Lebenszyklus statt kurzfristiger Rendite: Wie PPP den Gebäudebestand revolutioniert

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Lebenszyklus: Wie PPP den Gebäudebestand revolutioniert — Marco Meyer, Leiter Betrieb bei Hochtief PPP Solutions, plädiert dafür, dass Risiken immer von der Partei getragen werden sollten, die sie am besten einschätzen kann. Es mache keinen Sinn, der öffentlichen Hand ein Baurisiko aufzubürden, das ein Spezialist besser bewerten kann – und umgekehrt. Foto: Geisselbrecht-MIT 2025 https://geisselbrecht.biz

Marco Meyer, Leiter Betrieb bei Hochtief PPP Solutions legte in seinem Vortrag auf dem Mainzer Immobilientag dar, warum PPP-Modelle gerade bei komplexen Bestandsimmobilien eine überlegene Alternative zur konventionellen Beschaffung darstellen können.

Der Kern seiner Argumentation liegt in der ganzheitlichen Lebenszyklusbetrachtung, die bei PPP-Projekten standardmäßig über Zeiträume von bis zu 30 Jahren kalkuliert wird, selbst wenn die Vertragslaufzeiten kürzer sind, um einen belastbaren Benchmark zu haben.

Kernaussagen zum Mitnehmen

Warum das wichtig ist

Die deutsche Immobilienlandschaft steht vor einer gewaltigen Herkulesaufgabe: Der Sanierungsstau im öffentlichen und gewerblichen Gebäudebestand ist massiv, während gleichzeitig die Anforderungen an Nachhaltigkeit und Energieeffizienz steigen. Klassische, fragmentierte Vergabeverfahren stoßen oft an ihre Grenzen, wenn es um Kostensicherheit und langfristigen Werterhalt geht.

In einer Zeit, in der personelle Ressourcen in der öffentlichen Verwaltung knapp sind und Baupreise schwanken, bietet der Lebenszyklus-Ansatz von Public-Private-Partnerships (PPP) ein Modell, das Planung, Bau und jahrzehntelangen Betrieb verzahnt.

Für die Wohnungswirtschaft und öffentliche Träger ist dies entscheidend, da es das Risiko von „billigen“ Fehlentscheidungen in der Bauphase minimiert, die später zu explodierenden Betriebskosten führen.

Die Falle der fragmentierten Vergabe

Eines der Hauptprobleme konventioneller Vergaben ist laut Meyer die Konzentration auf die reinen Errichtungskosten. Oft werde ein Projekt „schöngerechnet“, um den aktuellen Haushalt einzuhalten, nur um dann in der Betriebsphase festzustellen, dass keine Mittel für die notwendige Instandsetzung vorhanden sind. Bei PPP-Projekten hingegen werden die Instandsetzungs- und Reinvestitionskosten von Beginn an als Teil eines festen Nutzungsentgelts festgeschrieben.

Der Dienstleister übernimmt die Haftung und ist über Service Level Agreements (SLAs) verpflichtet, das Gebäude über die gesamte Laufzeit in einem definierten Zustand zu halten. Dies schützt die öffentliche Hand vor unliebsamen Überraschungen durch die Haushaltslage, die beispielsweise bei Schulen oft dazu führt, dass notwendige Sanierungen aufgeschoben werden.

Praxisbeispiel: Bereitschaftspolizei Kassel und Mühlheim

Wie dieser Ansatz in der Praxis funktioniert, illustriert das Projekt der Bereitschaftspolizei in Kassel und Mühlheim, das 2020 in Betrieb ging. Mit einer Grundstücksfläche von 200.000 m² und einer Bruttogrundfläche von 100.000 m² handelt es sich um eine gewaltige Liegenschaft. Bemerkenswert ist hier der Fokus auf die nachhaltige Sanierung im Bestand,. Anstatt die bestehende Kaserne abzureißen, entschied man sich für eine energetische Sanierung der vorhandenen Struktur.

Das ist nicht nur ökologisch sinnvoll, da graue Energie erhalten bleibt, sondern entsprach auch dem expliziten Wunsch der Nutzer, die ihre gewachsene Kaserne-Struktur für Einsatzfälle behalten wollten. Durch eine intelligente Nachverdichtung konnten Flächen frei gezogen werden, um die Sanierung im laufenden Betrieb durchzuführen – ein Prozess, der durch partnerschaftliche Zusammenarbeit zwischen Polizei, dem Landesbetrieb Bau und Immobilien Hessen (LBIH) und dem privaten Partner realisiert wurde.

Planung mit der Brille des Betreibers

Ein entscheidender Vorteil von PPP ist die personelle Kontinuität und die frühzeitige Einbindung der Betriebs-Expertise. Meyer betont, dass er als Leiter des Betriebs bereits in der Projektentwicklung involviert ist. Dies führt zu einer „Betriebsfähigkeit“, die in konventionellen Projekten oft fehlt. Ein anschauliches Beispiel aus der Praxis sind die Kosten für Instandhaltung: Während Architekten oft zu teuren Designer-Außenleuchten neigen, die in der Anschaffung und im späteren Austausch (da Einzelanfertigungen) massiv zu Buche schlagen, setzt der PPP-Dienstleister auf Standardprodukte.

Meyer rechnet vor: Eine Designerleuchte kann 900 bis 1.000 Euro kosten, ein Standardprodukt nur 80 bis 90 Euro. Da im Lebenszyklus solche Teile mehrfach getauscht werden müssen, summieren sich diese „Kleinigkeiten“ zu signifikanten Beträgen. „Viel Instandsetzung bedeutet oft genau das Gegenteil von dem, was propagiert wird: Hohe Erstinvestitionen führen nicht automatisch zu geringen Betriebskosten“, so Meyer.

Risiken und Erfolgsfaktoren im Bestand

Trotz der Vorteile ist PPP kein Selbstläufer. Meyer macht deutlich, dass die Verträge hochkomplex sind und die Verhandlungen oft Jahre dauern. Ein besonderes Risiko bei Bestandsgebäuden ist die oft mangelhafte Dokumentation. Bei 50 oder 60 Jahre alten Immobilien weiß man oft nicht genau, was einen „hinter der Wand“ erwartet. Um hier nicht in die Falle von Risikozuschlägen zu tappen, die das Projekt verteuern, ist eine solide Datenbasis und umfassende Bestandsaufnahme im Vorfeld unerlässlich.

Meyer plädiert dafür, dass Risiken immer von der Partei getragen werden sollten, die sie am besten einschätzen kann. Es mache keinen Sinn, der öffentlichen Hand ein Baurisiko aufzubürden, das ein Spezialist besser bewerten kann – und umgekehrt. Da man sich auf Jahrzehnte bindet, ist eine Konfrontationsstrategie für beide Seiten kontraproduktiv; der Erfolg steht und fällt mit der partnerschaftlichen Zusammenarbeit.

Fazit und Ausblick

Für die Branche ist das Modell PPP besonders dort interessant, wo Ressourcenknappheit in der öffentlichen Verwaltung auf großen Sanierungsbedarf trifft. Die Vorteile liegen auf der Hand:

Kostensicherheit durch transparente Prozesse über 25 bis 30 Jahre.
Reduzierte Schnittstellen, da Planung, Bau, Betrieb und Instandhaltung aus einer Hand kommen.
Hohe Servicequalität, da der Betreiber ein Eigeninteresse an effizienten Gebäuden hat (z. B. durch Energiemengarantien, bei denen Einsparungen geteilt werden).

Meyer sieht eine wachsende Bedeutung dieser Modelle, insbesondere beim Bund und in Großstädten wie Berlin, da die öffentliche Hand die anstehenden Sanierungswellen allein kaum bewältigen kann. In einer Welt, die immer komplexer wird, könnte die Rückbesinnung auf den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie – von der ersten Skizze bis zur letzten Wartung nach 30 Jahren – der entscheidende Hebel für eine nachhaltige Bauwende sein.

Kernaussagen zum Mitnehmen

Lebenszyklus-Fokus: PPP-Projekte kalkulieren über Zeiträume von bis zu 30 Jahren, wobei Instandsetzung, Reinvestitionen und Energiekosten von Beginn an feststehen.
Betriebsfähigkeit durch Mitsprache: Der spätere Betreiber ist bereits in der Planungsphase involviert, um die Effizienz der Immobilie sicherzustellen und Fehlplanungen bei Bauteilen zu vermeiden.
Kostensicherheit: Durch Service Level Agreements (SLAs) ist der private Partner verpflichtet, das Gebäude in einem definierten Zustand zu halten – unabhängig von künftigen Haushaltslagen der Kommunen.
Nachhaltige Bestandsentwicklung: Sanierung im Bestand (z. B. durch Nachverdichtung) spart massiv CO2 und erhält die gewachsene Identität von Standorten.
Partnerschaftliches Risiko-Management: Risiken werden der Partei zugeordnet, die sie am besten kontrollieren kann; Erfolg bedingt eine kooperative Zusammenarbeit über Jahrzehnte.

Kristof Warda

Das 50-Prozent-Sparschwein: Warum wir Lebenszykluskosten neu denken müssen

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Gerd Warda

Das 50-Prozent-Sparschwein: Lebenszykluskosten neu denken — Die Bestandssanierung ist ökonomisch absolut konkurrenzfähig zum Neubau, besonders wenn man die vermiedenen Abbruchkosten einrechnet, sagt Prof. Dr. Andrea Pelzeter. Foto: Geisselbrecht-MIT 2025 https://geisselbrecht.biz

Auf dem 15. Mainzer Immobilientag präsentierte Prof. Dr. Andrea Pelzeter (HWR Berlin) eine wissenschaftlich fundierte Analyse, die das traditionelle Verständnis von Bau- und Betriebskosten erschüttert. Als Mitautorin des über 1.000 Seiten starken Standardwerks von Professor Bogenstätter und Leiterin des Arbeitskreises zur GEFMA-Richtlinie 220 verfügt sie über die nötige Expertise, um die oft zitierten „80 % Nutzungskosten“ als Mythos zu entlarven.

