Quadratmeter dauere es ca. drei Wochen und bei durchschnittlich 23 Euro je Quadratmeter ca. acht Wochen, bis ein Mieter gefunden sei.

Diese Angaben werden von Sascha Nöske bestätigt, der im Schnitt von vier Besichtigungen für einen Vertrag bei Mietpreisen zwischen 20 und 30 Euro ausgeht. Jenseits des S-Bahnrings könnten es aber auch in weniger attraktiven Lagen bis zu zehn Besichtigungen sein.

Sascha Nöske ist Vorstand der Strategis AG. Foto: Strategis

Entscheidend für einen Vermietungserfolg seien neben der Lage und der adäquaten Miethöhe vor allem die Grundrissqualität. „Wer eine Neubauwohnung ins Auge fasst, schaut sich sehr genau an, was er für sein Geld bekommt. Nicht nutzbare Flächen sind ein absolutes Ausschlusskriterium.

Niemand mietet eine Neubauwohnung mit einem langen Flur, nur um darin eine Garderobe aufzuhängen und an dessen Ende eine große Ziervase aufzustellen.“ Entsprechend berät die Strategis AG auch ihre Kunden.

„Zahlreiche Projekte haben noch Optimierungspotenzial, sowohl was die Flächeneffizienz in den Wohnungen als auch den Nutzungsmix angeht. Wir empfehlen Gewerbe momentan nur dort, wo es ein klares Mieterinteresse gibt und nicht, weil sich eine Fläche als Wohnung eventuell schlechter vermieten lässt.“

Für eine anhaltend hohe Mietwohnungsnachfrage sorgt der konstante Zuzug nach Berlin, der zu einem Zuwachs von umgerechnet 10.000 bis 15.000 Haushalten pro Jahr führt. Vor allem aus dem Ausland kommen weiterhin junge Menschen nach Berlin

Wohnungsneubau vorzugsweise am S-Bahn-Ring

Aufgrund der hohen Grundstückspreise im Zentrum findet der erforderliche Wohnungsbau aktuell vorzugsweise außerhalb der Innenstadt, aber noch in Reichweite des S-Bahn-Rings und mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr statt.

Dr. Lars Vandrei ist Head of Research bei Catella Investment Management. Foto: Catella

Beispielhaft ist ein Projekt mit 37 Wohnungen, das die Catella Investment Management unlängst für einen Fonds im Weitlingkiez in Berlin-Lichtenberg angekauft hat. Das nach KfW-55-Standard errichtete Vorhaben hat 50 Prozent barrierefreie Wohnungen und kommt in diesem Frühjahr in die Vermietung.

Vandrei sagt: „Der Ankauf von Neubau für institutionelle Investoren zum 22fachen der jährlichen Nettokaltmiete rechnet sich noch. Wird das durch die Miete nicht mehr erreicht, müssen Grundstückspreise und Baukosten sinken.“ In Berlin wie in anderen deutschen Großstädten seien Akquisitionen nach wie vor möglich.

In anderen Städten seien aber Regulierungsrisiken geringer und die Kaufkraft höher. Zudem leide Berlin als Investitionsstandort unter der geringen Projektverfügbarkeit.

Wahlversprechen der Parteien werden neuen Wohnraum weiter verteuern

Entsprechend werden die jüngsten Ideen zur weiteren Regulierung des Berliner Mietwohnungsmarktes wie Sozialquoten in der Bestandvermietung oder Gewinnobergrenzen für Investoren von den Marktteilnehmern als problematisch angesehen. „Eine weitere Regulierungen und die gegebenenfalls erforderliche Quersubventionierung mietpreisgebundener Wohnungen durch marktfreie Einheiten führt insbesondere im gegenwärtigen Marktumfeld nicht zur Ausnutzung der Baugenehmigungen“, sagt Uwe Bottermann.

Uwe Bottermann ist Rechtsanwalt und Partner bei Bottermann::Khorrami. Foto: Bottermann

Die gegenwärtigen Planungserleichterungen durch das Schneller-Bauen-Gesetz beziehungsweise den Bauturbo sowie das Versprechen des Senats, Genehmigungen – wann immer es geht – zu beschleunigen, würden die Folgen der Regulierungsanstrengungen nur bedingt abmildern. „Preistreiber beim Bauen sind weniger die Zinsen für die Projektfinanzierungen als die immer neuen Auflagen, mit denen Entwickler und Investoren konfrontiert sind.“

Ältere Projektkonfigurationen, gestiegene Finanzierungskosten und daraus resultierend längere Vertriebszeiten beeinträchtigen seit längerem auch das Marktgeschehen beim Verkauf von Neubaueigentumswohnungen. „Mit dem Zinsanstieg im Frühjahr 2022 waren 80 Prozent der Interessenten über Nacht verschwunden.

Ein teils dysfunktionaler Mietmarkt sowie die Stabilisierung der Finanzierungsbedingungen sorgen für ein wieder ansteigendes Käuferinteresse. Hinzu kommen die Aspekte der Vermögenssicherung, die größere Auswahl und der bessere Service auf dem Eigentumsmarkt“, sagt Sascha Nöske.

„Als Käufer wird man individuell beraten und geschätzt.“ Die Herausforderung sei, dass einige vor Jahren angestoßene Projekte nicht mehr zu den aktuellen Kundenanforderungen hinsichtlich Leistbarkeit und Grundrisseffizienz passen würden.

