Die Inflation wirkt sich stetig auf den Geldbeutel der Bürgerinnen und Bürger in Deutschland aus. Und der Januar war zudem per se ein Monat des „klammen Geldbeutels“: Sämtliche Versicherungen buchen in der Regel dann ihre Jahresbeträge ab. Auch die Wertsicherung unserer Erbbaurechte hat im Januar begonnen und wird in den kommenden Monaten weitergehen.
Vertragspartner in der aktuellen Wertsicherung müssen mit Erhöhung von rund 25 Prozent rechnen
„Natürlich haben wir Verständnis für die Gesamtumstände, müssen aber auch unseren vertraglichen Regelungen fristgerecht nachkommen“, sagt Dr. Matthias Nagel, Leiter des Abteilung Liegenschaften der Klosterkammer Hannover. Die Klosterkammer, mit 17.000 Vertragspartnern die größte Erbbaurechtsausgeberin Deutschlands, hat etwa 2.000 Verträge, bei denen in diesem Jahr die Preissteigerung der vergangenen Jahre nachgeholt wird.
Die Wertanpassung wird – je nach Vertragsmuster – alle fünf oder zehn Jahre vorgenommen. Das bedeutet im Einzelfall, dass auf die Erbbauberechtigten spürbare Belastungen zukommen: Jemand, der pro Jahr beispielsweise 1.000 Euro für sein Grundstück bezahlt hat, muss nun etwa 1.250 Euro hierfür einpreisen.
„Die von uns versendeten Wertsicherungsschreiben enthalten den neuberechneten Erbbauzins. Der Vertrag sieht eine regelmäßige Anpassung des Erbbauzinses an die inflationsbedingte Preisentwicklung vor“, sagt Dr. Matthias Nagel. Die Anpassung richtet sich nach dem so genannten Verbraucherpreisindex, der am Kaufkraftverlust (Inflation) des Geldes gemessen wird. Der Verbraucherpreisindex wird vom Statistischen Bundesamt unabhängig ermittelt und ist im Internet unter www.destatis.de öffentlich einsehbar.
Für Erbbaurechtsverträge gilt eine so genannte Kappungsgrenze
Da die Inflation insbesondere in den vergangenen Jahren besonders hoch war, trifft dies auch den Geldbeutel der Erbbaurechtsnehmer mehr als gewohnt. Allerdings gibt es für Erbbaurechtsverträge eine so genannte Kappungsgrenze, denn auch der Anstieg der Löhne fließt in die komplizierte Berechnung mit ein.
Der Erbbauzins darf nach der gesetzlichen Regelung nicht höher ansteigen, als sich auch die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse positiv verändert haben. Erbbauberechtigte sind damit sogar – im Gegensatz zu Mieterinnen und Mietern – gesetzlich vor übermäßig hohen Preissteigerungen geschützt.
Erbbauzins ändert sich mit der Inflation, der vereinbarte Zins bleibt
Die Wertsicherung im laufenden Erbbaurechtsvertrag sichert beiden Vertragsparteien eine verlässliche Berechnungsgrundlage. Der Erbbauzins ändert sich mit der Inflation aber die ursprünglich im Vertrag festgeschriebene Verzinsung bleibt dieselbe.
Zum besseren Verständnis des Themas acht Fragen und Antworten rund um die Wertsicherung – Am Beispiel der Klosterkammer Hannover
Die Klosterkammer verwaltet das Vermögen von vier öffentlich-rechtlichen Stiftungen, die aus ehemals kirchlichem Vermögen entstanden sind. Aus den Erträgen unterhält die Klosterkammer mehr als 800 Gebäude, viele davon sind Baudenkmale, und rund 12.000 Kunstobjekte.
Weitere Mittel aus den Erträgen in Höhe von rund zweieinhalb Millionen Euro stellt sie pro Jahr für kirchliche, soziale und bildungsbezogene Maßnahmen in ihrem Fördergebiet zur Verfügung. Darüber hinaus betreut und unterstützt die Klosterkammer fünfzehn heute noch belebte evangelische Frauenklöster und Damenstifte in Niedersachsen.
Kann die Klosterkammer nicht einfach auf die Anpassung verzichten?