Kernaussagen zum Mitnehmen

Warum das wichtig ist

In der Immobilienwirtschaft hält sich hartnäckig das Gerücht, dass die Errichtungskosten nur einen Bruchteil der Gesamtkosten ausmachen und die Nutzungsphase mit etwa 80 % dominiere. Prof. Dr. Andrea Pelzeter räumte auf dem 15. Mainzer Immobilientag mit dieser „gefühlten Wahrheit“ gründlich auf.

Für die Branche ist diese Erkenntnis elementar: Wer heute am falschen Ende spart, um die Investitionskosten zu drücken, zahlt in der Betriebsphase oft ein Vielfaches drauf. Das Verständnis der Lebenszykluskosten (LCC) als strategisches Steuerungsinstrument ist in Zeiten von ESG-Reporting und steigenden Energiepreisen nicht mehr nur eine akademische Übung, sondern die Grundvoraussetzung für wirtschaftliche und ökologische Nachhaltigkeit.

Pelzeters Modellrechnungen zeigen, dass das Gebäude der Zukunft nicht zwingend hochtechnisiert sein muss, sondern dass oft „Low-Tech“-Ansätze im Massivbau die Nase vorn haben.

Abschied von der „gefühlten Wahrheit“

Pelzeters Forschung begann mit der Suche nach dem Ursprung der 80/20-Regel, nach der angeblich 80 % der Kosten in der Nutzungsphase anfallen. Ihr Fazit: Es handelt sich um eine gefühlte Wahrheit, die nur unter extremen, oft unrealistischen Voraussetzungen (wie sehr langen Zeiträumen ohne Abzinsung) Bestand hat. In der Realität verschiebt sich das Verhältnis deutlich in Richtung der Herstellung.

„50 % der Lebenszykluskosten fallen in der Herstellungsphase an“, so Pelzeters neue Kernbotschaft an die Fachwelt.

Diese Verschiebung hat massive Auswirkungen auf die Strategie von Wohnungsbaugesellschaften. Die Herstellungskosten sollten als ein „dickes Sparschwein“ begriffen werden: Je mehr heute sinnvoll in die Substanz investiert wird – etwa in eine exzellente Dämmung oder regenerative Energietechnik –, desto weniger muss in der Zukunft für Energie und Instandhaltung ausgegeben werden.

Die methodische Falle: Stellschrauben der Berechnung

Ein zentraler Teil von Pelzeters Vortrag widmete sich der Methodik. Lebenszykluskostenberechnungen sind kein starres Ergebnis, sondern das Resultat variabler Annahmen. Pelzeter warnte davor, dass man Ergebnisse fast beliebig manipulieren kann, um eine gewünschte Variante als beste darzustellen.

Entscheidend sind drei Faktoren:

Der Betrachtungszeitraum: Während Normen oft 80 Jahre vorsehen, empfiehlt die GEFMA einen Zeitraum von 30 Jahren. Nach einer Generation erfolgt meist ein massiver Sprung durch Modernisierungen oder Umnutzungen, was Prognosen über diesen Punkt hinaus höchst unsicher macht.
Der Kalkulationszins: Dieser ist die „Zinsbrille“ des Investors. Ein niedriger Zins (z. B. 1,5 % nach BNB) wertet zukünftige Kosten höher auf als ein marktüblicher Zins von 5,5 %, was die Entscheidung für oder gegen höhere Investitionen massiv beeinflusst.
Die Preissteigerungsraten: Während Pelzeter für Energie eine Steigerung von 5 % als statistisch angemessen erachtet, führen zu hohe Raten (wie 10 % in den 70ern) zu völlig unrealistischen Modellen.

Praxisvergleich: High-Tech vs. Low-Tech vs. Bestand

Besonders anschaulich wurde der Vortrag beim Vergleich konkreter Gebäudetypen. Pelzeter stellte drei Konzepte gegenüber:

Haus 2019 (High-Tech): Ein Holzbau mit Geothermie und Photovoltaik, der eine „schwarze Null“ bei der Energiebilanz erreicht, aber hohe Herstellungskosten aufweist.
Haus 2226 (Low-Tech): Ein Massivbau mit 80 cm dicken Ziegelwänden, der ohne klassische Heizung und Kühlung auskommt und stattdessen auf thermische Masse und intelligente Sensorik setzt.
Bestandssanierung: Ein Gebäude aus den 1970ern, das seriell saniert und auf Passivhausstandard gebracht wurde.

Die Überraschung: In der Gesamtschau der Lebenszykluskosten über 50 Jahre ist der Massivbau mit wenig Technik (Low-Tech) der wirtschaftliche Gewinner. Er kombiniert moderate Herstellungskosten mit extrem niedrigen Wartungs- und Instandhaltungskosten, da schlichtweg weniger Technik kaputtgehen kann. Der Holzbau punktet zwar beim CO2-Footprint, ist aber in der Errichtung und Instandhaltung teurer.

Ein wichtiges Signal an die Branche: Die Bestandssanierung ist ökonomisch absolut konkurrenzfähig zum Neubau, besonders wenn man die vermiedenen Abbruchkosten einrechnet.

Das CO2-Dilemma

Kritisch äußerte sich Pelzeter zur aktuellen CO2-Bepreisung. Derzeit liegt der Preis bei etwa 55 bis 65 Euro pro Tonne. In den Modellrechnungen macht dies lediglich etwa 5 Cent pro Quadratmeter an den Lebenszykluskosten aus – viel zu wenig, um als echter Steuerungshebel für Innovationen zu fungieren.

Erst bei Preisen ab 200 Euro oder gar den von jungen Generationen geforderten 880 Euro pro Tonne würden sich Investitionsentscheidungen massiv verschieben.

Fazit für die Wohnungswirtschaft

Andrea Pelzeter mahnt zu mehr Ehrlichkeit und Transparenz bei LCC-Berechnungen. Gebäudetechnik sei kein Selbstzweck, sondern müsse sich an ihrer Effizienz im Betrieb messen lassen. Ihr Plädoyer gilt dem einfachen, massiven Bauen mit Sinn für den Lebenszyklus.

Wer heute als Investor auftritt, sollte bei jedem Angebot kritisch hinterfragen: Wie lange wurde gerechnet? Welcher Zins wurde gewählt? Was blieb außen vor?. Nur wer den gesamten Lebenszyklus von Anfang an als finanzielle Einheit begreift, wird langfristig Freude an seinen Immobilien haben.

Kernaussagen zum Mitnehmen

Die 50-Prozent-Regel: Entgegen landläufiger Meinung fallen bei realistischen Kalkulationen oft rund 50 % der Lebenszykluskosten bereits in der Herstellungsphase an.
Investition als Sparschwein: Höhere Erstinvestitionen in Qualität und Dämmung wirken wie ein „dickes Sparschwein“, das die künftigen Folgekosten drastisch reduziert.
Methodik ist entscheidend: Die Ergebnisse von LCC-Berechnungen hängen massiv von den gewählten Parametern (Betrachtungszeitraum, Kalkulationszins, Preissteigerung) ab und sind daher anfällig für Manipulationen.
Empfehlung zur Laufzeit: Für eine realistische Planung sollte ein Zeitraum von 30 Jahren (eine Generation) gewählt werden, da darüber hinausgehende Prognosen zu unsicher sind.
CO2-Preis als schwacher Hebel: Bei aktuellen Preisen (ca. 55-65 €/t) hat die CO2-Bepreisung kaum Einfluss auf die Wirtschaftlichkeitsentscheidung; erst dreistellige Beträge würden echte Innovationsanreize bieten.
Low-Tech schlägt High-Tech: Im direkten Vergleich schneiden Massivbauten mit reduzierter Technik (z. B. das Projekt „2226“) oft besser ab als hochkomplexe, wartungsintensive Systeme.

Kristof Warda

ESG-Reporting: Wenn Nachhaltigkeit zum Nebenprodukt des digitalen Betriebs wird

heute.

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Gerd Warda

ESG-Reporting: Wenn Nachhaltigkeit zum Nebenprodukt wird — Das größte Hindernis sei nicht der Mangel an Software, sondern die Frage: „Woher kommen die Daten, wie kann ich sie beschaffen, wie kann ich über sie verfügen und welche Qualität haben sie?“, erklärt Laura Beck, Abteilungsleiterin bei der M&P BEGIS. Foto: Geisselbrecht-MIT 2025 https://geisselbrecht.biz

Auf dem 15. Mainzer Immobilientag lieferte Laura Beck, Abteilungsleiterin bei der M&P BEGIS, einen leidenschaftlichen Impuls für eine praxisnahe Digitalisierung. Beck, die auch im Arbeitskreis Lebenszykluskosten der GEFMA aktiv ist, brachte die Perspektive des tatsächlichen Betriebs in die Diskussion ein. Ihr Kernsatz: „Es gibt heute noch keinen Digitalbetrieb – alle reden darüber, aber in der Praxis ist es mehr eine Vision“.

Kernaussagen zum Mitnehmen

Warum das wichtig ist

Die Immobilienwirtschaft steht unter einem immensen regulatorischen Druck: ESG-Reporting ist keine freiwillige Kür mehr, sondern durch EU-Taxonomie und CSRD zur harten Pflicht geworden. Doch während in den Chefetagen über Strategien debattiert wird, scheitert die Umsetzung oft an der Basis: Woher kommen die validen Daten für die Scopes 1, 2 und 3? Der Gebäudesektor ist für über 40 % der weltweit energiebezogenen CO2-Emissionen verantwortlich, wobei mehr als zwei Drittel davon direkt aus dem laufenden Betrieb stammen.

Der Vortrag von Laura Beck (M&P BEGIS) auf dem 15. Mainzer Immobilientag ist deshalb so wegweisend, weil er die Perspektive radikal verschiebt: ESG-Daten sollten nicht mühsam für Berichte „zusammengesucht“ werden, sondern als automatisches „Abfallprodukt“ eines digitalisierten Gebäudebetriebs abfallen. Für Bestandshalter bedeutet dies: Wer seine Prozesse digitalisiert, löst das Reporting-Problem quasi im Vorbeigehen.

Die Datenfalle: Warum Software allein nicht hilft

Viele Unternehmen rufen nach Experten, weil sie ein „Tool für ESG“ oder ein „neues Tool für die Instandhaltung“ suchen. Beck warnte davor, diesen zweiten Schritt vor dem ersten zu tun. Das größte Hindernis sei nicht der Mangel an Software, sondern die Frage: „Woher kommen die Daten, wie kann ich sie beschaffen, wie kann ich über sie verfügen und welche Qualität haben sie?“.

