Das Areal im Süden der Stadt, das sich über eine Fläche von rund 58 Fußballfeldern erstreckt, wird von der EGP GmbH umfassend saniert und entwickelt. Das Ergebnis: ein im Entstehen befindliches heterogen strukturiertes Quartier im Grünen und dem aktuell größten Neubaugebiet in Trier mit dem Namen Castelnau Mattheis.

In enger Zusammenarbeit mit der Stadt Trier und dem Beratungsunternehmen Drees & Sommer, das auf Bau, Immobilien und Infrastruktur spezialisiert ist, leistet die EGP damit einen wichtigen Beitrag zur Schaffung dringend benötigten Wohnraums in der Region.

Der Wohnungsbau in Deutschland ist stark zurückgegangen. Gestiegene Baukosten, bürokratische Hürden und begrenzte Flächen erschweren die Entwicklung. Laut einer Prognose des Zentralen Immobilienausschusses könnten bis 2027 circa 830.000 Wohnungen fehlen – insbesondere in den Ballungsräumen ist der Bedarf hoch. Um diese Lücke zu schließen, braucht es Alternativen zum klassischen Neubau.

Eine effiziente und nachhaltige Lösung ist die Flächenumnutzung: „Flächenrecycling bietet die Chance, der zunehmenden Flächenversiegelung entgegenzuwirken und das Potenzial zu nutzen, was bereits vorhanden ist – der erste Schritt einer nachhaltigen Entwicklung“, erklärt David Becker, Geschäftsführer der EGP GmbH.

„Castelnau Mattheis profitiert von seiner Höhenlage unmittelbar am Wald, der grünen, naturnahen Umgebung mit altem Baumbestand – tolle Voraussetzungen also für lebenswertes Wohnen“, ergänzt Becker. Die Kaserne Castelnau ist dabei eines von fünf großen Stadtentwicklungsprojekten der EGP in Trier, mit denen die Stadt auf den steigenden Bedarf an Wohnraum reagiert.

Boden für die Zukunft

Trier blickt auf eine lange Geschichte als Militärstandort zurück. Zeitweise waren hier bis zu 15.000 Soldaten stationiert, womit die Stadt nach Paris die zweitgrößte französische Garnison war. Heute erinnern nur noch die französischen Straßennamen an diese Vergangenheit – die militärischen Einrichtungen selbst sind längst verschwunden. Seit nun schon knapp 25 Jahren werden die einstigen Kasernenflächen am Standort stattdessen schrittweise für die zivile Nutzung umgestaltet – stets im Planungs- und Abstimmungsprozess mit den Bürgerinnen und Bürgern vor Ort.

Doch die Umwandlung militärischer Flächen bringt besondere Herausforderungen mit sich, wie Max Vogel, Projektleiter und Leading Consultant im Bereich Urban and Infrastructure Solutions bei Drees & Sommer, erklärt: „Ein wichtiges Thema ist die Altlastensanierung. So musste etwa der Boden des ehemaligen Schießstandes der Kaserne Castelnau aufwendig von Munitionsresten und Schadstoffen befreit werden.“

Doch der Einsatz zahlt sich aus: „Wo früher ein Schießstand war, wird in den nächsten Jahren eine Freizeitwiese mit Spielplatz, Fußballfeld und Liegewiese entstehen“, sagt Vogel.

Ganzheitliche Quartiersentwicklung: Von der Infrastruktur bis zur Freiraumgestaltung

Zusammen mit seinem Team verantwortet der erfahrene Experte für Quartiere die Flächenentwicklung des Projekts in Trier und koordiniert alle am Projekt beteiligten Stakeholder. Dazu gehört nicht nur die grundsätzliche Planung des Quartiers in Abstimmung mit der Stadt und der EGP, sondern auch die Baurechtschaffung sowie die Planung der leitungsgebundenen Erschließung. Besonders in diesem Bereich gilt es, die Vorgaben verschiedener Akteure – Stadtwerke, Planer, Entwickler und Bauherren – aufeinander abzustimmen. Neben der Wahl des Energieträgers, sei es Gas, Geothermie oder Solarthermie, muss auch das Wärmenetzkonzept – etwa als Fern- oder Nahwärmenetz – festgelegt werden.

Darüber hinaus entscheidet sich hier, welcher Telekommunikationsanbieter im Quartier implementiert wird und wie das Kanalnetz ausgestaltet sein soll. „Üblicherweise wird heute ein Trennsystem verwendet, bei dem Schmutz- und Regenwasser getrennt geführt werden, idealerweise mit einer dezentralen Versickerung des Regenwassers im Quartier“ erklärt Max Vogel.

Neben der leitungsgebundenen Erschließung ist das Team um ihn auch für die Planung der Straßen, Wege sowie Quartiers- und Spielplätze verantwortlich und trägt so maßgeblich zur nachhaltigen Neugestaltung des Areals bei. Insgesamt entstehen dabei 3,4 Kilometer neue Straßen, 6,3 Kilometer Kanäle sowie 45 Kilometer Leitungen, die das Quartier zukunftsfähig machen.

Naturnahes Wohnen mit urbaner Anbindung

Das Neubaugebiet Castelnau Mattheis grenzt direkt an das Naturschutzgebiet Mattheiser Wald – eine besondere Lage, die auch in die Quartiersgestaltung einfließt. „Uns ist es wichtig, mit der Entwicklung des neuen Wohnviertels die Belange des Artenschutzes und der angrenzenden Naturräume in den Mittelpunkt zu stellen und den Charakter der Landschaft ins Quartier zu übertragen“, erklärt David Becker. Daher setzen die Planer auch auf nachhaltige Baustoffe wie Holz sowie auf natürliche Farbkonzepte in Grün- und Brauntönen, die sich harmonisch in die Umgebung einfügen.

Trotz der naturnahen Ausrichtung bietet das Quartier gleichzeitig eine optimale Anbindung an die Umgebung: Ein durchdachtes Mobilitätskonzept und eine gut ausgebaute Infrastruktur sorgen für kurze Wege innerhalb des Viertels und eine bequeme Erreichbarkeit der angrenzenden Stadtteile und Naherholungsgebiete. Gleichzeitig schaffen 21 Gewerbebetriebe, ein Nahversorgungszentrum und eine KiTa eine hohe Lebensqualität direkt vor Ort.

Mit Castelnau Mattheis wächst in Trier ein modernes, nachhaltiges Wohnquartier, das Geschichte und Zukunft miteinander verbindet. Bis 2030 entstehen hier in fünf Teilbereichen vielfältige Wohnformen – von Einfamilienhäusern über Reihenhäuser bis hin zu Mehrfamilienhäusern. „Die ersten Bewohnerinnen und Bewohner zogen bereits Ende 2022 in das Teilgebiet ‚Auf der Höhe‘ ein – ein wichtiger Meilenstein für das Projekt“, berichtet Becker.

Marie Beichert

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100 Schlüsselbegriffe des Wohnens, von > Alltag über > Einsamkeit, > Energetische Sanierung und > Innenentwicklungsdilemma bis > Zwischenwohnen versammelt der Band WohnWissen. Das interdisziplinäre Glossar adressiert Fachdiskurse, politische Debatten und unterschiedliche Wohnbedürfnisse und blickt dabei auch auf bisher wenig behandelte Themenfelder.

WohnWissen eröffnet einen multiperspektivischen Blick auf das Thema Wohnen als Grundbedürfnis. Dem Herausgeberteam Carolin Genz, Olaf Schnur und Jürgen Aring gelingt es dabei, die Komplexität des Themas zeitgemäß abzubilden und Handlungsoptionen aufzuzeigen. So stellen die über 100 Autorinnen und Autoren in ihren Beiträgen nicht nur den Ist-Zustand dar, sondern lassen immer auch Ansätze für wohungswirtschaftliche und wohnungspolitische Lösungen aufscheinen.

Dass beim Grundbedürfnis Wohnen alles mit allem zusammenhängt, illustriert die Publikation in ihrem Layout so einfach wie praktisch: Die Themen der Glossareinträge sind in den einzelnen Beiträgen mit der entsprechenden Seitenzahl querreferenziert, so dass man gleich an der passenden Stelle weiterlesen kann. Und Kunst im Buch gibt es auch: Die Bildserien von sieben Künstlerinnen und Künstlern runden das WohnWissen ab. (red.)

Carolin Genz, Olaf Schnur, Jürgen Aring (Hrsg.):

WohnWissen. 100 Begriffe des Wohnens. Jovis, Berlin 2024.

ISBN 978-3-98612-038-2 (geb.), 38 Euro.

ISBN 978-3-98612-041-2 (E-Book), 38 Euro.

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Im Mittelpunkt stand die Frage, welchen Einfluss das Wohnumfeld auf die Gesundheit und das Wohlbefinden der Bewohnerinnen und Bewohner hat. Untersucht wurde dabei auch, wie unterschiedlich gesundheitsrelevante Einflussfaktoren in städtischen Räumen verteilt sind und was getan werden kann, um gesundheitsförderliche Strukturen in neue Wohngebiete zu integrieren.

Die Studie greift neben einem breiten Fundus wissenschaftlicher Untersuchungen auch auf eine eigens durchgeführte Sonderauswertung des Sozioökonomischen Panels (SOEP) zurück, deren Ergebnisse mit Expertinnen und Experten aus den Bereichen Stadtplanung und Gesundheit umfassend diskutiert wurden.

Zentrale Fragen der Studie lauten: Wie beeinflusst das Stadtleben die Gesundheit und wie müssen Wohngebiete beschaffen sein, um menschliche Gesundheit und Wohlbefinden aktiv zu fördern?

„Gesundheit stärker in den Fokus der Stadt- und Immobilienentwicklung rücken“

Alexander Heinzmann, Sprecher und Geschäftsführer von BPD, sagt: „Wie eng unsere Gesundheit mit den Räumen, in denen wir wohnen, leben und arbeiten, verbunden ist, machen wir uns nur selten bewusst. Dabei spielt unsere gebaute Umwelt für die menschliche Gesundheit und das allgemeine Wohlbefinden eine zentrale Rolle.