Solche Projekte rufen inzwischen auch die Berliner Verwaltung auf den Plan, berichtet Uwe Bottermann. Nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz müssen Eigentümer den Leerstand von Wohnraum nach drei Monaten melden und begründen. Den Ämtern obliegt es dann, ein Bußgeld festzulegen. „Abhängig von der angenommenen Miethöhe werden aktuell monatlich zwischen 250 und 750 Euro festgesetzt“, sagt Bottermann. Besonders in Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf sei dabei mit einer zügigen Bearbeitung zu rechnen. Die Initiatoren stehen dann vor der Frage, ob sie eventuell temporär vermieten oder die Strafe zahlen wollen.

Dr. André Schlüter

Aareon Summit 2026: „Intelligent Perspektiven schaffen“

heute.

Gerd Warda

Aareon Summit 2026: „Intelligent Perspektiven schaffen“ — KI hebt die digitale Transformation auf ein neues, intelligentes Niveau und eröffnet Unternehmen heute wie künftig vielfältige Chancen zur Effizienzsteigerung, weiteren Prozessautomatisierung und nachhaltigen Wertschöpfung. Der Aareon Summit 2026 zeigt wie. Wann: 19. bis 20. Mai 2026. Wo: EUREF-Campus Düsseldorf. Das Bild zeigt die letztjährige Veranstaltung. Foto: Aareon

Unter dem Motto „Intelligent Perspektiven schaffen“ findet der Aareon Summit vom 19. bis 20. Mai 2026 auf den EUREF-Campus Düsseldorf statt. Die zentrale Branchenveranstaltung rückt in diesem Jahr die intelligente praxisbezogene Nutzung digitaler Technologien – allen voran Künstliche Intelligenz – in den Fokus.

Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft befindet sich in einem tiefgreifenden Transformationsprozess. KI hebt die digitale Transformation auf ein neues, intelligentes Niveau und eröffnet Unternehmen heute wie künftig vielfältige Chancen zur Effizienzsteigerung, weiteren Prozessautomatisierung und nachhaltigen Wertschöpfung. Der Aareon Summit 2026 zeigt, wie diese Potenziale konkret genutzt werden können.

Die Teilnehmenden erwartet ein inspirierendes Programm mit interessanten Impulsen und erfolgreichen Best Practices aus der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Neben fachlichem Input bietet die Veranstaltung zahlreiche Möglichkeiten zum persönlichen Austausch und Networking mit Expertinnen und Experten, Branchenkolleginnen und -kollegen sowie Partnerunternehmen.

Für spannende Einblicke sorgen hochkarätige Speaker:

Prof. Dr. Miriam Meckel, Professorin für Corporate Communication an der Universität St. Gallen sowie Mitgründerin und CEO der ada Learning GmbH. Sie zählt zu den profiliertesten Stimmen für Kommunikation, Digitalisierung und Künstliche Intelligenz im deutschsprachigen Raum.

Benjamin B. Bargetzi, Neurowissenschaftler, Technologie- und KI-Experte sowie Bestsellerautor. Er berät weltweit Unternehmen und Regierungen zu digitaler Transformation, Künstlicher Intelligenz und Change Management.

Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. Er gehört zu den prägenden Persönlichkeiten der deutschen Wohnungswirtschaft und ist in der Branche vielfältig vernetzt.

Der Aareon Summit 2026 bietet damit eine Plattform, um wichtige technologische Entwicklungen einzuordnen und zukunftsgerichtete Strategien abzuleiten.

Mehr Informationen zum Aareon Summit 2026

IT-Sicherheit in Privathaushalten ist mehr als eine technische Frage

heute.

Gerd Warda

IT-Sicherheit in Privathaushalten ist mehr als eine technische Frage

Wie sicher sind Familien und Wohngemeinschaften im digitalen Alltag und wo liegen deren praktische Herausforderungen bei der Umsetzung von IT-Sicherheit? Eine neue Studie des Bundesamts für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI) zeigt, dass die Antwort mehr als eine Frage der Technik ist und sie häufig an unklaren Zuständigkeiten, sozialen Abhängigkeiten unter den Bewohnerinnen und Bewohnern sowie der mangelnden Alltagstauglichkeit von Schutzmaßnahmen scheitert.

Die Studie „ IT-Sicherheitsmanagement in Haushalten: Risiken, Problemstellungen, Lösungsansätze” zielte erstmals darauf ab, grundlegende Prinzipien des Informationssicherheitsmanagements aus dem Unternehmensumfeld auf den privaten Kontext von Familien und Wohngemeinschaften zu übertragen. Diese haben zusätzliche Anforderungen an das Sicherheits- und Berechtigungsmanagement bei der Nutzung digitaler Geräte und Anwendungen im Vergleich zu einzelnen Nutzenden.

Wer ist für digitale Sicherheit verantwortlich

„Während beispielsweise Unternehmen auf klare Rollen und etablierte Prozesse zurückgreifen können, ist die IT-Sicherheit im privaten Zusammenleben oft ungeregelt. Gemeinsam genutzte Geräte ohne Benutzertrennung, geteilte Passwörter für personenbezogene Accounts und eine ungleiche Verteilung von technischem Wissen unter den Bewohnerinnen und Bewohnern erhöhen das Risiko erheblich. Besonders kritisch ist es, wenn die Verantwortung für die digitale Sicherheit bei einer einzelnen Person liegt.

Die Studie zeigt, dass viele bewährte Sicherheitsmaßnahmen grundsätzlich auf Privathaushalte übertragbar sind, diese jedoch oft an der Komplexität und fehlender Alltagstauglichkeit scheitern. Hinzu kommen soziale Aspekte wie Vertrauen, familiäre Machtverhältnisse und geschlechtsspezifische Rollenbilder“, fasst Caroline Krohn-Atug, Fachbereichsleiterin Digitaler Verbraucherschutz im BSI, die Kernergebnisse der Studie zusammen.