Überraschend ist ihre These zur Datenverfügbarkeit: 60 bis 80 % aller benötigten Daten sind bereits vorhanden – allerdings versteckt in Arbeitsberichten, Excel-Tabellen, Papier-Akten oder E-Mail-Postfächern. Das Problem ist lediglich, dass diese Informationen nicht strukturiert, transparent oder auswertbar vorliegen. Das Ziel müsse es sein, den Immobilienbetrieb so zu digitalisieren, dass diese Daten „einfach mitgenommen“ werden.

Der Störprozess als Datenlieferant

Wie ESG-Reporting in der „Betriebsrealität“ funktioniert, verdeutlichte Beck am Beispiel eines einfachen Störprozesses an einer Klimaanlage. Wird dieser Prozess konsequent digital abgebildet, entstehen die notwendigen Datenpunkte für alle drei Emissions-Scopes fast von selbst:

Scope 2: Die Anlage verbraucht Strom für den Betrieb.
Scope 1: Der Servicetechniker fährt mit einem Firmenfahrzeug (Kraftstoff oder Strom) zum Gebäude.
Scope 3: Ein defekter Filter muss ausgetauscht und am Ende entsorgt werden (Abfall/Logistik).

Wenn man diesen Prozess für eine Vielzahl von Anlagen und Liegenschaften digitalisiert, generiert man automatisch eine hohe Menge an Datenpunkten, ohne dass jemand im Nachgang tageweise Informationen heraussuchen muss. „ESG-Daten sind dann nur ein Abfallprodukt aus unserem digitalen Betrieb“.

Innovative Wege der Datengewinnung

Um den Bestand effizient digital zu erfassen und ein strukturiertes Datenmodell (z. B. nach DIN 276 oder GEFMA-Standards) aufzubauen, stellte Beck zwei pragmatische Ansätze vor:

Die 360°-Helmkamera: Mitarbeiter begehen die technischen Anlagen mit einer handelsüblichen Panoramakamera auf dem Helm. Die Aufnahmen werden per GPS getaggt, wodurch ein digitaler Datenpunkt der Anlage mit Bild und Standort entsteht.
IoT-Gateways: Gemeinsam mit Partnern werden Gateways direkt auf vorhandene Gebäudeleittechnik (GLT) aufgesteckt. So lassen sich alle Datenpunkte automatisiert auslesen, normieren und in jedes beliebige System migrieren.

Diese Methoden ermöglichen es, Daten aggregierbar zu machen und die Qualität sowie Aktualität sicherzustellen.

Datenqualität als „Gold“ der Zukunft

Ein besonderes Augenmerk legte Beck auf das kontinuierliche Datenmanagement.Nur wenn Daten valide sind, entfalten sie ihren Wert. In einer Demonstration zeigte sie, dass das Reporting-Tool am Ende zweitrangig ist: Bei einer sauberen Datenbasis können moderne KI-Systeme wie der Microsoft Copilot innerhalb von Minuten komplexe Grafiken zu CO2-Äquivalenten oder Reduktionsmaßnahmen erstellen.

„Für einen Experten sind Daten Gold“, betonte Beck und verwies auf die Fähigkeit ihres Teams, auch mit Millionen von Datenpunkten umzugehen.

Fazit: Pragmatismus statt High-Fly-Visionen

Laura Becks Plädoyer für die Branche ist klar: Digitalisierung darf nicht „High Fly“ gedacht werden, sondern muss dort ansetzen, wo es in der Praxis hakt.

Unternehmen sollten bei ihren Prozessen anfangen und das Datenmanagement als Kernaufgabe begreifen. Wenn die Basis stimmt, wird das ehemals komplexe ESG-Reporting zu einem skalierbaren Dashboard, das echte Steuerungsimpulse für zukünftige Investitionen liefert.

Kernaussagen zum Mitnehmen

Prozess vor Tool: Erfolgreiches ESG-Reporting beginnt nicht mit dem Kauf einer Software, sondern mit der Digitalisierung der operativen Prozesse.
Daten-Schatzsuche: 60 bis 80 % der benötigten ESG-Daten sind bereits vorhanden (in Excel, E-Mails oder Aktenordnern), aber bisher unstrukturiert und nicht auswertbar.
ESG als „Abfallprodukt“: Durch die digitale Abbildung von Standardprozessen (z. B. Störungsmeldungen) werden Daten für Scope 1, 2 und 3 automatisch generiert.
Moderne Erfassungsmethoden: Der Einsatz von 360°-Helmkameras bei Begehungen oder IoT-Gateways zum Auslesen der Gebäudeleittechnik (GLT) schafft schnell eine valide Datenbasis.
Tool-Agnostik: Bei hoher Datenqualität ist die Wahl des Reporting-Tools zweitrangig; sogar KI-gestützte Auswertungen (z. B. Copilot) sind dann innerhalb von Minuten möglich.
Praxis-Fokus: Digitalisierung sollte nicht als „High-Fly“-Vision, sondern an den Stellen gedacht werden, an denen es in der Praxis hakt.

Kristof Warda

Denkmalschutz als Renditebringer: Warum wir den Bestand neu bewerten müssen

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Gerd Warda

Denkmalschutz als Renditebringer: den Bestand neu bewerten — Der tatsächliche Energieverbrauch historischer Gebäude liegt oft signifikant unter den berechneten Bedarfswerten, da thermische Speichermasse und Nutzerverhalten (z. B. fehlende Kippfenster) eine positive Rolle spielen, rechnet Prof. Dr. Christian Hanus vor. Foto: Geisselbrecht-MIT 2025 https://geisselbrecht.biz

Auf dem 15. Mainzer Immobilientag präsentierte Christian Hanus von der Universität für Weiterbildung Krems provokante Thesen, die durch langjährige Forschungsprojekte wie „Monumentum Adusum“ untermauert wurden. Sein Kernanliegen: Bestandsgebäude, insbesondere denkmalgeschützte Objekte, sind weit besser als ihr Ruf.

Kernaussagen zum Mitnehmen

Warum das wichtig ist

In einer Zeit, in der die Immobilienwirtschaft unter massivem Kostendruck steht und gleichzeitig ambitionierte Klimaziele erreichen muss, wird der Denkmalschutz oft als kostspieliges Hindernis wahrgenommen. Der Vortrag von Christian Hanus auf dem 15. Mainzer Immobilientag bricht mit diesem Vorurteil und liefert der Branche eine wissenschaftlich fundierte Neubewertung des Bestands.

Für Wohnungsbaugesellschaften und private Investoren ist diese Perspektive deshalb so entscheidend, weil sie zeigt, dass Bestandsimmobilien über den gesamten Lebenszyklus hinweg ökonomisch und ökologisch konkurrenzfähig zum Neubau sind. In Zeiten knapper Flächen und steigender CO2-Abgaben wird die Fähigkeit, bestehende Strukturen nachhaltig zu revitalisieren, zum zentralen Wettbewerbsvorteil und zur moralischen Pflicht gegenüber der „grauen Energie“ unserer Städte.

Die ökonomische Lebenszyklus-Betrachtung

Hanus kritisierte die verbreitete Praxis, Immobilienentscheidungen primär auf Basis der Errichtungskosten zu treffen. Im Rahmen seiner Forschung untersuchte er mittelalterliche Wohnbauten in Niederösterreich und verglich diese mit zeitgenössischen Neubauten der gleichen gemeinnützigen Träger. Unter Anwendung der Lebenszyklusnorm ÖNORM 1801-2 wurden alle Kosten über einen Zeitraum von 50 Jahren berechnet – von der Sanierung über die Energieversorgung bis hin zur Rezyklierung.

Das Ergebnis ist verblüffend: Während die Sanierungskosten durch unvorhersehbare Faktoren wie Untergrundstabilisierungen im Einzelfall hoch sein können, relativiert sich dies über die Jahrzehnte. Denkmalgeschützte Objekte steigen in der Bilanz oft günstiger aus, da sie weniger aufwendige technische Komponenten benötigen, die beim Neubau bereits nach 15 bis 20 Jahren ersetzt werden müssen.

„Der große Hammer sind die Folgekosten“, so Hanus, und hier punktet die solide, reparaturfähige Substanz des Bestands.

Foto: Geisselbrecht-MIT 2025 https://geisselbrecht.biz

Das Rätsel des Energieverbrauchs

Ein Highlight des Vortrags war die Analyse der energetischen Qualität. Während Energieausweise für mittelalterliche Gebäude oft horrende Bedarfswerte (z. B. 76 kWh/m²a) ausweisen, zeigt die Realität ein anderes Bild. In einem direkten Vergleich benachbarter Gebäude mit identischem Heizsystem stellte Hanus fest, dass der tatsächliche Verbrauch im Denkmal signifikant niedriger war als berechnet.

Dieser Effekt beruht zum einen auf der enormen thermischen Speichermasse dicker Wände, die in statischen Berechnungen oft unterschätzt wird. Zum anderen spielt das Nutzerverhalten eine Rolle: Historische Fenster ohne Kippfunktion verhindern Dauerlüften, und die Strahlungswärme massiver Wände wird oft schon bei geringeren Raumtemperaturen als behaglich empfunden. Zudem blickte Hanus in die Zukunft: Durch den Klimawandel sinkt der Heizbedarf alter Gebäude kontinuierlich, während Neubauten durch ihre großen Glasflächen zunehmend teure Energie für die Kühlung benötigen werden.

Infrastruktur und graue Energie

Hanus weitete den Blick über das Einzelobjekt hinaus auf den Siedlungsraum.Historische Bauten liegen meist in gewachsenen Zentren. Berücksichtigt man die Mobilitätskosten der Bewohner – also den Weg zur Arbeit, Schule oder Freizeit – verursachen Neubauten am Stadtrand oft doppelt so hohe Energiekosten wie zentrale Altbauten.

Diese externen Effekte und die Kosten für Erschließungsinfrastruktur (Straßen, Leitungen, Winterdienst) werden in herkömmlichen Wirtschaftlichkeitsrechnungen meist ignoriert, belasten die Allgemeinheit jedoch massiv.

