Guthaben aus einer erteilten Betriebskostenabrechnung: Ist die Reduzierung eines Guthabens auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch möglich?

In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist es seit langer Zeit geklärt, dass eine Betriebskostenabrechnung auch zu Lasten des Mieters noch korrigiert werden darf und ein weiterer Nachforderungsbetrag vom Mieter durch Korrektur der ersten erteilten Betriebskostenabrechnung vom Mieter gefordert werden kann, insofern diese Abrechnungskorrektur und die weitere Nachforderung noch innerhalb der Abrechnungsfrist aus § 556 Abs. 3 BGB erfolgt (vgl. BGH, Urteil vom 12. Januar 2011 – VIII ZR 296/09).

Das gilt gemäß dem BGH auch dann, wenn es sich um ein vom Vermieter errechnetes Guthaben handelt, selbst wenn der Vermieter das Guthaben sogar bereits an den Mieter ausgezahlt haben sollte. Auch dann kann – so damals im BGH-Urteil aus 2011 – der Vermieter noch nachträglich die Abrechnung zu Lasten des Mieters korrigieren und das Guthaben bzw. eine Gutschrift reduzieren, insofern diese Korrektur innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist erfolgt oder die verspätete Korrektur nach Ablauf der Jahresfrist nicht vom Vermieter zu vertreten ist, siehe § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis seitens des Vermieters liegt nämlich weder durch die Erstellung der Abrechnung vor noch durch Erstellung einer (in der ersten Abrechnung) ausgewiesenen Gutschrift.

Der BGH führte in seinem damaligen Urteil auszugsweise wie folgt aus:

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„… Innerhalb der Abrechnungsfrist gem. § 556 Abs. 3 S. 2 BGB kann der Vermieter indessen – wie hier der Fall – eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung ohne Weiteres vornehmen, auch wenn sie zu Lasten des Mieters ausfällt. … Nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist der Mieter hingegen vor einer Berichtigung der Betriebskostenabrechnung zu seinen Lasten durch § 556 Abs. 3 BGB weitgehend geschützt.

Ebenfalls zutreffend ist die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die Bekl. trotz der den Kl. bereits erteilten vorbehaltlosen Gutschrift des sich aus der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens berechtigt war, die Betriebskostenabrechnung zu Lasten der Kl. zu ändern, da in dem bloßen Umstand der vorbehaltlosen Gutschrift kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis und auch kein Verzicht auf etwaige weitergehende Ansprüche zu sehen ist. …“

Das Amtsgericht (AG) Berlin-Kreuzberg hat sich jetzt mit einem dogmatisch gut begründeten (allerdings mieterfreundlichen) Urteil (Urteil vom 3. März 2022 zu 23 C 71/21) mit einem interessanten Parallelsachverhalt beschäftigt, der so noch nicht in der Rechtsprechung behandelt wurde:

Im Fall des AG Berlin-Kreuzberg hatte der Vermieter den Mietern ebenfalls irrtümlich ein zu hohes Guthaben in der Abrechnung ausgewiesen, der Fehler fiel dem Vermieter aber erst NACH Ablauf der Abrechnungsfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB auf. Der Vermieter erstellte dann (nach Ablauf der Abrechnungsfrist) eine Korrektur der Abrechnung, und anstatt des ursprünglich errechneten Guthabens in Höhe von fast EUR 1.500,00 ergab sich (laut der 2. Betriebskostenabrechnung) nur noch ein Guthaben in Höhe von knapp EUR 500,00.

Die Mieter waren damit nicht einverstanden und klagten, vertreten durch einen Rechtsanwalt, auf Auszahlung des sich aus der ersten Abrechnung ergebenden Guthabens von fast EUR 1.500,00 (zuzüglich der ihnen entstandenen Rechtsanwaltskosten). Mit Erfolg…

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