Sicherheitsmaßnahmen als feste Routinen

Daraus lassen sich konkrete Empfehlungen auf drei Ebenen ableiten: In Privathaushalten sollten ungleiche Verantwortlichkeiten kritisch hinterfragt und Sicherheitsmaßnahmen als feste Routinen etabliert werden. Dadurch soll ein Kompetenzaufbau und gleichzeitig ein Abbau von Ungleichgewichten erreicht werden. Hersteller sind nach wie vor in der Pflicht, ihre Angebote konsequent nach den Prinzipien Security by Design und Security by Default zu gestalten.

Im Rahmen der Studie wird Usable Security zu einem entscheidenden Faktor, um die empfohlenen Maßnahmen einfach und sicher nutzbar zu machen. Gleichzeitig ist der Gesetzgeber weiter in der Pflicht, den Weg zu verbindlichen Mindeststandards, transparenten Kennzeichnungen und gezielten Bildungsmaßnahmen fortzuführen.

Im Rahmen der Studie wurde auch ein Prototyp für eine Risikoanalyse entwickelt, die gezielt auf die Bedürfnisse privater Mehrpersonenhaushalte zugeschnitten ist. Die Funktionsweise dieser Risikoanalyse wird in der Studie beschrieben. Perspektivisch könnte daraus ein digitales Tool entstehen, das die Nutzenden bei der Einschätzung ihrer individuellen Risiken unterstützt und ihnen konkrete Handlungsempfehlungen liefert.

Quelle: Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik

Stellplatz mitvermietet und andere Urteile rund ums Wohnen

heute.

Gerd Warda

Stellplatz mitvermietet und andere Urteile rund ums Wohnen — Stellplatz war mit einer Wohnungsnummer bezeichnet worden

Der LBS Infodienst Recht & Steuern wird von den Landesbausparkassen herausgegeben und erscheint einmal monatlich mit vier Urteilen rund ums Wohnen, Bauen und Finanzieren. Die Karikaturen stammen von Jürgen Tomicek.

Aus dem Koffer leben Wann aus Wohnnutzung eine Zweckentfremdung wird

Wohnungen werden gerade in Großstädten immer wieder zweckentfremdet – zu bloßen Übernachtungsplätzen für Menschen, die eigentlich gar keine besondere Beziehung zueinander unterhalten. Nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS kann eine derartige Nutzung von den Behörden untersagt werden.

Verwaltungsgericht Berlin, 6 L 166/23

Der Fall: Die Wohnung war nur 60 Quadratmeter groß und trotzdem wurde sie von der Eigentümerin an vier Männer ohne tiefere Beziehung zueinander vermietet. Betten waren vorhanden, aber keine Schränke oder sonstiges Mobiliar. Die Betroffenen mussten folglich aus dem Koffer leben. Die Behörden wurden durch einen Hinweis der Hausverwaltung darauf aufmerksam und forderten die Eigentümerin auf, die Immobilie wieder geregelten Wohnzwecken zuzuführen und nicht nur als Schlafplatz zu vermieten.

Der Beschluss: Es handle sich hier tatsächlich um eine Zweckentfremdung, stellte das Verwaltungsgericht fest. Denn Wohnen umfasse nach gesellschaftlichem Verständnis mehr, als nur über ein Bett zu verfügen. Den Betroffenen müsse es möglich sein, sich auch untertags zurückziehen zu können und Raum zur Entfaltung zu haben. Das sei nicht gegeben, wenn vier Menschen auf so wenig Fläche zusammenleben müssten. Die Tatsache, dass im konkreten Fall unter den Mietern auch Cousins gewesen waren, ändere nichts daran.

Anspruch auf Stellplatz – Er war mit einer Wohnungsnummer bezeichnet worden

Stellplatz war mit einer Wohnungsnummer bezeichnet worden

Wenn im Mietvertrag für eine Wohnung davon die Rede ist, dass ein bestimmter Stellplatz für ein Fahrzeug mitgenutzt werden kann, dann darf dem Mieter dieser Platz später nicht einfach weggenommen werden. So urteilte nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die Justiz.

Amtsgericht Ibbenbüren, Aktenzeichen 30 C 330/20

Der Fall: Die Eigentümerin einer vermieteten Wohnung forderte von ihrer Mieterin plötzlich eine monatliche Gebühr von 25 Euro für einen von der Betroffenen bereits längere Zeit genutzten PKW-Stellplatz. Weil diese nicht bezahlen wollte, sprach die Eigentümerin die Stellfläche einem anderen Mieter zu. Das wollte sich die ursprüngliche Nutzerin nicht bieten lassen und zog dagegen vor Gericht.

Das Urteil: Das Amtsgericht verpflichtete die Eigentümerin dazu, den Platz für den PKW der ursprünglichen Mieterin wieder zur Verfügung zu stellen. Besagte Stellfläche sei ebenso wie ein unstreitig mit der Wohnung verbundener Kellerraum mit dem Schild „Wohnung Nr. 5“ versehen gewesen. „Nach dem objektiven Empfängerhorizont“, so hieß es in der Urteilsbegründung, habe die Mieterin davon ausgehen können, dass ihr die Fläche zur Verfügung stehe – ohne zusätzliche Kosten.

Ja zur Steuerermäßigung – Es ging um eine unentgeltlich genutzte Wohnung im Elternhaus

Aufwendungen für Handwerkerleistungen im eigenen Haushalt können steuerlich mit 20 Prozent (höchstens 1.200 Euro im Jahr) beim Fiskus geltend gemacht werden. Das gilt nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch dann, wenn eine Wohnung unentgeltlich genutzt wird.