Handwerk als Wertspeicher

Ein wesentlicher ökonomischer Wert historischer Gebäude liegt laut Hanus in der darin gebundenen handwerklichen Arbeit. Er zitierte den Ökonomen Hans Christoph Binswanger: Die Qualität der Handarbeit, die diese Gebäude so lebenswert macht, ist heute im Neubau selbst bei Luxusprojekten kaum noch bezahlbar.

Den Erhalt dieser Werte sicherzustellen, erfordert jedoch eine Rekultivierung lokaler Handwerkskompetenz, wie sie derzeit etwa beim UNESCO-Weltkulturerbe Semmering-Eisenbahn durch gezielte Qualifizierungsprogramme für lokale Betriebe praktiziert wird.

Die Qualität der Handarbeit, die diese Gebäude so lebenswert macht, ist heute im Neubau selbst bei Luxusprojekten kaum noch bezahlbar. Foto: Geisselbrecht-MIT 2025 https://geisselbrecht.biz

Strategien für die Praxis: Das Beispiel Louka

Wie man selbst für scheinbar hoffnungslose Fälle Strategien entwickelt, zeigte Hanus am Beispiel des Klosters Bruck (Loucký klášter) in der Tschechischen Republik. Statt auf einen großen Investor zu warten, wurde eine Stufenstrategie entwickelt: Durch kleinteilige Nutzungserweiterungen, Qualifizierungsprogramme und die energetische Nutzung von Biomasse aus dem lokalen Weinbau wird das riesige Objekt schrittweise revitalisiert.

Solche Modelle der „sanften Sanierung“ und der energetischen Optimierung durch richtige Nutzung können bis zu 30 % Energie einsparen, ohne die historische Substanz zu gefährden.

Fazit für die Immobilienwirtschaft

Der Vortrag machte deutlich, dass wir uns von pauschalen Abwertungen verabschieden müssen. Die früher üblichen Abschläge von 15 % bei der Immobilienbewertung von Denkmalen werden heute von Experten kaum noch gestützt. Wer Bestandsgebäude als ganzheitliche Wertspeicher begreift, die nicht nur Geschichte, sondern auch ökologische und ökonomische Resilienz bieten, ist für die Transformation der Branche bestens gerüstet.

Kernaussagen zum Mitnehmen

Ökonomische Ebenbürtigkeit: Über einen Zeitraum von 50 Jahren betrachtet, sind denkmalgeschützte Wohnbauten den Neubauten wirtschaftlich mindestens ebenbürtig, oft sogar überlegen.
Lebenszyklus-Hebel: Die Errichtungskosten machen lediglich etwa 20 bis 25 % der Gesamtkosten aus; der entscheidende Hebel liegt in den langfristigen Folgekosten.
Energie-Paradoxon: Der tatsächliche Energieverbrauch historischer Gebäude liegt oft signifikant unter den berechneten Bedarfswerten, da thermische Speichermasse und Nutzerverhalten (z. B. fehlende Kippfenster) eine positive Rolle spielen.
Standortvorteil Mobilität: Die zentrale Lage historischer Kerne spart im Vergleich zu zersiedelten Neubaugebieten bis zu 100 % der mobilitätsbedingten Energiekosten ein.
Bewertungswandel: Der pauschale Wertabschlag von 10–15 % für Denkmale in der Immobilienbewertung ist fachlich nicht mehr haltbar und verschwindet zunehmend aus den Standards.

Kristof Warda

Digitale Transformation im Freiraum: Außenanlagen auf Klick steuern

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Gerd Warda

Digitale Transformation im Freiraum: Außenanlagen steuern — Wer seine Außenanlagen digital im Griff hat, senkt nicht nur die Lebenszykluskosten, sondern sichert auch die notwendige Qualität und Haftungssicherheit rechtssicher ab, warnte Ralf Semmler (Institut für Stadtgrün / Datenbankgesellschaft). Foto: wohnungswirtschaft-heute.de

Auf dem 15. Mainzer Immobilientag machte Ralf Semmler (Institut für Stadtgrün / Datenbankgesellschaft) deutlich, dass das Management von Außenanlagen vor einem radikalen Umbruch steht. Unter dem Titel „Digitale Bewirtschaftung blauer, grauer und grüner Infrastrukturen – auf Klick“ zeigte er auf, wie die Branche den Sprung von der Zettelwirtschaft zur kognitiven Betriebssteuerung vollziehen kann.

Kernaussagen zum Mitnehmen

Warum das wichtig ist

Während in der Immobilienwirtschaft die Digitalisierung des Hochbaus längst Standard ist, führen die Außenanlagen oft noch ein Schattendasein als „vergessene Infrastruktur“. Dabei machen Freiflächen – die sogenannte grüne, blaue und graue Infrastruktur – einen erheblichen Teil des Portfoliowerts und der Mieterzufriedenheit aus.

In Zeiten des Klimawandels (Stichwort: Schwammstadt) und steigender Kostensensibilität wird ein professionelles Freiraummanagement unverzichtbar. Der Vortrag von Ralf Semmler verdeutlicht, dass die Pflege dieser Flächen kein „chaotisches Wetter-Business“ bleiben darf, sondern durch digitale Prozesse steuerbar werden muss.

Für die Branche bedeutet dies: Wer seine Außenanlagen digital im Griff hat, senkt nicht nur die Lebenszykluskosten, sondern sichert auch die notwendige Qualität und Haftungssicherheit rechtssicher ab.

Das Datenfundament: Drohnen und Regelwerke

Der erste Schritt zu einem professionellen Management ist die Kenntnis des Bestands. Semmler erläuterte, dass heute Drohnenbefliegungen oder Flugzeugaufnahmen mit einer Bodenauflösung von 6 cm die Basis bilden. Aus diesen Daten werden digitale Karten abgeleitet, die in Geoportalen für jeden sichtbar und messbar sind.

Die Grundlage für die Klassifizierung bildet die FLL-Richtlinie Freiraummanagement, die auf der DIN 276 (insbesondere der 500er Klasse für Außenanlagen) basiert. Semmler betonte, wie wichtig eine tiefe Erfassung ist: Es macht für die Kosten einen massiven Unterschied, ob eine Hecke unter oder über einem Meter hoch ist, da dies den Zeitaufwand der Mitarbeiter direkt beeinflusst. Ein standardisierter Objektartenkatalog sorgt dabei für eine einheitliche Nomenklatur, die beispielsweise in Hamburg und München gleichermaßen verstanden wird.

Lebenszykluskosten: Warum „billiges“ Bauen teuer wird

Ein zentraler Punkt von Semmlers Argumentation war die Lebenszyklusbetrachtung. Während in Deutschland oft ohne Blick auf die Folgekosten gebaut wird, ermöglicht sein Modell die Berechnung sämtlicher Kosten über 20, 30 oder 40 Jahre.

Besonders anschaulich wurde dies am Vergleich von Wegebelägen: Eine wassergebundene Wegedecke ist in der Errichtung sehr günstig, erweist sich aber oft bereits nach acht Jahren durch den hohen Instandsetzungsaufwand als das teuerste Material.

Im Gegensatz dazu ist Natursteinpflaster in den Baukosten am höchsten, aber im Lebenszyklus durch seine Beständigkeit oft die wirtschaftlichste Wahl. Das System erlaubt es, für jedes Material – vom Spielgerät bis zur Rasenfläche – Wartung, Pflege und Instandsetzung präzise vorherzusagen.

Der „Kulturclash“ der digitalen Transformation

Die eigentliche Herausforderung ist laut Semmler jedoch nicht die Software, sondern die digitale Transformation der Organisation. Viele Bauhöfe und Grünflächenämter arbeiten noch mit morgendlichen Besprechungen und Rapportzetteln. Dieser Prozess ist fehleranfällig und intransparent.

Die Umstellung auf digitale Prozesse bedeutet oft eine strukturelle Anpassung der Organisation:

Beseitigung von Medienbrüchen: Telefonate und E-Mails werden durch einen durchgängigen digitalen Datenfluss ersetzt.
Etablierung einer Disposition: In der Verwaltung ist das Konzept der Logistik oft unbekannt. Es bedarf jedoch eines Disponenten, der Einsätze auf Basis von Service Level Agreements (SLAs), Wetterdaten und verfügbaren Ressourcen plant.
Akzeptanz bei den Mitarbeitern: Semmler berichtete von der Schwierigkeit, Gärtner, die ihren Beruf bewusst wegen der Arbeit im Freien gewählt haben, von der Nutzung mobiler Endgeräte zu überzeugen.

Von der Jahresplanung zur kognitiven Steuerung

Ein modernes System geht weit über eine einfache Aufgabenliste hinaus. Durch die Verknüpfung von Pflegehandbüchern (die Nutzungen, Denkmalschutz und Naturschutz berücksichtigen) mit Pflegezeitenkalendern entstehen dynamische Einsatzpläne.

Das System lernt dabei mit: Durch die Rückmeldung der Mitarbeiter von mobilen Geräten über die tatsächlich benötigte Zeit für bestimmte Flächen können Datenbanken nach einigen Jahren kognitive Vorschläge machen. Der Disponent sieht auf einem Dashboard in Echtzeit, welche Teams welche Leistungen erbracht haben und wo Qualitätssicherungen oder Reklamationen notwendig sind.

Sogar externe Faktoren wie aktuelle Wetterlagen oder Wasserressourcen fließen über Open-Source-Datenbanken in das Disponenten-Dashboard ein.

Fazit für die Praxis

Das Ziel des digitalen Freiraummanagements ist die Vereinigung aller Informationen in einem System. Dies liefert nicht nur aktuelle Bestandsinformationen und Planungssicherheit für die Kosten, sondern sichert auch die Qualität der erbrachten Leistungen gegenüber Mietern und Bürgern ab.

Für die Wohnungswirtschaft bietet dies die Chance, die Außenanlagen von einem unkalkulierbaren Kostenfaktor zu einem steuerbaren Asset zu entwickeln.

