Die Basis für den zukunftsweisenden Glasfaser-Pakt: ein gemeinsames Positionspapier, in dem die Kooperationspartner heute konkrete Leitplanken für den Glasfaser-Ausbau im Immobilienbestand der Mitglieder vereinbart haben. Sie machen den Ausbau in Wohnungsimmobilien schneller und einfacher möglich als bisher.

Maximale Kostensicherheit: Kostenloser Ausbau, Netzbetrieb und Instandhaltung

Deutschlands größte Glasfaser-Allianz OXG, die Vodafone gemeinsam mit dem international führenden Glasfaserspezialisten Altice an den Start gebracht hat, übernimmt den kostenlosen FTTH-Ausbau bis in jede Wohneinheit und kümmert sich um Betrieb und Instandhaltung der Infrastruktur. Das Netz ist offen für alle Markt-Teilnehmer. Das bedeutet, dass Mieter selbst entscheiden können, welchen der über das Glasfaser-Netz verfügbaren Anbieter sie für Gigabit-schnelles Internet nutzen möchten.

Initial übernimmt Vodafone die Vermarktung der Anschlüsse sowie die Bereitstellung von Diensten wie Telefonie, Internet und TV. Weitere Musterregelungen zu ergänzenden Details und alternativen Modellen der Errichtung und des Betriebs von Glasfasernetzen folgen.

GdW-Präsident Axel Gedaschko:

 „Der Glasfaser-Ausbau in Deutschland kann nur gelingen, wenn Netzbetreiber die Vielfalt und individuellen Anforderungen der Wohnungswirtschaft verstehen und ihre Verträge, Technik und Kommunikation darauf zuschneiden. Insofern sind dieses Positionspapier und die dazu derzeit erarbeiteten Musterverträge von GdW und Vodafone ein Erfolg für die Wohnungswirtschaft und deren Mieter.

Wohnungsunternehmen profitieren von einem Vollausbau ihrer Gebäude mit Anschluss aller Wohnungen und rechtssicheren Vertragsmustern. Mieter erhalten eine moderne und nachhaltige Infrastruktur, die höchstmögliche Wahloptionen bietet.“

Philippe Rogge, CEO bei Vodafone Deutschland:

„Wir sind seit vielen Jahren der verlässliche Digitalisierungspartner der Wohnungswirtschaft und kennen hier jede besondere Herausforderung beim Ausbau schneller Netze. Heute rücken wir noch enger zusammen: Wir machen den Weg frei für modernste Glasfaser-Anschlüsse für Millionen Mieter in Deutschland.

Unser gemeinsames Ziel: Glasfaser einfacher und schneller als marktüblich in die Wohnungsimmobilien zu bringen – in die kleinen ebenso wie in die großen.“

Stefan Rüter, Geschäftsführer von OXG:

„Viele Marktteilnehmer reservieren optionale Ausbaugebiete, ohne diese tatsächlich auszubauen. Wir hingegen stehen zu unserem Ausbauversprechen und sind somit ein verlässlicher Partner. Wir bieten den GdW-Mitgliedern für ihre Immobilien in unseren Ausbaugebieten klar definierte Vereinbarungen und eine individuelle Ausbauplanung samt Fertigstellungstermin.

Das bringt maximale Planungssicherheit ohne Wenn und Aber. Dabei berücksichtigen wir, wenn nötig, individuelle Baufenster – zum Beispiel bei geplanten Sanierungsmaßnahmen – und führen den Ausbau zügig und ohne größere Beeinträchtigungen der Mieter durch. Das Besondere daran: es entstehen keine Kosten für Eigentümer und Bewohner.“

Für jede Wohneinheit sowie ein Technikraum einen eigenen Glasfaser-Anschluss

Vodafone und OXG legen mit dem GdW zeitnah Musterregelungen vor, die für alle Mitgliedsunternehmen des Spitzenverbandes und deren verbundene Unternehmen gelten. Dabei führt OXG den Glasfaser-Ausbau in moderner FTTH-Bauweise durch. Jedes im Ausbaugebiet liegende Gebäude wird mit einer eigenen Glasfaser-Leitung an die Verteilerstation angeschlossen. Und auch innerhalb des Gebäudes bekommt jede Wohneinheit sowie ein Technikraum einen eigenen Glasfaser-Anschluss mit vier Fasern für IP-basierte Breitbanddienste.