Mit der Studie wollen wir das Thema Gesundheit stärker in den Fokus der Stadt- und Immobilienentwicklung rücken und die Ideen und Konzepte im Rahmen unserer Wohnungsbauprojekte auch berücksichtigen. Dabei wissen wir, dass es sich um eine Gemeinschaftsaufgabe verschiedener Akteure handelt, mit denen wir über die Studie ins Gespräch kommen wollen.“

Thema Gesundheit und Wohlbefinden von Anfang an mitdenken

Die funktionale, bauliche und soziale Beschaffenheit der Städte hat einen maßgeblichen Einfluss auf die Gesundheit und das Wohlbefinden ihrer Bewohnerinnen und Bewohner. Mit ihr entscheidet sich, inwieweit die Bewohnerinnen und Bewohner Lärm, Luftverschmutzung und Unfallgefahren ausgesetzt sind und welche Erholungs-, Versorgungs- und Interaktions- sowie Fortbewegungsmöglichkeiten bestehen.

Gesundheitsbezogene Aspekte haben für die Planung und Entwicklung von Wohn- und Lebensräumen somit schon heute eine besondere Relevanz und werden aufgrund demographischer, sozialer und klimatischer Veränderungsprozesse immer wichtiger. Mit der Entwicklung neuer Wohngebiete ergeben sich vielfältige Chancen, das Thema Gesundheit und Wohlbefinden von Anfang an mitzudenken und im Rahmen einer integrierten Planung ganzheitlich umzusetzen.

Gesundheitsorientiertes Entwickeln erfordert ein Umdenken in Planung und Konzeption

Dabei darf sich ein gesundheitsorientierter Planungs- und Entwicklungsansatz nicht allein auf die Reduktion negativer Gesundheitseinflüsse beschränken. Wohngebiete sollen zu gesünderen Wohn- und Lebensverhältnissen und damit zu einer höheren Lebensqualität beitragen.

Es geht um bauliche, funktionale und soziale Strukturen, die es den Bewohnerinnen und Bewohnern zukünftiger Wohnquartiere erleichtern, gesundheitsförderliche Maßnahmen in ihren Alltag zu integrieren. So kann beispielsweise durch mangelnde Bewegung im Alltag das Risiko für Herz- und Kreislauferkrankungen steigen. Ebenso können Lärm, Luftverschmutzung oder sozialer Stress aufgrund von Vereinsamung die physische und psychische Gesundheit beeinträchtigten.

Gesundheitsfördernde Angebote nutzerorientiert planen

Der Schaffung von Erholungsräumen, Begegnungs- und Gemeinschaftsflächen sowie einem gesunden Mikroklima kommen in diesem Zusammenhang eine immense Bedeutung zu. Deshalb gilt es, beispielsweise aktivierende Freiräume innerhalb eines Quartiers bereitzustellen sowie Frei- und Erholungsflächen mit ausreichend Sitzmöglichkeiten, viel Stadtgrün und Wasserelemente. Weiter kann auch die Förderung des Fußgänger- und Radverkehrs als Teil der Bewegungsförderung dazugehören.

Vor allem ist es notwendig, die unterschiedlichen Bedürfnisse verschiedener Bevölkerungsgruppen zu berücksichtigen. Neue Wohngebiete brauchen einen ganzheitlichen und integrierten Entwicklungsansatz, der über die Bereitstellung von Wohnflächen hinausgeht und Wohnen in einen direkten Zusammenhang mit den Bedürfnissen der Bewohnerinnen und Bewohner und deren Anforderungen an Wohn- und Lebensräume stellt.

Gesundheit ist eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe

Die Schaffung gesünderer Wohn- und Lebensräume ist eine klassische Querschnittsaufgabe. Als solche bedarf sie des Kooperationswillens sämtlicher Akteure, die an der Planung, Entwicklung und anschließende Nutzung der Wohn- und Lebensräume beteiligt sind. Dazu zählen neben Immobilienentwicklern, Investoren, Fachplanern, Politik und Verwaltung sowie Gesundheitsexperten auch die künftigen Bewohnerinnen und Bewohner.

Alexander Heinzmann sagt: „Als Projekt- und Gebietsentwickler wollen wir mit unserer Arbeit einen wesentlichen Beitrag zur Schaffung lebenswerter und zukunftsfähiger Wohn- und Lebensumfelder leisten. Dabei haben wir den Anspruch, Räume zu schaffen, die das alltägliche Leben ihrer Bewohnerinnen und Bewohner langfristig positiv prägen. Mit der Entwicklung neuer Wohngebiete ergeben sich vielfältige Chancen, die Gesundheit und das Wohlbefinden der Menschen von Anfang an mitzudenken und im Rahmen einer integrierten Planung ganzheitlich umzusetzen.“

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Die definierten Kategorien dienen als wichtige Leitlinien, um die Aktivitäten eines Unternehmens im Sinne der Nachhaltigkeit zu steuern und regelmäßig zu überprüfen. Trotz herausfordernder Rahmenbedingungen im vergangenen Geschäftsjahr wurde die Genossenschaft im zehnten Jahr erneut nach dem Nachhaltigkeitskodex zertifiziert.

Heutige Herausforderungen als Chance für morgen nutzen

Die Wohnungswirtschaft steht aufgrund des angespannten Marktumfelds vor großen Herausforderungen. Eine historisch hohe Inflation, bedingt durch den massiven Anstieg der Leitzinsen, der Fachkräfte- und Materialmangel im Bauhandwerk sowie die unklare Lage bei staatlichen Förderungen für kostengünstigen und klimafreundlichen Wohnraum erschweren dringend erforderliche Investitionen in einen klimaschonenden Gebäudebestand sowie die Weiterentwicklung der digitalen Transformation.

Trotz der schwierigen Rahmenbedingungen investierte die Spar- und Bauverein eG Dortmund weiter erfolgreich in die Klima- und Energiewende und dem fortlaufenden Ausbau der Digitalisierung in Dortmunds ältester Genossenschaft. Durch die Umstellung auf regenerative Energieträger werden die Genossenschaft und ihre Mitglieder unabhängig von den Preisschwankungen fossiler Brennstoffe, die aus geopolitischen Spannungen, politischen Entscheidungen oder Angebot und Nachfrage entstehen. Gleichzeitig leistet die Genossenschaft mit diesem Ansatz einen Beitrag zur Erreichung der Klimaziele der Bundesrepublik Deutschland.

„Wir sind uns der Verantwortung für die Lebensbedingungen künftiger Generationen bewusst. Die Verpflichtung eines klimaneutralen Wohnungsbestandes bis 2045 zu bezahlbaren Mieten, haben wir stets im Blick. Eine ganzheitliche Nachhaltigkeitsstrategie ist dabei ein wichtiger Schritt zur Transformation. Gebäude, die auch nach 130 Jahren noch genutzt werden können, Ressourcen sparen und energieeffizient sind, stehen für ein zukunftsfähiges Nachhaltigkeitskonzept.“ so Prof. Dr. Florian Ebrecht, Vorstandsbevollmächtigter mit Gesamtprokura und Nachhaltigkeits­experte der Spar- und Bauverein eG.

Klimareduktion als Fahrplan

In Zusammenarbeit mit Fachexperten konnte Primärenergie im zweistelligen Prozentbereich eingespart werden, was im konkreten Fall einer Ersparnis von rund 1 Mio. Kilowattstunden Energie und 288 Tonnen CO2 für die Mieter:innen entspricht. Diese Maßnahmen unterstützen das strategische Ziel der Genossenschaft, Ressourcen für den Klimaschutz einzusparen und mitgliederorientiert zu handeln.

Die Genossenschaft setzt dabei gleichermaßen auf Großmodernisierungen wie auch geringinvestive Maßnahmen und Maßnahmen der Energieoptimierung.

Hohe Wohnqualität bei transparenter Berichterstattung

Die aktuelle Marktsituation und die sich verändernden Rahmenbedingungen wie hohe Baukosten, steigende Zinsen und die Notwendigkeit der Energiewende stellen die Genossenschaft vor Herausforderungen. Trotz der angespannten Situation ist es gelungen, die Mieten nach Modernisierungen um durchschnittlich nur 1,15 €/m² zu erhöhen.

Es wurde aktiv nach Möglichkeiten gesucht, um die Kosten effizient zu halten und gleichzeitig eine hohe Wohnqualität für die Mieter:innen zu gewährleisten. Der neue Nachhaltigkeitsbericht legt alle Ziele transparent offen dar und ist jetzt unter www.sparbau-nachhaltigkeit.de abrufbar.

Neubaumaßnahme „Ewige Teufe“

Neben den substanzerhaltenden Bestandsinvestitionen verfolgte die Genossenschaft auch im Berichtsjahr 2022 weiterhin ihre Wachstumsstrategie. Zu erwähnen sind in diesem Zusammenhang der Baubeginn der Neubaumaßnahme „Ewige Teufe“ und der Planungsauftakt des Projektes „Neubau Schüruferstraße 113 + 119“. Die Gesamtfertigstellung wird für Sommer 2024 erwartet.

Die Umsetzung einer Klimaschutzsiedlung mit angestrebter NaWoh-Zertifizierung in Kombination mit der Schaffung von preisgebundenem Wohnraum verdeutlicht, dass es SPARBAU gelingt, den Ausgleich zwischen Ökologie, Ökonomie und Sozialem zu finden. Die Wärmeversorgung für jedes Gebäude wird durch eine individuelle Luft-Wasser-Wärmepumpe sichergestellt, die sowohl für die Trinkwassererwärmung als auch für die Beheizung mittels Fußbodenheizung genutzt wird.

Zusätzlich wird durch die Lüftungsanlage in den Wohnungen eine Wärmerückgewinnung realisiert, um die Energieeffizienz des Systems zu steigern. Um erneuerbare Energie vor Ort zu erzeugen, wird eine PV-Anlage installiert. Die Errichtung findet nach dem Passivhausstandard statt und erfüllt zudem den BEG-Effizienzhaus-40-Plus-Standard, um einen besonders energieeffizienten Betrieb sicherzustellen.