Kernaussagen zum Mitnehmen

Vom Bauen zum Pflegen: In Deutschland wird oft gebaut und dann die Pflege vernachlässigt; Semmler plädiert für das Schweizer Modell, bei dem die Pflegekosten über 30 Jahre bereits bei der Planung feststehen.
Datenbasis per Drohne: Hochauflösende Luftbilder (6 cm Bodenauflösung) bilden heute die Grundlage für präzise Bestandsdatenerfassung und digitale Karten.
Lebenszykluskosten (LCC) im Freiraum: Sämtliche Materialien im Außenbereich – vom Gebrauchsrasen bis zum Natursteinpflaster – können heute auf 20 bis 40 Jahre genau kalkuliert werden.
Beseitigung von Medienbrüchen: Die größte Hürde ist die digitale Transformation der Organisation; Papierlisten und Telefonketten müssen durch durchgängige digitale Workflows ersetzt werden.
Rolle des Disponenten: Professionelles Freiraummanagement benötigt eine logistische Steuerung (Einsatzplanung), die Personalressourcen und Service Level (SLAs) effizient matcht.
Kollaborationsplattformen: Moderne Systeme vernetzen Auftraggeber, interne Regiebetriebe und externe Dienstleister in Echtzeit auf einer gemeinsamen Datenbasis.

Kristof Warda

BIM als Überlebensstrategie: Warum Daten im Bestand über das Kapital entscheiden

heute.

Von

Gerd Warda

MIT2025-216 till kemper — Wer den Bestand nicht digital im Griff hat, riskiert heute nicht nur explodierende Kosten bei Sanierungen, sondern verliert schlicht den Zugang zu Kapitalmärkten und günstigen Baufinanzierungen. Foto: Geisselbrecht-MIT 2025 https://geisselbrecht.biz

Dr. Till Kemper, Partner bei HFK Rechtsanwälte, startete seinen Vortrag mit einer ernüchternden Feststellung aus der Praxis: Obwohl seit über zehn Jahren intensiv über Building Information Modeling (BIM) debattiert wird, liegt die Quote derer, die es aktiv in der Planung einsetzen, schätzungsweise erst bei 5 %. Doch der Druck auf die Immobilienwirtschaft wächst rasant – nicht primär durch technologische Begeisterung, sondern durch den Gesetzgeber und den Finanzsektor.

Kernaussagen zum Mitnehmen

Warum das wichtig ist

Die Digitalisierung der Bau- und Immobilienwelt wird oft als rein technisches Thema missverstanden, doch der Vortrag von Dr. Till Kemper (HFK Rechtsanwälte) auf dem 15. Mainzer Immobilientag macht eines unmissverständlich deutlich: Valide Gebäudedaten sind das neue Fundament für Finanzierungssicherheit und Haftungsschutz.

In einer Branche, die sich gezwungenermaßen von der reinen Errichtung hin zur ganzheitlichen Lebenszyklusbetrachtung wandelt, wird Building Information Modeling (BIM) zum unverzichtbaren Werkzeug für das unternehmerische Risikomanagement.

Wer den Bestand nicht digital im Griff hat, riskiert heute nicht nur explodierende Kosten bei Sanierungen, sondern verliert schlicht den Zugang zu Kapitalmärkten und günstigen Baufinanzierungen. Für Wohnungsunternehmen und innovative Architekten ist BIM daher kein „Nice-to-have“ mehr, sondern eine betriebswirtschaftliche Überlebensstrategie, um den steigenden Anforderungen von ESG-Regulierung und Transaktionsrecht gerecht zu werden.

Informationsmanagement statt „fancy“ 3D-Bilder

Kemper räumte entschieden mit dem Vorurteil auf, dass BIM lediglich dazu diene, visuell ansprechende Modelle für die Vermarktung zu erstellen. In Wahrheit gehe es um ein tiefgreifendes Informationsmanagement innerhalb der Immobilienprozesse. „BIM ist ein Must-have für das Bauen im Bestand“, so Kemper, da die Komplexität von Sanierungen ohne eine saubere Datenstruktur kaum noch beherrschbar sei.

Er verwies auf das EU-geförderte Projekt Construct X, das daran arbeitet, großflächige Datenräume für die Immobilienwirtschaft nutzbar zu machen, um beispielsweise die kommunale Wärmeplanung oder das Quartiersmanagement auf eine solide, informationelle Basis zu stellen.

Der entscheidende Treiber: „Weil es sonst kein Geld gibt“

Warum sollte ein Bestandshalter aus der Wohnungswirtschaft jetzt massiv in BIM investieren? Kempers Antwort ist so einfach wie provokant: „Weil wir sonst kein Geld bekommen“. Die Baufinanzierung wird durch Regulierungen wie die EU-Taxonomie oder CSRD zunehmend an digitale Transparenz gekoppelt.

Banken fordern im Rahmen von Basel III klare Nachweise darüber, wie „grün“ oder nachhaltig ein Gebäude im Lebenszyklus tatsächlich ist. Ohne ein digitales Modell, das Informationen zu Bauteilen, Qualitäten und Revisionsbedarfen verknüpft, wird ein rechtssicheres ESG-Reporting zur unlösbaren Aufgabe.

Zudem hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Messlatte für Immobilientransaktionen höher gelegt. Es reicht laut Kemper nicht mehr aus, dem Käufer einen ungeordneten Datenraum „rüber zu schludern“. Verkäufer müssen heute geordnet und vollumfänglich über Instandsetzungs- und Wartungsbedarfe informieren. Ein gut gepflegtes BIM-Modell wird hier zur wertsteigernden Versicherung gegen spätere Haftungsansprüche und Rückabwicklungen.

Risikominimierung beim Bauen im Bestand

Ein zentrales Problem bei Bestandssanierungen ist die mangelnde Kenntnis der tatsächlichen Substanz. Kemper zitierte das warnende Beispiel des Konzerthauses in Würzburg, bei dem die Bauzeit um Jahre überschritten wurde und die Kosten explodierten, weil der Bestand im Vorfeld schlicht nicht ausreichend untersucht worden war.

Digitale Werkzeuge bieten hier effiziente Lösungen:

3D-Scanning und Punktwolken: Statt mühsamer manueller Vermessung können Bestände präzise digital erfasst werden, was die Planungssicherheit massiv erhöht.
KI-gestützte Bestandserkennung: Neue KI-Modelle können bereits aus statistischen Werten und Scans vermutete Baumaterialien ableiten und belastbare Plangrundlagen schaffen.
Visualisierung für Behörden: 3D-Modelle helfen, Denkmalschutzbehörden oder Nachbarn komplexe Bauvorhaben (wie modulare Aufstockungen) verständlich zu machen und Genehmigungsprozesse zu beschleunigen.

Die neue „Digitale Betreiberverantwortung“

Mit der Digitalisierung wandelt sich auch die juristische Verantwortung des Eigentümers. Kemper prägte den Begriff der „Digitalen Betreiberverantwortung“. Wenn ein Eigentümer (Owner) der „Herr des BIM-Modells“ ist, trägt er auch die Verantwortung für die Richtigkeit und Konsistenz dieser Daten.

Dies erfordert neue Vertragswerke, die Nutzungsrechte, Haftung für Datenfehler und die lückenlose Übergabe von Informationen zwischen Planern, Bauunternehmern und dem Facility Management regeln.

Kritisch merkte Kemper an, dass Planung und Betrieb in Deutschland oft noch in „getrennten Fachschuhen“ agieren. Architekten beenden ihre Arbeit oft mit der Abnahme, während die für den Werterhalt entscheidenden Themen dann erst beginnen. BIM zwingt die Akteure dazu, den Betrieb bereits in der ersten Skizze mitzudenken.

Wer diese Sorgfaltspflicht verletzt, riskiert sogar strafrechtliche Konsequenzen, wenn aus mangelhafter Instandsetzung Gefahren für Leib und Leben entstehen.

Fazit und Handlungsempfehlung

Till Kemper riet den anwesenden Branchenvertretern, beim Thema Digitalisierung „klein zu starten und dann immer größer zu werden“. Statt das gesamte System auf einmal umstellen zu wollen, sollten konkrete „Use Cases“ definiert werden – beispielsweise die digitale Erfassung von Revisionszyklen oder das Monitoring von Wasserleitungen zur Vermeidung von Legionellenbefall.

Letztlich wird sich BIM zu einem „Building Sustainability Modeling“ weiterentwickeln. In einer künftigen Kreislaufwirtschaft, in der Bauteile nach dem Abriss wiederverwendet werden sollen (Reuse), sind digitale „Gebäudepässe“ die einzige Möglichkeit, den Wert und die Beschaffenheit der verbauten Ressourcen nach Jahrzehnten noch nachweisen zu können.

Kernaussagen zum Mitnehmen

BIM als Informationsmanagement: BIM ist weit mehr als ein optisches 3D-Modell; es ist das Management von Prozessketten und Informationen über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie.
Hebel Finanzierung: Banken fordern für die Baufinanzierung (Basel III) zunehmend valide Daten zur Nachhaltigkeit und zu den Lebenszykluskosten – ohne digitale Datenbasis drohen schlechtere Konditionen oder Ablehnungen.
Rechtsprechung des BGH: Ein Urteil des Bundesgerichtshofs verschärft die Informationspflichten beim Verkauf; ungeordnete Datenräume reichen nicht mehr aus, um über Instandsetzungsbedarfe rechtswirksam aufzuklären.
Bauen im Bestand: Digitale Methoden wie 3D-Scanning und Punktwolken sind essenziell, um kostspielige Überraschungen bei der Bausubstanz und Bauzeitverzögerungen zu vermeiden.
Digitale Betreiberverantwortung: Eigentümer (Owner) sind zunehmend dafür verantwortlich, die Konsistenz und Richtigkeit der digitalen Gebäudedaten sicherzustellen, um strafrechtliche Risiken zu minimieren.
Nachhaltigkeit durch Daten: BIM entwickelt sich zum „Building Sustainability Modeling“, da echte Kreislaufwirtschaft und Bauteil-Wiederverwendung (Reuse) ohne detaillierte digitale Gebäudepässe nicht umsetzbar sind.

Kristof Warda

Denkmalschutz vs. Wirtschaftlichkeit: Das „Ochsen“-Dilemma in Schifferstadt

heute.

Von

Gerd Warda

Denkmalschutz vs. Wirtschaftlichkeit: Das „Ochsen“-Dilemma

Auf dem 15. Mainzer Immobilientag präsentierten das Team Daniela Hartenbach, Tobias von Pastau (beide mz³) und Prof. Dr. Ulrich Bogenstätter ein bemerkenswertes Fallbeispiel aus der Praxis: das Projekt „Zum Ochsen“ in Schifferstadt.

