Damit bekräftigt die Landesregierung ihre Unterstützung für das interkommunale Stadtentwicklungsprojekt. Freiheit Emscher ist ein Kooperationsvorhaben der Städte Essen und Bottrop gemeinsam mit der RAG Montan Immobilien GmbH (RAG MI). Auf einer Gesamtfläche von rund 1.700 Hektar soll in den kommenden Jahren ein wirtschaftsstarker und klimagerechter Stadtraum entstehen.

Im Zentrum dieses Wandels steht die wirtschaftliche und ökologische Aufwertung fünf ehemaliger, im Projektraum gelegener Bergbaubrachen. Mit den JTF-Mitteln fördern das Land und die Europäische Union bis 2029 die ersten Umsetzungsschritte.

Fünf Flächen, zwei Städte, ein gemeinsames Projekt

„Die Übergabe der JTF-Zuwendungsbescheide ist ein wichtiger Meilenstein für Freiheit Emscher“, sagte Gernot Pahlen, Geschäftsführer der gemeinsam von den Städten und der RAG Montan Immobilien gegründeten Freiheit Emscher Entwicklungsgesellschaft mbH (FEEG). „Unser Ansatz, die Fördermittel im Sommer 2023 als Verbund von Bottrop, Essen, RAG MI und der Emschergenossenschaft zu beantragen, war richtig. Hier wurde von Beginn an einem Strang gezogen – ein Erfolg mit Vorbildfunktion für interkommunale Zusammenarbeit weit über die Region hinaus.“

Im Verbundprojekt Freiheit Emscher fließen die JTF-Fördermittel in die nachhaltige Entwicklung der ersten beiden von insgesamt fünf Entwicklungsflächen: Emil Emscher im Essener Stadtteil Vogelheim und Welheimer Mark in Bottrop.

Bottrops Oberbürgermeister Matthias Buschfeld erläuterte die Bedeutung des Projekts für die Entwicklungsziele der Stadt: „Bottrop hat sich zu einer Vorreiterin in Sachen Klimaschutz und nachhaltiger Stadtentwicklung gewandelt. Dieser Vorreiterrolle möchten wir auch mit Freiheit Emscher gerecht werden. Von den geplanten städtebaulichen Maßnahmen und der verbesserten Verkehrsanbindung wird auch der Bottroper Süden profitieren.“

Vorbild für urbane Transformation der Zukunft

Den Modellcharakter von Freiheit Emscher hob auch Wirtschafts- und Klimaschutzministerin Mona Neubaur hervor: „Freiheit Emscher zeigt, wie aus alten Industriestandorten neue Chancen entstehen können – für gute Arbeitsplätze, mehr Lebensqualität und eine gesunde Umwelt. Wenn Städte, Unternehmen und Wasserwirtschaft über Grenzen hinweg zusammenarbeiten, entsteht etwas, das weit über einzelne Flächen hinaus wirkt. Genau so stellen wir uns den Strukturwandel im Ruhrgebiet vor: nachhaltig, innovativ und nah an den Menschen.“

In Essen setzt die FEEG die JTF-Förderung dazu ein, die rund 29 Hektar große Fläche Emil Emscher – Standort der gleichnamigen, 1973 stillgelegten Zeche – zu sanieren und baureif zu machen (Foto oben). Ein fünf Kilometer langer Gewerbeboulevard soll die Fläche mit dem Bottroper Süden verbinden. Der als 25 Meter breite Allee geplante Boulevard soll ein gleichberechtigtes Neben- und Miteinander von motorisiertem und nicht-motorisiertem Verkehr ermöglichen. Dank Trassen für Rad- und Fußverkehr, Grünstreifen und Aufnahmeflächen für Regenwasser zeichne sich der Boulevard als zukunftsweisende Mobilitätsachse aus, wie der Essener Oberbürgermeister Thomas Kufen betonte.

Wasserwirtschaft und städtebauliche Entwicklung gehen Hand in Hand

Auf Bottroper Seite entwickelt Freiheit Emscher die Fläche in der Welheimer Mark zum Standort für Forschungseinrichtungen und wissensbasierte Unternehmen. Die unmittelbare Nähe zur Kläranlage der Emschergenossenschaft prädestiniert die Fläche für zirkuläres, nachhaltiges Wirtschaften. Auch in der Welheimer Mark stellt der Ausbau des Gewerbeboulevards den ersten Schritt dar, um die Fläche an die benachbarte Verkehrsinfrastruktur anzuschließen. Prof. Dr. Uli Paetzel, Vorstandsvorsitzender der Emschergenossenschaft, informierte über die Renaturierung der Aspelflötte – eine Maßnahme, die das Gebiet ökologisch enorm bereichern wird.

Erster Bebauungsplan im Frühjahr 2026

Freiheit Emscher bietet hervorragende Chancen,urbane Transformation und nachhaltiges Wachstum mit der sozial-ökologischen Aufwertung der angrenzenden Quartiere in Essen und Bottrop zu verbinden. Wie wichtig dabei die enge Zusammenarbeit mit den Städten ist, machte Michael Kalthoff, Vorsitzender der Geschäftsführung RAG Montan Immobilien, deutlich: Die Sanierungsarbeiten würden konsequent an die Zeithorizonte der Bebauungsplanungen angepasst und eng mit den kommunalen Prozessen abgestimmt, um die Entwicklung im Zeitplan zu halten.

So solle im Frühjahr 2026 der Bebauungsplan für Emil Emscher verabschiedet werden, den Satzungsbeschluss für die Welheimer Mark strebe man ein Jahr darauf an. Die drei weiteren Entwicklungsflächen Sturmshof, Hafen Coelln-Neuessen und Prosper II stehen derzeit noch unter Bergaufsicht. Ihre sukzessive Erschließung soll in den kommenden Jahren die Vision von Freiheit Emscher als produktive und klimagerechte Stadt der Zukunft vollenden.

Julian Jochmaring

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Das Rupprecht-Haus zählt mit seiner typischen Kaufhaus-Fassade und exponierten Lage im Zentrum von Gevelsberg zu den prägendsten Gebäuden der Stadt. Da es massiv an Bedeutung und Attraktivität verloren hat, wird es umgebaut, um bisher dezentral liegende öffentliche, soziale und kulturelle Einrichtungen unter einem Dach zu bündeln. Der Revitalisierungsansatz von ATP integriert umfassende Nachhaltigkeitsmaßnahmen und schafft einen wichtigen Impuls zur Belebung des Stadtzentrums.