Eine weitere Besonderheit des Neubauprojektes ist die nachhaltige Bauweise: Das stabile Mauerwerk, das – abgesehen von Putz und Mörtel – nur aus einem Baustoff besteht, wird als monolithische Außenwand bezeichnet. Es schafft ganz ohne Zusatzdämmung die optimale Voraussetzung für nachhaltige Gebäude mit idealem Raumklima zu jeder Jahreszeit. Die Dächer aller Gebäude werden begrünt und mit Photovoltaikanlagen ausgestattet.

„Nachhaltigkeit bedeutet für uns auch, die Menschen, die in unseren Gebäuden leben, mitzunehmen. Hier sind wir konsequent gefordert zu informieren, aktiv in den Dialog zu gehen und Unsicherheiten abzubauen. Wir versuchen jeden Tag, die beste Lösung für die Interessen unserer Mitglieder zu finden, um auch zukünftig bezahlbare Mieten zu ermöglichen. Als eine der größten Wohnungsgenossenschaften Deutschlands mit derzeit fast 21.000 Mitgliedern und knapp 12.000 Wohnungen gelingt uns das seit 130 Jahren immer wieder aufs Neue“, betont Vorstandsvorsitzender Franz-Bernd Große-Wilde.

Quelle: Spar und Bauverein eG Dortmund

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Man sieht es den beiden an – sie sind einfach nur glücklich und stolz. Glücklich darüber, dass sie ihre erste eigene Wohnung haben und dass sie den langen, steinigen Weg zum Hauptmieter in Wien geschafft haben. Herr K. schwärmt vor allem aber von Österreich und von der für ihn immer noch unglaublichen Unterstützung durch neunerhaus und neunerimmo. Seit 2017 fungiert neunerimmo als Brücke zwischen Sozialorganisationen und der Immobilienbranche. Um armutsbetroffenen Menschen wieder ein Zuhause zu geben, vermittelt das gemeinnützige Tochterunternehmen von neunerhaus leistbaren Wohnraum und mietet Wohnungen an – von Bauträgern sowie von einer wachsenden Zahl an Privatpersonen.

In Syrien hatte Familie K. ein Haus, Herr K. war 23 Jahre im Staudämme- Bau tätig, er hat Bauingenieurwesen studiert. Doch bald war klar, es gibt keine Zukunft in Syrien – er verlor seinen Job und kurz darauf waren auch die Ersparnisse zu Ende und sie verloren ihr Haus. Die Mutter von Herrn K. lebt noch in Syrien, sie ist sehr krank, aber es fehlt das Geld, sie nach Österreich zu holen, die Mutter von Frau K. lebt beim Bruder in Dubai. Die vier Kinder der Familie K. haben Syrien ebenso längst verlassen.

Frau K. arbeitete als AHS-Lehrerin für Geografie. Die Grauen des seit 2011 wütenden Syrien-Kriegs zwangen zur Entscheidung, die Heimat zu verlassen. Familie K. kam 2017 nach Österreich. Einer der beiden minderjährigen Söhne ist bereits seit 2015 in Österreich, sein Asylstatus ermöglichte den Nachzug der Familie. Einer der beiden Söhne lebt und arbeitet in Deutschland, Sohn Rami ist in Wien, die beiden Töchter leben noch bei den Eltern. „Alle Kinder arbeiten oder lernen brav – und alle wollen hier bleiben“, strahlt Frau K., sie lernt zurzeit Deutsch und will dann auch wieder als Lehrerin arbeiten – aber sie hat Probleme mit den Bandscheiben und muss zuerst schauen, dass sie wieder fit wird. Frau K. will jedoch unbedingt wieder arbeiten. Herr K. kann fünf Sprachen: Französisch, Arabisch, Rumänisch, Englisch und nun auch Deutsch.

Befristet im Erdgeschoß

Ihre erste Wohnung war befristet, im 22. Bezirk und im Erdgeschoß. Nun ist der Umzug in eine gemeinnützige Mietwohnung von ÖVW gelungen. Die Wohnung ist im 5. Stock und hat auch einen Balkon. Herr K. erzählt stolz, dass er diese selbst gesucht und gefunden hat. Die Übernahme des Finanzierungsbeitrags der Erste Bank im Rahmen der Social Housing Initiative und die Begleitung durch neunerimmo ermöglichten den Sprung in das eigene Zuhause. In der Wohnung wohnen jetzt Mutter, Vater und die beiden Töchter, 15 und 17 Jahre alt.

Die Wohnung ist sehr hell und geräumig. Herr K. absolviert zurzeit einen Kurs beim AMS und würde sich sehr freuen, wieder als Bauingenieur arbeiten zu können. Sein Studium ist in Österreich anerkannt, das ist ein großer Vorteil, und seine Erfahrung am Bau ebenso. Bis 2019 arbeitete Herr K. bei der Volkshilfe im Secondhand-Bereich, jede Woche verschickte er rund 15 Tonnen an Bekleidung in andere Länder.

Was sagt der Bauingenieur zur Bauqualität der Wohnung? „Ja, die ist gut“, lacht Herr K., „aber es gibt ein paar kleine Probleme. Die Gipskartonplatten halten nicht viel aus – die Montage des Spiegels im Badezimmer war eine Herausforderung.“ Und wo ist der Lieblingsplatz des Paares, das seit 27 Jahren verheiratet ist? „Am Balkon“, so beide einstimmig. Auch mit den Nachbarn geht es ihnen gut und sie haben auch schon ein paar Freundschaften geschlossen. „Wir sind endlich wieder zu Hause“, lachen beide – es bleibt ein bisschen Nachdenklichkeit, vor allem aber unbeschreibbare Dankbarkeit.

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Die Gründerzeitbauten der großen Städte sind heute gerade deshalb so beliebt, weil die bauliche Substanz meist eine bestechende Qualität aufweist, die Räume hoch, hell und luftig gestaltet sind und sich die Grundrisse individuell anpassen lassen. Und während sich die Bewohner früher mit acht bis zehn Quadratmetern pro Person zufriedengeben mussten, stehen ihnen heute oft 40 bis 50 Quadratmeter zur Verfügung. Dennoch wird es bereits auf kurze Sicht und mit Hinblick auf die Bodenversiegelung und die wachsende Nachfrage nach leistbarem Wohnraum eine Umkehr der Tendenz zum stetig wachsenden Pro- Kopf-Verbrauch an Wohnraum geben –zumindest in den größeren Städten.

„Einfaches“ Wohnen oder Minimalwohnungen mit Klappbett und Co. erlebten vor allem im Zuge der Nachkriegszeit mangels Geld und Wohnraum einen Aufschwung. Innovative Tiny Houses und visionäre Studentenwohnungen auf kleinstem Raum spiegeln den heutigen Zeitgeist wider, dem überbordenden Konsum und dem maßlosen Ressourcenverbrauch entgegenzuwirken. Dabei geht es nicht nur darum, unseren Wohnraum besonders simpel zu gestalten, sondern unsere Flächen vielmehr smart zu denken und effiziente Lösungen zu finden, die sich auch im Laufe der Zeit anpassen lassen.

Smarte Wohntypologien 
- Schaltbare Räume oder Wohneinheiten 
- Geteilte Räume wie Gemeinschaftsküchen 
- Überhöhte Räume dank Split-Level oder Galerie
- Offenes Wohnen ohne bauliche Barrieren 
- Kompakte, multifunktionale Räume

Die traditionelle österreichische Familie mit Vater, Mutter und durchschnittlich 1,4 Kindern mag auf dem Papier noch existieren, in der Realität mischen sich Patchwork-Familien, Single-Haushalte, Wohngemeinschaften, Generationen- Wohnen, Homeoffice und viele Lebensformen mehr zu einem bunten Allerlei. Die Konstante ist passé, Wohnen heißt heute Wandel. Einige bereits neu gebaute oder momentan entstehende Vorzeigeprojekte in Wien zeigen, wie wandelbares Wohnen gelingen kann.

Sozial und leistbar

Das von der Kallinger Projekte-Gruppe entwickelte Objekt mit 256 Einheiten für soziales und leistbares Wohnen, wurde 2018 im Rahmen des Sofortprogramms der Wiener Wohnbauinitiative in nur 14 Monaten fertiggestellt und zeigt das patentierte Slim-Building ® System in seiner konsequentesten Form: Durchgehend „weiche“ Innenwände und unterzugsfreie Decken ermöglichen eine einfache Adaptierung der Grundrisse, das Rastersystem lässt unterschiedliche Grundriss- und Nutzungskombinationen zu. Optisch ergibt sich durch das modulare System eine klare, abwechslungsreiche und ansprechende Architektursprache, die im Inneren Raumhöhen von 2,80 Metern erlaubt und eine spätere flexible Büronutzung bereits mitdenkt. Durch den effizienten Einsatz der Materialien können sozialer und leistbarer Wohnraum geschaffen, Ressourcen geschont und darüber hinaus der Rückbau erleichtert werden.

Von den Architekturbüros Gerner Gerner Plus. und heri&salli konzipiert sowie von der Arwag umgesetzt, präsentiert sich „Das Stadtregal“ als heterogenes Wohnensemble im geförderten Wohnbau Wiens. Ziel des Projekts ist es, funktionierende Gemeinschaften zu bilden und flexiblen Wohnraum für ein vornehmlich junges Klientel zu bieten. Das Angebot umfasst neben 122 Wohneinheiten, zwölf Heimplätze, ein Krisenzentrum der MA 11, Studierendenwohngemeinschaften und Wohnmodelle für Alleinerziehende sowie 16 Geschäftslokale. Entscheidend für den Erfolg und die Akzeptanz: der mehrgeschoßige Freiraum, Gemeinschaftsräume, ein Fitnessraum, ein Öko-Spielplatz, ein Jugendtreff, ein Quartierskino und alternative Mobilitätskonzepte.