Der Vortrag illustrierte eindrucksvoll, warum die Digitalisierung und das Lebenszyklusmanagement gerade bei komplexen Bestandsimmobilien über den wirtschaftlichen Erfolg entscheiden.

Kernaussagen zum Mitnehmen

Warum das wichtig ist

Die Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden gilt in der Wohnungswirtschaft oft als finanzielle Unwägbarkeit. Der gemeinsame Vortrag von Prof. Dr. Ulrich Bogenstätter (Hochschule Mainz/IFBOR), Daniela Hartenbach und Tobias von Pastau (beide mz³) am 15. Mainzer Immobilientag verdeutlicht jedoch, dass die wirtschaftliche Bewertung solcher Projekte weit über die bloßen Baukosten hinausgehen muss.

Für die Branche ist dies deshalb so relevant, weil öffentliche Fördergelder – etwa nach der Richtlinie Bau (RL-Bau) in Rheinland-Pfalz – zunehmend zwingend eine monetäre Wirtschaftlichkeitsberechnung auf Basis von Lebenszykluskosten fordern.

Wer hier nicht präzise nachweisen kann, wie sich Investitionen und Baunutzungskosten über Jahrzehnte verhalten, riskiert den Verlust essentieller Zuschüsse. Das vorgestellte Projekt zeigt exemplarisch, wie man den Spagat zwischen strengen Denkmalschutzauflagen, explodierenden Technikkosten und langfristiger Betriebsfähigkeit meistert.

Architektur zwischen Tradition und Mensabetrieb

Das Projekt im kleinteiligen Ortskern von Schifferstadt kombiniert einen denkmalgeschützten Tanzsaal aus den 1920er Jahren mit einem modernen Neubau an der Stelle einer baufälligen Gaststätte. Die Herausforderung für das Architekturbüro mz³ bestand darin, das geforderte Raumprogramm – inklusive einer Mensa für angrenzende Schulen und Bürgerräumen – in der historischen Struktur unterzubringen.

Tobias von Pastau, Daniela Hartenbach und Prof. Dr. Ulrich Bogenstätter erklären im Vortrag, warum die Digitalisierung und das Lebenszyklusmanagement gerade bei komplexen Bestandsimmobilien über den wirtschaftlichen Erfolg entscheiden. Foto: wohnungswirtschaft-heute.de

Um den städtebaulichen Anforderungen gerecht zu werden, wurde das Volumen des Neubaus in ein „Dreigiebelhaus“ aufgelöst, das sich maßstäblich in die Umgebung der Dreiseithöfe einfügt. Durch eine „Glasfuge“ zwischen Alt- und Neubau gelang es, die historische Giebelfassade erlebbar zu machen und gleichzeitig eine klare Trennung zwischen den Zeitepochen zu schaffen.

Die „unsichtbare“ Technik und ihre Folgen

Ein zentraler Diskussionspunkt waren die massiven Kostensteigerungen durch technische Anforderungen. Da der Denkmalschutz im Inneren des Saals keine sichtbaren technischen Anlagen duldete, mussten Lüftungs-, Kühl- und Wärmegeräte unter großem Aufwand im Dachboden des Bestandsgebäudes untergebracht werden. Dies erforderte ein zusätzliches Sekundärtragwerk, um die Bestandsstatik nicht zu belasten.

Daniela Hartenbach verdeutlichte die finanziellen Dimensionen: Ein historisch rekonstruierter Lüftungsauslass in der Decke kostet im Vergleich zu einem Standardbauteil ungleich mehr. Insgesamt landete das Projekt bei 13,2 Millionen Euro, wobei das Verhältnis von Technik- zu Bauwerkskosten fast 50:50 erreichte – eine Quote, die im Rahmen konventioneller Wirtschaftlichkeitsberechnungen kaum noch plausibel erklärbar ist.

Die methodische Herausforderung der RL-Bau

Prof. Dr. Bogenstätter ordnete das Projekt in den Kontext der Förderlandschaft ein. In Rheinland-Pfalz verlangt die RL-Bau für den Erhalt von Fördergeldern eine Lebenszyklus-orientierte Kostenoptimierung von Investitions- und Baunutzungskosten. „Das Blatt kriegt jeder Studierende im dritten Semester“, so Bogenstätter, doch die eigentliche Frage sei das Datenmanagement: Woher kommen die validen Zahlen für die zukünftigen Instandsetzungen?.

Er wies auf ein systemimmanentes Problem hin:

Der Technikanteil in Gebäuden steigt stetig.
Technik hat eine deutlich kürzere Lebensdauer als die Baukonstruktion.
Dadurch steigen die notwendigen Instandsetzungsbudgets massiv an, ohne dass diese in den Haushalten der Kommunen entsprechend abgebildet werden.

Technische Lebensdauer: Ein Feld der Unsicherheit

Ein kritischer Punkt in der Wirtschaftlichkeitsrechnung ist die Annahme der technischen Lebensdauer. Bogenstätter zeigte auf, dass wissenschaftliche Quellen hier massiv voneinander abweichen – bei Holzelementen reichen die Angaben beispielsweise von 40 bis zu 140 Jahren. Setzt man in der Kalkulation jedoch nur einen Zeitraum von 30 Jahren an, fallen viele notwendige Reinvestitionen schlicht aus der Rechnung heraus.

Er plädierte dafür, von Modellen wie in der Schweiz zu lernen, die oft eine proaktive Wartungsstrategie verfolgen (Austausch bei 70 % der Lebensdauer), um das Risiko unvorhersehbarer Ausfälle zu minimieren. In deutschen Kommunen herrsche hingegen oft die „Ausfallstrategie“ vor: Man wartet, bis etwas kaputt ist, da die Budgets für den Werterhalt fehlen.

Fazit für die Praxis

Das Beispiel Schifferstadt zeigt: Denkmalschutz ist teuer, aber durch eine kluge Kombination aus BIM Light und einer realistischen Lebenszyklus-Argumentation lassen sich auch solche Projekte fördern und steuern. Prof. Bogenstätter mahnte jedoch, dass Technik sinnvoll und wartbar bleiben muss. In Schifferstadt führten allein drei verschiedene Lüftungszentralen in einem Gebäude zu einer Komplexität, die im späteren Betrieb hohe Anforderungen an das Personal stellt.

Für die Wohnungswirtschaft bleibt die Erkenntnis: Wirtschaftlichkeit im Bestand ist kein Zufall, sondern das Ergebnis einer harten Auseinandersetzung mit Daten, Strategien und den Realitäten der Technik.

Kernaussagen zum Mitnehmen

Projekt „Zum Ochsen“: Sanierung eines historischen Tanzsaals aus den 1920er Jahren und Neubau eines Gemeindezentrums im Ortskern von Schifferstadt.
Massive Technikkosten: Aufgrund von Denkmalschutzauflagen (z. B. unsichtbare Technik im Dachboden) stieg das Verhältnis von Technik- zu Bauwerkskosten auf fast 50:50 bei Gesamtkosten von ca. 13,2 Mio. Euro.
Kostentreiber Denkmalschutz: Speziallösungen, wie die Rekonstruktion historischer Lüftungsauslässe, kosten das 10- bis 15-fache im Vergleich zu Standardbauteilen.
Methodenzwang durch RL-Bau: Förderrichtlinien verlangen Wirtschaftlichkeitsberechnungen nach DIN 18960, was eine valide Datenbasis für Instandsetzungszyklen unumgänglich macht.
Strategische Instandhaltung: Kommunen neigen oft zu einer „Ausfallstrategie“, während wissenschaftlich fundierte Lebenszyklusmodelle proaktive Wartungsstrategien zur Risikominimierung nahelegen.

Kristof Warda

Was 2026 für Immobilieneigentümer und Vermieter wichtig ist

Von

Gerd Warda

Was 2026 für Immobilieneigentümer und Vermieter wichtig ist — Das Jahr 2026 bringt sowohl neue rechtliche Anforderungen als auch veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen für Eigentümer, Vermieter und Verwalter, sagt Carolin Hegenbarth, Bundesgeschäftsführerin des Immobilienverband Deutschland IVD. Foto: IVD

2026 treten zahlreiche gesetzliche Neuerungen in Kraft, die Immobilieneigentümer, Vermieter und Verwalter beachten müssen. Dazu zählen Änderungen im Mietrecht, Anpassungen bei energetischen Vorschriften, neue Rahmenbedingungen für Modernisierungen und eine angepasste Förderkulisse.

„Viele der neuen Regelungen wirken sich unmittelbar auf Eigentümer und Mieter von Wohn- und Gewerbeimmobilien aus“, erklärt Carolin Hegenbarth, Bundesgeschäftsführerin des Immobilienverband Deutschland IVD. „Insbesondere bei Mietverhältnissen und energetischen Maßnahmen sollten Eigentümer die neuen Vorgaben frühzeitig berücksichtigen.“

Der IVD gibt einen Überblick über die wichtigsten Rahmenbedingungen:

Mietpreisbremse wird verlängert

Der Bundestag hat beschlossen, die Mietpreisbremse bis Ende 2029 zu verlängern. Die Bundesländer, in denen die Mietpreisbremse bisher gegolten hat, setzen auch zukünftig auf sie. Im Zuge der sich ändernden Wohnungsmärkte wurden in Teilen die Gebietskulissen angepasst. Für Neuvermietungen in diesen angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete damit im Grundsatz weiterhin höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Indexmietvertrag und möblierte Vermietung

Bundesjustizministerin Stefanie Hubig hat angekündigt, Indexmieten künftig zu begrenzen. Begründet wird dies mit der direkten Kopplung an die Verbraucherpreise, die in Phasen hoher Inflation zu deutlichen Mietsteigerungen führen kann. Für Vermieter bedeutet dies, dass Anpassungen aus Indexmietverträgen ab 2026 voraussichtlich einer gesetzlichen Obergrenze unterliegen werden.

