In diesen Aussagen spiegelt sich die Annahme, dass in dem Thema mehr Möglichkeiten liegen, als die bloßen Zahlen. Was genau, das möchte ich gern im Folgenden aufzeigen, denn wenngleich es ein kleiner Gestaltungsraum der Betriebskosten zu sein scheint, so ist dieser doch sehr relevant: der Bereich der Kommunikation von Vermietern und Mietern. Ich bin der festen Überzeugung, dass eine lösungsorientierte Kommunikation mit den Mietern im Ergebnis einen wesentlichen Einfluss auf verfügbare Ressourcen der Betriebskostenabteilung und damit auch auf die Ressourcen für Innovationen hat.

Doch werfen wir zunächst einen Blick auf die rechtliche Seite der Betriebskosten im § 556 BGB. Dort kennen wir die drei Tatbestandsmerkmale des […] bestimmungsgemäßen Gebrauchs […], der […] tatsächlich entstandenen Kosten […] und der […] laufend entstandenen Kosten […]. Wie in vielen Rechtsgebieten gibt es auch hier höchstrichterliche Urteile, die diesen Tatbestandsmerkmalen teils widersprechen. Was per Gesetz im Grunde eindeutig geregelt ist, erfährt durch die Urteile eine erweiterte Deutungsmöglichkeit.

Nehmen wir das Beispiel der Zulässigkeit der Umlage von Kosten für die regelmäßige Entsorgung von Sperrmüll, den Dritte auf Gemeinschaftsflächen illegal entsorgt haben (BGH Urt. v. 13.01.2020, VIII ZR 137/09, NJW 2010, 1198 = NZM 2010, 274). Dies entspricht aus meiner Sicht nicht dem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie. Ebenso die Umlagefähigkeit von Vergleichskosten für die Beauftragung eines Drittunternehmens, wenn der Eigentümer die Arbeitsleistungen selbst erbringt (BGH, Urt. v. 14.11.2012 – VIII ZR 41/12, NZM 2013, 120 = WuM 2013, 44 = ZMR 2013, 257). Dies ist zulässig, obwohl keine tatsächlichen Kosten entstanden sind. Das Urteil begrüße ich jedoch als Gestaltungsmöglichkeit innerhalb der Betriebskosten. Die Begrifflichkeit der laufend entstandenen Kosten wurde höchstrichterlich offengelassen, aber für einen Zeitintervall von 4 Jahren sowie 5 bis 7 Jahren bejaht (BGH, Urt. v.  14.02.2007 – VIII ZR 123/06, WuM 2007, 198 sowie BGH, Urt. v. 11.11.2009, VIII ZR 221/08, NJW 2010, 226 = NZM 2010, 79), was den Betriebskostenmanagern einen weiten Interpretationsspielraum gibt. 

Betriebskosten sind zu schade, um diese einfach nur abzurechnen

Siegfried Rehberg

So verwundert es nicht, dass die Betriebskosten immer wieder Gegenstand von Auseinandersetzungen zwischen Vermietern und Mietern werden. Deutlich wird dies auch in den Zahlen des Deutschen Mieterbundes (DMB), der im Jahr 2023 eine Million Rechtsberatungen durchgeführt hat, von denen über 98 Prozent aller Beratungsfälle außergerichtlich entschieden wurden.

Das häufigste Beratungsthema war, wie in den Jahren zuvor, mit 37 Prozent das Thema Betriebskosten; an zweiter Stelle folgte weit abgeschlagen das Thema Wohnungsmängel mit 18,2 Prozent. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes befanden sich zusätzlich 182.612 Wohnungshaushalte im Jahr 2022 in gerichtlicher Auseinandersetzung. Hier findet sich das Thema Betriebskosten mit 15,6 Prozent wieder (Quelle: DMB). 

Mit Blick auf die Vielzahl von außergerichtlichen Beratungsfällen des deutschen Mieterbundes ist anzunehmen, dass viele der dort aufgekommenen fachlichen/rechtlichen Fragestellungen letztlich im Dialog, also kommunikativ gelöst werden konnten.

Wieso betone ich das? Kommunikation im Bereich der Betriebskosten schafft klare Mehrwerte. Das beginnt ganz grundsätzlich bei der transparenten Aufbereitung des Abrechnungsdokuments sowie der monatlichen Darstellung von Verbrauchs- und Kostendaten des Mieters. Vor allem aber – und darauf liegt für mich hier der Fokus – spielt eine wichtige Rolle, den Wissensunterschied anzuerkennen. Kommt es zu einem Betriebskostenwiderspruch seitens des Mieters, ist die Art der Kommunikation beim Erstkontakt mit diesem von besonderer Relevanz. Hier trifft in der Regel der Fachexperte seitens des Vermieters auf einen Laien, den Mieter. Neben der unterschiedlichen Fachkenntnis kommt, wie oben aufgeführt, die rechtlich nicht immer eindeutige Perspektive erschwerend hinzu, mit der beide Seiten argumentieren. 

Landet die Auseinandersetzung vor dem Gericht, so sind der Vermieter und der Mieter gewissermaßen „auf hoher See“, keine der beiden Seiten weiß, wie geurteilt werden wird, da ein Dritter die Entscheidung für beide Parteien trifft. Mit einer guten ersten Kommunikation könnte das vermieden werden, wenngleich auch nicht in allen Fällen, gleichzeitig in den deutlich meisten. 

Für den Vermieter ist damit die Haltung innerhalb der Kommunikation von wesentlicher Bedeutung. Oft wird den Mietern mit der Haltung des erfahrenen Experten begegnet und diesem so das Gefühl vermittelt, unwissend zu sein; nicht vorsätzlich, sondern oft aus mangelnder Kommunikationskenntnis. Der Mieter sucht daraufhin häufig die Beratung eines Anwalts oder des Mieterbundes, um auf dieselbe Ebene des Fachwissens zu gelangen und auf Augenhöhe zu kommunizieren. Ein solches „Fachduell“ ist selten im eigentlichen Interesse des Mieters; gerade deshalb ist es so wichtig, dessen Bedürfnis hinter dem Widerspruch im Erstkontakt zu erfragen und zu verstehen.

Denn hat der Mieter sich erst einmal Unterstützung geholt, wird der Aufwand für den Vermieter deutlich ansteigen. Im Durchschnitt liegen hinter jeder Beschwerde mit Beteiligung eines Dritten durchschnittlich 32 Stunden über einen längeren Zeitraum. Berücksichtigt man, dass sich etwa 0,7 Prozent der Mieter zum Thema Betriebskosten beschweren, kann das vom zeitlichen Aufwand sehr umfangreich werden. Dieses Problem löst der Vermieter dann oft, indem er die Stelle eines Fachexperten schafft: den Beschwerdemanager.

