Die Spitzenmieten steigen in mehreren Nutzungsarten weiter an, die Neubautätigkeit geht in nahezu allen Bereichen zurück und die Leerstandsquote im Bürosektor erreicht in den Top-7-Städten einen neuen Höchststand. Gleichzeitig gewinnen wachstumsstarke Nutzungsarten wie Wohnen, Industrie- und Logistik, Hotel sowie Spezialsegmente wie Life Sciences und Data Center an Bedeutung. Dies geht aus dem aktuellen Bericht von Colliers „Immobilienmarkt Deutschland Ausblick 2026“ hervor.

„Die deutsche Immobilienwirtschaft befindet sich in einer Phase der Neuordnung – geprägt von geopolitischen Spannungen, höheren Finanzierungskosten und anspruchsvollen regulatorischen Rahmenbedingungen. Zugleich bietet die frühzyklische Marktphase vielfältige Chancen für Investoren, die flexibel agieren und auf Qualität setzen“, sagt Felix von Saucken, CEO bei Colliers in Deutschland.

Investorenverhalten: Privates Kapital dominiert – internationales Interesse steigt

Die Stimmung bei den Investoren ist verhalten optimistisch. Private Investoren und Family Offices bleiben zentrale Akteure und nutzen Preisabschläge im Core- und Core-Plus-Segment. Institutionelle Investoren agieren zurückhaltender, internationale Kapitalströme – insbesondere aus angelsächsischen Ländern, Frankreich, Asien und dem Nahen Osten – ziehen jedoch wieder an. Parallel dazu nehmen alternative Finanzierungsmodelle wie Private Debt weiter zu.

„2026 wird ein Jahr, in dem Investoren nicht nur auf Marktbewegungen reagieren, sondern die Transformation des Immobilienmarkts aktiv mitgestalten müssen. Private Investoren und Family Offices nutzen die frühzyklische Marktphase gezielt, um hochwertige Immobilien zu attraktiven Konditionen zu erwerben. Institutionelle Anleger agieren dagegen weiter selektiv, was das Angebot an Value-Add-Produkten erhöht und gleichzeitig neue Spielräume für professionelle Asset-Management-Strategien eröffnet“, sagt Francesca Boucard, Head of Market Intelligence & Foresight Germany bei Colliers.

Boucard ergänzt: „Konjunktur- und Immobilienzyklus verlaufen zwar nicht synchron, sind jedoch eng miteinander verwoben. Während die gesamtwirtschaftliche Entwicklung von einer langsamen Erholung geprägt ist, zeigt auch der Immobilienmarkt erste Zeichen der Stabilisierung. Ein wesentlicher Unterschied liegt in der Reaktionsgeschwindigkeit: Die Konjunktur reagiert kurzfristiger auf externe Schocks und politische Maßnahmen, während der Immobilienmarkt aufgrund längerer Planungs- und Investitionszyklen verzögert folgt. Gleichzeitig ist bei beiden eine Transformationsphase erkennbar, in der Resilienz, Effizienz und Zukunftsfähigkeit zu zentralen Leitlinien werden und die Marktdynamik prägen.“

Die makroökonomische Einordnung basiert auf einem prognostizierten moderaten Wirtschaftswachstum von rund 1,1 Prozent für 2026, einer sinkenden Inflation und einer stabilen Beschäftigungslage.

Wohnen: Nachfrage steigt weiter – Mieten wachsen um mindestens fünf Prozent

Der Wohnungsmarkt bleibt 2026 von einem anhaltenden Angebotsdefizit geprägt. Trotz politischer Maßnahmen wie der Bereitstellung von 4 Mrd. Euro an Bundesfinanzmitteln für den sozialen Wohnungsbau sowie des angekündigten „Bau-Turbos“ geht die Bautätigkeit weiter zurück. Die prognostizierten 175.000 Fertigstellungen liegen deutlich unter dem Bedarf. Gleichzeitig wächst die Zahl der Haushalte in Deutschland signifikant, was die strukturelle Wohnraumlücke weiter vergrößert. Entsprechend steigen die Mieten in den Metropolen voraussichtlich um mindestens fünf Prozent.