Bundesfinanzhof, Aktenzeichen VI R 23/21

Der Fall: Ein Steuerzahler nutzte die Dachgeschosswohnung im Haus seiner Mutter als Nebenwohnsitz. Als Dachreparaturen fällig wurden, gab er diese in Auftrag, bezahlte sie und beantragte eine Anerkennung der Lohnkosten als haushaltsnahe Dienstleistung. Fiskus und Finanzgericht verweigerten dies mit der Begründung, ohne förmlichen Mietvertrag habe gar keine Verpflichtung bestanden, das Dach zu sanieren. Der Fall ging bis vor die höchste fachgerichtliche Instanz.

Das Urteil: Der BFH ging näher auf die Definition eines „Haushalts“ ein. Dazu müsse sich ein „hauswirtschaftliches Leben“ des Steuerzahlers entfalten. Aber es sei nicht erforderlich, dass der Nutzer wirtschaftlicher (Mit-)Eigentümer oder Mieter sei. Auch in unentgeltlich überlassenen Räumlichkeiten könne man einen Haushalt führen. Der Steuerabzug müsse auch nicht deswegen versagt werden, weil die Mutter von der Dachsanierung als Mitbewohnerin in dem Haus profitiert habe.

Kündigung für Zweitwohnsitz – Auch in diesem Fall kann unter Umständen Eigenbedarf gelten

Dass Eigenbedarfskündigungen grundsätzlich möglich sind, wenn ein Immobilieneigentümer oder seine engsten Angehörigen den Wohnraum selbst benötigen, ist weitgehend bekannt. Etwas anders gelagert war ein Fall aus Hamburg. Dort meldete ein Eigentümer-Paar Eigenbedarf für eine vermietete Wohnung an, die künftig als Zweitwohnsitz genutzt werden sollte. Die Betroffenen wollten nach Besuchen kultureller Veranstaltung und dem Zusammensein mit den in Hamburg lebenden Familienmitgliedern mehrfach pro Woche über eine Schlafgelegenheit verfügen. Angesichts ihres Alters (84 und 67 Jahre) sei es nicht vertretbar, ständig nachts mit dem Auto zum 40 Minuten entfernten Hauptwohnsitz fahren zu müssen.

Landgericht Hamburg, Aktenzeichen 311 S 4/25

Die Mieterfamilie bestritt den Eigenbedarf und argumentierte außerdem damit, aufgrund gesundheitlicher Probleme sei nur eine eingeschränkte Suche nach Ersatzwohnraum möglich gewesen.

Das zuständige Gericht entschied nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS zu Gunsten der Eigentümer: Eine Nutzung der Zweitwohnung zur Pflege familiärer Beziehungen könne ein berechtigter Kündigungsgrund sein. Und die Mieter hätten die von ihnen angegebene soziale Härte nicht ausreichend begründet. Sie mussten die Wohnung schließlich herausgeben.

Dr. Ivonn Kappel

Gebäudeenergiegesetz 2026: Was die Rückkehr von Öl- und Gasheizungen wirklich bedeutet

Gerd Warda

Gebäudeenergiegesetz: Was die Rückkehr von Öl- & Gas bedeutet — Heizen mit Öl und Gas gerade jetzt, wo die Preise unkalkulierbar steigen, sollte man sich nicht auf eine „Leichtbauweise“ verlassen. Im Bestand und Neubau ist Dämmen angesagt. Foto: Wohnungswirtschaft technik. .

Die Bundesregierung hat Eckpunkte zur Überarbeitung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) vorgelegt und damit eine politische Kehrtwende angedeutet: Der Einbau von Gas- und Ölheizungen soll wieder zulässig sein. Künftig sollen fossile Energieträger schrittweise durch klimafreundliche Alternativen wie Biogas, Bioöl oder grünen Wasserstoff „grüner“ werden.

Für die Bau- und Immobilienbranche ist diese Entscheidung jedoch kein Freifahrtschein für ein „Weiter so“. Im Gegenteil: Nach Einschätzung der Repräsentanz Transparente Gebäudehülle (RTG) gewinnt die energetische Sanierung von Gebäudehüllen deutlich an Bedeutung. „Mit dieser Entscheidung gewinnt die energiesparende Sanierung von Gebäudehüllen zusätzlich an Bedeutung“, betont Thomas Drinkuth, Leiter der RTG.

Der folgende Überblick zeigt, welche wirtschaftlichen, klimapolitischen und rechtlichen Konsequenzen eine langfristige Nutzung von Öl- und Gasheizungen hat – und welche Kosten sowie möglichen Strafzahlungen drohen.

Grüngasquote: Wie realistisch ist die Dekarbonisierung von Gas und Öl?

Kern der geplanten Reform ist eine steigende Beimischung klimafreundlicher Alternativen zu fossilen Brennstoffen. In der Praxis bedeutet das: Erdgas soll schrittweise durch Biogas oder synthetische Gase ergänzt werden, Heizöl durch Bioöl oder E-Fuels.

Doch hier liegt ein strukturelles Problem.
Der Anteil erneuerbarer Gase am deutschen Gasverbrauch liegt aktuell nur im niedrigen einstelligen Prozentbereich.
Grüner Wasserstoff ist bislang nur in sehr begrenzten Mengen verfügbar.
Der Ausbau von Produktionskapazitäten erfordert Investitionen in Milliardenhöhe und wird Jahre bis Jahrzehnte in Anspruch nehmen.

„Klimafreundliche Alternativen wie grüner Wasserstoff werden für verschiedene Industrieprozesse, etwa in der Glasherstellung, dringend benötigt“, erklärt Drinkuth. Werden diese knappen Ressourcen verstärkt im Wärmemarkt eingesetzt, droht ein Verteilungswettbewerb zwischen Industrie und Haushalten – mit entsprechend steigenden Preisen.