Eine aus meiner Sicht viel wesentlichere und erfolgsbringendere Möglichkeit ist die Ausbildung der Kollegen/Mitarbeiter mit kommunikativen Fähigkeiten, da sich das langfristig finanziell lohnt. Der Vermieter stellt so eine neue Qualität von Gesprächen sicher und findet für die Mieter bedarfsorientierte Lösungen. Die Erfahrungen von NEUES BERLIN sind diesbezüglich überzeugend. Die Widerspruchsquote beläuft sich dank bedürfnisorientierter Gespräche aktuell bei nahezu 0 Prozent. Damit entstehen eine langfristige Problemlösung und eine vertrauensvolle Zusammenarbeit. In einer Mieterumfrage von Oktober 2023 haben uns 97 Prozent der Mieter bestätigt, dass sie mit NEUES BERLIN zufrieden sind. 

Die Art, wie wir den Mietern zuhören, sollte von besonderer Bedeutung sein. Ein Satz des Mieters kann nach Schulz von Thun auf unterschiedlichen Ebenen wahrgenommen werden: auf der Appellebene (Lösen Sie sofort mein Problem!), der Beziehungsebene (Sie machen Ihre Arbeit nicht richtig.), der Sachebene (Hier ist ein Fehler. Ich sehe mir diesen an.) oder der Selbstoffenbarungsebene (Er hat zu viel verbraucht und verschwendet Ressourcen.). Die Wahrnehmung entscheidet damit maßgeblich, wie der Betriebskostenwiderspruch weiterbearbeitet wird. 

Ein weiteres Beispiel betrifft die schriftliche Kommunikation. Widersprüche werden seitens des Vermieters oft mit der Aussage „Ihren Widerspruch müssen wir ablehnen…“, „Ihrem Widerspruch können wir nicht entsprechen…“ oder ähnlichem begonnen. Wissenschaftlich ist jedoch belegt, dass eine Ablehnung zu Beginn dazu führen wird, dass der Mieter auf der Appell- und Beziehungsebene weiterliest und damit nicht mehr offen ist für weitere Argumente. Der Einstieg in die schriftliche Kommunikation sollte daher empathisch sein und die Mieteranfrage spiegeln. Im Folgenden erst werden die Argumente angeführt und mit der Schlussfolgerung abgeschlossen. Der Mieter ist so für Argumente deutlich empfänglicher und weiterer Schriftverkehr kann mit einer hohen Wahrscheinlichkeit vermieden werden. 

Was habe ich als Vermieter von einer guten Kommunikation? Sie gewinnen deutlich an Ressourcen. Rechnen Sie sich am oben aufgeführten Beispiel aus, was Sie aktuell an Kapazitäten für Widersprüche aufwenden! Weitere Mehrwerte sind:

Miteinander:    Verstehen des Themas und Bedürfnisses 

Image:    Kooperative Kommunikation als Vermieter

Lösung:    Arbeit in die Zukunft und langfristige Verbundenheit

Kosten:    Anwälte werden nur noch selten hinzugezogen und Personalressourcen geschont    

Zeit:        Widersprüche gehen deutlich zurück

Zukunft:    langfristige Mieterbindungen 

Arbeitgebermarke: Freude und gutes Gefühl bei den Mitarbeitern 

Mit guter Kommunikation und geschulten Mitarbeitern verfügen Sie über neue Möglichkeiten im Betriebskostenmanagement. Neue Ressourcen stehen damit für Innovationen innerhalb des Betriebskostenmanagements zur Verfügung und Sie können gestalten, anstatt zu verwalten.  Probieren Sie sich/es aus, ich kann Ihnen versprechen es tut nicht weh und neue positive Erfahrungen kommen hinzu. 

Thomas Fleck
Vorstand WBG NEUES BERLIN eG https://www.neues-berlin.de/

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Die Zahlen sind gigantisch. In Hamburg werden Investitionen in Höhe von fast 40 Milliarden Euro notwendig sein, um alle Wohngebäude bis zum Jahr 2045 klimaneutral zu machen.

In Schleswig-Holstein sind es sogar rund 150 Milliarden Euro, die für die Ertüchtigung von rund 837.000 Wohngebäude aufgewendet werden müssen. Das haben unabhängige Experten – im Übrigen im Auftrag der jeweiligen Landesregierung – errechnet.

Angesichts dieser Zahlen ist es an der Zeit, der Politik des „immer mehr“ und „immer früher“ in den Arm zu fallen und im Umgang mit den Herausforderungen des Klimaschutzes (mehr) Pragmatismus und (politische) Vernunft zu fordern.

Es ist unstrittig, dass die Wohnungswirtschaft ihren Beitrag zum Klimaschutz leisten wird. Allerdings ist Wohnen mehr als ein Dach über dem Kopf, sondern ein Grundrecht. Das bedeutet, dass es bezahlbar sein muss – und zwar für Mieter als auch Vermieter.

Die Realität ist (noch) bezahlbar.

Die VNW-Unternehmen bieten in Mecklenburg-Vorpommern, Hamburg und Schleswig-Holstein rund 742.000 Wohnungen zur Miete an. Ihr monatliche Nettokaltmiete liegt durchschnittlich bei 6,41 Euro pro Quadratmeter.

Die(se) Bezahlbarkeit von Wohnraum ist eine grundlegende Voraussetzung für den sozialen Frieden in den Wohnquartieren der VNW-Unternehmen. Wer glaubt, diesen sozialen Aspekt gering schätzen zu können, wird sein blaues Wunder erleben.

Es geht nicht darum, bezahlbares Wohnen gegen Klimaschutz gegeneinander auszuspielen. Allerdings führt kein Weg an der Erkenntnis vorbei: Die Bezahlbarkeit von Hunderttausenden Wohnungen im Norden wird durch immer höhere Klimaschutzziele, die immer kürzerer Zeit erreicht werden sollen, gefährdet.

Ein Kurswechsel ist notwendig: Klimaschutz bleibt weiter notwendig, aber die Sicherung des bezahlbaren Wohnens muss mindestens als gleichwertiges Ziel immer mitgedacht werden.

Wir brauchen einen „Bezahlbares-Wohnen-Vorbehalt“

Ich plädiere für einen „Bezahlbares-Wohnen-Vorbehalt“. Das bedeutet: Jedes Gesetz und jede Verordnung, die Klimaschutzauflagen für die Wohnungswirtschaft beinhaltet, muss zwingend vor Verabschiedung auf seine bzw. ihre Auswirkungen auf das bezahlbare Wohnen geprüft werden.