Die Anpassung bewirkt, dass die Kaufkraft des Erbbauzinses gleichbleibt. Die Klosterkammer kann mit diesen Einnahmen ihre Rechtsverpflichtungen und sonstigen Aufgaben auch in Zukunft erfüllen, dazu gehören der Erhalt von rund 800 Baudenkmalen, welche auch einen Teil der besonderen Geschichte und der Identität Niedersachsens darstellen. Ein Verzicht würde außerdem gegen das Haushaltsrecht verstoßen, wonach rechtmäßige Ansprüche vollständig zu erheben sind.
Die Klosterkammer weiß aber auch, dass steigende Ausgaben besonders während hoher Inflation das Budget der Erbbauberechtigten stark belasten können. Anträge auf Zahlungserleichterungen werden im Einzelfall geprüft. Auf die Wertsicherung verzichten darf die Klosterkammer also nicht – es würde auch dem Stiftungszweck zuwiderlaufen.
Was macht die Klosterkammer mit den Einnahmen?
Neben dem bereits aufgeführten Erhalt von historischen Baudenkmalen und rund 12.000 Kunstgegenständen hat die Klosterkammer Hannover auch Aufgaben, die in die Zukunft weisen: Im Zuwendungsbereich werden Projekte im sozialen, kirchlichen und im Bildungsbereich gefördert und zusätzlich beispielsweise im gerade neu gestarteten Programm „ehrenWERT.“– ein Förderprogramm zur Stärkung des Ehrenamtes – sogar mit bis zu 100 Prozent der Ausgaben.
Die Klosterkammer Hannover stellt sich zudem Fragen der Klimaveränderung, beispielsweise bei der energetischen Sanierung denkmalgeschützter Gebäude oder durch Beteiligung an oder Initiierung von Energieversorgungsprojekten wie der Errichtung von Windkraft- und Photovoltaikanlagen.
Warum müssen die Erbbaurechtsnehmer „auf einmal“ so viel Geld bezahlen?
Die Art und Weise der Anpassung ist im Erbbaurechtsvertrag festgelegt. Der Erbbauzins steigt in der Regel nach zehn Jahren in dem Umfang an, in dem auch der Verbraucherpreisindex (VPI) gestiegen ist. Die allgemeine Preisentwicklung wird also nachgeholt – aber auf keinen Fall mehr. Darauf können sich beide Vertragspartner für die gesamte Vertragslaufzeit verlassen.
Bei höherer Inflationsrate, wie in den vergangenen Jahren, ergeben sich dann auch entsprechend höhere Anpassungen. Eine gleichmäßigere Entwicklung des Erbbauzinses mit weniger starken Steigerungsstufen kann in vielen Fällen durch Umstellung auf einen kürzeren Wertsicherungsrhythmus bewirkt werden. Bei Interesse wenden Sie sich bitte an die Liegenschaftsverwaltung der Klosterkammer Hannover.
Wie funktioniert die Kappung?
Die Wertsicherung im Erbbaurecht berücksichtigt in der Regel die Inflationsrate der vergangenen zehn Jahre. Diese wird mit dem Brutto- Verdienst der Bevölkerung in Deutschland verglichen. Beide Zahlen fußen auf Berechnungen des Bundesamtes für Statistik. Im Vergleich zur Inflation hat sich der monatliche Bruttoverdienst der Bevölkerung in Deutschland in den vergangenen zehn Jahren um knapp 30 Prozent gesteigert.
Die Wertsicherung der Grundstücke, die von der Klosterkammer als Erbbaurechte vergeben werden, liegt in etwa bei 25 Prozent. Dies ist erst einmal viel, der gestiegene Brutto-Verdienst ist aber höher.
Was passiert, wenn die Inflationsrate höher ist als der gestiegene Brutto-Verdienst?
Sollte die Inflation schneller als der Bruttoverdienst steigen, wird der Anpassungsbetrag reduziert. Alle Erbbauberechtigten können sicher sein, dass der Erbbauzins nie oberhalb dieser festgelegten Grenze angepasst wird. Dies ist bereits durch die Wertsicherungsklausel und durch den Paragraphen 9a des Erbbaurechtsgesetzes ausgeschlossen.