Mit dem städtebaulich anspruchsvollen Projekt setzt ATP ein innovatives Zeichen für die zukunftsorientierte Neunutzung leerstehender Warenhausimmobilien. Als integrales Planungsbüro nutzt ATP seine umfassende Expertise aus Architektur und Ingenieurwesen für die Konzipierung von Multifunktionsgebäuden sowie zur nachhaltigen Revitalisierung und Sanierung von Bestandsgebäuden. Eine Kompetenz, die ATP auch in die interdisziplinäre Initiative „NEW LIFE“ einbringt.

„Im Rahmen unserer New-Life-Initiative bemühen wir uns um die Wiederbelebung innerstädtischer Warenhausimmobilien. Die Revitalisierung des Rupprecht-Hauses gibt dem Gebäude eine völlig neue Identität und – noch wichtiger – der Stadtbevölkerung einen besonderen Mehrwert im täglichen Leben.“ Matthias Koch, Architekt und Geschäftsführer in Frankfurt

Ganzheitliche Nachhaltigkeit im Fokus

Das Gebäude setzt Maßstäbe durch seine umfassenden ökologischen, ökonomischen und sozialen Qualitäten. Innovative Maßnahmen zur Reduktion des Energieverbrauchs, eine effiziente Ressourcennutzung, großzügige grüne Zonen und eine durchdachte funktionale Organisation der Bereiche tragen zu nachhaltig optimierten Lebenszykluskosten bei.

Insgesamt bietet der Entwurf die besten Voraussetzungen, um das Rupprecht-Haus wieder zur zentralen Drehscheibe im kulturellen und sozialen Leben der Gevelsberger Bevölkerung zu machen.

Fassadendesign mit narrativer Note

Vernetzung als Leitgedanke prägt den Entwurf und schafft innen wie außen multifunktionale Verbindungen, die optimale Bedingungen für Angebote, Interaktion und Austausch bieten. So nehmen die Dachschrägen die Formsprache der Nachbargebäude auf. Vertikale Holzlamellen und horizontale Metallprofile gliedern die Fassade des Hauptgebäudes und gewähren an ausgewählten Stellen gezielte Einblicke ins Gebäudeinnere.

Die Gestaltung erzählt die Nutzung der Räume: Die Idee einer Partitur verschmilzt mit der eines Bücherregals, das durch gefüllte, teilgefüllte und leere Bereiche die Funktionen der Musikschule und Bibliothek symbolisiert und nach außen sichtbar macht.

NEW LIFE „Neues Leben für Warenhausimmobilien“

Im Zuge der Initiative „Neues Leben für Warenhausimmobilien“ arbeitet ATP an zukunftsfähigen Revitalisierungskonzepten für leerstehende Warenhäuser. Ziel ist es, innerstädtischen Bestandsruinen durch kreative Umnutzung und innovative Planung neues Leben einzuhauchen. So entstehen attraktive, multifunktionale sowie nutzungsorientierte Räume, die der Bevölkerung zugutekommen und einen entscheidenden Mehrwert für die Stadt bieten.

Christine Hörmann

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Das Wohnprojekt „Vivio“, welches die OSG gemeinsam mit der Diakonie in Oberwart in knapp einem Jahr umgesetzt hat, ist eine Herzensangelegenheit: Ganz viele Ideen, Schweiß und Herzblut sind in einer langen Planungsphase in das Projekt geflossen. Im alten Gebäude arbeiteten über 70 Mitarbeiter der OSG. „Die Nachnutzung unseres ehemaligen Bürogebäudes freut mich besonders“, so Alfred Kollar, Geschäftsführer OSG, „das ist gelebte Nachhaltigkeit – darüber hinaus ist es gelungen, ein außergewöhnliches Wohnkonzept und einen architektonischen Blickfang mitten in der Stadt zu schaffen.“

Für Alfred Kollar ein Erfolgsprojekt in mehrfacher Hinsicht: „Eine Nachnutzung, ohne zusätzliches Bauland zu versiegeln, sowie ein Aus- und Umbau in gewachsener Struktur, Ausbau der Grünflächen und unter Erhalt des vorhandenen Baumbestands, das ist ganz nach unserem Geschmack.“

Das Projekt Vivio steht zugleich für den Slogan der OSG – „Wir bauen für Generationen“ und bietet mit 23 Wohnungen Platz für Menschen ab 60.

Architekt Martin Schwartz hat die Wohnungen in Größen von rund 30 bis 60 Quadratmeter sorgfältig geplant. Diese neue, besondere Wohnform in ruhiger, aber doch zentraler Lage, bietet allen Bewohner:innen die Möglichkeit, in einer Gemeinschaft zu leben, ohne dabei auf einen privaten Wohnbereich verzichten zu müssen. Im Zentrum stehen die Werte Gemeinschaft, Aktivität und Lebensqualität. Im Haus gibt es aber ebenso das Vivio-Treff, ein Café, einen großen Wintergarten und einen Bewegungspark.

Neben der privaten Gartenanlage wurde auch die Initiative „Garteln in der Trogergasse“ ins Leben gerufen. Den Bewohner:innen steht ebenso die Möglichkeit des Car-Sharings zur Verfügung, um mobil zu bleiben – auch ohne eigenes Auto.

Vivio ist mehr als nur ein Wohnort – es ist ein Ort der Begegnung.

Gemeinsam aktiv sein

„Die Vision von Sieglinde Pfänder und Klaus Peter Schuh hat diesen alten Mauern neues Leben eingehaucht, es ist schön, hier durch das umgebaute Gebäude zu gehen und unsere Büroräumlichkeiten nicht mehr wiederzuerkennen. Hier ist es wohnlich, gemütlich und vor allem auch geräumig. Ich freue mich, dass wir nach so vielen gemeinsamen Projekten mit der Diakonie auch dieses hier umsetzen konnten“, so der OSG-Chef Alfred Kollar.

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Ziel des „Klaus-Dyckerhoff-Preis für Architektur – Lang lebe der Beton!“ ist es, Architekt:innen ebenso wie Bauherr:innen oder Investor:innen dafür zu würdigen, dass sie die Lebenszyklen von bestehenden Beton-Gebäuden verlängern und damit ihre Ökobilanz verbessern, indem sie ihre Revitalisierung, Um- oder Neunutzung mit beispielhaften Projekten vorantreiben. Das Votum für die Sanierung und Umnutzung des ehemaligen Schwimmbads aus der DDR-Zeit durch den Architekten Ulrich Bunnemann vom Büro Schelfbauhütte fiel dabei einstimmig aus. Insbesondere lobte die Jury die „außergewöhnliche Qualität und Stimmigkeit des Gesamtkonzeptes, den originellen typologischen Wandel des Gebäudes sowie die konsequent auf Nachhaltigkeit bedachte Bauweise“.