Felix von Saucken sagt: „2026 trifft steigende Wohnraumnachfrage auf ein weiter sinkendes Angebot. Der Neubau bleibt im Tief, der Bau-Turbo greift noch nicht und die Mieten steigen weiter. Nur der Investmentmarkt zeigt bereits wieder eine spürbare Belebung. Bei hoher Nachfrage und wachsendem Fokus auf Objekte jüngeren Baualters zeichnet sich in ersten Teilmärkten eine leichte Renditekompression ab.“

Büro: Leerstand erreicht 2026 den Höhepunkt – Wettbewerb um ESG-konforme Flächen verschärft sich

Im Bürosegment stabilisiert sich die Nachfrage, insbesondere durch Großnutzer. Gleichzeitig sinkt die Neubautätigkeit ab 2026 spürbar. Der Büromarkt zeigt eine klare Zweiteilung: In zentralen Innenstadtlagen steigen die Spitzenmieten weiter an. Hochwertige, ESG-konforme Flächen bleiben stark nachgefragt und treiben die Preisentwicklung. In peripheren Lagen entwickeln sich die Durchschnittsmieten dagegen überwiegend seitwärts, was die Mietspreizung weiter vergrößert und den Spielraum für Aufwertungsmaßnahmen einschränkt.

Am Investmentmarkt zeichnet sich eine vorsichtig optimistische Entwicklung ab. Die Bruttoanfangsrenditen in den Top 7 bewegen sich 2026 voraussichtlich in einer Spanne von 4,25 bis 5,00 Prozent. Investoren fokussieren sich verstärkt auf zentrale Lagen und ESG-konforme, zukunftsfähige Bestandsobjekte.

Francesca Boucard kommentiert: „Der Investmentmarkt findet unter realistischeren Bedingungen neue Impulse und hat damit das Potenzial, den Beginn eines neuen Zyklus zu markieren. Im Jahr 2026 steht das Ende des Leerstandsanstiegs auf der Vermietungsseite – es ist das letzte Jahr mit einer hohen Projektentwicklungspipeline. Der Wettbewerb im Neubausegment wird sich dadurch nochmals verschärfen, bevor die Verfügbarkeit ab 2027 deutlich sinkt.“

Einzelhandel und Logistik: Konsolidierung trifft auf neue Nachfrageimpulse

Der Einzelhandel bleibt 2026 von Konsolidierung und verändertem Konsumverhalten geprägt. Gewinner sind Fachmärkte, Lebensmittelhändler und Non-Food-Discounter – besonders jene mit innovativen und zukunftsfähigen Konzepten. Innenstädte setzen zunehmend auf Mixed-Use-Konzepte, Services und digitale Formate. Investoren konzentrieren sich zunehmend auf lebensmittelgeankerte Konzepte und revitalisierungsfähige Shoppingcenter.

Parallel steht der Logistikmarkt vor einem Wendepunkt. Der E-Commerce-Sektor mit einem erwarteten Flächenbedarf von über 650.000 Quadratmetern und Defence treiben die Nachfrage, während Konsolidierung in Industrie- und Kontraktlogistik eine differenzierte Flächenstrategie erfordert. Strategische Lagen, komplexe, teils spezialisierte Logistikimmobilien und flexible Bestandsobjekte gewinnen entsprechend an Bedeutung.

Hotel und Spezialsegmente: Wachstum durch Konversionen und Zukunftsnutzungen

Der Hotelmarkt profitiert von steigender Inlands- und Auslandsnachfrage und einem wachsenden Fokus auf Office-to-Hotel-Konversionen, da klassische Neubauten selten realisiert werden. Internationale Marken und Serviced-Apartment-Anbieter treiben die Marktaktivität weiter voran, was zu einem prognostizierten Transaktionsvolumen von 1,9 bis 2,2 Mrd. Euro in Deutschland führt.

Diese Transaktionen schaffen wichtige Vergleichswerte, um den Markt wieder anzukurbeln. Gleichzeitig entwickeln sich Spezialsegmente besonders dynamisch: Life Sciences verzeichnen steigenden Bedarf an Labor- und Forschungsflächen, insbesondere in Clusterregionen wie München, Berlin und Rhein-Neckar. Data Center profitieren vom hohen Rechenleistungs- und Infrastrukturbedarf digitaler Anwendungen sowie politischem Rückenwind und zählen 2026 zu den zentralen Wachstumstreibern.