Wenn das bezahlbare Wohnen nicht mit (letztlich begrenzten) öffentlichen Fördermitteln gesichert werden kann, dann darf so ein Gesetz bzw. so eine Verordnung nicht Gültigkeit erlangen.

Wer heute öffentlich gefördert Wohnungen bauen will, muss gesetzlich vorgegebene energetische Auflagen erfüllen. Wir fordern die Umkehrung diese Vorgehensweise. Klimaschutzauflagen für öffentlich geförderte Wohnungen dürfen den Bau dieser Wohnungen nicht verteuern.

Ganz wichtig: die Fördersätze müssen mindestens einmal im Jahr überprüft werden. Wir brauchen nicht nur eine auskömmliche Förderung, sondern zwingend einen Mechanismus der Dynamisierung, der künftige Steigerungen bei den Baukosten automatisch auffängt und von Anfang an bei der Förderung berücksichtigt.

Klimaschutzkosten auf die Vermieter abzuwälzen, wird nicht funktionieren

Der Klimaschutz darf die sozialen Vermieter nicht überfordern. Es ist populistisch, wenn erklärt wird, es liege in der „sozialen Verantwortung“ der Vermieter, die gestiegenen Energiekosten zu übernehmen. So, als stünden in den Kellern von Wohnungsbaugenossenschaften oder kommunalen Wohnungsunternehmen prall gefüllte Geldsäcke herum. 

Zu guter Letzt: Wenn Politikerinnen und Politiker heute erklären, man müsse sich beim Klimaschutz Maximalziele setzen und am Ende werde nichts so heiß gegessen wie gekocht, so laufen sie in eine Falle. In Hamburg sorgt gerade eine Volksinitiative bei Experten für Unruhe, die lediglich die Einhaltung der vom rot-grünen Senat beschlossenen (unerfüllbaren) Klimaschutzziele fordert.

Andreas Breitner

Vorstand und Verbandsdirektor Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW)

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Sachverhalt: Die Klägerinnen sind Verwertungsgesellschaften, die die urheberrechtlichen Nutzungsrechte von Musikurhebern (I ZR 34/23) und Sendeunternehmen (I ZR 35/23) wahrnehmen. Die Beklagte betreibt ein Senioren- und Pflegezentrum. In dessen Pflegebereich wohnen in 88 Einzel- und 3 Doppelzimmern auf Dauer 89 pflegebedürftige Seniorinnen und Senioren, die umfassend pflegerisch versorgt und betreut werden. Zusätzlich zum Pflegebereich verfügt die Einrichtung über verschiedene Gemeinschaftsbereiche wie Speisesäle und Aufenthaltsräume.

Die Beklagte empfängt über eine eigene Satellitenempfangsanlage Rundfunkprogramme (Fernsehen und Hörfunk) und sendet diese zeitgleich, unverändert und vollständig durch ihr Kabelnetz an die Anschlüsse für Fernsehen und Hörfunk in den Zimmern der Heimbewohner weiter.

Die Klägerinnen sehen in der Weitersendung der Rundfunkprogramme einen Eingriff in die von ihnen wahrgenommenen urheberrechtlichen Nutzungsrechte und haben die Beklagte deshalb – erfolglos – zum Abschluss von Lizenzverträgen aufgefordert.

Bisheriger Prozessverlauf:

In beiden Verfahren hat das Landgericht den Klagen stattgegeben und der Beklagten dem Antrag der Klägerin entsprechend die Weitersendung der Rundfunkprogramme untersagt.

Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klagen abgewiesen.

Mit ihren Revisionen verfolgen die Klägerinnen ihre Klageanträge weiter.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

In dem Verfahren I ZR 34/23 hat der Bundesgerichtshof dem Gerichtshof der Europäischen Union drei Fragen zur Auslegung des in Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 2001/29/EG zur Harmonisierung bestimmter Aspekte des Urheberrechts und der verwandten Schutzrechte in der Informationsgesellschaft enthaltenen Begriffs der öffentlichen Wiedergabe vorgelegt.

Zunächst soll durch den Gerichtshof der Europäischen Union geklärt werden, ob es sich bei den Bewohnern eines kommerziell betriebenen Seniorenwohnheims, die in ihren Zimmern über Anschlüsse für Fernsehen und Hörfunk verfügen, an die der Betreiber des Seniorenwohnheims über eine eigene Satellitenempfangsanlage empfangene Rundfunkprogramme zeitgleich, unverändert und vollständig durch sein Kabelnetz weitersendet, im Sinne der Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Union zum Begriff der „öffentlichen Wiedergabe“ gemäß Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 2001/29/EG um eine „unbestimmte Anzahl potentieller Adressaten“ (die – wie etwa Gäste eines Hotels oder Patienten eines Rehabilitationszentrums – eine Öffentlichkeit bilden können) oder um „besondere Personen, die einer privaten Gruppe angehören“ (die keine Öffentlichkeit bilden) handelt.

Fraglich ist außerdem, ob die bisher vom Gerichtshof der Europäischen Union verwendete Definition, wonach die Einstufung als „öffentliche Wiedergabe“ im Sinne von Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 2001/29/EG erfordert, dass „die Wiedergabe des geschützten Werks unter Verwendung eines technischen Verfahrens, das sich von dem bisher verwendeten unterscheidet (wie hier die Kabelweitersendung eines über eine Satellitenempfangsanlage empfangenen Rundfunkprogramms), oder ansonsten für ein neues Publikum erfolgt, das heißt für ein Publikum, an das der Inhaber des Urheberrechts nicht gedacht hatte, als er die ursprüngliche öffentliche Wiedergabe seines Werks erlaubte“, weiterhin allgemeine Gültigkeit hat, oder ob das verwendete technische Verfahren nur noch in Fällen Bedeutung hat, in denen eine Weiterübertragung von zunächst terrestrisch, satelliten- oder kabelgestützt empfangenen Inhalten (anders als im Streitfall) in das offene Internet stattfindet.

Ferner ist bislang nicht eindeutig geklärt, ob es sich um ein „neues Publikum“ im Sinne der Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Union zum Begriff der „öffentlichen Wiedergabe“ gemäß Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 2001/29/EG handelt, wenn der zu Erwerbszwecken handelnde Betreiber eines Seniorenwohnheims über eine eigene Satellitenempfangsanlage empfangene Rundfunkprogramme zeitgleich, unverändert und vollständig durch sein Kabelnetz an die vorhandenen Anschlüsse für Fernsehen und Hörfunk in den Zimmern der Heimbewohner weitersendet. Fraglich ist insbesondere, ob es für diese Beurteilung von Bedeutung ist, ob die Bewohner unabhängig von der Kabelsendung die Möglichkeit haben, die Fernseh- und Rundfunkprogramme in ihren Zimmern terrestrisch zu empfangen, sowie, ob die Rechtsinhaber bereits für die Zustimmung zur ursprünglichen Sendung eine Vergütung erhalten.