Die Volksschwimmhalle Lankow ist ein Typenbau aus dem Jahr 1976. Der „Typ B – Bitterfeld“ verfügte über ein 25m Schwimmbecken, ein Nichtschwimmerbecken und eine Sauna. Die Konstruktion bestand im Wesentlichen aus einem Stahlbetonskelett aus vorgefertigten Stützen und Riegeln. Die Dachkonstruktion setzte sich aus ebenfalls vorgefertigten, sogenannten hyperbolischen Paraboloidschalen (“HP-Schalen“), zusammen. Aneinandergereiht ergaben sie außen eine Wellenform, wobei die Konstruktion selbst von innen verdeckt war.

Dieses 1951 vom von dem Hallenser Architekten Herbert Müller (1920-1995) entwickelte System war leicht und stabil, materialsparend und damit wirtschaftlich. Die Elemente konnten bei einer Schalendicke von nur 4,5cm eine Spannweite von bis zu 24m und 2m Breite erreichen. In der ehemaligen DDR wurden solche Typenbauten in den 1960er- und 70er-Jahren vielfach errichtet – inzwischen ist dies das einzige erhaltene HP-Schalendach in Mecklenburg-Vorpommern.

Rettung in letzter Minute durch Initiative des Architekten – mit einem originellen Konzept

In Ermangelung eines Sanierungskonzepts des leerstehenden Hallenbades bereitete die Stadt Schwerin den Abriss des seit 2015 unter Denkmalschutz gestellten Gebäudes vor. Ulrich Bunnemann gelang es in letzter Minute, die Stadt zum Verkauf zu bewegen – und im Herbst 2017 konnten sechzehn neue Zwei- bis Dreizimmer-Wohnungen zu einem bezahlbaren Mietpreis bezogen werden. Einen kleinen Teil des großen Schwimmbeckens baute er für therapeutisches Schwimmen und Kinder-Schwimmkurse um und fügte Räume für eine Arztpraxis hinzu. Diese Doppelnutzung bzw. der teilweise Erhalt der ursprünglichen Funktion wurde – neben der ebenfalls lobenswerten Schaffung von Wohnraum – von der Jury besonders hervorgehoben.

Entlang der beiden teils großflächig befensterten Längsfassaden bauten Bunnemann und sein Büro acht barrierefreie Etagen- und acht Maisonettewohnungen ein. Im inneren, niedrigeren Bereich der Halle wurde der größte Teil des Schwimmbeckens abgedeckt und zu Kellern umgenutzt. So entstand ebenerdig ein großzügiges Foyer als Treffpunkt und Begegnungsraum für die Bewohner:innen. Die oberen Etagenwohnungen sind über eine Holztreppe mit Galerie oder über eine Liftplattform zugänglich.

Alle neu eingebauten Decken und Wände errichtete die Schelfbauhütte in vorgefertigter Holzbauweise; die industriell abgebundene Holzkonstruktion musste auf der Baustelle nur noch zusammengesteckt werden. Somit entstand ein Fertigteilsystem im Fertigteilgebäude, dies jedoch mit einem nachwachsendem Rohstoff, und darüber hinaus autark und reversibel. Die schnelle und günstige Fertigbauweise wurde somit an diesem Gebäude zweimal – einmal historisch und einmal zeitgenössisch – durchgespielt.

Möglichst nachhaltig und ressourcenschonend gingen die Architekt:innen und Handwerker:innen auch bei der Dämmung und Energiegewinnung vor. Die Außenwände erhielten eine Innendämmung aus Zellulose, die neuen Fenster sind dreifach verglast. Das Regenwasser, das sich auf der nach innen geneigten Dachfläche ansammelt, wird als Grauwasser genutzt, und die PV-Anlage auf dem Dach produziert einen großen Teil der benötigten Energie. Die Erwärmung des Schwimmbads und des Brauchwassers erfolgt über Fernwärme.

Reminiszenzen an alte Zeiten – mit einfachen Mitteln

Die aneinandergereihten, doppelt und gegenläufig gekrümmten HP-Schalen, die man grob als Wannen oder gebogene Halbröhren bezeichnen könnte, hatten zusätzlich eine Aussteifung und Kassettierung, um noch mehr Material und Gewicht zu sparen. Diese zuvor nicht sichtbare Schalen-Konstruktion wurde nun freigelegt. Aufgrund dieser Inszenierung entfalten die Bauteile jetzt nicht nur ihre statische, sondern auch ihre ästhetische Wirkung.

Betritt man das Foyer, ist auch hier auf den ersten Blick zu erkennen, dass die Menschen hier früher ihre Bahnen zogen, planschten und untertauchten: ein alter Startblock und dem originalen Vorbild entsprechende Bodenfliesen erinnern noch an die alte Funktion. Somit behält das Gebäude auch seine Identität für viele, die das Bad noch aus ihrer Kindheit kennen.

So wurde der Abriss dieses Betonbaus verhindert, der Lebenszyklus verlängert. Die gemischte Umnutzung ist langfristig angelegt, das Material der Einbauten ist nachwachsend, rückbaubar und wirtschaftlich – all dies lobt die Jury als „ein mustergültiges Konzept, das anderen Umnutzungsvorhaben zum Vorbild dienen sollte“.

Gisela Graf

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Angesichts des gesunkenen Büroflächenbedarfs stellt sich die Frage nach Umnutzungspotenzialen: Trotz eines technisch-planerischen Umnutzungspotenzials von 30 Prozent der potenziell von Obsoleszenz bedrohten Büroflächen ist nur ein geringer Teil der möglichen Konversionen auch wirtschaftlich darstellbar. Daher sind für den Großteil der potenziell obsoleten Bürogebäude kreative Nachnutzungskonzepte gefragt.

Das sind die zentralen Ergebnisse einer weiteren gemeinsamen Studie des ifo Institutes mit dem Immobilienberater Colliers unter dem Titel „Homeoffice und die Zukunft der Büros: Flexibilisierung, Reduzierung und Umnutzungspotenzial“. Die Untersuchung baut auf einer Studie aus dem März 2024 auf, in der das ifo Institut und Colliers einen langfristigen Nachfragerückgang bei Büroflächen von 12 Prozent wegen Homeoffice ermittelten.

Die Folgestudie analysiert weiterführend die aktuellen Veränderungen durch Homeoffice im Büroimmobilienmarkt mit Fokus auf den qualitativen Anpassungen der Büroflächen sowie dem Konversionspotenzial nicht mehr benötigter Büros, insbesondere zu Wohnraum.