CO₂-Preis: Fossiles Heizen wird planmäßig teurer

Unabhängig von der politischen Zulässigkeit bleibt fossiles Heizen wirtschaftlich riskant. Der nationale CO₂-Preis auf Brennstoffe beträgt:

2024: 45 Euro pro Tonne CO₂
2025: 55 Euro pro Tonne CO₂
Ab 2026: Übergang in ein Zertifikatehandelssystem mit einem Preiskorridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne

Langfristig wird mit deutlich höheren Preisen gerechnet, da der europäische Emissionshandel für Gebäude und Verkehr (ETS 2) ab 2027 zusätzliche Marktmechanismen einführt.

Was bedeutet das konkret?

Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit einem Jahresverbrauch von 20.000 kWh Erdgas verursacht rund 4 Tonnen CO₂ pro Jahr.

Bei einem CO₂-Preis von 55 Euro pro Tonne entstehen allein dadurch rund 220 Euro zusätzliche Heizkosten jährlich – Tendenz steigend. Bei 100 Euro pro Tonne wären es bereits 400 Euro Mehrkosten pro Jahr.

Hinzu kommen die höheren Herstellungskosten für beigemischte grüne Gase oder Öle, die deutlich über dem Preis fossiler Brennstoffe liegen.

Die Botschaft ist klar: Selbst wenn Gas- und Ölheizungen wieder eingebaut werden dürfen, wird ihr Betrieb wirtschaftlich zunehmend belastet.

EU-Klimaziele: Milliardenrisiko für Deutschland

Ein weiterer Aspekt ist die europäische Klimapolitik. Deutschland ist an verbindliche EU-Klimaziele gebunden. Werden diese im Gebäudesektor verfehlt, drohen Strafzahlungen im Rahmen der sogenannten Lastenteilungsverordnung (Effort Sharing Regulation).

Die möglichen Strafzahlungen bewegen sich nach Schätzungen in Milliardenhöhe. Zwar werden diese Beträge vom Staat getragen, mittelbar treffen sie jedoch Steuerzahler und Wirtschaft.

Der Gebäudesektor gilt seit Jahren als Problemfeld: Mehrfach wurden die jährlichen Emissionsziele überschritten. Ohne eine deutliche Reduktion des Energieverbrauchs droht sich diese Entwicklung fortzusetzen.

Hier setzt die RTG an: Wenn fossile Energieträger länger genutzt werden, müsse der Energiebedarf der Gebäude deutlich sinken. Andernfalls sei das Klimaziel kaum erreichbar.

Energetische Sanierung: Der entscheidende Hebel

Im Mittelpunkt steht daher die energetische Qualität der Gebäudehülle – also von Fenstern, Fassaden, Dachflächen und Sonnenschutzsystemen.

Eine verbesserte Gebäudehülle reduziert den Energiebedarf um 20 bis 50 Prozent – je nach Ausgangszustand. Besonders ineffiziente Bestandsgebäude bieten enormes Einsparpotenzial.

„Wer weiterhin mit Gas oder Öl heizt, sollte den Verbrauch nach Kräften begrenzen“, empfiehlt Drinkuth. Gerade bei Gebäuden mit hohem Energieverbrauch sei ein zügiger Sanierungseinstieg sinnvoll – unabhängig vom Energieträger.

Allerdings liegt die Sanierungsrate in Deutschland seit Jahren bei rund einem Prozent pro Jahr – deutlich zu niedrig, um die Klimaziele zu erreichen. Die RTG fordert daher verbesserte Förderbedingungen, da die bestehenden Programme für viele Haushalte keinen ausreichenden Investitionsanreiz bieten.

EU-Gebäuderichtlinie (EPBD): Mehr Druck im Nichtwohngebäudebereich

Zusätzliche Impulse kommen aus Brüssel. Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD) verpflichtet die Mitgliedstaaten, den Energieverbrauch im Gebäudebestand schrittweise zu senken.

Nach aktuellem Stand gilt:

Die energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude müssen in den kommenden Jahren saniert werden.
Öffentliche Gebäude wie Schulen, Büro- oder Gewerbeimmobilien stehen besonders im Fokus.
Für private Haushalte entstehen vorerst keine unmittelbaren Sanierungspflichten.

Die CDU hat auf ihrem Parteitag beschlossen, die Richtlinie zügig in deutsches Recht umzusetzen.

„Die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie tut Verbrauchern nicht weh, schafft aber bessere Rahmenbedingungen für Energiesanierungen im Bestand“, bewertet die RTG.

Damit verschiebt sich der Schwerpunkt stärker auf staatliche Verantwortung und auf die Verbesserung von Beratungs- und Förderstrukturen.

Was passiert bei Verstößen gegen das GEG?

Das Gebäudeenergiegesetz enthält bereits heute Bußgeldregelungen. Wer beispielsweise:

vorgeschriebene Effizienzstandards nicht einhält,
eine gesetzlich geforderte Heizungsprüfung unterlässt oder
Nachweispflichten verletzt, muss mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro rechnen.

Kommt es künftig zu verbindlichen Grüngasquoten, könnten auch Verstöße gegen Nachweis- oder Dokumentationspflichten sanktioniert werden. Die konkrete Ausgestaltung bleibt abzuwarten.

Für Eigentümer bedeutet das: Die rechtliche Komplexität steigt – und damit auch das Risiko formaler Fehler.