Das Verfahren I ZR 35/23 hat der Bundesgerichtshof bis zu einer Entscheidung des Gerichtshofs der Europäischen Union in dem Verfahren I ZR 34/23 ausgesetzt.

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 15 Abs. 2 Satz 1 und 2 Nr. 3 UrhG

Der Urheber hat … das ausschließliche Recht, sein Werk in unkörperlicher Form öffentlich wiederzugeben (Recht der öffentlichen Wiedergabe). Das Recht der öffentlichen Wiedergabe umfasst insbesondere … 3. das Senderecht

§ 20 UrhG

Das Senderecht ist das Recht, das Werk durch Funk, wie Ton- und Fernsehrundfunk, Satellitenrundfunk, Kabelfunk oder ähnliche technische Mittel, der Öffentlichkeit zugänglich zu machen.

§ 20b Abs. 1 Satz 1 UrhG

Das Recht, ein gesendetes Werk im Rahmen eines zeitgleich, unverändert und vollständig weiterübertragenen Programms weiterzusenden (Weitersendung), kann nur durch eine Verwertungsgesellschaft geltend gemacht werden.

Art. 3 Abs. 1 Richtlinie 2001/29/EG

Die Mitgliedstaaten sehen vor, dass den Urhebern das ausschließliche Recht zusteht, die drahtgebundene oder drahtlose öffentliche Wiedergabe ihrer Werke … zu erlauben oder zu verbieten.

Karlsruhe, den 8. Februar 2024

Nr. 025/2024 vom 08.02.2024

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Keine Beschränkung des Einsichtsrechts auf übliche Bürozeiten

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Zwecks Kontrolle der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019 ermächtigte ein Wohnungseigentümer seinen Mieter dazu, die bei der Verwaltung vorhandenen Belege einsehen zu dürfen. Die Verwaltung war damit nicht einverstanden.

Sie bot lediglich an, dem Wohnungseigentümer auf seine Kosten Kopien zuzusenden. Dieser erhob schließlich gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft Klage.

Recht des Wohnungseigentümers zur Ermächtigung der Einsicht in die Betriebskostenbelege

Das Amtsgericht Siegen entschied zu Gunsten des Klägers. Dieser dürfe gestützt auf § 18 Abs. 4 WEG seinen Mieter dazu ermächtigen, die Betriebskostenbelege bei der Verwaltung einzusehen. Dem Mieter stehe ein Anspruch auf Belegeinsicht zu. Zur Erfüllung dieses Anspruchs sei der Kläger als Vermieter nicht ohne weiteres in der Lage, da sich die Unterlagen nicht bei ihm befinden.

Der vermietende Wohnungseigentümer müsse zur Erfüllung des Anspruchs als dem Mieter die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen des Wohnungseigentümergemeinschaft gewähren, wobei sich die Einsicht auf die dafür notwendigen Unterlagen beschränken müsse.

Keine Beschränkung des Einsichtsrecht auf übliche Bürozeiten

Der Anspruch auf Belegeinsicht sei nach Auffassung des Amtsgerichts in zeitlicher Hinsicht nicht auf die üblichen Bürozeiten des Verwalters zu begrenzen. Vielmehr sei leidlich erforderlich, dass die Einsichtnahme in angemessener Zeit vorher anzukündigen sei.

Amtsgericht Siegen, Urteil vom 27.01.2023 – 17 C 8/22 –
Quelle: WuM 2023, 774-776

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Die Vermieterin mahnte die Mieterin wegen vermeintlich unterlassener Mülltrennung ab und kündigte knapp 6 Wochen später das Mietverhältnis wegen der Verletzung der Pflicht zur Mülltrennung.

Streitigkeiten rund um das Thema „Müll“ oder „Müllentsorgung“ treten zwischen Vermieter und Mieter immer wieder in verschiedenen Facetten auf. Im vorliegenden interessanten Fall aus Hamburg vor dem AG Hamburg-Blankenese kündigte der Vermieter das Mietverhältnis mit dem Mieter (nach vorheriger zweifacher Abmahnung) fristlos, hilfsweise ordentlich, wegen der Verletzung der Pflicht zur Mülltrennung, und erhob dann Räumungsklage vor dem AG Hamburg-Blankenese. Die Klage des Vermieters auf Räumung wurde jedoch (m. E. zu Recht) abgewiesen.

Der Sachverhalt gestaltet sich wie folgt:

Die Beklagte mietete seit dem 1.10.2021 von der Klägerin eine 1-Zimmerwohnung in Hamburg. In § 18 in Verbindung mit § 30 des Mietvertrages ist die Verpflichtung zur Mülltrennung wie folgt konkretisiert: „Es gilt eine Pflicht zur Mülltrennung durch den gelben Sack, sowie Altglas – und Papier-Container. Diese ist einzuhalten. Gelbe Säcke erhalten Sie unter http://www.st…-hh.de

Die Parteien stritten über die Frage, ob die Beklagte der Verpflichtung zur Mülltrennung nachkommt.

Mit Schreiben vom einen 21.6.2022 (Anlage K 4) mahnte die Klägerin die Beklagte im Hinblick auf unterlassene Mülltrennung ab und erklärte, die Beklagte entsorge seit Monaten ihre PET-Flaschen, Plastikverpackungen, Glas, Altkleider, Blumen, Lebensmittel und ähnliches im Hausmüll.

Mit Schreiben vom 8.7.2022 (Anlage K 5) mahnte die Klägerin die Beklagte erneut wegen unterlassener Mülltrennung unter Hinweis auf eine mögliche fristlose Kündigung ab.

Mit Schreiben vom 25.8.2022 (Anlage K 2) kündigte die Prozessbevollmächtigte der Klägerin das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich wegen der Verletzung der Pflicht zur Mülltrennung.

Mit Schreiben vom 8.9.2022 (Anlage K 7) wies der Mieterverein zu H. die Kündigung zurück und bestritt den Vorwurf, die Beklagte habe den Müll nicht ordnungsgemäß getrennt.