Mehrheit der Unternehmen will Homeoffice beibehalten

Die Arbeit im Homeoffice hat sich über die Pandemie hinaus stabilisiert. Für ein Viertel der Beschäftigten sowie mehr als zwei Drittel der Unternehmen ist sie zur neuen Normalität geworden. Seit Frühjahr 2022 liegt die Homeoffice-Quote im Schnitt stabil bei etwa 25 Prozent. Entgegen medialer Berichterstattung, wonach große Unternehmen Beschäftigte vermehrt ins Büro zurückholen, wollen 74 Prozent der Firmen Homeoffice in der aktuellen Form beibehalten. Lediglich 12 Prozent planen strengere Vorgaben, nur 4 Prozent wollen Arbeiten von Zuhause abschaffen.

„Homeoffice bedeutet nicht das Ende des Büros, aber es verändert die Bürolandschaft. Die Neuorganisation von Flächen innerhalb bestehender Büros gehört hier ebenso zu den anstehenden Aufgaben wie die Umsetzung von Desk Sharing oder der Definition von Ruhe- und Kommunikationszonen im Falle eines Umzugs“, sagt Cem Ergüney, Head of Office Letting bei Colliers in Deutschland.

Simon Krause, Studienautor vom ifo Institut, sagt: „Die Ergebnisse verdeutlichen die Herausforderung für die Unternehmen, die richtige Mischung aus Präsenzarbeit und Homeoffice zu gestalten. Besonders große Dienstleistungsunternehmen, die den größten Anteil an Büroflächen nutzen, passen sich der neuen Arbeitswelt an: Fast die Hälfte dieser Unternehmen flexibilisiert die Büronutzung und modernisiert die Ausstattung, während ein Viertel Büroflächen verkleinert und ein Fünftel mindestens einen Bürostandort verlagert.“

Leerstand und Obsoleszenzrisiken nehmen zu

Die in Folge inzwischen stabilisierter Homeoffice-Quoten sowie fehlender konjunktureller Impulse gesunkene Flächennachfrage steht im Kontrast zur nach wie vor hohen Bautätigkeit, die noch aus dem Immobilienboom der Vorjahre stammt. Folglich hat sich die Leerstandsquote in den Top-7-Städten von 3 Prozent im Jahr 2019 auf aktuell 6,7 Prozent erhöht. Für die nächsten Jahre ist ein weiterer Anstieg auf rund 8 Prozent zu erwarten.

Umnutzungspotenzial für über 60.000 Wohnungen in Top-7-Städten

Während die Umnutzung zu Wohnzwecken eine vielversprechende Option für einen Teil der leerstehenden Büros darstellt, müssen für den Großteil kreative Nachnutzungskonzepte entwickelt werden. „Unsere jüngste Analyse mit Garbe Institutional Capital und PwC kommt zu dem Ergebnis, dass nur 30 Prozent der potenziell von Überalterung gefährdeten Büroflächen für eine Konversion in Wohnraum geeignet sind. Bezogen auf den aktuellen Leerstand in den Top-7-Städten entspricht dies 2,3 Millionen Quadratmetern. Berücksichtigt man den erwarteten Rückgang der Flächennachfrage wegen Homeoffice um 12 Prozent, können mittelfristig weitere 3,5 Millionen Quadratmeter hinzukommen.

So ergibt sich in den Top 7 ein theoretisches Umnutzungspotenzial von rund 60.000 Wohnungen für rund 102.000 Personen. Diese Berechnung berücksichtigt die technischen und stadtplanerischen Voraussetzungen. Aus wirtschaftlicher Sicht dürfte der Anteil deutlich unter den 30 Prozent liegen“, kommentiert Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers in Deutschland.

Abseits der Wohnnutzung gibt es weitere Alternativen, wenn auch in begrenztem Umfang: Für eine Umnutzung zu Life-Science-Immobilien bieten sich bis zu 4 Prozent der Büroflächen an. Weitere Optionen können je nach Lage- und Objekteigenschaften Bildungseinrichtungen und Flüchtlingsunterkünfte sein. Darüber hinaus können Teilumnutzungen in Form von Gastronomie oder Einzelhandel Lösungen sein, um die Attraktivität eines Gebäudes durch Nutzungsmischung zu erhöhen.

„Durch eine umsichtige und strategische Planung könnten durch Um- und Nachnutzung von potenziell obsoleten Büroimmobilien städtische Bedarfe wie Wohnen, Gewerbe oder Freizeit gedeckt werden. Dies kann zu einer nachhaltigen Stadtentwicklung und dem schonenden Umgang mit Ressourcen beitragen“, sagt Andreas Trumpp.

Sara Singbartl

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Mit einem metallischen Schnappen fällt die schwere Tür ins Schloss. An den Wänden Graffitis, oben in der Ecke ein paar Spinnweben, in der Luft ein Hauch von abgestandenem Rauch: Ein typischer Treppenaufgang in einem Parkhaus. Anne-Marie Fink öffnet die Tür zum obersten Parkdeck: „Und hier setzen wir noch ein Stockwerk obendrauf für unsere Einzelappartements.“ Wohnen im Parkhaus? Die Architektur-Studentin schüttelt lächelnd den Kopf: „Studierendenwohnen in einem ehemaligen Parkhaus.“

Die Umbaupläne sind fiktiv, das Parkhaus aber ist real und steht am Mindener Grimpenwall. „Mein Weg vom Bahnhof zum Campus führt mich direkt daran vorbei – hier zwischen Innenstadt und Glacis stehen noch weitere fast leere Parkhäuser“, erzählt Prof. Dipl.-Ing. Andreas Kopp, am Campus Minden der Hochschule Bielefeld (HSBI) zuständig für das Lehrgebiet Entwerfen, Gestalten und Konstruieren.

Kopp hat ein Auge für ältere, vielleicht nicht mehr gebrauchte Gebäude, genauer für deren Umnutzung. Und damit für ein zentrales Zukunftsfeld der Architektur: „Es wird immer wichtiger, bestehende Gebäude umzunutzen. Statt Neubauten sind Umbauten gefragt“, sagt der Professor.

Bausektor für ca. 40 Prozent der Treibhausgase verantwortlich

Für Andreas Kopp ist diese „Bauwende“ durchaus notwendig, allein aus Gründen der Nachhaltigkeit: „Der Bausektor ist für über 50 Prozent des Müllaufkommens und 40 Prozent der Treibhausgase verantwortlich. Bisher wurde das Einsparpotenzial vor allem in der Gebäudeeffizienz gesehen, aber mittlerweile rückt die Gebäudesubstanz selbst in den Fokus.“

Statt Ressourcen durch Abriss und Neubau zu verbrauchen, gilt es also, das Bestehende umzufunktionieren und dem veränderten Bedarf anzupassen. Warum nicht aus einem Parkhaus Wohnungen für Studierende machen? Andreas Kopp hatte sein Thema für die Projektarbeiten des 3. Semesters des Bachelorstudiengangs Architektur gefunden.