Ausblick 2026

„Der Immobilienmarkt befindet sich im Wandel: 2026 wird ein Jahr, in dem sich Märkte neu ordnen und Nachfrageprofile verändern. Zugleich eröffnen sich Chancen für Investoren und Marktteilnehmer, die flexibel agieren und frühzeitig auf Wachstumssegmente setzen. In diesem Umfeld werden Resilienz, Effizienz und Zukunftsfähigkeit zu entscheidenden Faktoren für nachhaltigen Erfolg auf dem deutschen Immobilienmarkt“, so Felix von Saucken, CEO bei Colliers in Deutschland, abschließend. Der Bericht steht hier zum Download bereit.

Quelle: Colliers

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Interessant sind dabei insbesondere die Feststellungen zur Kürzungsquote nach grob fahrlässiger Schadensherbeiführung sowie zur Qualifizierung des Leerstandes als eine Gefahrerhöhung.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde

Aufgrund einer frostbedingten Aufplatzung der Heizkörper und Armaturen entstand im versicherten Gebäude am 26.01.2017 ein Leitungswasserschaden. Zum Zeitpunkt des Schadeneintritts befand sich der damalige Eigentümer und Versicherungsnehmer des Gebäudeversicherungsvertrages in einem Rechtsstreit mit den Voreigentümern der Immobilie über die Wirksamkeit des Kaufvertrages.

Ein Jahr nach dem Eintritt des Schadens kam es Anfang 2018 zur Rückübertragung an die Voreigentümer und Ende 2018 zur Weiterveräußerung an die Neueigentümerin (Grundbuch-Eintragung Anfang 2019). Die Neueigentümerin verlangte nun als Klägerin aus abgetretenem Recht von dem Wohngebäudeversicherer Leistungen zur Behebung des Leitungswasserschadens und Wiederherstellung des Gebäudes.

Dem Gebäudeversicherungsvertrag lagen die VGB 2003 zugrunde, nach denen dem Versicherungsnehmer oblag, nicht genutzte Gebäude oder Gebäudeteile genügend häufig zu kontrollieren und dort alle wasserführenden Anlagen und Einrichtungen abzusperren, zu entleeren und entleert zu halten. Das Gebäude stand unstreitig seit mindestens November 2016 leer. Die wasserführenden Anlagen und Leitungen waren nicht geleert und abgesperrt gewesen.

Über einen Rechtsanwalt teilte der Eigentümer im November 2016 den Voreigentümern mit, dass er sich nicht für den Eigentümer halte und forderte diese gleichzeitig auf, das Anwesen in der nun kommenden kalten Jahreszeit zu beheizen, um Schäden durch Einfrieren der Leitungen zu verhindern. Da er kein Eigentümer geworden sei, gehe er davon aus, dass die Voreigentümer sich darum kümmern würden.

Entscheidung der ersten Instanz

Das in erster Instanz angerufene LG Frankfurt hat die Haftungsquote des Versicherers bei 75 % gesehen. Eine Obliegenheitsverletzung nach § 28 Abs. 2 Satz 2 VVG habe der Versicherer vorliegend nicht geltend machen können, weil die Sanktionsregelung zugrundeliegender VGB 2003 wegen unterbliebener Vertragsanpassung (vgl. Art. 1 Abs. 3 EGGVG) an das VVG 2008 im Zuge der VVG-Reform unwirksam war.

Das Gericht nahm jedoch eine grob fahrlässige Schadenherbeiführung gem. § 81 VVG an und rechnete dabei das Verhalten der Voreigentümer als Repräsentanten zugunsten des Eigentümers an.

Entscheidung des OLG Frankfurt a.M.

In der Berufungsinstanz hat das OLG Frankfurt diese Entscheidung abgeändert. Zunächst wurde die Repräsentanteneigenschaft der Voreigentümer aufgrund der fehlenden Befugnis, selbständig in gewissem Umfang für den Eigentümer zu handeln, verneint. Das Gericht hat jedoch dem Eigentümer selbst zugutegehalten, dass sich die Frage der Wirksamkeit des Kaufvertrages in Klärung befand. Vor diesem Hintergrund sei der Eigentümer nicht komplett untätig geblieben.