Breites Angebot

Bunt, robust, innovativ und offen – gemeinsam mit Dietrich | Untertrifaller gestalteten Plov Architekten für das Stadtviertel „Neues Landgut“ in der Nähe des Wiener Hauptbahnhofs das Projekt B.R.I.O., das 2025 fertiggestellt werden soll. 176 geförderte Wohnungen entstehen auf Grundlage sozialer, ökologischer und ökonomisch nachhaltiger Werte. Vom 1,5-Zimmer Apartment bis zur großzügigen Familienwohnung mit vier Zimmern ist hier eine vielfältige Grundrissgestaltung samt einfacher Adaptierung für unterschiedlichste Anforderungen möglich. Der Mix aus geförderten und supergeförderten Wohnungen sowie das breit gefächerte Angebot an unterschiedlichen Wohnungstypologien zielt auf eine optimale soziale Durchmischung ab. „MauMau“, eine Wohnhausanlage auf den Mautner Markhof Gründen, Bauträger: Gebös und Wiener Heim, formuliert im kleinen Maßstab den Übergang zwischen dem urbanen und ländlichen Raum.

Nach dem Prinzip „Learning from Gründerzeit“ entschieden sich die Planer von RLP Rüdiger Lainer + Partner für eine tragende Außen- und Mittelwand. Die einfache bauliche Struktur bietet die Basis für Flexibilität und nutzungsneutrale Flächen. Die Wohnungen sind in Zonen gegliedert, dadurch können diese in der Tiefe und Breite der Fläche verbunden oder getrennt werden. Flexibel und einfach wandelbar: ein visionäres Erfolgskonzept.

Alte Strukturen wiederbeleben

Ganz im Sinne umweltgerechter Transformation architektonisch wertvoller, aber nicht mehr zeitgemäßer Industrieanlagen entsteht mit der Verbindung einer alten Fabrikanlage und neuer Architektur unter Federführung von X42 Architektur derzeit ein neues Projekt in Möllersdorf. Wohnen, Arbeiten, Gewerbe und Kultur sollen auf dem Areal Platz finden, Erdwärmenutzung, eine Energiegemeinschaft durch Photovoltaik auf den Hallendächern sowie weitgehende Entsiegelung des Bodens sollen das Werk Möllersdorf zu einem ökologischen Musterprojekt machen.

Das von der Kallinger Projekte- Gruppe entwickelte Objekt setzt auf die Förderung der Integration und Durchmischung unterschiedlicher Bevölkerungsgruppen durch einen Nutzungs- und Wohnungsmix sowie auf die Attraktivierung des Areals. Die Umsetzung des Slim-Building® Prinzips soll für größtmögliche Variabilität, Effizienz und Leistbarkeit sorgen.

Drei Fragen an Oliver Sterl,

Partner & Geschäftsführer RLP Rüdiger Lainer + Partner

Welche (baulichen) Aspekte sollen in Ihren Projekten für eine soziale Durchmischung und Inklusion sorgen?

Den Dreh und Angelpunkt dieser Thematik stellen die Frei- und Allgemeinflächen dar, die für die unterschiedlichsten Nutzergruppen attraktiv zu bespielen sein sollen. Neben Freiräumen und Gemeinschaftseinrichtungen (in- und outdoor) können auch (erweiterte) Verkehrsflächen aufgrund ihrer Größe, des Zuschnitts und ihrer Ausformulierung einen sozialen Kondensationskeim bilden und die Durchmischung fördern.

Oliver Sterl

Wie entwickeln Sie Ihre Grundrisstypologien?

Ziel der Grundrissgestaltung ist die Aufhebung der „klassischen“ Zuordnung von Wohnnutzungen ( z. B. Wohnzimmer, Schlafzimmer, Esszimmer, …) und das Zurverfügungstellen von wandelbaren Raummodellen, die sich ohne großen Aufwand beispielsweise mit Schaltzimmern, Arbeitsbereichen oder Rückzugsnischen ausstatten oder einfach barrierefrei gestalten lassen. Dies lässt sich unter anderem mit einem einfachen, robusten Tragsystem und freien Raumschichten bewerkstelligen.

Oliver Sterl

Ist eine spätere Adaption der Grundrisse generell möglich?

Die Flexibilität und Variabilität der Grundrisse sind Grundlage für eine möglichst breite Nutzerakzeptanz. Die spätere Adaption der Grundrisse wird von uns immer mitgedacht. Diese soll ohne viel Aufwand realisierbar sein. Ein Ansatz besteht darin, dass gewisse Raumteilungsmöglichkeiten dank dreh- oder klappbarer Elemente schon vom Bauträger als Grundausstattung der Wohnung errichtet werden.

Oliver Sterl

Der Beitrag Wohnen heißt heute Wandel erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Gleichzeitig steigt die durchschnittliche Wohnfläche pro Person kontinuierlich weiter an: Waren 1965 in Deutschland 22,3 m² pro Person völlig normal, lag der Durchschnitt 2021 laut Umweltbundesamt bei 47,7 m² pro Person. Das ruft zahlreiche ökologische Probleme hervor (Flächenversiegelung, Ressourcenverbrauch, Beitrag zum Klimawandel, induzierter Verkehr usw.) und steht im Widerspruch zu etlichen Nachhaltigkeitszielen der Bundesregierung. Es ist also aus mehreren Gründen nötig, nach Alternativen zu suchen.

Von Herbert Brüning

Sanierungen zumindest des qualitativ erhaltenswerten Gebäudebestands¹, Wohnungstausch, Umzugsketten, gemeinschaftliche Wohnformen und die Teilung großer Wohnungen sind aus Nachhaltigkeitssicht erste Wahl. Sie sind ressourcenschonend und stärken vorhandene Strukturen, folgen so einem strikten und unverzichtbaren Suffizienzansatz². In Wachstumsregionen wird dennoch kaum ein Weg am Neubau vorbeigehen. Welche Einsparpotenziale hierbei bestehen und akzeptiert werden, hat die Stadt Norderstedt im Rahmen des Wettbewerbs Zukunftsstadt erforscht. Demnach gibt es interessante Alternativen für den Wohnungsmarkt.

Akzeptanz von Kleinstwohnungen

Nach einer vorbereitenden Bestandserhebung in der Wohnungswirtschaft (mit Schwerpunkt auf Norderstedt und dem benachbarten Hamburg)³ wurde zusammen mit e-fect dialog evaluation consulting eG und infas, Institut für angewandte Sozialwissenschaft GmbH, eine Befragung der Norderstedter Bevölkerung durchgeführt. Von 10.000 zufällig ausgewählten Personen haben sich 1.729 an der Umfrage beteiligt. Die Ergebnisse sind repräsentativ für die erwachsene Bevölkerung Norderstedts⁴.
Anhand der Befragung sollte herausgefunden werden, …

• … ob – für heutige Verhältnisse – sehr kleine Wohnungen einen akzeptierten Ausweg aus der beschriebenen Problematik bieten können,
• … wie groß und teuer solche Kleinstwohnungen sein sollen,
• … welche Anforderungen aus Sicht der Interessierten erfüllt sein müssen, um damit ein attraktives Angebot darstellen zu können und
• … wie viele Menschen an dieser Lösung interessiert sind.

Kleinstwohnungen sollen im Unterschied zu Tiny Houses, Micro-Apartments oder Wohnheim-Unterkünften eine Alternative zum etablierten Wohnungsangebot für die breite Bevölkerung und alle Altersgruppen darstellen. Deshalb wurde die Wohnungsgröße – und damit auch die inhaltliche Füllung des verwendeten Begriffs der Kleinstwohnung – nicht vorgegeben, sondern über zwei Fragen ermittelt. Zum einen wurde die maximale Ausgabebereitschaft für Wohnen erfragt: Demnach wollen oder können 23 Prozent der Befragten nicht mehr als 525 Euro monatlich für Wohnen ausgeben. Ein entsprechendes Angebot ist in Norderstedt – und vielen anderen deutschen Wachstumsregionen – kaum zu finden. Zum anderen wurde nach der gewünschten Wohnungsgröße bei einer für neuere Wohnungen sogar günstigen Warmmiete von 15 €/m² gefragt⁵: 13 Prozent würden sich dann für eine Wohnung mit maximal 35 m² entscheiden. Wenn es sie denn gäbe …

Derartige Konzepte für ein suffizientes Wohnen gelten durchaus nicht als exotisch. 54 Prozent aller Befragten können sich vorstellen, dass Kleinstwohnungen für sie in Zukunft interessant wären, 32 Prozent der Befragten interessieren sich bereits jetzt für Kleinstwohnungen, 16 Prozent finden sie sogar attraktiv und 12 Prozent würden dort sehr gerne sofort einziehen.
Interesse zeigen vor allem sehr junge Menschen (18 bis 24 Jahre) und die Altersgruppe der 45- bis 64-Jährigen. 48 Prozent der Interessierten gaben an, dort allein einziehen zu wollen, 47 Prozent sogar zu zweit. Begründet wurde das Interesse an Kleinstwohnungen keineswegs nur mit einer Reduzierung der Wohnkosten. Noch wichtiger war den Interessierten eine nachhaltige Bauweise. Als Gewinn wird außerdem die Aussicht auf mehr soziale Kontakte betrachtet und gewünscht.

Für die meisten Menschen müssten zunächst einige Voraussetzungen geklärt bzw. erfüllt sein. Im Haus sind es bestimmte Angebote für gemeinschaftliche Nutzungen und Begegnungen (Lagerflächen, Waschküche und Trockenraum, Garten / Terrasse etc.). Attraktive Freiflächen haben zur Kompensation der kleinen Wohnung eine sehr hohe Bedeutung. Gleichzeitig ist es für die große Mehrheit jedoch wichtig, genug private Rückzugsmöglichkeiten zu behalten. Innerhalb der Stadt erhöht eine zentrale Lage der Wohnung deren Attraktivität.

Während bei den Kostentreibern Toilette und Dusche keine, bei der Küche nur zum Teil Einsparungen über Gemeinschaftsnutzungen akzeptiert sind, besteht ein großer Wunsch danach, ohne das (teure) eigene Auto leben zu können. Das wünschen sich 56 Prozent aller Befragten und 71 Prozent der an Kleinstwohnungen Interessierten. Die Voraussetzung dafür ist lange bekannt: bessere Bedingungen für ÖPNV- und Radnutzung.