Die Klägerin behauptet, die Beklagte habe schon kurz nach Einzug ihren Müll nicht ordnungsgemäß getrennt. Sie entsorge Plastik, Glas und Papier im Hausmüll. Die Klägerin legt im Anlagenkonvolut K 6 diverse Fotos vor, die von ihr gesichteten Müll zeigen und Vorfälle am 1.6.2022, 28.6.2022, 5.7.2022, 8.7.2022, 6.8.2022, 12.8.2022, 13.8.2022 und 18.8.2022 dokumentieren sollen. Sie bezieht sich für ihre Behauptung, dass es sich um Müll der Beklagten handele und diese ihren Müll auch weiter nicht trenne, auf ihre eigene Parteivernehmung.

Die beklagte Mieterin bestritt die behaupteten Fehlhandlungen und beantragte die Klageabweisung.

Das AG Hamburg-Blankenese wies die Klage ab. Die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung war nach Auffassung des AG unwirksam und führte daher auch nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses. Die Räumungsklage war somit abzuweisen.

Das AG in seinen Urteilsgründen auszugsweise wie folgt:

Die Klage ist zulässig, in der Sache jedoch nicht begründet.

Der Klägerin steht kein Räumungsanspruch nach § 546 BGB zu. Das Mietverhältnis wurde weder durch die fristlose, noch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung vom 25.8.2022 (Anlage K 2) wirksam beendet.

Ein wichtiger Grund für die Beendigung eines Mietverhältnisses im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB liegt nur dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Eine ordentliche Kündigung setzt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus, dass nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dann vorliegt, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Weder die Voraussetzungen für eine fristlose noch die für eine ordentliche Kündigung sind ausreichend dargelegt. Streitig ist schon die Frage, ob die Beklagte gegen das Gebot zur Mülltrennung verstößt. Die Klägerin hat sich für ihren Vortrag, die Beklagte trenne den Müll nicht ordnungsgemäß und entsorge Plastik, Glas und Papier im Hausmüll, lediglich auf ihre eigene Parteivernehmung berufen. Diese kommt nach § 448 ZPO nur dann in Betracht, wenn für die unter Beweis gestellte Behauptung eine gewisse Anfangswahrscheinlichkeit vorliegt. Das ist fraglich, da im Haus W.W.87 mehrere Mietparteien leben und die Klägerin nicht dargelegt hat, aufgrund welcher Kriterien sie den nicht getrennten Müll der Beklagten zugeordnet hat. Dass es sich bei dem von der Klägerin beanstandeten Müll um solchen der Beklagten handelt, könnte sich allenfalls aus dem Foto aus dem Anlagenkonvolut K 6 mit dem Datum 1.6.2022 ergeben, auf dem ist ein Zettel mit dem aufgedruckten Namen der Beklagten zu erkennen ist.

Aber auch unterstellt, alle 8 von der Klägerin vorgetragenen Vorfälle, die sie mit den Fotos Anlagenkonvolut K6 dokumentiert hat, seien der Beklagten zuzuordnen, ergibt sich zur Auffassung des Gerichts kein Grund für eine fristlose oder ordentliche Kündigung des Mietvertrages. Dies beruht auf einer Abwägung des Interesses der Beklagten an dem Fortbestand des Mietvertrages gegenüber dem Umfang der dokumentierten Verstöße gegen die Mülltrennung.

Den Fotos ist zwar zu entnehmen, dass die dort gezeigten Müllstücke eine Vielzahl von Plastikmüll enthalten. Es handelt sich aber jeweils um geringe Müllmengen. Ein Verstoß gegen das Gebot der Aussonderung von Papier oder Glas ist auf den Fotos nicht bzw. kaum zu erkennen. Soweit einzelne bedruckte Zettel zu sehen sind, dürften diese wie beispielsweise Fahrkarten in den Hausmüll gehören. Auch leere Klopapierrollen dürften im Haushaltsmüll zu entsorgen sein, da sie immerhin noch Reste von Klebespuren enthalten können. Auf den eingereichten Fotos ist nur unter dem Datum 28.06.2022 ein Behältnis (für eine Peanut Butter) zu erkennen, das aus Glas sein könnte. Erhebliche negative Auswirkungen auf die Mietsache, andere Mieter oder die Vermieterin sind nicht ersichtlich. Es ist weder vorgetragen, dass aufgrund der fehlenden Mülltrennung nicht mehr ausreichend Platz im Hausmüll für andere Mieter vorhanden wäre, noch dass die Müllabholung aufgrund fehlender Mülltrennung verweigert oder der Klägerin ein Bußgeld auferlegt wurde.

Das Gericht verkennt nicht, dass es eine gesetzliche Vorgabe zur Mülltrennung gibt und die Klägerin diese mit §§ 18 und 30 des Mietvertrages wirksam an die Beklagte weitergegeben hat. Eine solche Mülltrennung dürfte nach heutigem Verständnis aufgrund umweltpolitischer Erwägungen für jeden selbstverständlich sein. Ob allein ein Verstoß dagegen einen Kündigungsgrund darstellt, ist jedoch fraglich. Das Gericht muss diese Grundsatzfrage nicht entscheiden. Vorliegend kommt es nur darauf an, ob die vorgetragenen Verstöße eine Kündigung rechtfertigen, was nach den obigen Ausführungen nicht der Fall ist. Die Entscheidung mag anders ausfallen, wenn es sich um umfangreichere Verstöße über einen längeren Zeitraum handelt, der Müll wiederholt nicht abgeholt wird, Bußgelder ergehen oder sich andere erhebliche Auswirkungen auf das Mietobjekt, andere Mieter oder den Vermieter bzw. die Vermieterin ergeben.

Anmerkung:

Streitigkeiten rund um das Thema Mülltrennung erhitzen zwar in der Tat regelmäßig die Gemüter. Dass die hier vorliegende Klage des Vermieters jedoch keinerlei Erfolgsaussichten hat, war m. E. schon vor Klageerhebung relativ offensichtlich. Zum Einen ist klar, dass eine Kündigung nur dann begründet sein kann, wenn der Vermieter dem Mieter das vorgeworfene Fehlverhalten auch nachweisen kann. Das gestaltet sich in der Praxis schwierig – denn wie soll man einem Mieter nachweisen, dass der regelwidrig entsorgte Müll ausgerechnet von ihm stammt?

Das mag im Einzelfall möglich sein, wenn der Müll auf eine bestimmte Person schließen lässt z. B. durch namentliche Angaben in einem Beutel mit Hausmüll. Auch bei einer Einzelmülltonne z. B. bei einem vermieteten Reihenhaus mag das gelingen. Meistens wird dieser Nachweis aber schwierig zu führen sein mit der Folge, dass die Kündigungsvoraussetzungen (die Vertragsverletzung des Mieters) gar nicht erst nachweisbar sein wird. Ich habe jedenfalls in der Praxis nur selten bis überhaupt nicht erlebt, dass ein Mieter die ihm vorgeworfenen Vertragsverletzungen freimütig selber einräumt, wenn diese ansonsten gar nicht nachweisbar wären.