Die konkrete Ausgestaltung soll noch in diesem Jahr vorgelegt werden. Zudem plant das Bundesjustizministerium weitergehende Änderungen bei Indexmiet- sowie Kurzzeitmietverträgen und beim möblierten Wohnen. Vermieter müssen daher damit rechnen, dass sich der rechtliche Rahmen in diesen Bereichen spürbar verändert. Das Vorhaben geht auf den Koalitionsvertrag zurück.

Änderungen im Bereich Sozialwohnungen

Für öffentlich geförderten Wohnraum erhöhen sich zum 1. Januar 2026 die Mietobergrenzen sowie die Pauschalen für Verwaltung und Instandhaltung. Eigentümer solcher Immobilien können ihre Mieten im Rahmen der regulären Vorgaben entsprechend anpassen. Die Umsetzung höherer Pauschalen erfordert eine rechtzeitige schriftliche Mitteilung an die Mieter.

Heizung: Anforderungen des GEG treten in Kraft und CO2-Preis steigt

Spätestens ab 1. Juli 2026 greift in Großstädten die Regelung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), dass neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Die Vorgabe ist an das Vorliegen der Wärmeplanungen gekoppelt, die derzeit überall in Arbeit sind. Großstädte müssen ihre Wärmeplanung bis spätestens 30. Juni 2026 beschlossen haben.

Kleinere Kommunen mit bis zu 100.000 Einwohnern haben noch bis zum 30. Juni 2028 Zeit. Dort, wo Kommunen bereits früher ihre Wärmeplanung verabschiedet haben, greift die Regelung bereits ab Verabschiedung der Wärmeplanung. Parallel dazu steigen für Heizöl- und Erdgasheizungen die laufenden Kosten, da der nationale CO2-Preis bereits zu Jahresbeginn von 55 auf 55 bis 65 Euro pro Tonne erhöht wird. Für Vermieter ist weiterhin das gesetzliche Stufenmodell zur Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mietern und Vermietern anzuwenden, das den energetischen Zustand des Gebäudes berücksichtigt.

Bis Ende 2026 müssen außerdem sämtliche Heiz- und Warmwasserzähler in Mehrfamilienhäusern fernablesbar sein. Nach Installation der Technik besteht die Pflicht zur monatlichen Verbrauchsinformation für Mieter. Bei Verstößen drohen Mietminderungsrechte.

CO2-Zertifikatehandel wird auf 2028 verschoben

Der EU-Zertifikatehandel für die Bereiche Wärme und Verkehr tritt nicht wie geplant zum 1. Januar 2027, sondern erst 2028 in Kraft. 2026 gilt noch das deutsche Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG), das eine Preisspanne von 55 bis 65 Euro pro Tonne CO2 vorsieht. Für 2027 plant die Bundesregierung eine Gesetzesänderung, die regeln soll, dass für 2027 derselbe CO2-Preis gilt wie für 2026.

Förderung für neue Heizungen und Gebäudeeffizienz sinkt, Förderung von PV-Anlagen bleibt

Die Förderung für den Einbau neuer klimafreundlicher Heizungen soll grundsätzlich auch 2026 fortgesetzt werden. Aufgrund der angespannten Situation des Bundeshaushaltes ist damit zu rechnen, dass 2026 das Budget für die Förderung neuer Heizungen und Gebäudeeffizienz sinken wird und so für die Förderung höhere Anforderungen zu erfüllen sein oder längere Warte- und Prüfzeiten entstehen könnten.

Die steuerliche Förderung für Photovoltaikanlagen bleibt 2026 zunächst bestehen, so dass Eigentümer weiterhin von steuerlichen Erleichterungen beim Betrieb kleinerer PV-Anlagen profitieren können.

Bau und Erwerb von Wohneigentum wird weiterhin gefördert

Im Bundeshaushalt 2026 sind Förderprogramme im Bereich Wohneigentumsbildung finanziell hinterlegt worden. Hierzu zählt das Programm „Jung kauft Alt“, das den Erwerb von Bestandsimmobilien mit der Energieeffizienzklasse F, G und H mit zinsverbilligten Krediten fördert. Voraussetzung ist, dass die erworbene Immobilie innerhalb von viereinhalb Jahren auf Effizienzhausstandard 85 EE gebracht wird. Auch das Neubau-Programm „Wohneigentum für Familien“ wird fortgeführt.

Gefördert wird der Neubau beziehungsweise Ersterwerb von Häusern und Wohnungen, die die Anforderungen eines „klimafreundlichen Wohngebäudes“ erfüllen.

Weitere rechtliche Entwicklungen bis Ende 2026 erwartet

Bundesjustizministerin Stefanie Hubig hat eine Expertenkommission eingesetzt, die derzeit an Vorschlägen zur Änderung des Mietrechts im Hinblick aufMietpreisüberhöhung arbeitet. Dazu gehört auch die Frage, ob Verstöße gegen die Mietpreisbremse auch mit einem Bußgeld geahndet werden sollen oder ob zivilrechtliche Folgen ausreichen. Die Ergebnisse werden erst Ende 2026 erwartet. Mit einer Änderung des Gesetzes ist erst 2027 zu rechnen.

Die Europäische Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD) muss bis spätestens Ende Mai 2026 in deutsche Gesetzgebung umgesetzt werden. Die Bundesregierung hat angekündigt, diese Umsetzung gemeinsam mit der Reform des GEG vorzunehmen. Ziel der EPBD ist, dass der Primärenergieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestandes bis 2030 um mindestens 16 Prozent sinken muss, bis 2035 um 20 bis 22 Prozent. Für Nichtwohngebäude werden Sanierungspflichten ab 2030 eingeführt.

Des Weiteren enthält die EPBD neue Vorgaben zu Solarpflichten, Gebäudeautomation und Ladeinfrastruktur für Elektromobilität. Welchen Ansatz die Bundesregierung für die Umsetzung wählen wird, ist derzeit noch nicht bekannt, obwohl für den Gesetzgebungsprozess nicht mehr viel Zeit verbleibt. Zudem plant die EU eine Standardisierung und Weiterentwicklung der Energieausweise. Eine sofortige Austauschpflicht ist nicht vorgesehen. Der IVD empfiehlt jedoch, bei Verkauf oder Neuvermietung einen neuen Energieausweis erstellen zu lassen, wenn der vorhandene Ausweis älter als zehn Jahre ist.

Da die Gasnetze wegen der Umstellung der Wärmeversorgung auf erneuerbare Energien mittelfristig teilweise zurückgebaut werden, sollen 2026 Regelungen für einen geordneten Rückbau ins Energiewirtschaftsgesetz aufgenommen werden. Gasverbrauchern ist anzuraten, 2026 die jeweilige lokale Wärmeplanung genau zu verfolgen und darauf zu achten, ob und wo diese langfristig noch Gasnetze (z.B. für Wasserstoff und Biogas) vorsieht. Wo dies nicht der Fall ist, ist mittelfristig (in den nächsten zehn bis 15 Jahren) ein Rückbau der Gasnetze zu erwarten.

Fazit

Das Jahr 2026 bringt sowohl neue rechtliche Anforderungen als auch veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen für Eigentümer, Vermieter und Verwalter. Besonders das Mietrecht, die energetischen Vorgaben und die Förderlandschaft bleiben in Bewegung. Der IVD empfiehlt Eigentümern und Vermietern, bestehende Prozesse und Vertragsunterlagen zu prüfen, Investitionsentscheidungen anzupassen und frühzeitig mit Fachberatern in Austausch zu treten.

Carolin Hegenbarth

2026 – Zwischen Regulierung, Realismus und digitalen Chancen

heute.

Von

Gerd Warda

Liebe Leserinnen, liebe Leser.

Das neue Jahr ist erst wenige Tage alt und doch zeichnet sich bereits klar ab, worauf es in der Wohnungswirtschaft 2026 ankommen wird: Orientierung, Anpassungsfähigkeit und der Mut, neue Wege zu gehen.

Neue Regeln, neue Realität

Die gesetzlichen Neuerungen, auf die Carolin Hegenbarth vom IVD hinweist, sind kein „Nice to know“, sondern Pflichtlektüre für alle, die Verantwortung für Wohn- und Gewerberaum tragen. Mietrecht, energetische Standards, Förderprogramme – alles wird neu justiert. Wer nicht rechtzeitig handelt, läuft Gefahr, zwischen veralteten Prozessen und neuen Vorschriften aufgerieben zu werden. Frühzeitige Information ist nicht mehr Kür, sondern überlebenswichtig.

Marktbericht 2025: Ernüchterung ohne Überraschung

Der aktuelle Immobilienmarktbericht der Gutachterausschüsse bestätigt, was viele längst spüren: Der Markt der gebrauchten Immobilien bleibt stabil, aber der Neubau steckt weiter in der Krise. Andreas Teuber bringt es auf den Punkt: Der Neubausektor bleibt unerschwinglich – ein Zustand, der nicht nur den Wohnraummangel zementiert, sondern auch politische und wirtschaftliche Risiken birgt. Ohne strukturelle Änderungen in der Finanzierung und Projektentwicklung bleibt die Schere zwischen Bedarf und Angebot geöffnet.

Digitalisierung: Mehr Mut zum 95-Prozent-Schutz

Spannende Impulse kommen aus der Welt der kommunalen Digitalisierung. Jan Bose von Alpha-Omega Technology spricht unbequeme Wahrheiten aus – etwa über das lähmende „100-Prozent-Denken“, das pragmatische Lösungen wie LoRaWAN-basierten Brandschutz blockiert. Der Anspruch auf absolute Sicherheit ist ehrenwert, aber realitätsfern – vor allem, wenn das Budget am Ende gar keinen Schutz mehr erlaubt. Auch bei der Heizungssteuerung in öffentlichen Gebäuden zeigen digitale Lösungen ihr Potenzial: Einsparungen ohne große Investitionen, Effizienz ohne Komfortverlust. Was fehlt, ist nicht die Technik, sondern der Wille zur Umsetzung.

2026 fordert Haltung

Die Branche steht vor einem Jahr, das mehr verlangt als reaktive Anpassung. Gefordert ist eine neue Haltung – offen für Digitalisierung, realistisch im Umgang mit Ressourcen, und vorausschauend im Handeln. Wer 2026 nicht nur überstehen, sondern gestalten will, muss bereit sein, Komfortzonen zu verlassen.