Musterlösungen

Wie können Kleinstwohnungen aussehen, die von den Zielgruppen akzeptiert werden? Dieser Frage hat sich ein hochbaulicher, vom büro luchterhandt & partner koordinierter Ideen-Wettbewerb mit vier Aufgaben gewidmet. Neben Lösungen, die ein möglichst nachhaltiges Wohnen aufzeigen sollen, und einer Aufgabe für sehr kleine Einfamilienhäuser gab es für zwei Aufgaben überaus ambitionierte Vorgaben zur maximalen Warmmiete:

Wie kann sehr günstig – für maximal 350 Euro warm – im Geschosswohnungsbau gewohnt werden?
Wie kann günstig und barrierefrei – für maximal 460 Euro warm – im Geschosswohnungsbau gewohnt werden?

Kostengünstige Angebote werden immer wichtiger, denn die geburtenstarken Jahrgänge gehen in Rente. Dadurch entstehen bedeutsame Verschiebungen in der Bevölkerungsstruktur: Bis 2030 werden ca. 5 Mio. Menschen mehr in den Ruhestand gehen als in den Arbeitsmarkt eintreten. Die Hälfte aller Rentner:innen mussten im Wettbewerbsjahr 2021 (in den alten Bundesländern) mit maximal 944 Euro an gesetzlicher Rente auskommen⁶. Die anderen 50 Prozent, deren Rente unter diesem Durchschnitt liegt, hatten kaum weitere Einnahmequellen. Innerhalb eines Jahres ist die Durchschnittsrente um 4 Euro gestiegen, der Baupreisindex um 17 Prozent. Das Problem verschärft sich also gleich mehrfach.

Die Erhöhung des Wohngelds ab 2023 kann dies kurzfristig abfedern – derartige staatliche Leistungen werden künftig jedoch schwerer zu finanzieren sein, weil der Anteil der erwerbstätigen Bevölkerung weiter sinkt. Die gute Nachricht: Im Ideen-Wettbewerb wurden verschiedene architektonische Lösungen entwickelt, die sowohl Vertreter:innen der Zielgruppen als auch die Fachjury überzeugen konnten. Allerdings kam keiner der sechs Endrundenbeiträge in die Nähe der Preisvorgaben: Anstelle der geforderten Warmmiete von maximal 350 Euro im Monat wurden durch die Vorprüfung Monatsmieten in der Spannbreite von 428 Euro (für ein WG-Zimmer) bis 1.733 Euro ermittelt. Für ein barrierefreies Wohnen ergaben sich Mietbelastungen zwischen 592 Euro und 1.161 Euro im Monat. Daher wurde im Wettbewerb kein erster Preis vergeben.

Das finanziell und sozialpolitisch unbefriedigende Ergebnis wurde in einem zusätzlichen Forschungsworkshop mit den Architekturteams aufgearbeitet. Gründe für das deutliche Verfehlen der Aufgabenstellungen waren nach Angaben der Teams ein Fokus aller Teilnehmenden auf architektonische Qualitäten zur Überzeugung der Jury anstatt auf die geforderten niedrigen Mieten, die Abweichungen zwischen allgemeinen Kostenkennwerten (z. B. Baupreisindex) und den in der Wettbewerbsphase 2021 aktuellen Marktpreisen für Baustoffe, eine ungewohnt komplexe Aufgabe, fehlende Erfahrungswerte und Praxis im Studium (insbesondere für eine Mietkalkulation), das erwartete Absenken von Anforderungen und Standards im weiteren Planungsprozess, die Vorgaben der Architektenkammer für Wettbewerbe („in diesem Planungsstadium noch keine detaillierte Kostenbetrachtung“) sowie die vage Hoffnung auf Subventionen.

Auch die für den Wettbewerb entwickelte Arbeitshilfe zur Mietkalkulation und der in den Wettbewerb integrierte Zielgruppendialog haben nicht zur Einhaltung der Kostenvorgaben geführt. Neben expliziten Hinweisen, dass aus Kostengründen auch noch kleinere Wohnungen akzeptabel wären, hatten die Zielgruppen nämlich auch Vorstellungen geäußert, welche Qualitäten sie sich zusätzlich vorstellen könnten. Die teilnehmenden Teams entschieden sich bei der weiteren Bearbeitung trotz klarer Aufgabenstellung für die teuren Zusatzwünsche. Für kostenbewusstes Bauen ist das ein unerwartetes, aber praxisrelevantes Ergebnis.

Zielkonflikt zwischen Qualität und Bezahlbarkeit

Stellvertretend soll am Beispiel des Preisträgers studio blau sieben aufgezeigt werden, wie eine Kleinstwohnung aussehen kann, die sowohl die Zielgruppen-Jury als auch die Fachjury überzeugen konnte.

Der Entwurf verwendet einheitliche, stapelbare Module in Holzrahmenbauweise, die einen hohen Grad an Vorfertigung erlauben. So sollen Zeit- und Kostenvorteile bei einer hohen Ausführungsqualität entstehen. Auf einen Keller wird bei dem viergeschossigen Gebäude verzichtet.

Für sehr günstiges Wohnen (Aufgabe 1) ist jedes der 56 Apartments 30,2 m² groß (Abb. 1) und wird über einen selbsttragenden Laubengang erschlossen, der zugleich als Begegnungsfläche dient. Ein kleiner dort angeordneter Freisitz mit zusätzlichem Stauraum vor der Wohnung soll zwanglose nachbarschaftliche Kontakte fördern. Der rechteckige Wohnraum des Apartments wird von zwei Seiten natürlich belichtet und erlaubt das Durchlüften. Er ist 3 m hoch und wird durch eine eingestellte Box unterteilt, die Küche und Bad beherbergt; über der Box ist ein großzügiger Stauraum vorgesehen. Innerhalb der Wohnung ist weiterer Stauraum in Flur, Küche und dem Schlafbereich ausgewiesen sowie im Wohnbereich möglich. Die Zuordnung von Wohn- und Schlafbereich kann – wie aus der Zielgruppe im Wettbewerb angeregt – einfach getauscht werden. Multifunktionale Elemente erhöhen die Nutzbarkeit der beschränkten Wohnfläche, etwa eine tiefe Fensterbank, die zugleich als Sitzfläche oder Ablage dienen kann. Bei Bedarf lassen sich zwei Wohnmodule auch zu einer 3-4-Zimmer-Wohnung zusammenschließen.

Die laut Umfrage wichtigsten Gemeinschaftsflächen ergänzen die Wohnungen. In jeder Etage gibt es einen Wasch- und Trockenraum (11,5 m²). Alle Obergeschosse verfügen über einen externen Lagerraum je Wohneinheit von 1,9 m². Im Erdgeschoss ist ein Abstellraum für Lastenrad, Kinderwagen und Rollatoren vorgesehen – neben weiteren, großteils überdachten Fahrradstellplätzen im Außenbereich. Zudem sind zwei Gemeinschaftsräume von 35 m² zur individuellen Aneignung durch die Hausgemeinschaft eingeplant. Kfz-Stellplätze zu reduzieren (vorgesehen sind 0,23 Stellplätze je Wohneinheit), ist für einkommensschwache Zielgruppen sicher angemessen.

Der durch Gebäudeform und Nutzungsstrukturen reich gegliederte Gemeinschaftsgarten bietet vielfältige Freiraum-Elemente für die Hausgemeinschaft: von überdachter Terrasse mit angrenzendem Spielplatz, Naschhecken, Streuobstwiese, Gemüsegarten, Sitzecke, Liegewiese bis hin zu und Stauden- / Strauchpflanzungen. Ein 35 m² großes Sonnendeck auf dem Dach ergänzt das Angebot.

Nachhaltigkeit

Ohne dass dieser Aspekt in Aufgabe 1 ausdrücklich gefordert war, ist der Entwurf bereits weitgehend barrierefrei. Gerade für ältere Menschen wird es dadurch möglich, lange in ihrer Wohnung leben zu können. Es wäre lebensfern, wenn etwa einkommensschwache Rentner:innen ihre erschwingliche Wohnung wieder verlassen müssten, sobald sie aufgrund von Bewegungseinschränkungen auf eine barrierefreie Wohnung angewiesen sind. Beurteilungsmaßstab für die Barrierefreiheit war der ready-plus- Standard⁷, wonach sich eine barrierefreie Wohnung mit relativ geringem Aufwand in eine behindertengerechte Wohnung umwandeln lässt. Ähnliches gilt für die Beurteilung der Nachhaltigkeit, die bei Aufgabe 3 im Mittelpunkt stand.

Ebenso wie andere Wettbewerbsbeiträge modifiziert auch studio blau sieben ein einheitliches Grundkonzept, um dadurch angepasste Lösungen für die einzelnen Aufgabenstellungen zu bieten. Beurteilt wurde die Nachhaltigkeit der Entwürfe anhand der SNAP-Methode (Systematik für Nachhaltigkeitsanforderungen in Planungswettbewerben)⁸. Norderstedt hat damit bereits in anderen Verfahren gute Erfahrungen gemacht. Trotz eines geringen Fensterflächenanteils punktet die Arbeit mit einer günstigen Fensteranordnung in Verbindung mit einem effektiven Sonnenschutz. Aufgrund der geringen Gebäudetiefe kann eine mittlere Belichtungstiefe und eine günstige natürliche Belüftung erreicht werden. Der Energiebedarf liegt auch wegen der konstruktionsbedingt großen Oberfläche im Verhältnis zum Volumen (A/V-Verhältnis) im Vergleich nur im mittleren Bereich der Arbeiten, wird jedoch zu einem hohen Anteil (80 Prozent) durch Eigenerzeugung gedeckt.

Bei Aufgabe 1 fehlen aus Kostengründen Maßnahmen, die sich förderlich auf das Raumklima auswirken (z. B. die für Aufgabe 3 genutzten thermisch aktivierten Lehmwände). Da nur für die Aufgabenstellung 3 eine vollständige Bewertung nach der SNAP-Methode vorgenommen wurde, werden zur Illustration deren Ergebnisse gezeigt (Abb. 2). Dazu gehören auch Angaben zur Wirtschaftlichkeit (Anpassungsfähigkeit des Gebäudes, Flexibilität der Nutzungseinheiten, Energiekosten) und zur CO2-Ökobilanz über einen Zeitraum von 50 Jahren (graue Energie in den Baustoffen und Energie für den Betrieb).