Zudem steht die Infrastruktur den Wohnungsunternehmen für zusätzliche Dienste wie beispielsweise die Übermittlung von Smart Metering Daten zum aktuellen Energieverbrauch im Regelfall kostenfrei zur Verfügung. Mieter, die heute einen Kabel-Anschluss von Vodafone nutzen, können – aber müssen nicht – auf Glasfaser wechseln. Beide Anschlüsse, Glasfaser und Kabel, werden vorerst parallel betrieben. So ist der Wechsel auf Glasfaser für Mieter besonders einfach.

Gemäß dem Open Access-Ansatz baut OXG ein offenes Glasfasernetz mit einer freien Anbieterwahl. Neben Vodafone haben auch andere Internetanbieter die Möglichkeit, Endkundenprodukte über die neue Glasfaser-Infrastruktur anzubieten. Durch diesen Ansatz können Mieter frei entscheiden, wann sie welchen der über das OXG Glasfaser-Netz regional verfügbaren Anbieter für ihren Internetzugang nutzen wollen. Schon heute können über Glasfaser Geschwindigkeiten von bis zu 1 Gbit/s und zukünftig mehr realisiert werden.

Andreas Schichel

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Obwohl das Bundesverfassungsgericht den Haushaltsplanungen des Bundes einen Strich durch die Rechnung gemacht hat, wollen vor allem die Grünen an ihren Plänen zum energetischen Umbau unsere Gesellschaft festhalten. Das (be)trifft auch die Wohnungswirtschaft.

Angesichts der massiven Steigerungen bei den Baukosten, hoher Zinsen und der ungeklärten Haushaltslage des Bundes wäre es jedoch sinnvoll, wenn zumindest beim Wohnungsbau die ‚Pause‘-Taste gedrückt würde.

Die am Gemeinwohl orientierten Vermieter, die mehr als 740.000 Wohnungen in Mecklenburg-Vorpommern, Schleswig-Holstein und Hamburg zu bezahlbaren Mieten anbieten, können derzeit keine weiteren Kostensteigerungen stemmen.

Sie müssten die Mieten drastisch erhöhen, was in Zeiten von Inflation und gestiegenen Heizkosten kaum durchsetzbar wäre, ohne Zehntausende Menschen in Hamburg finanziell zu überfordern.

Die bundesdeutsche Politik hat in den vergangenen Jahrzehnten immer ausgezeichnet, dass sie beides erfolgreich verbinden konnte: soziale Gerechtigkeit und wirtschaftliche Prosperität des Landes.

Klimaschutz, soziale Ausgewogenheit und wirtschaftliches Gedeihen gehören zusammen

Und ja, die Lage ist schwieriger geworden, weil die Herausforderungen der Energiewende hinzugekommen sind. Die Herausforderung aber bleibt die gleiche: soziale Gerechtigkeit, wirtschaftliche Prosperität und Energiewende bedingen einander.

Das Eine ist ohne die beiden anderen Elemente nicht umsetzbar. Konkret heißt das: Klimaschutz wird am Ende nur erfolgreich umgesetzt werden können, wenn er die Menschen finanziell nicht überfordert und dem wirtschaftlichen Gedeihen des Landes nicht schadet.

Für den Bereich der Wohnungswirtschaft heißt das: Die Wohnungsunternehmen dürfen durch hohe Anforderungen beim Klimaschutz nicht daran gehindert werden, Wohnungen zu bezahlbaren Mieten anzubieten. Zugleich müssen Wohnungsunternehmen trotz Investitionen in die Energiewende in der Lage sein, neue Wohnungen zu bauen.

Das klappt derzeit kaum, wie der dramatische Rückgang der Baugenehmigungszahlen und der Baubeginne belegen. Die Leidtragenden sind vor allem jene Menschen, die eine bezahlbare Wohnung suchen.

Effizienzhausstandard 55 reicht aus

Es wäre sinnvoll, wenn die Abgeordneten der Landtage und des Bundestages die Klimaschutzgesetze den veränderten Bedingungen anpassten. Eine Solar- und Gründachpflicht sowie überzogene Anforderungen aus dem Gebäudeenergiegesetz überfordern die sozialen Vermieter. Auch sie können den Euro nur einmal ausgeben und ich fürchte, sie werden vor allem in ihre Bestände investieren.