Und damit hat er bei den Studierenden einen Nerv getroffen. „Überall gibt es Leerstände, das ist ein aktuelles und sehr praxisnahes Thema“, findet Alina Marie Castrup. Sie interessiert sich besonders für das Renovieren und Sanieren alter Gebäude: „Ressourcenschonend zu bauen und alten Gebäuden neues Potenzial zu geben, ist eine spannende Aufgabe.“ Und ihre Kommilitonin Lea Kloss ergänzt: „Und Wohnen ist ein wichtiges Thema. Vor allem andere Wohnformen werden noch eine große Rolle spielen.“

Die beiden machten sich zusammen an die Arbeit. Es galt, neben Appartements für ein oder zwei Personen auch sogenannte Cluster-Wohnungen zu integrieren. „Das sind Wohnungen, die von vornherein für die Nutzung durch eine Wohngemeinschaft geplant werden – mehrere Mikrowohnungen mit kleiner Küchenzeile und Minimalbad teilen sich dort großzügige Gemeinschaftsflächen“, erklärt Andreas Kopp.

„Neben den Wohnungen gibt es auch einen öffentlichen Bereich, zum Beispiel ein Veranstaltungsraum oder Café, und Arbeitsräume wie ein Zeichensaal – sozusagen als Erweiterung des Campus‘ Minden“, erläutert Kopp weiter.

Öffentlicher Bereich, Wohngemeinschaften, Appartements

Die Herausforderung: „Parkhäuser sind nicht zum Wohnen gedacht“, sagt Charlotte Gehlen und führt am Grimpenwall auf das zweite Parkdeck. Es ist dunkel, und bis zur Decke ist es nicht weit. „Die Geschosshöhe ist sehr niedrig, und durch die Tiefe des Gebäudes kommt nicht viel Licht hinein“, erklärt die Studentin. Mit Anne-Marie Fink zusammen hat sie trotzdem die Herausforderung angenommen. Die Idee der beiden: ein großer Einschnitt in die Decken, sodass ein lichter Innenhof entsteht, und die Heruntersetzung des unteren Geschosses.

 „Dadurch entstehen höhere Räume, in die wir unseren öffentlichen Bereich geplant haben“, erklärt Fink. Aus eigener Erfahrung wussten sie genau, was Mindener Studierende benötigen. Die beiden schauen sich kurz an und grinsen. „Einen Copyshop“, sagt Charlotte Gehlen.

Den Veranstaltungsraum mit Bar und den Zeichensaal haben sie aber nicht vergessen. In ihrem Konzept greifen sie die Lage des Gebäudes sozusagen in der Vertikalen auf, erläutert Anne-Marie Fink: „Es liegt zwischen Innenstadt und Wohngebieten, also im Übergang zwischen öffentlichen und privaten Bereichen.“ Übersetzt in das Gebäude bedeutet das, es wird nach oben hin immer privater: Auf den öffentlichen Bereich folgen die Cluster-Wohnungen, dann die 2-Personen-Appartements und schließlich, ganz oben die Ein-Zimmer-Wohnungen.

Alina Marie Castrup und Lea Kloss haben einen etwas anderen Weg gewählt: Den öffentlichen Bereich mit Café und Fitnessstudio haben sie zwar ebenfalls die untere Etage zugewiesen, die Arbeitsräume jedoch nach ganz oben verlegt. „Am Arbeitsplatz verbringt man doch sehr viel Zeit, deswegen darf das ruhig ein schöner Platz sein“, findet Castrup und schaut auf dem obersten Parkdeck direkt in die Baumwipfel. „Unten Spaßgemeinschaft, oben Arbeitsgemeinschaft.“ Und dazwischen Wohngemeinschaft.

Der niedrigen Geschosshöhe schlugen die beiden mit zweigeschossigen Wohnungen ein Schnippchen. Lea Kloss demonstriert mit den Händen, wie sie angeordnet sind: „Die L-förmigen vertikalen Elemente erinnern ein wenig an Tetris.“ Der Clou: Oberlichter sorgen für genügend Helligkeit in den Wohnungen, und ein zentrales Atrium öffnet das Gebäude nach innen.

Was könnte aus den Rampen für die Autos werden?

Beide Teams sind sich einig: Die größte Schwierigkeit war das sogenannte Split-Level. „Das bedeutet, dass die Ebenen des Gebäudes versetzt zueinander angeordnet sind. Über Rampen gelangen die Autos auf die jeweils nächste Ebene“, schiebt Andreas Kopp als Erklärung ein. Fink und Gehlen haben kurzerhand das alte Parkhaus in zwei Gebäude geteilt, die über rampenartige Laubengänge verbunden sind. Terrassenförmig angelegt, wird der Komplex nach oben immer weiter. Castrup und Kloss bleiben bei einem Gebäude, erschließen ihre Ebenen aber ebenfalls über eine Rampenanlage: Sie zieht sich außerhalb des Gebäudes wie eine Spirale das Atrium hinauf.

Die ausgearbeiteten Projekte haben Andreas Kopps Erwartungen übertroffen: „Hervorragend durchgearbeitet, vom Grundkonzept bis zu den Details“, lobt der Professor. An ein Parkhaus erinnert wirklich nicht mehr viel in den Entwürfen der Studierenden.

Quelle: Hochschule Bielefeld (HSBI ), Fotos: Patrick Pollmeier / HSBI

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Das Thema der Umnutzung und Nachverdichtung zwingt uns nicht nur, uns mit bestehenden Substanzen und deren Potenzialen zu beschäftigen, sondern bietet auch die Gelegenheit, soziale Ziele zu verfolgen und die Bewohner in Prozesse miteinzubinden. Im besten Falle lassen sich so Gemeinkosten für den Hausbetrieb, das Grundstück, die Erhaltung oder Verwaltung anteilig reduzieren, sodass der einzelne Bewohner durch eine Aufstockung sogar Geld sparen kann.

Umnutzung 
Änderungen bestehender Nutzungen hin zu Wohnzwecken bezeichnet man als Umnutzung oder Konvergenz. Das kann Teile von Gebäuden bis hin zu gesamten Bauten oder Arealen in privatem oder öffentlichem Besitz umfassen.

Aufstockung/ Nachverdichtung 
Unter einer Aufstockung versteht man die vertikale Erweiterung bestehender Bausubstanzen, wobei der Bestand unberührt bleibt. Typische Beispiele sind Ausbauten von Dachgeschoßen oder die Ergänzung bestehender Bauwerke um neue Geschoße. 