Die Klosterkammer Hannover als größte Erbbaurechtsausgeberin Deutschlands und als Behörde des Landes Niedersachsen führt diese Berechnung bei jeder Wertsicherung automatisch durch. Die genauen Daten hierfür sind beim Statistischen Bundesamt verfügbar, die Klosterkammer fügt einen Auszug hiervon jedem Wertsicherungsschreiben bei.
Wie berechenbar ist ein Erbbaurechtsgrundstück für den Vertragspartner bei Abschluss des Vertrages?
Für Erbbaurechtsnehmer ist wichtig, dass ihr Erbbaurecht auf Dauer bezahlbar bleibt. Dies ist dadurch gewährleistet, dass Zinsanpassungen nie über das Maß der allgemeinen Entwicklung der Verdienste hinaus angepasst werden können. Die Klosterkammer behält hierbei auch die Nebenkosten im Blick, bei allen neueren Verträgen ist in der Regel bei Erbbauzinsänderungen kein Notarbesuch mehr erforderlich, auch die neuerliche Eintragung im Grundbuch entfällt.
Soll das Erbbaurecht beispielsweise verkauft werden, hat aber nur noch eine Restlaufzeit von beispielsweise 18 Jahren, bietet die Klosterkammer Hannover eine vorzeitige Verlängerung der Laufzeit an – zu wiederum fest kalkulierbaren Erbbauzinsen. Neuere Erbbaurechtverträge haben zudem viele Erleichterungen gegenüber früher üblichen Regelungen bereits integriert.
Welche Vorteile hat ein Erbbaurecht gegenüber der Miete?
Erbbaurecht ist Eigentum am Gebäude! Dieses Eigentum wird bestmöglich im Grundbuch abgesichert. Daher stehen dem oder der Erbbauberechtigten auch die gleichen Rechte zu wie einem Grundstückseigentümer oder der Grundstückseigentümerin: Das Erbbaurecht kann beispielsweise mit Grundschulden belastet werden.
Die Miete als „Nutzungsgebühr“ ist ebenfalls für bestimmte Zeiträume zu zahlen. Sie kann aber – wie in letzter Zeit geschehen – prozentual sehr viel stärker steigen als der Erbbauzins. Ein grundbuchliches oder anderweitig außerhalb des eigentlichen Mietvertrages abgesichertes Recht hat der Mieter trotzdem nicht.
Ein Mietvertrag ist zwar flexibler, er kann zum Beispiel kurzfristig gekündigt werden. Das Nutzungsentgelt – die bisher gezahlte Miete – führt bei Mietern jedoch nicht zu einem Nutzen über die eigentliche Wohnnutzung hinaus.
Die für ein Wohnungseigentum getätigten Aufwendungen führen jedoch auf Dauer zu einem Vermögenszuwachs beim Eigentümer – dies ist auch beim Erbbaurecht so. Immobilieneigentum gilt nach wie vor als wertbeständig.
Warum können andere Städte wie Lübeck, Bremen oder Hamburg ihren Erbbauzins senken, die Klosterkammer Hannover aber nicht?
Städte und Gemeinden können bei der gemeindlichen Finanzierung selbst in gewissem Rahmen über die Höhe der Einnahmen entscheiden. Geringere Erbbauzinsen bedeuten auch weniger Einnahmen. Die Kommunen müssen also gleichzeitig entscheiden, wo zu sparen ist oder wo Einnahmen zum Ausgleich zu erhöhen sind, zum Beispiel bei Straßenausbaubeiträgen oder Kita-Gebühren.
Über den Erbbauzins können zur Steuerung von zum Beispiel dem Zuzug von Familien oder bei der Wirtschaftsförderung auch kommunalpolitische Ziele durch die Erbbauzinsgestaltung unterstützt werden.
Die Klosterkammer Hannover ist eine Behörde des Landes Niedersachsen und an die geltende Landeshaushaltsordnung gebunden. Insofern gelten etwas andere Spielregeln. Die Landeshaushaltsordnung gibt den Erbbauzinssatz konkret vor.
Heizt die Wertsicherung die Inflation zusätzlich an?
Nein. Die durch die Wertsicherung erbrachten Einnahmen gehen nicht in den „Warenkorb“ ein, den das statistische Bundesamt für die Ermittlung der Inflationsrate, den sogenannten Verbraucherpreisindex (VPI), verwendet.
Kristina Weidelhofer
Quelle: www.klosterkammer.de