Zum Anderen ist zu berücksichtigen, dass das scharfe Schwert der Kündigung (sowohl fristlos wie auch hilfsweise fristgemäß) in Fällen „kleinerer“ Vertragsverletzungen zumeist nicht gerechtfertigt erscheint und das Gericht die Klage vermutlich selbst dann abgewiesen hätte, wenn alle „Müllverfehlungen“ des Mieters tatsächlich nachweisbar gewesen wären. Da reicht es dann auch nicht, dass der Vermieter mehrfach (zweimal) abgemahnt hat, denn das Gewicht der Vertragsverletzung erscheint einfach zu gering. Insofern ist dem Urteil des AG Hamburg-Blankenese vom Ergebnis und der Begründung her zuzustimmen.

Dr. Kai Mediger

Rechtsanwalt und Justiziar

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Längst keine Zukunftsmusik mehr, sondern in vielen Unternehmen bereits angewandte Praxis: Künstliche Intelligenz (KI) wird als eine Schlüsseltechnologie der Zukunft gesehen, mit deren Hilfe Services verbessert, Prozesse beschleunigt und Kosten reduziert werden können.

Den Nutzen hat auch die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft erkannt. In einer aktuellen Digitalisierungsstudie des ZIA zeigt sich: 58 Prozent der Unternehmen befinden sich in fortgeschrittenen Phasen der digitalen Transformation und 77 Prozent sehen in KI ein kurz- bis mittelfristiges Trendpotenzial.

Optimierungspotenzial bei Basisprozessen

Ob als Chatbot in der Mieterkommunikation, im Energiemanagement zur optimalen Steuerung von Klimageräten und Lichtanlagen oder zur intelligenten Schadensvorsorge. KI findet in der Wohnungswirtschaft vielfältige Anwendungsbereiche. Es sind allerdings nicht nur Analyseprozesse oder aufmerksamkeitsstarke Prestigeprojekte, in denen KI spürbare Verbesserungen bewirken kann.

Für Wohnungsunternehmen lohnt es sich auch und vor allem, bestehende Prozesse mithilfe von KI zu optimieren. Die Praxis zeigt, dass sich an der Schnittstelle zu angrenzenden Branchen, etwa der Energiewirtschaft, Synergien für beide Seiten ergeben können.

Forderungsmanagement im Fokus

Das Betriebskostenmanagement gehört zu den zentralen und gleichzeitig komplexesten Prozessen in Wohnungsunternehmen. Hier werden Betriebskosten für den Energieverbrauch abgelesen, verbucht, plausibilisiert und dann auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt. Ein kleinteiliger Prozess, der auf beiden Seiten große Aufwände verursacht und fehleranfällig ist.

Zuletzt stark gestiegene und voraussichtlich weiterhin schwankende Energiekosten lassen das Forderungsmanagement in den Fokus rücken. Wenn die eigene Mieterschaft nicht zahlt, muss die Wohnungswirtschaft im Forderungsmanagement aktiv werden und weitere Schritte einleiten: Mahnschreiben versenden, nachfassen, Ratenzahlung anbieten. Das kostet Zeit und ist häufig inneffizient.

Mehr Effizienz fürs Mahnwesen

Durch zielgerichtetes, KI-basiertes Forderungsmanagement lässt sich der sensible Mahnprozess optimieren, sodass Ausfälle bei Betriebs- ober auch bei Mietkosten vermieden werden. Statt standardisiert und per Post erfolgt der Mahnungsversand individualisiert auf Basis von Daten, die von der KI ermittelt wurden.

Der selbstlernende Algorithmus filtert heraus, welche Versandzeiten und welche Kanäle besonders hohe Zahlungsquoten versprechen. Auf dieser Basis werden die Schreiben individuell per E-Mail, Textnachricht oder konventionell per Post versendet und bieten eine komfortable, für den Empfänger passende Bezahloption. Außerdem können Ratenzahlung oder Stundungen angeboten werden, was Aufwände reduziert und Zahlungsausfällen entgegenwirkt. Diese Form der KI-optimierten Automatisierung spart wichtige Ressourcen im Unternehmen.

Kundenprojekte unseres Tochterunternehmens collect.AI, einem Fintech für KI optimiertes Order2CashManagement, zeigen: Unternehmen, die in ihrem Forderungsmanagement auf KI-Optimierung setzen, können ihre Brief-Mahnquoten um bis zu 75 Prozent reduzieren. Gleichzeitig sorgt die Technologie für eine wesentlich zielgerichtetere Form der Kommunikation, die auch den Standards entspricht, die von Online-Plattformen im B2C-Umfeld bekannt sind. Mieterinnen und Mieter werden als Kundschaft behandelt, nicht als „Schuldner“.  Ein Ansatz, der deren Zufriedenheit deutlich erhöhen kann.

Nahtlose Prozesskette

In Kombination mit weiteren Automatisierungsprozessen bietet sich Wohnungsunternehmen die Möglichkeit, nahtlose Meter2Cash-Prozessketten zu implementieren, die gerade an der Schnittstelle zur Energiewirtschaft signifikante Effizienzsteigerungen bewirken und zugleich die Kundenzufriedenheit steigern können.

Die Aareal Bank Gruppe versteht sich als Partner der Wohnungs- wie auch der Energiewirtschaft, der bereits heute seine Kunden mit automatisierten Lösungen rund um die Zählerdatenverarbeitung sowie das Zahlungs- und Buchungsmanagement bis hin zum optimierten Forderungsmanagement unterstützt.

Vorteile des KI-basierten Forderungsmanagements

+ Stärkere Nutzerorientierung erhöht die Mieterzufriedenheit

+ Flexibilität bei der Integration von Zahlarten in die eigenen Prozesse

+ Erhöhter Zahlungseingang und Verminderung von Mahnprozessen

+ Nahtlose Integration in SAP-Standardprozesse, Automatisierung manueller Arbeitsabläufe

Am Beispiel des KI-basierten Forderungsmanagements wird deutlich: Es braucht zu Beginn nicht den allumfassenden Lösungsansatz. Die Wohnungswirtschaft kann sich innovativen Technologien Schritt für Schritt nähern und in bestehende Prozesse integrieren. Durch die Automatisierung kleiner Prozessschritte entstehen Freiräume, um sich anderen, innovativen Aufgaben im eigenen Unternehmen zu widmen.