Konfliktpotenziale 
- Verbauung der Aussicht
- Politische Begehrlichkeiten
- Denkmalschutz
- Rechte von Eigentümern, Anrainern und Nachbarn
- Rechte der Mieter

Andererseits können durch Umnutzungen Gemeinschaftsflächen eher erhalten oder gar erst nutzbar gemacht werden, anstatt neue Flächen zu versiegeln. Wiens Vizebürgermeisterin Kathrin Gaál bestätigt das innerstädtische Potenzial auf Gebieten ehemaliger Kasernen, Bahnhofsgeländen wie dem Projekt Wientalterrassen, Nord-westbahnhof oder auch z. B. aufgelassenen Spitälern wie dem ehemaligen Sophienspital.

Bis Sommer 2025 wollen die Bauträger WBV-GPA und Sozialbau AG auf dem Areal des ehemaligen Sophienspitals in Wien-Neubau 176 geförderte Wohnungen sowie Wiener Wohnen 46 Gemeindewohnungen errichten. Das neue Stadtquartier soll auch Geschäfte, ein WUK-Jugendcoaching, einen Kindergarten, eine Volkshochschule sowie Kultur- und Freizeiteinrichtungen umfassen.

Durch die Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“ ist garantiert, dass auch tatsächlich leistbare Wohnungen entstehen werden. Bauträgerwettbewerbe stellen sicher, dass die ganzheitliche Idee eines Wohnquartiers auch faktisch verfolgt wird. Ein Grundstücksbeirat überwacht dann während des gesamten Prozesses, dass die Interessen der Allgemeinheit nicht verloren gehen.

Stadt als Rohstofflager

Die Wiederverwertung bestehender Baumaterialien ist nichts Neues und wird praktiziert seitdem gebaut wird. Dabei spielt die sortenreine Trennbarkeit in einem Zeitalter schwer oder nicht recycelbarer Baustoffe eine tragende Rolle. Während beim Recycling die Rohstoffe eines Produkts mittels industrieller Prozesse für die Wiederverwertung aufbereitet werden, steht Upcycling für die Verwendung ausgedienter Produkte für andere Zwecke als ursprünglich vorgesehen. Die Bewegung des Urban Minings – also der Stadtschürfung – versteht den urbanen Raum hingegen als Rohstoffquelle, um auf Basis bestehender Gebäude, Infrastrukturen und Deponien den steigenden Bedarf an Rohstoffen zu decken.

Beim Projekt DreiGang in Golling wird im Rahmen eines Forschungsprojekts von Salzburg Wohnbau mit Partnern in diesem Sinne aus dem Rückbau eines bestehenden Seniorenwohnheims Material aus dem Altbestand recycelt und im Neubau eingesetzt. Das autofreie Areal umfasst bei Fertigstellung 36 Eigentums- und Mietkaufwohnungen von zwei bis vier Zimmern zwischen 60 und 100 Quadratmeter sowie Freiflächen wie Balkon, Terrasse oder Eigengarten. Im Zuge der Umsetzung sollen Ressourcen gespart und der CO₂-Fußabdruck verringert werden.

Drei Fragen an Daniel Fügenschuh, Präsident der Bundeskammer der ZiviltechnikerInnen

Reconstruction – Sanierung – Recycling: Welche Materialien eignen sich besonders gut?

Natürlich sind nachwachsende Materialien wie Holz immer von Vorteil, wenn wir über Ressourcenverbrauch reden. Anstatt aber auf industriell gefertigte neue Produkte zurückzugreifen, ist es noch besser, die Ressourcen aus dem Bestand zu nutzen. Im Sinne von „Urban Mining“ kann man Substanz aus dem Bestand upcyceln, wodurch eine langfristige Nutzbarmachung bestehender Materialien wie Stein der Neubeschaffung von etwa Holz vorzuziehen wäre. Die Frage, welche Stoffe man verwendet, rückt damit in den Hintergrund der Überlegung, sondern es geht darum, wie man diese einsetzt. Zerlegbare Bauteile und der Modulbau erhalten den Vorzug vor Verbund- Elementen.

Ein klassisches Beispiel für Urban Mining sind Gebäude, die oft noch aus der Gründerzeit stammen und mit hochwertigen Materialien gebaut wurden. Ich arbeite beispielsweise momentan an einem Projekt, bei dem hochqualitative Holzbalken aus dem Jahr 1460 wiederverwendet werden. Mit den heutigen Vermessungs- und Berechnungsmethoden können solche Baustoffe erhalten und neu eingesetzt werden. Es gibt etliche Best-Practice- Beispiele, die uns vielseitige Möglichkeiten aufzeigen – und uns ermuntern, diese vermehrt zu nutzen.

Daniel Fügenschuh

Wie entwickeln Sie Ihre Grundrisstypologien?

Die aktuellen Bauordnungen erschweren das ressourcensparende Bauen in Form von Upcycling und Urban Mining. Zertifizierungspflichten und hohe Anforderungen an Einzelzulassungen bedeuten einen hohen Aufwand für Planer und Architekten. Im Gegensatz zu Upcycling und Urban Mining ist es für viele einfacher, in den Katalog zu schauen und die standardisierten Produkte aus der Industrie zu bestellen. Für klimafreundliche und ressourcensparende Bauweisen gibt es also höhere Hürden zu überwinden als für klimaschädliche Bauten.

Hier sind ZiviltechnikerInnen besonders gefordert, mit Weitsicht zu handeln und ihre Expertise in die Planung einzubringen. Die Problematik wird mittlerweile auch stark adressiert – vor allem auf EU-Ebene gibt es intensive Bestrebungen, den nötigen Wandel voranzutreiben. Ein Beispiel ist die EU-Initiative „New European Bauhaus“, die eine nachhaltige und ressourcenschonende Baukultur propagiert und fördert.

Daniel Fügenschuh

Wie könnte schlummerndes Potenzial diesbezüglich nutzbar gemacht werden?

Die Gesetzgebung muss reagieren. Um Upcycling und Urban Mining zu stärken, muss die Umsetzung zukunftsweisender Projekte einfacher und günstiger werden. Vor allem Einzelzulassungen müssen gefördert werden, damit Planer und Architekten die Projekte schneller umsetzen können.

Für ressourcen- und energiesparende Bauweisen sollten Anforderungen wie die Zertifizierungspflichten gelockert und vereinfacht werden. Österreich muss sich den Vorreitern in der EU anschließen und die Baukultur des NEB aktiv unterstützen. Dies ist eine Chance, die man nicht verpassen sollte!