Fazit: Fossile Heizungen bleiben erlaubt – aber nicht risikofrei

Die geplante Reform des Gebäudeenergiegesetzes erlaubt künftig wieder den Einbau von Gas- und Ölheizungen. Doch wirtschaftlich und klimapolitisch bleibt fossiles Heizen ein Auslaufmodell.

Der CO₂-Preis verteuert den Betrieb planmäßig.
Grüngase sind knapp und teuer.
EU-Vorgaben erhöhen den politischen Druck.
Mögliche Milliardenstrafen bei Zielverfehlung belasten langfristig den Staatshaushalt.

Die energetische Sanierung der Gebäudehülle wird damit zum entscheidenden Faktor – unabhängig vom gewählten Energieträger.

Wer heute investiert, senkt nicht nur seinen Energieverbrauch um bis zu 50 Prozent, sondern reduziert auch langfristige Preis- und Regulierungsrisiken.

Die politische Debatte um Heizsysteme darf daher nicht isoliert geführt werden. Entscheidend bleibt die Frage, wie schnell es gelingt, den Energiebedarf im Gebäudebestand strukturell zu senken. Denn nur so lassen sich Klimaziele, Versorgungssicherheit und wirtschaftliche Stabilität miteinander vereinbaren.

Gerd Warda

Ohne Verlässlichkeit keine Transformation

Gerd Warda

Liebe Leserinnen, liebe Leser.

Die energiepolitische Debatte droht sich erneut in Symbolfragen zu verlieren. Dabei ist die Lage eindeutig: Deutschland befindet sich in einer strukturellen Transformation seines Gebäudebestands. Diese Transformation entscheidet über Klimaziele, Wettbewerbsfähigkeit und Versorgungssicherheit. Wer jetzt an zentralen Stellschrauben dreht, muss sich der gesamtwirtschaftlichen Folgen bewusst sein.

Die weltpolitische Situation führt es täglich vor Augen. Öl- und Gaspreise reagieren sensibel auf geopolitische Spannungen, Kriege und Lieferunterbrechungen. Abhängigkeiten von fossilen Importen sind keine theoretische Größe, sondern ein reales Kosten- und Sicherheitsrisiko. Jede Krise schlägt unmittelbar auf Energiepreise, Inflation und Baukosten durch. Sonne und Erdwärme hingegen sind heimische Ressourcen. Sie stehen unabhängig von internationalen Machtkonstellationen zur Verfügung. Wer auf sie setzt, reduziert strukturell Preis- und Versorgungsrisiken.

Photovoltaik ist Einstieg in die elektrische Transformation des Gebäudes

Vor diesem Hintergrund ist die geplante Einschränkung der EEG-Förderung für Photovoltaik im Kleinanlagensegment ein falsches Signal. Photovoltaik ist nicht nur eine Technologie unter vielen. Sie ist nachweislich der Einstiegspunkt in die elektrische Transformation des Gebäudes. Die Allensbach-Zahlen zeigen: Wer in eine PV-Anlage investiert, entscheidet sich häufig in der Folge für Speicher, Wärmepumpe, Smart Meter und Ladeinfrastruktur. Es entsteht ein Investitionsökosystem, das weit über das einzelne Dach hinausreicht.

Die Streichung der Einspeisevergütung trifft daher nicht isoliert die Solarbranche. Sie gefährdet eine Investitionsdynamik, die Millionen Eigentümer mobilisiert hat und zunehmend auch den Mietwohnungsbestand erreicht. Für Wohnungsunternehmen geraten Mieterstrommodelle unter Druck. Für private Eigentümer steigt das wirtschaftliche Risiko. Für das Handwerk bedeutet eine Verlangsamung im Kleinanlagensegment weniger Planungssicherheit. Wer hier bremst, riskiert Investitionszurückhaltung im gesamten Gebäudesektor.

Förderpolitik ist kein Detailinstrument. Sie bestimmt Tempo und Richtung der Transformation. In einer Phase industrieller Umbrüche ist regulatorische Stabilität ein zentraler Standortfaktor. Wenn politische Rahmenbedingungen kurzfristig geändert werden, sinkt das Vertrauen in langfristige Investitionen. Die Folge sind verschobene Projekte, reduzierte Innovationsbereitschaft und höhere Gesamtkosten. Klimaziele werden so nicht günstiger, sondern teurer. Zum Artikel

Zwischen Grüngasquote, CO₂-Preis und EU-Vorgaben

Parallel dazu sendet die geplante Reform des Gebäudeenergiegesetzes widersprüchliche Signale. Künftig sollen Öl- und Gasheizungen wieder eingebaut werden dürfen. Politisch mag das als Entlastung erscheinen. Ökonomisch ist es eine riskante Wette auf ein Auslaufmodell. Der CO₂-Preis wird planmäßig steigen und fossile Energieträger verteuern. Grüngase bleiben auf absehbare Zeit knapp und kostenintensiv. Europäische Vorgaben erhöhen den Druck, Emissionen im Gebäudesektor konsequent zu senken. Bei Zielverfehlungen drohen milliardenschwere Belastungen für den Staatshaushalt.

Wer heute in eine neue Gas- oder Ölheizung investiert, entscheidet sich für eine Technologie mit absehbar steigenden Betriebskosten und regulatorischen Unsicherheiten. Das ist keine Strategie für langfristige Stabilität. Es verlängert die Abhängigkeit von globalen Märkten, deren Volatilität Deutschland in den vergangenen Jahren deutlich zu spüren bekommen hat.