Kosteneinsparungen

Zur Bereitstellung von neuem erschwinglichem Wohnraum bieten alle Wettbewerbsbeiträge nicht die erhoffte Lösung. Wer von einer Durchschnittsrente leben muss, kann sich keine der Wohnungen (ohne Wohngeld) leisten. Trotz der Baupreisentwicklung war es jedoch auch 2022 noch möglich, neuen Wohnraum fertigzustellen, der für weniger als 350 Euro vermietet wird⁹.

Der Wettbewerbsteilnehmer studio blau sieben war bereit, nach Abschluss des Verfahrens weitere Einsparmöglichkeiten zu erarbeiten. Neben einer Minimierung der Wohnfläche (auf 22,9 m²), dem Verzicht auf Gemeinschaftsflächen, Kosteneinsparungen beim Baumaterial, wesentlichen Abstrichen bei der Nachhaltigkeit oder Eigenleistungen der Mieterinnen beim Ausbau wurde auch eine Variante mit kompaktem Baukörper angeboten. So entstehen große Einsparungen bei der teuren Fassade und das Konzept kann die einzelnen Wohnmodule in der oben gezeigten Größe und Materialität erhalten. Aufgrund des innenliegenden Flurs werden sie allerdings nur noch einseitig belichtet / belüftet und erhalten dafür jeweils einen eigenen Balkon. Auf die kompensatorisch wichtigen Sozialflächen wird aus Kostengründen ebenfalls verzichtet. Das Ergebnis zeigen die Abbildungen 3 und 4 im Vergleich zueinander.

Durch eine derart kostenoptimierte Gebäudegestaltung können die reinen Baukosten um fast 25 Prozent reduziert werden. Die kalkulierte Warmmiete von 538 Euro je Wohneinheit sinkt hingegen nur um etwa 9 Prozent, da in die Miete noch weitere Kostenkomponenten einfließen. Mit der relativ geringen finanziellen Einsparung sind erhebliche Einbußen von architektonischer und sozialer Qualität verbunden. Damit ist fraglich, ob diese Veränderungen nicht die Akzeptanz der Kleinstwohnungen gefährden. Für die Entwicklung von weitergehenden Veränderungen, etwa einem Zusammenspiel aus etwas weniger Wohnfläche mit einem nur leicht reduzierten Angebot von sozialen Begegnungsflächen, und deren Akzeptanztests fehlte im Forschungsvorhaben Zeit und Geld.

Alternativkonzept

Deutlich andere Vorstellungen zeigt Daniel Schönle, der zweite Preisträger. In einem Gebäude bringt er 54 Wohneinheiten unter, mit denen alle drei Aufgabenstellungen abgedeckt werden. Die kompakten Wohnungen für die Aufgaben 1 und 3 (Abb. 5) weisen eine Höhe von 3,50 m auf und bieten durch zwei Ebenen die Chance, Bett und Arbeitsbereich nicht direkt einsehbar oberhalb des Bads anzuordnen. Eine treppenförmige Möblierung ermöglicht den Zugang. Die Wohnungsgrößen variieren zwischen 22,5 m² für das als WG-Zimmer dienende Basismodul (ohne eigenen Freisitz) über Zwischengrößen bis hin zu 36,9 m². Die zugehörigen Warmmieten betragen zwischen 428 Euro und 666 Euro.

Die Heterogenität des Entwurfs mit kompakten, interessanten Wohnungsgrundrissen und großen, gut gestalteten Freiflächen wird von der Jury gelobt. Die vielfältigen Gemeinschaftsflächen (Waschcafé, Veranstaltungsraum, Fitnessräume, Bibliotheken, Küche, Terrassen, Holzdeck auf dem Dach) sind attraktiv positioniert. Die aufwändige (nicht barrierefreie) Treppen-Schrank-Konstruktion und das großzügige Angebot von Gemeinschaftsflächen werden als maßgebliche Gründe für das Überschreiten der Kostenvorgaben gesehen. Durch die einseitige Fensteranordnung, einem dadurch nur mäßigen Raumklima, die zum Teil niedrige Raumhöhe, Einschränkungen bei der Flexibilität, hohe Energiekosten und die im Vergleich schlechteste CO2-Gesamt-Ökobilanz über 50 Jahre ergeben sich einige Nachhaltigkeitsdefizite. Abb. 2 zeigt die Stärken (Kompaktheit, Endenergiebedarf) und Schwächen des Entwurfs im Vergleich zu den anderen ausgezeichneten Arbeiten.

Ausblick

Herbert Brüning ist Bankkaufmann und Diplom-Biologe. Er leitet die Stabsstelle Nachhaltiges Norderstedt in der dortigen Stadtverwaltung sowie das Projekt Zukunftsstadt mit dem Schwerpunkt nachhaltig Wohnen.

Kleinstwohnungen können eine zukunftsweisende Alternative zum sozialen Wohnungsbau darstellen. Suffizienz kann – trotz gegenteiliger Befürchtungen – die Zustimmung eines relativ großen Bevölkerungsanteils finden¹⁰. Wichtig sind bedarfsgerechte Konzepte, deren effektive Kostenkontrolle ab Planungsbeginn, die gestalterische Optimierung jenseits etablierter Standardlösungen und die Erlebbarkeit von qualitativ hochwertigen Referenzobjekten für möglichst viele Menschen. Dann versprechen Kleinstwohnungen die Lösung einiger Probleme, die dringend angegangen werden müssen. Einkommensschwache werden dennoch staatliche Zuschüsse benötigen, aktuell in Form von Wohngeld. So sind geeignete Wohnungen auch heute noch realisierbar.

Das Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) hat das Projekt Nachhaltig Wohnen im Rahmen der Strategie Forschung für Nachhaltigkeit (FONA) im Förderschwerpunkt Sozial-ökologische Forschung unter dem Förderkennzeichen 13ZS0059A gefördert.

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1. ARBEITSGEMEINSCHAFT FÜR ZEITGEMÄßES BAUEN E. V. – 2022 – Wohnungsbau: Die Zukunft des Bestands. Bauforschungsbericht Nr. 82. – 101 S., Kiel. – Verfügbar unter: https://arge-ev.de/arge-ev/publikationen/studien/?465 ︎
2. FUHRHOP, D. – 2020 – Verbietet das Bauen. Streitschrift gegen Spekulation, Abriss und Flächenfraß – 2. Aufl., 224 S., München. ︎
3. KONSALT – 2020 – Zukunftsstadt Phase III – Orientierende Bestandserhebung zu Kleinstwohnungen. Ergebnisbericht. – 40 S., Hamburg. – Verfügbar unter: https://www.norderstedt.de/media/custom/3224_2918_1.PDF?1621519550 ︎
4. BRÜNING, H.; HOFFMANN, Ch.; WARDZALA, St. – 2022 – Bezahlbares und nachhaltiges Wohnen in Kleinstwohnungen: Beachtliches Interesse an suffizienten Lösungen. – In: Stadtforschung und Statistik. Zeitschrift des Verbandes Deutscher Städtestatistiker. 35. Jahrgang, Heft 2, S. 53-65, Uckerland (https://nbn-resolving.org/urn:nbn:de:0168-ssoar-81795-9). ︎
5. STADT NORDERSTEDT – 2021 – Norderstedter Mietspiegel 2021. 33. Ausgabe 1980 – 2021. – 24 S., Norderstedt. – Verfügbar unter https://www.norderstedt.de/Soziales-und-Familie/Leben/Mietenspiegel ︎
6. DEUTSCHE RENTENVERSICHERUNG – 2021 – Rentenversicherung in Zahlen 2021. – 89 S., Berlin. ︎
7. BUNDESINSTITUT FÜR BAU-, STADT- UND RAUMFORSCHUNG (Hrsg.) – 2018 – ready kompakt. Planungsgrundlagen zur Vorbereitung von altengerechten Wohnungen. – In: Zukunft Bauen. Forschung für die Praxis. Band 05, 2. Aufl., 31 S., Bonn. ︎
8. BUNDESINSTITUT FÜR BAU-, STADT- UND RAUMFORSCHUNG (Hrsg.) – 2021 – SNAP Wettbewerbsverfahren. Systematik für Nachhaltigkeitsanforderungen in Planungsverfahren. – In: Zukunft Bauen. Forschung für die Praxis. Band 28, 2. Aufl., 42 S., Bonn. und BUNDESINSTITUT FÜR BAU-, STADT- UND RAUMFORSCHUNG (Hrsg.) – 2021 – SNAP Planungs- und Arbeitshilfen. – In: Zukunft Bauen. Forschung für die Praxis. Band 29, 67 S., Bonn. ︎
9. ACADEMICUM HEIDELBERG: https://collegiumacademicum.de/ – im 2022 fertiggestellten Neubau wird für Warmmiete, Internet- und Stromkosten monatlich pauschal 339,20 € berechnet (Mailauskunft vom 19.8.2022). ︎
10. BRÜNING, H. – 2020 – Lässt sich Suffizienz mehrheitsfähig kommunizieren? Das Beispiel Norderstedt. S. 215–232. – In: BOSSERT, L.; VOGET-KLESCHIN, L.; MEISCH, S. (Hrsg.) – 2020 – Damit gutes Leben mit der Natur einfacher wird – Suffizienzpolitik für Naturbewahrung. – 280 S., Marburg. ︎

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Es bläst ein scharfer Wind um die Ecke – auf der Überplattung des Handelskai, dem Marina-Deck, führt der Weg direkt zum Marina Tower. Ein Wohnbau der Buwog, der allen Regeln der Nachhaltigkeit entspricht: Wenig Flächenverbrauch, eine ehemalige Brache nutzend, ohne fossile Energie und mit einem klugen Grundrisskonzept der Architekten Zechner&Zechner. Kurz vor dem Angriffskrieg in der Ukraine fertiggestellt, erweisen sich heute die niedrigen Energiekosten als absolutes Plus der nicht gerade günstigen 434 Eigentumswohnungen, im kleineren Turm „Low Rise“ gleich daneben gibt es 87 Mietwohnungen.