Daniel Fügenschuh

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Dazu sagt Dr. Susanne Schmitt: „Einfacher, schneller, flexibler – das ist ganz im Sinne unserer Mitgliedsunternehmen, die derzeit unüberwindbare Schwierigkeiten haben, neue bezahlbare Wohnungen zu errichten. Die Folge: Landauf, landab werden Potenziale bei Ausbau und Umbau nicht genutzt und Hunderte von geplanten Wohnungen aktuell nicht gebaut. Wir rechnen damit, dass die vdw-Mitglieder im nächsten Jahr ihre Investitionen in die Schaffung neuer Wohnungen deutlich zurückfahren werden. Und der Rückgang der Baugenehmigungen lässt eine Trendwende zum Guten nicht erkennen. Eine fatale Situation.

vdw-Verbandsdirektorin Dr. Schmitt appelliert: „Umbauordnung jetzt zügig verabschieden!“

Die Landesregierung stellt jetzt die richtigen Weichen. Der Wohnungsneubau ist absolut überreguliert und überstandardisiert. Jede Wand, jede Leitung, jedes Rohr – alles folgt einem immer strengeren Regelwerk. Gutachter und Fachingenieure geben sich im Planungsprozess beim Bauherrn reihenweise die Klinke in die Hand.

Mit den nun vorgelegten vereinfachten Bauregeln können sowohl im Neubau als insbesondere auch beim Umbau wichtige Potenziale, zum Beispiel beim Ausbau von Dachgeschossen, endlich ausgeschöpft werden. Denn der sozial orientierte Wohnungsmarkt steht unter mächtigem Druck. Die vielen tausend neuen Wohnungen, die benötigt werden, können allein durch Neubau nicht realisiert werden. Mit den geplanten Erleichterungen beim Ausbau von Dachgeschossen, bei der Aufstockung von Gebäuden und beim Umbau in Wohnraum könnten in den nächsten Jahren Tausende von neuen Wohnungen flächensparend und kostengünstig gerade in innerörtlichen Lagen entstehen. 

Eine langjährige Forderung des vdw ist der Wegfall der Stellplatzregelung. Der Zwang zum Bau von Tiefgaragen verteuert Bauprojekte in einer Art und Weise, die nicht mehr zeitgemäß ist und von vielen künftigen Bewohnern auch nicht benötigt wird.

Zum propagierten Bau-Turbo gehört natürlich auch die Verkürzung der Genehmigungszeiten. Die vom Land vorgeschlagene Genehmigungsfiktion sowie die erweiterte Anerkennung von Typengenehmigungen (z.B. im seriellen Wohnungsbau) werden dazu beitragen. Der vdw hat beides seit langem gefordert. Kürzlich haben uns zahlreiche Mitgliedsunternehmen in einer ad hoc-Befragung mitgeteilt, dass die örtlichen Baubehörden teilweise ein Jahr und länger an einer Genehmigung sitzen. Das ist nicht akzeptabel, verursacht unnötige Kosten und muss dringend aus der Welt geschaffen werden.

Ich appelliere dringend an die Beteiligten der jetzt anstehenden parlamentarischen Beratungen, die Vorschläge zum erleichterten Umbau zur Schaffung neuer und bezahlbarer Wohnungen zügig zu verabschieden, damit die Menschen, die dringend auf eine neue bezahlbare Wohnung angewiesen sind, endlich Hoffnung schöpfen können. Niedersachsen würde mit der neuen Umbauordnung eine bundesweit vorbildliche Regelung schaffen.“ Quelle: vdw

Der vdw Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Niedersachsen Bremen vertritt die Interessen von 178 Wohnungsunternehmen. In ihren rund 400.000 Wohnungen leben fast eine Million Menschen. In Niedersachsen gehört jede fünfte Mietwohnung zum Bestand der vdw-Mitgliedsunternehmen, im Land Bremen liegt der Anteil sogar bei mehr als 40 Prozent. Die vdw-Mitgliedsunternehmen sind somit die wichtigsten Anbieter von Mietwohnungen in den beiden Ländern.

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Bei der Frage, welche Pläne es bezüglich der ungenutzten Büroflächen gibt, sagen 43 Prozent der Befragten (die leerstehende Büroflächen haben), dass sie die Flächen zukünftig wieder benötigen. 35 Prozent haben noch keine Entscheidung dazu getroffen und jeweils neun Prozent planen eine Untervermietung, die Auflösung des Mietvertrags oder die Flächenreduktion beim Vermieter. 

Besonders in Metropolen gibt es ungenutzte Büroflächen

Im Rahmen der Online-Pressekonferenz „Büroleerstand: Welche Handlungsoptionen gibt es?“ analysiert Alexander Lackner, CEO von neworld, die Umfrageergebnisse: „Es zeigt sich, dass zunehmend weniger Büros benötigt werden als früher, insbesondere in Städten und Metropolen. Interessant ist, dass etwa 4 von 10 Unternehmensentscheidern angeben, die leerstehenden Flächen perspektivisch wieder zu benötigen.

Für diese Unternehmen kann eine temporäre Untervermietung sinnvoll sein, um bis dahin ihre Mietkosten senken zu können. Viele scheuen eine Untervermietung, da diese mit Aufwand verbunden ist. Unser Venture Scaling Spaces mit seiner Flex-Office-Expertise unterstützt Unternehmen dabei, diese Flächen erfolgreich unterzuvermieten und den Leerstand zu reduzieren.“

Umnutzung in gewerbliches Wohnen wie Co-Living oder Serviced Apartments als weitere Option

Michael Keune, Managing Director bei Catella Residential Investment, erläutert in der Online-Pressekonferenz die Möglichkeit, Büros in Wohnungen umzuwandeln: „Generell werden Büroumnutzungen relevanter, um überschüssige Büroflächen zu reduzieren und neuen Wohnraum zu schaffen. Zudem werden durch das Vermeiden von Abriss und Neubau CO2-Emissionen reduziert. In der Praxis haben wir bereits Büros in Formen des gewerblichen Wohnens wie Serviced Apartments in Hamburg oder in Co-Living in Berlin umgewandelt. Bislang sind dies aber nur vereinzelte Projekte. Um Umwandlung in klassisches Wohnen im großen Maßstab zu ermöglichen, bräuchte es gelockerte Bau- und Zonierungsvorschriften. Andere Umnutzungsoptionen in gewerbliches Wohnen wie Serviced Apartments sind im aktuellen Marktumfeld schwierig zu finanzieren.“

Community Konzept wirkt gegen städtische Vereinsamung

Zudem hat Florian Färber, Gründer und Geschäftsführer der Co-Living Marke The Base, in der Online-Pressekonferenz den ersten Standort von The Base vorgestellt. In Berlin-Pankow wurde aus einem ehemaligen Bürogebäude ein Co-Living-Objekt. Seit April 2023 sind dort 318 Apartments verfügbar, die bereits vollvermietet sind. Damit wurde der ehemalige DDR-Plattenbau erfolgreich umgenutzt. Vor dem Mauerfall hatte die DDR-Devisenbeschaffungsfirma INTRAC hier ihren Hauptsitz.