Langfristig gewinnt das eigene Unternehmen dadurch nicht nur an Attraktivität gegenüber ihren Kundinnen und Kunden. Ein modernes Arbeitsumfeld mit zeitgemäßen Prozessen und Technologien ist auch in Zeiten des Fachkräftemangels ein nicht zu unterschätzender Wettbewerbsvorteil.

Björn Burgey

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Stefan Strenge, Geschäftsführer der Hansa Energie Service GmbH, erläutert Hintergründe und zeigt Handlungsmöglichkeiten auf.

Normalerweise steigen die Gaspreise in der kalten Jahreszeit. In diesem Winter lief es anders und die Preise haben sich reduziert. Was sind die Gründe dafür?

Es gibt viel Gas auf dem Weltmarkt – vor allem LNG (Flüssiggas) – und es wird weniger Gas benötigt. Zu milde Temperaturen und die schwache Konjunktur in Europa und China sind Gründe dafür, dass weniger Gas erforderlich ist. In Deutschland kommt hinzu, dass wir hohe Füllstände in den Gasspeichern haben.

Sollten Kunden das günstige Preisniveau jetzt nutzen oder geht es weiter abwärts?

Es ist ähnlich wie bei den Aktien. Eine Voraussage, wann der tiefste Punkt erreicht ist bzw. wird, ist nicht möglich. Jedoch schätzen Analysten die Risiken eines Preisanstieges am Terminmarkt höher ein als die Chancen für weitere Preissenkungen. Wenn die Konjunktur in Europa und China wieder anzieht, steigt der Gasbedarf an und es ist mit höheren Preisen zu rechnen.

In Deutschland kommt hinzu, dass wir die Stromerzeugung von fossilen auf regenerative Energieträger umbauen. Wir schalten jedes Jahr Kohlekraftwerke gemäß dem Kohleausstiegsgesetz ab. Der Zubau von Wind- und Solarkraftwerken benötigt wegen der aufwendigen Genehmigungsverfahren viel Zeit.

Die Bundesregierung plant 50 neue Gaskraftwerke, um die Stromversorgung abzusichern. Der Umstieg auf E-Mobilität, Wärmepumpen und der benötigte Zubau von Großserveranlagen erhöht den Strombedarf in Deutschland von heute 500 TWh auf voraussichtlich 800 TWh im Jahr 2030. Mittel- und langfristig gesehen werden diese Veränderungen keine preisreduzierende Wirkung haben.

Insoweit ist der Energieeinkauf zum jetzigen Zeitpunkt überlegenswert.

Wie können sich Kunden das aktuelle Preisniveau für die Zukunft sichern?

Eine Preissicherung kann am Terminmarkt bis zum Lieferjahr 2028 erfolgen. Eine Energieausschreibung erzielt die größte positive Wirkung für den Kunden. Risikozuschläge werden durch eine präzise Vorbereitung vermieden. Ein professionell organisiertes Ausschreibungsverfahren führt zu den bestmöglichen Preisstellungen und verhindert die Margenerhöhungsabsichten der Energieversorger.

Stefan Strenge
Hansa Energie Service GmbH

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„Nach dem Wegfall der Preisbremsen wird es wieder umso wichtiger, den eigenen Strom- und Gastarif zu überprüfen“, sagt René Zietlow-Zahl, Energierechtsexperte der Verbraucherzentrale Niedersachsen. Wie groß das Einsparpotenzial mitunter ist, zeigt ein Blick auf die Preise der Grundversorgung.

„Für Gas zahlen Verbraucherinnen und Verbraucher in Niedersachsen aktuell je nach Gebiet rund 10 bis 18 Cent je Kilowattstunde, bei Strom variiert der Preis von etwa 30 bis 72 Cent je Kilowattstunde. Das heißt, manche Kundinnen und Kunden zahlen mehr als doppelt so viel wie andere“, erklärt Zietlow-Zahl.

Einsparpotenzial: Wechsel kann sich lohnen

Sonderverträge sind aktuell für etwa 8,5 Cent je Kilowattstunde (kWh) Gas sowie rund 26 Cent je kWh Strom zu haben. „Bei einem durchschnittlichen Jahresverbrauch von 20.000 Kilowattstunden Gas können Kundinnen und Kunden somit mehr als 2.000 Euro im Jahr sparen, wenn sie eine teure Grundversorgung verlassen. Bei Strom sind es bei einem angenommenen Verbrauch von 2.500 Kilowattstunden pro Jahr rund 1.300 Euro.“

Doch auch für Verbraucherinnen und Verbraucher, deren Grundversorger im Mittelfeld liegt, kann sich ein Wechsel durchaus lohnen. Gemessen an den durchschnittlichen Preisen in Niedersachsen können auch hier rund 900 Euro bei Gas sowie 300 Euro bei Strom pro Jahr eingespart werden.

„Wir raten daher dazu, einen Anbieterwechsel zu überprüfen. In der Jahresabrechnung, die viele gerade erhalten haben, sind alle wichtigen Informationen, insbesondere auch der nächstmögliche Kündigungszeitpunkt, enthalten“, so der Energierechtsexperte.

Worauf beim Wechsel zu achten ist

Wer in der Grundversorgung ist, kann den Vertrag jederzeit mit einer Frist von zwei Wochen kündigen. „Bei der Auswahl eines geeigneten Tarifs sollten Verbraucherinnen und Verbraucher jedoch nichts überstürzen und Anbieter sowie Vertragsdetails vorab prüfen“, rät Zietlow-Zahl. Denn gerade Discount-Anbieter, die in den Rankings der Vergleichsportale oft auf den vorderen Plätzen landen, sind in der Vergangenheit negativ aufgefallen. Um „schwarze Schafe“ auszuschließen, reiche es häufig schon, online nach Erfahrungen und Bewertungen des Versorgers zu suchen.

Bei Vergleichsportalen sollten sich Nutzerinnen und Nutzer zudem nicht auf die Voreinstellungen verlassen und Suchfilter immer anpassen. Tipps, worauf dabei zu achten ist, gibt die kostenlose Checkliste „Vergleichsportale: Filter individuell anpassen“ der Verbraucherzentrale Niedersachsen.

Quelle:Verbraucherzentrale Niedersachsen: www.verbraucherzentrale-niedersachsen.de/beratung

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Es ist nicht zulässig, vor einem Mieterhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen im Wege des selbständigen Beweisverfahrens klären zu lassen. Es handelt sich nicht nur um eine gerichtlich zu entscheidende Rechtsfrage. Die Mieterseite darf zudem nicht mit den Kostenrisiken eines solchen Verfahrens belastet werden.