Die Nutzung regenerativer Energiequellen mit Geothermie für Heizung und Kühlung mit Bauteilaktivierung sowie eine gut gedämmte Gebäudehülle, sind die Grundpfeiler der Gebäudetechnik. Dafür erhielt das Projekt das Ögni- Nachhaltigkeitszertifikat in Gold und das KlimaAktiv-Gold-Zertifikat mit 915 von 1.000 möglichen Punkten.

Schon das Ankommen im Marina Tower ist beeindruckend: Ein begrüntes Foyer mit einem Portier – Concierge wie man heutzutage sagt –, der uns freundlich, aber bestimmt begrüßt, ergänzend mit der Frage, wohin wir wollen. Nachdem wir den Grund für unseren Besuch verraten, kommt auch schon Thomas Wetzstein, um uns abzuholen. Mit dem Chip sind wir schnell quasi Insider und kommen in den Genuss einer kleinen Führung.

Gleich neben der Garage gibt es einen Fahrradraum – der letztlich den „Eigentlich-Nicht-Radfahrer“ Thomas Wetzstein davon überzeugte, sich ein Mountainbike zuzulegen: „Genutzt habe ich es noch nicht viel, aber ich habe es wirklich vor, denn ich fahre hier einfach raus, über das Deck und bin in zehn Minuten im grünen Prater, der Lobau oder der Donauinsel, alles auf Radwegen oder gleich durch den Wald.“ Noch schneller, nämlich direkt vor dem Haus, geht’s zur UBahn. Die benützt er regelmäßig.

Kühlen ohne Klimaanlage

Wir fahren mit dem personalisiert zugewiesenen Lift in den 30. Stock. Das geht so schnell, man merkt die Fahrt gar nicht. Beim Eintreten in die Wohnung verschlägt es uns zuerst die Sprache: Der Prater liegt direkt vor uns. Die ersten Lichter der Bahnen beginnen zu blinken – dass davor die Südosttangente brummt, stört ob des unglaublichen Blicks gar nicht mehr. Der Weitblick ist beeindruckend.

Die Entscheidung für die Wohnung hat auch viel mit der Philosophie des Bauingenieurs, der Geschäftsführer und Partner von Vasko+Partner ist, zu tun: „Für mich war klar, wenn ich mir eine neue Wohnung kaufe, muss die Grundidee des Wohnbaus wirklich lange halten – das umschließt das Energiekonzept ebenso wie den Grundriss.“ Aktuell zahlt er aufgrund des Hochhauses und der damit verbundenen Sicherheitseinrichtungen wie Druckbelüftungsanlagen, Feuerwehraufzüge etc. rund 600 Euro monatlich an Betriebskosten – inklusive Warmwasser, heizen, kühlen, Strom wie auch Concierge.

Es gibt drei Zimmer – ursprünglich waren es vier Zimmer, die Reduktion erfolgte zugunsten des größeren Wohn-Ess-Bereichs, ein „Masterbad“ – ein kleines Bad und einen langen Balkon, der etwas tiefer sein hätte können. „Aber das hat mit den Windlasten zu tun, die wurden wirklich optimal berechnet – ich habe mit Dauerwind gerechnet, aber keine Rede davon.“ Kühlen ohne Klimaanlage ist eine Besonderheit, die Thomas Wetzstein bereits einen Sommer genießen konnte: „Gut, dass wir in der Firma bereits an Homeoffice- Tage gewöhnt sind, an richtig heißen Tagen bleibe ich einfach zu Hause.“

Und wurde auch ordentlich gebaut? „Auf jeden Fall, natürlich habe ich auch während des Baus so meine heimlichen Inspektionsrunden gedreht“, lacht der erfahrene Bauingenieur, „bei den Baumaterialien wurde auf höchste Qualität geachtet.“ Perfekt findet er auch die Infrastruktur: Supermarkt, Gastronomie, Freizeit- und Dienstleistungseinrichtungen – alles vor der Nase. Aber nun genug vom Weitblick – jetzt wird mal wirklich das Fahrrad getestet.

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Die neuen Projekte heißen Brio, Relax, Florida, Biberland, HausWirtschaft, Schneewittchen, Rote Emma, Martha im Grün, Fünf Freunde, The Marks, Lebenscampus und Quartier Bienvenue. Doch so unterschiedlich die Wohnbauten und Bauvorhaben auch sind, so differenziert sie auf die verschiedensten Vorlieben und Lebensmodelle der Mieter einzugehen scheinen, stellt sich dennoch die Frage, inwiefern das bunte Angebot auch wirklich den Bedarf des Markts und der aktuellen demografischen Entwicklungen trifft.

„Die Projekte und Namensgebungen sind ansprechend gestaltet und wirken überaus attraktiv“, sagt Wolfgang Amann, Geschäftsführer des Instituts für Immobilien, Bauen und Wohnen Gmbh, IIBW. „Themenwohnbauten und Projekte, die für die einzelnen Sinus-Milieus zugeschnitten sind, halte ich für eine wichtige Ergänzung am Wohnungsmarkt, aber manchmal erweckt es den Anschein, dass die Architekten, Bauträger und Developer hier nicht mehr nur als Stadt- und Wohnraumgestalter agieren, sondern gerne auch Lebensdesigner wären. Und das geht zu weit.“

Jenseits der großen Leuchtturm- Projekte, so Amann, falle die soziale und infrastrukturelle Qualität der Projekte deutlich ab, der Großteil des großstädtischen Bauvolumens – vom Bauen in dünner besiedelten Regionen gar nicht erst zu sprechen – sei Wohnbau von der Stange. „Die große Masse ist effizient gestaltet und geprägt von kompakten Smart-Grundrissen, meist ohne Identität und gemeinschaftliche Addons“, so Amann.

Steigender Wohnflächenbedarf

Doch die Wohnbaubranche steht noch vor weitaus größeren Herausforderungen. Der Wohnflächenbedarf pro Kopf ist massiv gestiegen und befindet sich immer noch im Steigen. „Wir stehen heute bei über 46 Quadratmeter Wohnfläche pro Kopf“, sagt Amann. „Und das Dramatische daran ist, dass die Wohnungen der unteren und mittleren Einkommensschichten von Jahr zu Jahr kleiner werden. Das Wachstum ist also fast ausschließlich auf die Eigenheime zurückzuführen.“ „Der Traum vom Eigenheim auf der grünen Wiese ist ein massiver Statistiktreiber“, so Amann. „Und es wäre wünschenswert, dass die Suffizienz in diesem Segment endlich zunimmt, denn andernfalls wird der Flächenverbrauch – und damit verbunden auch die Zersiedelung – weiterhin steigen.“ Doch es gibt Hoffnung: In Vorarlberg beispielsweise werden die Parzellengrößen bei Neuaufschließung auf 400 Quadratmeter reduziert. Ironie des Schicksals: Auch die aktuell hohen Grundstückspreise, Baukosten und Zinsen, so Amann, könnten sich in den kommenden Jahren auf den Boden- und Wohnflächenbedarf positiv dämpfend auswirken.

Als Vorzeigebeispiel gilt The Marks im dritten Bezirk in Wien. Vier Bauträger – die Buwog, Neues Leben, ÖSW und WBV-GPA – initiierten die drei Wohnhäuser samt gemeinsamer urbaner Sockelzone. „the one – home above“ von der WBV-GPA, ermöglicht das Wohnen im Hochhaus auch für Menschen mit niedrigem Einkommen. Das Wohnhaus verfügt über 224 freifinanzierte Eigentumswohnungen und 178 Mietwohnungen auf insgesamt 38 Etagen. Das Angebot reicht von kompakten Zwei- Zimmer-Wohnungen (ab 45 Quadratmeter) bis hin zu bequemen Familienwohnungen mit bis zu fünf Zimmern. „Mit dem Anspruch, Mietwohnungen zu förderungsähnlichen Konditionen in Kombination mit hochwertigen Eigentumswohnungen zu realisieren, erbringen wir den Nachweis, dass auch die soziale Durchmischung im Hochhaus möglich ist“, so Michael Gehbauer, Geschäftsführer der WBV-GPA.

Mehr Ein-Personen-Haushalte

„Wir befinden uns heute in einer Situation, in der sich die Krisen mit ihren zum Teil gegenläufigen Auswirkungen überlagern und überschlagen“, sagt Laura Holzheimer, Head of Research bei CBRE, „und daher klaffen Wohnungsangebot, Wohnungsbedarf, Wohnvorstellungen und medial propagierte Wohntrends bisweilen weit auseinander.“ Sie nennt als Beispiel: „Einerseits werden die Wohnungen immer kompakter, andererseits haben wir in unseren Markt-Reviews festgestellt, dass die Wohnungen seit der Corona- Pandemie wieder wachsen.“ Betrug die Durchschnittsgröße im Wohnungsneubau letztes Jahr noch 55 Quadratmeter, so werden die heuer errichteten Neubauwohnungen durchschnittlich rund 60 Quadratmeter auf den Plan bringen. Und das dürfte sich – Stichwort: Homeoffice und privater Freiraum – so rasch nicht ändern.