Unabhängig vom Energieträger bleibt die energetische Qualität der Gebäudehülle der entscheidende Faktor. Eine ambitionierte Sanierung kann den Energiebedarf um bis zu 50 Prozent senken. Damit reduzieren sich nicht nur Emissionen, sondern auch Preis- und Regulierungsrisiken. Die Diskussion über Heizsysteme greift zu kurz, wenn sie nicht gleichzeitig die strukturelle Senkung des Energiebedarfs in den Mittelpunkt stellt. Versorgungssicherheit, Klimaschutz und wirtschaftliche Stabilität lassen sich nur verbinden, wenn der Verbrauch im Bestand deutlich sinkt. Zum Artikel

Zur energiepolitischen Unsicherheit kommt die fiskalische

Die Grundsteuerreform sorgt bundesweit für Diskussionen und nun für eine Verfassungsbeschwerde von Haus & Grund sowie dem Bund der Steuerzahler. Kritisiert werden pauschale Bodenrichtwerte und teils fiktive Mietansätze, die zu systematischen Ungenauigkeiten führen können. Wenn Steuerbelastungen auf groben Zonenwerten basieren, entstehen Verschiebungen, die für Eigentümer kaum nachvollziehbar sind.

Zwar war die Reform als aufkommensneutral angekündigt. In der Praxis passen jedoch viele Kommunen ihre Hebesätze an, um Haushaltslücken zu schließen. Für Eigentümer und Mieter bedeutet das zusätzliche Kosten. Für Investoren bedeutet es Unsicherheit. Die Grundsteuer ist umlagefähig und beeinflusst damit die Wohnkosten direkt. In einem Markt, der ohnehin unter hohen Bau- und Finanzierungskosten leidet, verschärft jede zusätzliche Belastung die Situation. Zum Artikel

Energiepolitik, Ordnungsrecht und Steuerrecht wirken im Gebäudesektor zusammen

Werden an mehreren Stellen gleichzeitig Unsicherheiten erzeugt, entsteht ein Investitionsklima, das Zurückhaltung begünstigt. Gerade private Eigentümer spielen jedoch eine zentrale Rolle. Sie verfügen über den Großteil des Wohnungsbestands und tragen wesentlich zum Neubau von Mehrfamilienhäusern bei. Ohne ihre Investitionen wird weder die energetische Modernisierung noch der Neubau in erforderlichem Umfang gelingen.

Die zentrale Frage lautet daher nicht, ob einzelne Technologien kurzfristig entlastet oder belastet werden. Entscheidend ist, ob die Politik einen konsistenten Rahmen schafft, der Investitionen in Effizienz und erneuerbare Energien planbar macht. Fossile Abhängigkeiten haben sich als strategisches Risiko erwiesen. Heimische erneuerbare Energien bieten die Chance auf Stabilität und Resilienz.

Die Gebäudetransformation ist kein ideologisches Projekt. Sie ist eine ökonomische und sicherheitspolitische Notwendigkeit. Wer sie ernsthaft will, muss Verlässlichkeit schaffen, statt Bremsmanöver einzuleiten. Nur so lassen sich Klimaziele erreichen, Versorgungssicherheit stärken und die Wohnungswirtschaft als tragende Säule der Volkswirtschaft stabilisieren.

Im März 2026. Wohnungswirtschaft technik. Ausgabe 132 mit vielen neuen Blickwinkeln.
Bauen und planen Sie mit der Natur!

Ihr Gerd Warda

Entwurf EEG-Novelle: Bremst das Wirtschaftsministerium die eigene Transformationsökonomie aus?

technik.

Gerd Warda

Entwurf EEG-Novelle: Bremst das Wirtschaftsministerium aus?

Mit dem geleakten Referentenentwurf zur EEG-Novelle stellt das Bundeswirtschaftsministerium unter Ministerin Katherina Reiche (CDU) die Einspeisevergütung für kleine Photovoltaik-Dachanlagen bis 25 kW infrage. Was als Schritt zu mehr Markt- und Systemorientierung deklariert wird, könnte sich volkswirtschaftlich als riskanter Bremsimpuls erweisen.

Denn es geht nicht allein um die Förderung einzelner Eigenheimbesitzer. Es geht um Investitionsketten, industrielle Wertschöpfung, Handwerksauslastung, Netzinfrastruktur – und um die Frage, ob das Wirtschaftsministerium die gesamtwirtschaftliche Transformationslogik ausreichend berücksichtigt.

Millionen Entscheider verunsichert

Rund vier Millionen Solaranlagen auf Einfamilienhäusern stehen für einen der erfolgreichsten Beteiligungsmechanismen der Energiewende. Die Einspeisevergütung war dabei kein Selbstzweck, sondern ein kalkulierbarer Investitionsanker. Millionen weiterer Eigenheimbesitzer planen Solaranlagen. Fällt sie weg, verändert sich das wirtschaftliche Risiko deutlich: Keine garantierte 20-jährige Erlössicherheit, Begrenzung der Einspeisung auf 50 % und Verpflichtende Direktvermarktung kleiner Strommengen. Für Millionen Haushalte verschiebt sich damit die Amortisationsrechnung. Investitionen werden vertagt oder unterlassen.

Die volkswirtschaftliche Folge wäre kein bloßer Rückgang einzelner Anlagen, sondern eine Abschwächung der gesamten Transformationskette. Photovoltaik löst Folgeinvestitionen aus – in Batteriespeicher, Wärmepumpen, Smart Meter, Wallboxen und Elektrofahrzeuge. Diese Sektoren sind beschäftigungsintensiv und innovationsgetrieben.