Es würde – auch bundesweit – Signalwirkung entfalten, wenn die norddeutschen Bundesländer gemeinsam beschließen würden, dass – gern befristet auf zunächst fünf Jahre – beim Wohnungsneubau maximal der Effizienzhausstandard 55 gefordert wird, um eine staatliche Förderung zu erhalten. Das würde dem Klimaschutz dienen und Bauherren nicht überfordern.

Zudem stören wir uns daran, dass die Politik zum Teil bis ins kleinste Detail Vorgaben macht, damit erheblichen bürokratischen Aufwand erzeugt und technologischen Fortschritt behindert. So sind beispielsweise in Hamburg – anders als in anderen Bundesländern – Stromdirektheizungen verboten, obwohl diese – wenn sie mit Strom von Solarzellen vom Dach versorgt werden – klimafreundlich und preisgünstig sind.

Entscheidend ist die Reduzierung klimaschädlicher Emissionen

Die sozialen Vermieter kritisieren vor allem, dass im Zentrum gesetzlicher Regelungen technische Vorgaben wie beispielsweise die Installation von Gründächern stehen, aber die Frage, ob diese Anlagen am Ende wirklich die versprochene Reduzierung klimaschädlicher Emissionen bewirken, kaum kontrolliert wird.

Entscheidender wäre aus unserer Sicht, dass wir regelmäßig die reale Minderung klimaschädlicher Emissionen der einzelnen technischen Lösungen überprüfen. Auf Grundlage dieser Ergebnisse kann dann jeder Eigentümer entscheiden, auf welchem Weg er die staatlich vorgegeben Minderung klimaschädlicher Emissionen erreichen will. Letztlich führen viele Wege nach Rom.

Zeitliche Vorgaben überprüfen

Die sozialen Vermieter stehen hinter dem Ziel der Energiewende, den Ausstoß schädlicher Emission auf Netto-Null zu reduzieren. Die Frage ist, ob die Ambitionen, das in dem bisher vorgegebenen Zeitrahmen zu schaffen, sinnvoll sind. Ich fürchte, dass die Menschen sich vom Klimaschutz abwenden – und damit wäre dem Klima nicht gedient.

Es gibt inzwischen unterschiedliche Studien, die den Weg zu einer erfolgreichen Energiewende weisen. Jetzt kommt es darauf an, diese Erkenntnisse mit den Möglichkeiten des Praxis zu versöhnen und einen pragmatischen Weg zu finden. „Follow the science“ gilt auch hier.

Die Vermieter Norddeutschlands verstehen sich als Interessenvertreter ihrer Mieterinnen und Mieter. Sie sind aber auch Partner der Politik, wenn es gilt, die Energiewende in den Bundesländern erfolgreich umzusetzen.

Andreas Breitner
Vorstand und Verbandsdirektor Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW)

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Dr. Ingrid Vogler, Leiterin Energie und Technik beim GdW, Berlin, stellte in ihrem Vortrag die Grundzüge und Konzeption der GEG-Reform vor. Dabei standen insbesondere technische Gegebenheiten im Vordergrund. Für Vogler ist jetzt die beschlossene Fassung des Gesetzes nicht ganz so schlecht wie der erste Entwurf.

Für Philipp I. Lee, LL.M, Referent an der Behörde für Justiz und Verbraucherschutz, Hamburg, schreitet mit der GEG-Novelle 2023 eine Entwicklung weiter voran, welche sich rückblickend womöglich als Ausbildung eines neuen Rechtsgebiets apostrophieren lassen wird, namentlich des Heizungsrechts. Diese Entwicklung nahm ihren Anlauf spätestens mit der Heizkostenverordnung und erfuhr kürzlich weiteren Schub durch die EnSimiMaV,67 nunmehr in modifizierter Form teilverstetigt in § 60a GEG, § 60b GEG und § 60c GEG, sowie das CO2KostAufG68.