Hinzu kommt ein deutlicher Trend zu Ein-Personen-Haushalten, die bis 2035 um 12,5 Prozent zunehmen werden. „Die Developer werden zwar darauf reagieren, allerdings mit einer deutlichen Verzögerung“, so Holzheimer, „denn aufgrund der hohen Grundstücks- und Baukosten ist das Bauvolumen erst einmal eingebrochen.“ Dann aber, meint die Expertin, werde man sich dringend auch um die Errichtung von großen D-, E- und F-Wohnungen kümmern müssen. Denn: „Die Zinsen sind so stark gestiegen, dass sich viele, zum Teil auch größere Familien, den Erwerb von Eigentum nicht mehr leisten können.“

Zu viele B-Wohnungen

Dass es da aber kaum familientaugliche Wohnungsangebote gibt, bestätigt auch Raimund Gutmann, wohnbund:consult, mit der Studie „Wohnbauboom in Wien 2018–2021“, die er gemeinsam mit Ernst Gruber und Margarete Huber für die Arbeiterkammer Wien erstellte: „Von den 26 untersuchten freifinanzierten Wohnbauten (…) leistet keiner einen Beitrag zur Deckung des Wohnbedarfs von Haushalten mit einem Wohnbedarf von mehr als drei Zimmern und einem durchschnittlichen Einkommen. Der Beitrag zur Deckung eines Wohnbedarfs von vier Zimmern ist mit fünf Prozent auch unabhängig vom Einkommen äußerst gering.“

Auch an anderer Stelle lässt Gutmann an den marktüblichen Wohnungstypologien kein gutes Haar: „In Bezug auf den produzierten Wohnungsmix, die Typologien, Wohnungsgrößen und Grundrisse gibt es meist schon in der Planung exakte Vorgaben. Sie basieren vor allem auf Wirtschaftlichkeitsparametern und stehen Innovationen und einer Weiterentwicklung des Wohnbaus oft im Weg.“ Spezielle, innovative Wohnformen wie etwa betreutes, betreubares Wohnen oder die in Zürich längst etablierten Cluster-Wohnungen hätten ebenfalls wenig Platz am Markt.

Am Ende hat die ureigentliche Aufgabe der gemeinnützigen Wohnraumerrichtung auch mit finanziellen Forderungen zu tun: „Für ökologisch und sozial nachhaltige Projekte braucht es dringend alternative Förder- und Investitionsmöglichkeiten.“ Denn, und darin sind sich die Experten einig: B-Wohnungen mit 45 bis 50 Quadratmetern Wohnfläche, die dem Ideal einer Vorsorgewohnung entsprechen und in Wahrheit auf wenig Resonanz am Mietmarkt treffen, haben wir schon viel zu viele – ganz gleich, mit welch tollen Bildern und klingenden Namen sie versehen sind.

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Sie proklamieren in Ihren Arbeiten und Vorträgen die Wichtigkeit der Sanierung des Bestands zur Vermeidung neuer CO₂-Emissionen. Stoßen Sie da auf offene Ohren?

Prinzipiell stoße ich auf viel Verständnis. Sehr oft höre ich auch: „Warum hat uns das niemand gesagt, warum ist dieses Wissen nicht präsent?“ Es leuchtet eigentlich allen ein, dass die Lösung Bestandsaktivierung und -revitalisierung ist. Natürlich gibt es aufseiten der Baustoffindustrie und der Architekten Vorbehalte, da dort ja alles auf ein anderes System (auf Neubau) ausgerichtet ist. Deren Geschäftsmodelle sind seit Jahrzehnten anders aufgestellt.

Andrea Jany

Wenn wir nun den Bestand sanieren – worauf sollen Bauträger und Entwickler bei der Endnutzung im Bezug auf Miete, Eigentum oder Mietkauf achten?

Leidenschaftslos sage ich: „Hauptsache es wird saniert!“ Statistisch gesehen ist der Eigentumsanteil höher, weil die meisten Wohneinheiten im Einfamilienhausanteil liegen.

Andrea Jany

Gerade jetzt, wo sich viele Menschen die Mieten nicht mehr leisten können – was soll die Bauwirtschaft unternehmen? Kann sie überhaupt etwas tun?

Die Bauwirtschaft ist relativ handlungseingeschränkt, die Planer ebenfalls. Es geht also darum, für die Eigentümer der Liegenschaften Modelle zu finden, bei denen genug Kapital vorhanden ist, um zukunftsgerichtet sanieren zu können.

Andrea Jany

Welche Möglichkeiten oder Anreize stehen zur Verfügung?

Es gibt Förderungen, die erhöht werden könnten, das liegt im Bereich des Staates und der Länder und ist über Steuergelder zu finanzieren. Gäbe es die Zweckwidmung der Wohnbauförderungsbeiträge wieder, wären automatisch mehr Mittel für die Wohnbauförderung vorhanden. Wenn man diese gezielt in die Sanierung des Bestands lenkt, wäre das ein großer Hebel.

Andrea Jany

Die Politik trifft seit Jahren keine Entscheidungen in die „richtige“ Richtung, weil es vielleicht unpopulär ist?

Jeder kann heute – auch ohne Förderung – aus eigener Entscheidung und mit dem Wissen, das wir schon haben, in eine sinnvolle Richtung arbeiten, sanieren und bauen. Das ist wie mit Tempo 100 auf der Autobahn: Jeder kann das einhalten, freiwillig. Niemand muss das verordnen. Im Moment haben wir noch einen (erschreckend) kleinen Handlungsspielraum, bevor uns die Klimakrise mit voller Wucht erwischt. Später können wir nur noch Symptome bekämpfen. Georg Kaser, Klimaforscher und u. a. Leiter des wissenschaftlichen Beirats im Klimarat, hat das folgendermaßen formuliert: „By Design or by Disaster“.

Andrea Jany

Müssen wir neue Formen des Wohnens suchen? Partizipationsmodelle stärken?

Ja, man kann zum Beispiel bei den Co-Housing-Projekten sehr viel lernen. Das sind oft kleine gelebte Projekte von Menschen, die am öffentlichen Wohnungsmarkt (gefördert oder nicht gefördert, sei es Miete, Eigentum oder Mietkauf) ihren Bedürfnissen entsprechend nicht fündig geworden sind. Die haben sich in vielen Sitzungen zu einem gemeinschaftlichen Projekt organisiert. Die meisten achten genau auf die Nachhaltigkeit durch ihren ökologischen Fußabdruck, bauliche Maßnahmen, soziale Einbindung aller, finanzielle innovative Möglichkeiten etc.

Andrea Jany

Andrea Jany ist Architektin. Ausbildung an der Bauhaus- Universität Weimar, der Virginia Tech, der Stanford University und der TU Graz sowie einer zehnjährigen Planungspraxis und einem Forschungs- und Lehraufenthalt an der Stanford University. Sie forscht im Themenfeld Wohnbau gegenwärtig am Zentrum für nachhaltige Gesellschaftstransformation der Uni Graz sowie dem Institut für Wohnbauforschung. Wissenschaftlicher Beirat für das Thema Wohnen des 1. Klimarats Österreichs.

Wie funktionieren diese Co-Housing- Modelle?

Bei den alten Modellen der 70erund 80er-Jahre in der Steiermark sind sowohl einige, die als Miete und als Eigentum errichtet wurden. Mietkauf kam in den 90er-Jahren dazu. Heute funktionieren die Co-Housing-Projekte wieder anders, die Menschen sind Mieter und Eigentümer zugleich. Sie gründen einen Verein, dem gehört die Liegenschaft, alle im Projekt Wohnenden sind Mitglieder im Verein und jeder Einzelne mietet vom Verein seinen genutzten Wohnraum. Im Hintergrund ist eine Genossenschaft samt Revisionsverband, der alles absichert.

Andrea Jany

Wer muss/kann/soll da Angebote/ Vorschläge machen?

Aktuell gibt es stark fragmentierte Zuständigkeiten auf kommunaler, Landes- und Bundesebene und somit keine Verantwortlichen zum Thema Wohnen für Gesamtösterreich. Niemanden schaut sich die verschiedenen Datenquellen, Bedarfe und Bedürfnisse in seiner Gesamtheit für Österreich oder auf Landesebene an und fragt: Wer muss/kann/soll in Zukunft wie oder wo wohnen, welche Zukunftsmodelle gibt es? Wie viel Wohnraum benötigt wer, wann und wo.

Auf kommunaler Ebene sind die Bürgermeister überfordert, da aus den urbanen Bereichen die Entwickler mit ihren Projekten in kleinere Gemeinden abwandern und hier Neubau realisieren wollen. Zusätzlich weiß niemand, wie viele Gebäude und Wohneinheiten eigentlich leer stehen.

Wir haben für Knittelfeld eine Wohnbedarfsanalyse gemacht und jetzt gerade für Waidhofen a/d Ybbs. Diese Gemeinden brauchten eine Argumentationshilfe, wie sie mit den Bauträgern und Objektentwicklern umgehen können, die in ihre Gemeinde drängen und Projekte realisieren wollen. In Knittelfeld gibt es 13 Prozent Leerstand, das ist zu viel. Durch die Studie hat der Bürgermeister nun ein Argument, um zu sagen: Wir brauchen derzeit keine neuen Wohnbauten – erst, wenn wir wieder auf 5 Prozent unten sind. Bis dahin gilt es, sämtliche Bestände zu aktivieren und attraktivieren.

Andrea Jany

Die gegenwärtigen Krisen (Klima, Migration, Krieg etc.) sind präsent: Wie soll in Zukunft die Frage nach Miete oder Eigentum, Mietkauf oder vielleicht Co-Housing gesteuert werden?

Zum einen sollte man das Co-Housing- Thema als vierte Möglichkeit, welche auf dem Gemeineigentum beruht, in die öffentliche Präsenz bringen. Es gilt, tragfähige Modelle zu entwickeln, welche z. B. auch bei der Umnutzung von Bestandsgebäuden Anleihen in der Konzeption von Co-Housing-Projekten nehmen könnten.

Da das Co-Housing – als neues innovatives Modell der Anteilhabe – noch ein sehr kleines Pflänzchen ist, am besten durch Information, Aufklärung und mediale Präsenz. Man kann sie auch in der Sanierung durch Fördertöpfe speziell fördern.

Andrea Jany

Können Sie sich vorstellen, dass die Immobilienentwickler eine derartige Forderung an die Politik richten?

Derzeit wohl eher nicht, da die Interessen hier stark im Neubau liegen. Ein verstärktes Interesse der Immobilien- und Finanzwelt an der Wohnbaubestandssanierung wäre aber sehr wünschenswert, um diesen stärker den Notwendigkeiten der aktuellen Herausforderungen und dem Ziel der Klimaneutralität in Österreich bis 2040 und der EU bis 2050 anzupassen.

Andrea Jany

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