Eine Allensbach-Studie (August 2025, 2.159 befragte Hausbesitzer) belegt diesen Zusammenhang klar: Photovoltaik ist damit kein isoliertes Produkt, sondern der Einstieg in eine marktwirtschaftliche Gesamttransformation des Gebäudes. Wird dieser Einstieg geschwächt, sinken nicht nur Installationszahlen. Es sinken Aufträge für das Handwerk, Absatzmärkte für Speicherhersteller, Nachfrage nach Ladeinfrastruktur – und perspektivisch auch Innovationsdynamik im Mittelstand.

Aufgabe des Wirtschaftsministeriums: Markt stärken oder Markt bremsen?

Das Bundeswirtschaftsministerium hat den Auftrag, wirtschaftliche Entwicklung zu fördern, Rahmenbedingungen für Investitionen zu sichern und Transformation wettbewerbsfähig zu gestalten.

Die Frage ist daher legitim: Entspricht eine abrupte Streichung der Einspeisevergütung dieser Aufgabe – oder schwächt sie einen funktionierenden Wachstumsmarkt?

Wenn politische Entscheidungen Investitionssicherheit reduzieren, ohne dass die infrastrukturellen Voraussetzungen (etwa massentaugliche Direktvermarktungsprozesse bei rund 850 Verteilnetzbetreibern) geschaffen sind, entsteht kein effizienterer Markt, sondern ein Unsicherheitsraum.

Kritiker sehen darin weniger eine marktwirtschaftliche Konsolidierung als eine Prioritätenverschiebung im Energiemix. In anderen Gesetzesinitiativen setzt das Ministerium verstärkt auf Gaskraftwerkskapazitäten zur Absicherung. Die Debatte berührt daher auch industriepolitische Leitlinien: Wird der dezentrale Ausbau erneuerbarer Energien strategisch gestützt – oder relativiert?

Beispiel Mieterstrom: Wohnungsunternehmen zwischen Risiko und Regulierung

Im Mietwohnungssektor verschärft sich die Lage noch. Mieterstrommodelle und gemeinschaftliche Gebäudeversorgung basieren auf einer Mischkalkulation aus Eigenverbrauch im Haus und Einspeisung von Überschüssen.

Fällt die Einspeisevergütung weg, geraten Projekte ins Wanken.

Für Wohnungsunternehmen bedeutet dies: Unsichere Wirtschaftlichkeitsberechnungen bei Neubau und Bestand, Höhere Komplexität durch verpflichtende Direktvermarktung, Steigende Anforderungen an Mess-, Steuer- und Abrechnungssysteme und Risiko, Investitionen in Dachflächen zurückzustellen

Gerade im Geschosswohnungsbau ist der Eigenverbrauch nicht vollständig planbar. Überschüsse entstehen regelmäßig. Ohne stabile Vergütung müssen diese am Strommarkt platziert werden – ein administrativer und wirtschaftlicher Mehraufwand.

Damit droht eine paradoxe Entwicklung: Während Einfamilienhäuser zumindest Eigenverbrauch optimieren können, verlieren Mieterhaushalte an Teilhabemöglichkeiten. Die Energiewende verlagert sich zurück ins Eigentum.

Beispiel Ein- und Zweifamilienhäuser: Private Transformationsmanager unter Druck

Für Ein- und Zweifamilienhäuser bedeutet der Förderstopp mehr als entgangene Einspeiseerlöse. Eigentümer agieren zunehmend als „Transformationsmanager“ ihres Gebäudes: PV-Anlage zur Stromerzeugung, Batteriespeicher zur Eigenverbrauchsoptimierung, Wärmepumpe zur Dekarbonisierung der Wärme und Wallbox zur Integration von Elektromobilität

Diese Investitionen sind miteinander verzahnt. Die PV-Anlage ist häufig der wirtschaftliche Ausgangspunkt. Ohne gesicherte Erlösstruktur verschiebt sich das gesamte Investitionspaket.

Hinzu kommt die soziale Dimension: Höhere Eigenkapitalanforderungen und komplexere Vermarktungsmodelle könnten dazu führen, dass die private Energiewende stärker einkommensabhängig wird. Die bisherige Breitenwirkung – vier Millionen Anlagen – wäre gefährdet.

Gesamtwirtschaftliche Folgen: Signalwirkung für Investoren

Neben unmittelbaren Absatz- und Beschäftigungseffekten sendet die EEG-Novelle ein Signal an Investoren: Fördermechanismen können kurzfristig entfallen. Planungssicherheit – ein zentrales Kriterium für Kapitalallokation – wird relativiert.

Für eine Volkswirtschaft, die sich mitten in einer industriellen Transformation befindet, ist Vertrauen in regulatorische Stabilität ein entscheidender Standortfaktor.

Eine Vollbremsung im Kleinanlagensegment könnte: Investitionszurückhaltung im Gebäudesektor auslösen, Innovationsdynamik im Bereich Speicher und Energiemanagement schwächen, Handwerkskapazitäten abbauen und Klimaziele indirekt verteuern

Fazit: Effizienz ja – aber nicht um den Preis der Dynamik

Mehr Marktintegration ist grundsätzlich legitim. Doch sie setzt funktionierende Marktstrukturen voraus. Werden Anreize gestrichen, bevor Alternativen massentauglich implementiert sind, droht ein wirtschaftlicher Dämpfer.

Die Einspeisevergütung für kleine Photovoltaik-Anlagen war kein Subventionsrelikt, sondern ein Investitionsbeschleuniger. Sie hat eine dezentrale Transformationsökonomie ermöglicht, die Millionen Haushalte zu aktiven Marktteilnehmern gemacht hat.

Ein Wirtschaftsministerium sollte diese Dynamik stärken – nicht abbremsen. Ob der Referentenentwurf diesen Anspruch erfüllt, darf mit guten Gründen bezweifelt werden.

Gerd Warda

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