Sind die Lösungsansätze der erwähnten Regelwerke auch unterschiedlich, so überschneiden sie sich doch wesentlich im Problembefund: Im Fokus steht der durch die Wärmeversorgung von Gebäuden verursachte Energieverbrauch. Eine wesentliche Zielsetzung lautet, den Energieverbrauch von Heizungen möglichst gering zu halten. Hinzu tritt das klimapolitische Ziel, den Heizungsbetrieb möglichst mit erneuerbaren Energien, d.h. mit möglichst geringem Einsatz fossiler Brennstoffe, zu bewerkstelligen. Das „Heizungsgesetz“ vollzieht einen Schritt in diese Richtung, indem es Bauordnungsrecht und Modernisierungsmietrecht normativ miteinander verknüpft.

Im Vordergrund der Diskussion standen vor allem Auslegungs- und Verständnisfragen zum Gesetz.

Dr. Peter Hitpaß,

Beauftragter für Fördermitglieder

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

Landesgeschäftsstelle Schwerin

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Wie kann Thomas Froese das Thema „Betriebskostenabrechnung“ aus seinem Portfolio möglicherweise unterstützen? Immer mehr Wohnungsunternehmen streben eine Optimierung der Mieterkommunikation an und sind auf der Suche nach einem passenden Mieter-Portal mit gleichzeitiger Mieter-App.

Viele Wohnungsunternehmen sind noch skeptisch bezüglich des Einsatzes von Mieter-Apps. Teilweise sind die Bedenken berechtigt. Zu Beginn steht zum Beispiel die Frage, welcher Anteil der Mieter eine solche App auf dem Smartphone oder das zugehörige Portal über einen PC nutzen würden. Erfahrungen zeigen, dass die Durchdringung bei der Mieterschaft nach der Einführung bei durchschnittlich nur ca. 20% liegt.

Weitere Hintergründe finden Sie im Deloitte-Artikel: Mieter-App meets Wohnungswirtschaft Können Apps die Performance von Wohnungsunternehmen verbessern?

Fakt ist aber auch, dass es sich unter den Mietern herumspricht und der Anteil der Nutzer immer größer wird. Warum ist das so? Eine Mieter-App hat viele Funktionen. So kann ein Mieter z.B. an 24 Stunden und an 7 Tagen in der Woche eine Schadenmeldung absetzen. Das geht also auch nachts, wenn das Treppenhauslicht defekt ist. Keine Anrufbeantworter, keine nervige Auswahl wie „Drücken Sie die 1, wenn…“. Sobald die Meldung bei dem Wohnungsunternehmen angekommen ist, werden alle Mieter des betroffenen Hauses automatisch über eine Meldung am Mobilgerät informiert und wissen, dass eine Reparatur bereits in Arbeit ist.

Dieses Beispiel hat einen weiteren Vorteil: die MitarbeiterInnen des Wohnungsunternehmens müssen nicht mehr unzählige Telefonate zum selben Schaden annehmen, weil über diese neue Kommunikationsform und Rückmeldung an die Mieter die notwendigen Informationen bereits zielgerichtet verteilt werden. Die MitarbeiterInnen können sich mehr Zeit für andere Dinge nehmen. Zudem kann es sein, dass junge, motivierte Bewerber nach der modernen Arbeitsweise und -Ausstattung im Wohnungsunternehmen fragen und sich ggf. für einen Arbeitgeber entscheiden, der entsprechend ausgestattet ist.

Wenn bei obigem Beispiel der beauftragte Handwerker die Reparatur gut und schnell erledigt hat, kann das Wohnungsunternehmen die Handwerkerleistung von den Mietern beurteilen lassen. Hat er z.B. Schmutz hinterlassen? Hat er mit einer Leiter Schäden an den Treppenhauswänden verursacht? Wenn die Handwerker wissen, dass sie beurteilt werden, ist der Anreiz einer guten Arbeitsleistung gegeben.