Januar 2026 Wohnungswirtschaft heute., Ausgabe Nummer 208, mit neuen Trends für 2026.

Klicken Sie mal rein.

Bleiben Sie zuversichtlich und nachhaltig.

Ihr Gerd Warda und das Wohnungswirtschaft heute-Team

Colliers „Ausblick 2026“: Jahr der Chancen in einem frühzyklischen Umfeld

heute.

Von

Gerd Warda

Colliers Ausblick 2026: Jahr der Chancen in frühzyklischem Umfeld — 2026 trifft steigende Wohnraumnachfrage auf ein weiter sinkendes Angebot. Der Neubau bleibt im Tief, der Bau-Turbo greift noch nicht und die Mieten steigen weiter. Grafik entnommen aus dem aktuellen Bericht von Colliers „Immobilienmarkt Deutschland Ausblick 2026“.

2026 steht die deutsche Immobilienwirtschaft vor einem Jahr der Chancen in einem frühzyklischen Umfeld. Die Wirtschaft erholt sich langsam und auch der Immobilienmarkt zeigt erste Zeichen der Stabilisierung. In dieser Marktphase prägen private und internationale Investoren das Transaktionsgeschehen, während institutionelle Anleger selektiv agieren.

Die Spitzenmieten steigen in mehreren Nutzungsarten weiter an, die Neubautätigkeit geht in nahezu allen Bereichen zurück und die Leerstandsquote im Bürosektor erreicht in den Top-7-Städten einen neuen Höchststand. Gleichzeitig gewinnen wachstumsstarke Nutzungsarten wie Wohnen, Industrie- und Logistik, Hotel sowie Spezialsegmente wie Life Sciences und Data Center an Bedeutung. Dies geht aus dem aktuellen Bericht von Colliers „Immobilienmarkt Deutschland Ausblick 2026“ hervor.

„Die deutsche Immobilienwirtschaft befindet sich in einer Phase der Neuordnung – geprägt von geopolitischen Spannungen, höheren Finanzierungskosten und anspruchsvollen regulatorischen Rahmenbedingungen. Zugleich bietet die frühzyklische Marktphase vielfältige Chancen für Investoren, die flexibel agieren und auf Qualität setzen“, sagt Felix von Saucken, CEO bei Colliers in Deutschland.

Investorenverhalten: Privates Kapital dominiert – internationales Interesse steigt

Die Stimmung bei den Investoren ist verhalten optimistisch. Private Investoren und Family Offices bleiben zentrale Akteure und nutzen Preisabschläge im Core- und Core-Plus-Segment. Institutionelle Investoren agieren zurückhaltender, internationale Kapitalströme – insbesondere aus angelsächsischen Ländern, Frankreich, Asien und dem Nahen Osten – ziehen jedoch wieder an. Parallel dazu nehmen alternative Finanzierungsmodelle wie Private Debt weiter zu.

„2026 wird ein Jahr, in dem Investoren nicht nur auf Marktbewegungen reagieren, sondern die Transformation des Immobilienmarkts aktiv mitgestalten müssen. Private Investoren und Family Offices nutzen die frühzyklische Marktphase gezielt, um hochwertige Immobilien zu attraktiven Konditionen zu erwerben. Institutionelle Anleger agieren dagegen weiter selektiv, was das Angebot an Value-Add-Produkten erhöht und gleichzeitig neue Spielräume für professionelle Asset-Management-Strategien eröffnet“, sagt Francesca Boucard, Head of Market Intelligence & Foresight Germany bei Colliers.

Boucard ergänzt: „Konjunktur- und Immobilienzyklus verlaufen zwar nicht synchron, sind jedoch eng miteinander verwoben. Während die gesamtwirtschaftliche Entwicklung von einer langsamen Erholung geprägt ist, zeigt auch der Immobilienmarkt erste Zeichen der Stabilisierung. Ein wesentlicher Unterschied liegt in der Reaktionsgeschwindigkeit: Die Konjunktur reagiert kurzfristiger auf externe Schocks und politische Maßnahmen, während der Immobilienmarkt aufgrund längerer Planungs- und Investitionszyklen verzögert folgt. Gleichzeitig ist bei beiden eine Transformationsphase erkennbar, in der Resilienz, Effizienz und Zukunftsfähigkeit zu zentralen Leitlinien werden und die Marktdynamik prägen.“

Die makroökonomische Einordnung basiert auf einem prognostizierten moderaten Wirtschaftswachstum von rund 1,1 Prozent für 2026, einer sinkenden Inflation und einer stabilen Beschäftigungslage.

Wohnen: Nachfrage steigt weiter – Mieten wachsen um mindestens fünf Prozent

Der Wohnungsmarkt bleibt 2026 von einem anhaltenden Angebotsdefizit geprägt. Trotz politischer Maßnahmen wie der Bereitstellung von 4 Mrd. Euro an Bundesfinanzmitteln für den sozialen Wohnungsbau sowie des angekündigten „Bau-Turbos“ geht die Bautätigkeit weiter zurück. Die prognostizierten 175.000 Fertigstellungen liegen deutlich unter dem Bedarf. Gleichzeitig wächst die Zahl der Haushalte in Deutschland signifikant, was die strukturelle Wohnraumlücke weiter vergrößert. Entsprechend steigen die Mieten in den Metropolen voraussichtlich um mindestens fünf Prozent.

Felix von Saucken sagt: „2026 trifft steigende Wohnraumnachfrage auf ein weiter sinkendes Angebot. Der Neubau bleibt im Tief, der Bau-Turbo greift noch nicht und die Mieten steigen weiter. Nur der Investmentmarkt zeigt bereits wieder eine spürbare Belebung. Bei hoher Nachfrage und wachsendem Fokus auf Objekte jüngeren Baualters zeichnet sich in ersten Teilmärkten eine leichte Renditekompression ab.“

Büro: Leerstand erreicht 2026 den Höhepunkt – Wettbewerb um ESG-konforme Flächen verschärft sich

Im Bürosegment stabilisiert sich die Nachfrage, insbesondere durch Großnutzer. Gleichzeitig sinkt die Neubautätigkeit ab 2026 spürbar. Der Büromarkt zeigt eine klare Zweiteilung: In zentralen Innenstadtlagen steigen die Spitzenmieten weiter an. Hochwertige, ESG-konforme Flächen bleiben stark nachgefragt und treiben die Preisentwicklung. In peripheren Lagen entwickeln sich die Durchschnittsmieten dagegen überwiegend seitwärts, was die Mietspreizung weiter vergrößert und den Spielraum für Aufwertungsmaßnahmen einschränkt.

Am Investmentmarkt zeichnet sich eine vorsichtig optimistische Entwicklung ab. Die Bruttoanfangsrenditen in den Top 7 bewegen sich 2026 voraussichtlich in einer Spanne von 4,25 bis 5,00 Prozent. Investoren fokussieren sich verstärkt auf zentrale Lagen und ESG-konforme, zukunftsfähige Bestandsobjekte.

Francesca Boucard kommentiert: „Der Investmentmarkt findet unter realistischeren Bedingungen neue Impulse und hat damit das Potenzial, den Beginn eines neuen Zyklus zu markieren. Im Jahr 2026 steht das Ende des Leerstandsanstiegs auf der Vermietungsseite – es ist das letzte Jahr mit einer hohen Projektentwicklungspipeline. Der Wettbewerb im Neubausegment wird sich dadurch nochmals verschärfen, bevor die Verfügbarkeit ab 2027 deutlich sinkt.“

Einzelhandel und Logistik: Konsolidierung trifft auf neue Nachfrageimpulse

Der Einzelhandel bleibt 2026 von Konsolidierung und verändertem Konsumverhalten geprägt. Gewinner sind Fachmärkte, Lebensmittelhändler und Non-Food-Discounter – besonders jene mit innovativen und zukunftsfähigen Konzepten. Innenstädte setzen zunehmend auf Mixed-Use-Konzepte, Services und digitale Formate. Investoren konzentrieren sich zunehmend auf lebensmittelgeankerte Konzepte und revitalisierungsfähige Shoppingcenter.

Parallel steht der Logistikmarkt vor einem Wendepunkt. Der E-Commerce-Sektor mit einem erwarteten Flächenbedarf von über 650.000 Quadratmetern und Defence treiben die Nachfrage, während Konsolidierung in Industrie- und Kontraktlogistik eine differenzierte Flächenstrategie erfordert. Strategische Lagen, komplexe, teils spezialisierte Logistikimmobilien und flexible Bestandsobjekte gewinnen entsprechend an Bedeutung.

Hotel und Spezialsegmente: Wachstum durch Konversionen und Zukunftsnutzungen

Der Hotelmarkt profitiert von steigender Inlands- und Auslandsnachfrage und einem wachsenden Fokus auf Office-to-Hotel-Konversionen, da klassische Neubauten selten realisiert werden. Internationale Marken und Serviced-Apartment-Anbieter treiben die Marktaktivität weiter voran, was zu einem prognostizierten Transaktionsvolumen von 1,9 bis 2,2 Mrd. Euro in Deutschland führt.

Diese Transaktionen schaffen wichtige Vergleichswerte, um den Markt wieder anzukurbeln. Gleichzeitig entwickeln sich Spezialsegmente besonders dynamisch: Life Sciences verzeichnen steigenden Bedarf an Labor- und Forschungsflächen, insbesondere in Clusterregionen wie München, Berlin und Rhein-Neckar. Data Center profitieren vom hohen Rechenleistungs- und Infrastrukturbedarf digitaler Anwendungen sowie politischem Rückenwind und zählen 2026 zu den zentralen Wachstumstreibern.

Ausblick 2026

„Der Immobilienmarkt befindet sich im Wandel: 2026 wird ein Jahr, in dem sich Märkte neu ordnen und Nachfrageprofile verändern. Zugleich eröffnen sich Chancen für Investoren und Marktteilnehmer, die flexibel agieren und frühzeitig auf Wachstumssegmente setzen. In diesem Umfeld werden Resilienz, Effizienz und Zukunftsfähigkeit zu entscheidenden Faktoren für nachhaltigen Erfolg auf dem deutschen Immobilienmarkt“, so Felix von Saucken, CEO bei Colliers in Deutschland, abschließend. Der Bericht steht hier zum Download bereit.

Quelle: Colliers

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