Für Menschen eine neue Bleibe in Berlin

Ab 2012 nutzte die Gruppe „KunstEtagenPankow“ die Büroräume im Seitenflügel des Plattenbaus als Atelier- und Arbeitsräume. Färber ergänzt: „Mit The Base zeigen wir auf, was für großes Potential in ehemaligen Bürogebäuden steckt. Die Transformation von Büros in lebendige Gemeinschaften und kreative Arbeitsräume, wie unserem Coworking Bereich, bringt nicht nur ökologischen und wirtschaftlichen Nutzen, sondern auch einen Hauch von Geschichte und eine neue, inspirierende Atmosphäre in unsere Städte. Durch die Umnutzung können wir vielen Menschen eine neue Bleibe in Berlin bieten und durch unser Community Konzept die städtische Vereinsamung bekämpfen.” 

Quelle: Civey

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Dies entspräche rund 40 Prozent des über den Zeitraum 2023 bis 2025 kumulierten zusätzlichen Bedarfs von etwa 51.000 Wohneinheiten.

Nachfrage nach Mietwohnungen

Dem Gesamtbedarf an zusätzlichen Wohneinheiten von jährlich rund 58.800 Wohneinheiten steht ein erwartetes durchschnittliches Fertigstellungsniveau von rund 42.200 Wohnungen pro Jahr gegenüber. „2022 gab es eine sehr hohe Nettozuwanderung nach Deutschland. Außerdem haben viele Wohnungssuchende ihren Kaufwunsch aufgrund der gestiegenen Kreditzinsen auf Eis gelegt. Das hat die Nachfrage nach Mietwohnungen zusätzlich angeheizt“, erläutert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Konversionen von Büros nur ein Baustein

Besonders groß ist die Lücke zwischen geplanten Fertigstellungen und dem jeweiligen Wohnungsbedarf in Berlin. Dort fehlen bis 2025 jedes Jahr 6.500 Einheiten. In Frankfurt müssten zusätzlich 3.500 Wohnungen geschaffen werden, in München 3.300. Als einzige Metropole weist Düsseldorf ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen Angebots- und Nachfrageentwicklung auf. „Die Zahlen verdeutlichen, dass Konversionen von Büros nur ein Baustein sein können, um die städtische Wohnungsknappheit zu lindern“, kommentiert Scheunemann.

Bisher spielen Umnutzungen von Büros zu Wohnungen mit Ausnahme einzelner Projekte allerdings kaum eine Rolle. Nur in Frankfurt haben Flächenkonversionen traditionell eine größere Bedeutung. So hat sich in den vergangenen 15 Jahren die Zahl der Umwandlungen mehr als verdoppelt. Im Fünfjahresschnitt liegt der Anteil der fertiggestellten Wohneinheiten aus Konversionsprojekten mit gewerblichen Nutzungen bei rund 33 Prozent.

In der aktuellen Baupipeline liegt die Quote bei 31 Prozent, bei gut 16 Prozent davon handelt es sich um Konversionen von Büro- zu Wohnflächen. „In Frankfurt gibt es im Vergleich zu den anderen Metropolen relativ viele Flächen in Bürotürmen, die sich aufgrund der hohen Ausnutzung der Grundfläche besonders für das Umwandeln in Wohnraum eignen, da sie einen natürlichen Lichteinfall bieten“, erläutert Scheunemann.

Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, an Schulen, Kindergärten etc.

Daneben gibt es zahlreiche weitere Aspekte, die bei einer Umnutzung von Bürogebäuden zu beachten sind. Dazu zählen neben einigen technischen Kriterien wie Deckenhöhen und Versorgungseinrichtungen insbesondere die Lage der Immobilie. So sind die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, an Schulen, Kindergärten und Freizeiteinrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten sowie die Nähe zu Grün- und Erholungsflächen wichtige Merkmale der Wohnlagequalität.

„Je besser die Lage und die Qualität des Gebäudes, desto höhere Mieteinnahmen können in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt werden und am Ende den Ausschlag geben, ob sich eine Konversion überhaupt lohnen würde“, sagt Scheunemann.

Umbaukosten um annähernd die Hälfte günstiger als bei Neubau

Neben den potenziellen Einnahmen spielen die mit der Umnutzung verbundenen Kosten eine wesentliche Rolle bei der Entscheidungsfindung pro oder contra Konversion. JLL-Berechnungen gehen davon aus, dass die durchschnittlichen Umbaukosten für die Umnutzung von Büroflächen zu Wohnraum in den sieben A-Städten zwischen 1.700 und 2.200 Euro/m² betragen und damit im Durchschnitt um fast 50 Prozent niedriger ausfallen als für einen Neubau.

Vorfeld eine sorgfältige Kosten-Nutzen-Analyse durchzuführen

Allerdings können die Kosten je nach Gebäude und Umfang der Umbauarbeiten erheblich variieren. „In einigen Fällen können die Kosten auch höher sein als bei einem Neubau. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn das Gebäude vor der Umwandlung vollständig abgerissen werden muss und selbst die Gebäudehülle für die Umwidmung nicht nutzbar ist.

Daher ist es wichtig, im Vorfeld eine sorgfältige Kosten-Nutzen-Analyse durchzuführen, um sicherzustellen, dass die Umnutzung bestehender Bestandteile wirtschaftlich sinnvoll ist“, erklärt Scheunemann.

Kommunen sollten Konversionen finanziell unterstützen

 Es sollten jedoch nicht nur die rein ökonomischen Kosten betrachtet werden, sondern auch die umweltrelevanten Kostenfaktoren, vor allem der CO2-Ausstoß. So liegen die CO2-Emissionen bei Sanierungen deutlich unter den Kennwerten für Neubauten. Ein Aspekt, der bei genehmigungsrechtlichen Fragen vorteilhaft sein kann. Schließlich würden emissionsärmere Bestandssanierungen Kommunen dabei helfen, ihre Klimaziele zu erreichen.

Veraltete und leerstehende Gebäude sind negative Standortfaktoren

Zudem stellen laut Scheunemann veraltete und leerstehende Gebäude negative Standortfaktoren dar, schrecken Investoren ab und mindern die touristische Attraktivität. „Aus Sicht der Kommunen ist es daher sinnvoll, großflächige Konversionsprojekte in die städtebauliche Planung zu integrieren und zu fördern. Denn die erzielbaren Mieterträge werden die Konversionskosten nur selten decken können.“

Quelle: Research JLL Germany

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