Wir können an dieser Stelle viele weitere Beispiele für den Einsatz einer Mieter-App bringen, wollen jedoch den Bogen zur Betriebskostenabrechnung spannen: eine Mieter-App ist in der Regel kein alleiniges, losgelöstes Programm, sondern wird mit der eingesetzten Software über Schnittstellen verbunden. Das geht z.B. mit der eingesetzten wohnungswirtschaftlichen Software, mit einem Dokumentenmanagement-System oder mit den Systemen verschiedener Messdienstleister. Die Mieter können über die richtige Mieter-App neben diversen Dokumenten auch die unterjährigen Verbrauchsdaten abrufen, ohne sich an das Wohnungsunternehmen zu wenden. Zudem können die Wohnungsunternehmen auch die Jahresabrechnung digital zur Verfügung stellen und je nach App auch die Bestätigung über den Erhalt der Abrechnung dokumentieren.

Man muss gerade in der Einführungsphase bedenken, dass nicht alle Mieter auf digitalem Wege erreichbar sind und somit die Daten und Abrechnungen über einen längeren Zeitraum zweigleisig zur Verfügung gestellt werden müssen. Aber auch daran haben die Anbieter gedacht und bieten Lösungen an: für jeden Mieter wird festgestellt, ob er sich digital registriert hat. Wenn das der Fall ist, erfolgt die Kommunikation und die Zustellung von Dokumenten auf digitalem Weg. Für alle anderen Mieter gibt es die Möglichkeit, quasi auf Knopfdruck die zuzustellenden Dokumente per Auftrag an einen Postzustellservice zu übermitteln. Dort werden die Dokumente mit den individuellen Daten der Mieter auf Papier gedruckt, kuvertiert, frankiert und auf dem Postweg versendet. So entfällt auch dieser Arbeitsschritt in der Belegschaft.

Natürlich verursachen die Einführung und der Betrieb eines Mieterportals bzw. einer Mieter-App Kosten. Hier gilt es festzustellen, welche Kosten bei welchem Anbieter anfallen und die Aufgabe des Wohnungsunternehmens ist dann, die Vor- und Nachteile, sowie die Kosten und den Nutzen gegeneinander abzuwägen. Es kann eine sinnvolle Investition in die Zukunft für Ihr Unternehmen, für die Mieter-Kommunikation und die Zufriedenheit der eigenen Belegschaft sein.

Wir erinnern uns alle an die Phase des Starts des Internets. Viele Unternehmen sagten damals: Wozu brauchen wir eine Internetpräsenz? Wozu E-Mails – wir haben doch Telefon und Fax. Es gab viele Unternehmen mit Aufbruchsstimmung und mittlerweile sind die genannten Dinge ein Muss, eine Visitenkarte, nicht mehr wegzudenken. Dasselbe wird sich in der Mieterkommunikation und in vielen anderen Bereichen der Digitalisierung etablieren.

Lassen Sie sich unabhängig beraten, dafür gibt es die eingangs beschriebene Stelle des IT-Referenten im VNW. Die Kontaktdaten finden Sie unten.

Kontaktdaten VNW:

Thomas Froese

Tel. 040 52011-207

Mail froese@vnw.de

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Es ging den Referentinnen und Referenten vor allem darum, anhand von Beispielen aufzuzeigen, wie sich rechtliche Fehleinschätzungen in der täglichen Arbeit vermeiden lassen. Die praktische Arbeit in den Wohnungsunternehmen verlangt den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in vielen Bereichen Kenntnisse ab, die bei Nichtbeachtung zu massiven finanziellen Schäden führen können. Das betrifft den Bereich der Betriebskostenabrechnung ebenso wie den Bereich der Modernisierungsankündigung und der Modernisierungsumlage.

Auch bei der Kündigung ist es eminent wichtig, dass diese rechtlich zutreffend und ausreichend begründet ist. Diese und weitere Themenkomplexe wurden eingehend vorgestellt und in einer angenehmen Atmosphäre mit großem Interesse der Teilnehmerinnen und Teilnehmer diskutiert. Die BGH-Richterin Dr. Susanne Matussek und der VNW-Justiziar Dr. Kai Mediger haben darüber hinaus die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und der Instanzgerichte dargestellt und sind auf aktuelle Entwicklungen und Tendenzen eingegangen.

Der Norddeutsche Mietrechtstag versteht sich seit jeher aber nicht als bloße Vortragsplattform, sondern soll den Beteiligten die Möglichkeit geben, mit den Referentinnen und Referenten in einen aktiven Austausch zu treten und auch eigene Fälle aus den jeweiligen Wohnungsunternehmen ansprechen zu können.