Tenor

Der Antrag des Antragstellers vom 14.12.2023 auf Einholung eines Gutachtens im selbständigen Beweisverfahren zur ortsüblichen Vergleichsmiete der von der Antragsgegnerin bewohnten Wohnung, […], 1. OG. Links, […] Hamburg wird insgesamt zurückgewiesen.

Gründe

1 Der zulässige Antrag ist nicht begründet.

2 Gegenstand eines Gutachtens im selbständigen Beweisverfahren nach § 485 Abs. 2 ZPO kann der Zustand einer Person, der Zustand oder Wert einer Sache, die Ursache eines Personenschadens, Sachschadens oder Sachmangels und der Aufwand für die Beseitigung solcher Schäden und Mängel sein. Als vorweggenommene Beweisaufnahme dient sie wie jede Beweisaufnahme der Aufklärung von Tatsachen aber nicht der Beantwortung von Rechtsfragen (vgl. LG Hanau, Beschluss v. 26.10.2022 zum Az.: 3 T 123/22 bei juris; BGH NJW 2012, 227, Rn. 9; OLG Hamm NJW 2013, 2980).

3 Bei der Frage nach der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich letztlich um eine Rechtsfrage, für die das Gericht zwar, soweit die weiteren formellen Voraussetzungen eines Erhöhungsverlangen in hinreichender Weise vorliegen, ein Gutachten in Bezug auf die Anknüpfungstatsachen einholt (vgl. BGH WuM 2023, 281). Es ist jedoch nicht zulässig, vor einem Mieterhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen im Wege des selbständigen Beweisverfahrens klären zu lassen.

4 Hierfür spricht im Übrigen auch, dass die Begründung eines Miet-erhöhungsverlangen Aufgabe der Vermieterseite ist. Insoweit kann sie nach § 558a Abs. 2 BGB auf den Mietenspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank,  ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten vereidigten Sachverständigen oder die entsprechenden Entgelte für einzelne vergleichbaren Wohnungen Bezug nehmen.

5 Bei dem hier als Begründung vorgesehenen Mittel eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen handelt es sich nicht um ein Gutachten, so wie es ein Gericht im Hinblick auf Anknüpfungstatsachen für die ortsübliche Vergleichsmiete einholt, sondern um ein deutlich weniger aufwendiges Gutachten, welches hinreichend Anknüpfungstatsachen benennt, ohne jedoch eine Art Mietenspiegel – bezogen auf die einzelne Wohnung – zu beinhalten. Es handelt sich um ein Parteigutachten, das der Gutachter auf Grund eines mit dem Vermieter oder dessen Vertreter abgeschlossenen Gutachter-auftrages erstellt hat. Daraus ergibt sich bereits der wesentliche Unterschied zum gerichtlichen Sachverständigengutachten, an das ganz andere Maßstäbe angelegt werden müssen. Das vorprozessuale Gutachten soll dem Mieter genauso wie die Bezugnahme auf den Mietspiegel oder sogar die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen nur die Informationen liefern, die er benötigt, um die Berechtigung des Anspruchs des Vermieters zu überprüfen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 558a Rn. 72). Bis zu dieser Prüfung trägt die Mieterseite auch keinerlei Kostenrisiko in Bezug auf die von der Vermieterseite gewählte Begründungsmöglichkeit.

6 Beim selbständigen Beweisverfahren wiederum sind die Kosten des Beweisverfahrens bei einem nachfolgenden Hauptprozess der unterliegenden Partei aufzuerlegen, § 493 Abs. 1 ZPO. Bei einem Gutachten, so wie es vorliegend begehrt wird, können dies ohne Weiteres auch Kosten von bis zur Höhe von 5.000,00 € sein, deren Umlagemöglichkeit auf die Mieterseite gesetzlich in keiner Weise angelegt ist, soweit es nur um die Begründung einer Mieterhöhungsmöglichkeit geht. Hiernach darf der Antragsteller als Vermieter nicht die ihm gesetzlich obliegende Verpflichtung der Mieterhöhungsbegründung im Wege des selbständigen Beweisverfahrens auf das Gericht abzuwälzen. Insoweit steht es dem Antragsteller nur frei, einen von ihm auszuwählenden Sachverständigen zu beauftragen. Dies entspräche auch der gesetzlich vorgegebenen Verfahrensweise. Nur wenn die Mieterin durch ein solches Gutachten nicht überzeugt werden sollte, bedarf es im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens der Einholung eines Sachverständigengutachtens mit den entsprechenden Kostenrisiken. Demgemäß steht die gesetzliche Regelung des § 558a BGB einer Klärung im Wege eines selbständigen Beweisverfahrens entgegen.

7 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Streitwertfestsetzung folgt aus dem Interesse des Antragsstellers, so wie es in der Antragsschrift angegeben ist.

AG Hamburg, Beschluss vom 16. Januar 2024 – 49 H 3/23

Quelle: vnw, juris

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Herstellung des vertragsgemäßen Zustands

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Nach Abschluss mehrerer Arbeiten an einem Mietshaus in Bremen machte die Vermieterin im Oktober 2019 eine Modernisierungsmieterhöhung geltend. Zu den Arbeiten gehörte unter anderem die Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus.

Nach Angabe der Vermieterin sollte damit die Stromversorgung an den heutigen Stand der Technik angepasst werden, um jedem Mieter einen gefahrlosen und störungsfreien Betrieb der heute zur Standardausstattung zählenden Haushaltsgeräte und sonstige technische Geräte zu ermöglichen. Da sich eine Mieterin weigerte, die Mieterhöhung zu akzeptieren, erhob die Vermieterin Klage.

Amtsgericht wies Klage ab

Das Amtsgericht Bremen wies die Klage ab. Seiner Auffassung bestehe kein Anspruch auf die Mieterhöhung. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Berufung der Vermieterin.

Landgericht verneint ebenfalls Anspruch auf Mieterhöhung

Das Landgericht Bremen bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts. Bei der Erneuerung der elektrischen Steigleitungen handele es sich nicht um eine zur Mieterhöhung berechtigende Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555 b Nr. 4 BGB. In der Maßnahme liege keine nachhaltige Verbesserung des Gebrauchswerts im Sine der Vorschrift.

Die Vermieterin sei vielmehr ihrer Pflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nachgekommen. Denn das Zurverfügungstellen einer ausreichenden Stromzufuhr zum Betreiben von modernen, aber dennoch handelsüblichen Elektrogeräten stelle die Herstellung desjenigen Zustands dar, den der Mieter ohnehin erwarten dürfe.

Landgericht Bremen, Urteil vom 02.11.2023 – 2 S 258/20 

Quelle: WuM 2023, 764-766

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