Zudem ist auch das „Come Together“ mit Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern aus anderen Wohnungsunternehmen wichtig und gewünscht. Diese Ziele wurden ebenso wie die fachliche Fortbildung erreicht und die Veranstaltung kann meines Erachtens als rundum gelungen bezeichnet werden.

Dr. Kai Mediger

Rechtsanwalt und Justiziar

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Wie können wir die Herausforderungen im Umgang mit KI-Technologie meistern?

KI ist seit dem rasanten Aufstieg von ChatGPT vor gut einem Jahr in aller Munde. Während andere Branchen in der neuen Technologie bereits die Chancen sehen, sieht die Wohnungswirtschaft eher ihre Daten in Gefahr. Dabei wäre jetzt der richtige Zeitpunkt gekommen mutig zu handeln und darin die Gelegenheit zu erkennen zum Beispiel dem bevorstehenden Fachkräftemangel entgegenzuwirken.

Die IT-Landschaft in unserem Sektor ist geprägt von etablierten Systemhäusern und aufstrebenden Start-Ups, denen die Möglichkeiten auch bewusst sind. Trotzdem schreitet die Digitalisierung gefühlt zu langsam voran. Das liegt meiner Ansicht nach an zwei Faktoren. Erstens gibt es viele Unternehmen, die zu spät mit der Digitalisierung der eigenen Prozesse begonnen haben. Hier beginnt man zuerst mit der Abschaffung von papier-basierten Prozessen oder dem Einsatz eines Mieterportals und ist gedanklich noch weit weg von künstlicher Intelligenz. Daher gibt es viel angestauten Aufholbedarf, der zwar gutes Geschäft für die IT-Unternehmen verspricht, aber gleichzeitig auch deren Innovationskraft hemmt. Und zweitens arbeiten die meisten Wohnungsunternehmen nicht zusammen an innovativen Lösungen. Und das, obwohl es kaum eine Branche gibt, wo man so wenig in direkter Konkurrenz zueinander steht.

Warum lässt sich die Betriebskostenabrechnung gut automatisieren?

Lassen sie uns nun aber den Fokus auf die im Titel angekündigte Betriebskostenabrechnung legen. Worin liegen hier die Potentiale tatsächlich mit einer schwachen KI zu punkten? Der Prozess bietet sich an, da er gesetzlichen Regelungen unterliegt, die einzelnen Unternehmen wenig Spielraum lassen. So ist die Abrechnungsperiode festgelegt, die abrechnungsfähigen Betriebskostenarten sind definiert und das ganze wiederholt sich jedes Jahr aufs Neue – wie ein Uhrwerk.  

Die erfahrenen Mitarbeiter im Beko-Team wissen genau was sie wann zu tun haben und spielen die Abläufe routinemäßig herunter. Und genau da können wir ansetzen. Wenn wir es schaffen die Muster hinter den Entscheidungen im Umgang mit anstehenden Prüfungen zu erkennen, können wir viel bereits im Vorfeld automatisieren. Wenn wir es dann noch schaffen die Erfahrungswerte nicht nur von einem, sondern von vielen in eine Plattform zu bringen, dann helfen wir einer selbstlernenden KI zielgerichtet die Entscheidungen in der Zukunft selbst zu fällen. Nur noch in Ausnahmefällen wäre dann das Einschreiten eines menschlichen Operators notwendig.

Was wollen wir also unternehmen? Zusammenarbeiten und gemeinsam an zukunftsweisenden Technologien stricken oder kochen wir lieber unser eigenes Süppchen und warten bis irgendwer irgendwann die rettende Idee hat?

P.S.: Wer übrigens glaubt, dass ich diesen Bericht mit ChatGPT verfasst habe, den muss ich enttäuschen. Die hier niedergeschriebenen Gedanken entspringen tatsächlich aus meiner Feder. Allerdings habe ich im Nachgang tatsächlich die KI mit einigen Stichworte gefüttert. Das Ergebnis war verblüffend lesbar und hätte mir gut als Textvorlage dienen können. Aber mehr auch nicht. Für eine echte Botschaft bedarf es derzeit noch unseres Zutuns!

Der Beitrag KI als Chance für die Betriebskostenabrechnung erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.