Vielmehr habe er durch das anwaltliche Schreiben zum Schutz des Gebäudes versucht, die Voreigentümer in die Pflicht zu nehmen. Sein Verhalten sei damit nicht mit einem völligen Untätigbleiben gleichzusetzen, womit die Kürzungsquote von 75 % zulasten des Eigentümers gerechtfertigt sei.

Auf eine komplette Leistungsfreiheit aufgrund einer Gefahrerhöhung habe sich der Versicherer nicht berufen können. Das Gericht hat dabei bezweifelt, dass der Leerstand des Gebäudes allein eine Gefahrerhöhung darstellt. Zur Begründung verwies das OLG auf eine BGH-Entscheidung (r+s 04, 376), nach der im Einzelfall durch wertende Betrachtung der Umstände, unter Berücksichtigung der Ausgangslage bei Abgabe der Vertragserklärung des Versicherungsnehmers, eine Abwägung durchzuführen sei, ob und in welchem Ausmaß den Gefahrerhöhungstatbeständen gefahrmindernde Umstände entgegentreten und es damit zu einer Kompensation der Gefahrerhöhung kommt.

Das OLG Frankfurt hat gefahrmindernd gewertet, dass das Gebäude aufgrund seiner Lage an der Hauptstraße des Ortes inmitten der Nachbarbebauung nicht komplett unbeobachtet bleibt. Zudem haben die Voreigentümer im November 2016 die Heizung nachweislich warten lassen und diese auf ein konstantes Raumklima von 10 Grad eingestellt. Die Kontrollen des Raumklimas durch die Voreigentümer fanden im Schnitt zweimal wöchentlich statt.

Gefahrerhöhend wurde zwar die Tatsache gewertet, dass ein Leitungswasserschaden bei seinem Eintritt in einem leerstehenden Gebäude länger unentdeckt bleibt. Dieser Wertung gegenüber wurde aber gleichzeitig mindernd der Wegfall anderer typischer Risiken in bewohnten Gebäuden berücksichtigt, wie z.B. die ungenügende Beaufsichtigung wasserführender Haushaltsgeräte. Damit hat das Gericht im Ergebnis das Vorliegen der Gefahrerhöhung aus dem Leerstand des Gebäudes verneint.

Literaturstimmen

Dieses Ergebnis wurde in Teilen der Literatur kritisiert (vgl. Günther, jurisPR-VersR 9/24 Anm. 2). Gerade die Leitungswasserversicherung habe in der Gebäudeversicherung als schadenträchtigste Sparte eine besondere Stellung. Das Leitungswasserrisiko sei daher bei leerstehenden Gebäuden kaum oder nur unter engen Voraussetzungen versicherbar.

Denn bei nicht genutzten Gebäuden liege eine statistisch signifikante Erhöhung der Wahrscheinlichkeit für den Eintritt eines Leitungswasserschadens vor, zumindest jedoch eines vergrößerten Schadenumfangs wegen in der Regel verzögerter Schadenentdeckung. Die pauschalisierte Ablehnung einer Gefahrerhöhung bei einem Leerstand sei daher nicht gerechtfertigt. Denn in der Vergangenheit habe es hierzu auch bejahende Urteile gegeben (vgl. z.B. OLG Hamm, Urteil vom 21.04.1989 – 20 U 294/88 – VersR 1990, 86).

Fazit:

Das Urteil und die Reaktionen in der Literatur zeigen erneut, dass die Anforderungen der Gebäudeversicherungsbedingungen in Bezug auf nicht genutzte Gebäude nach wie vor ernst zu nehmen sind und ihre Nichtbeachtung im Schadenfall zu hohen Abzügen bei der Versicherungsleistung führen kann. Dies gilt nicht nur außerhalb der kalten Jahreszeit, sondern vor allem innerhalb der Frostperiode.

Die entsprechenden vertraglich vereinbarten, besonderen Obliegenheiten des Versicherungsnehmers in § 16 Ziffer 1 b) VGB 2008 lauten dabei:

nicht genutzte Gebäude oder Gebäudeteile zu jeder Jahreszeit genügend häufig zu kontrollieren und dort alle wasserführenden Anlagen und Einrichtungen abzusperren, zu entleeren und entleert zu halten;

In der kalten Jahreszeit besteht zudem in § 16 Ziffer 1 c) VGB 2008 die Obliegenheit

alle Gebäude und Gebäudeteile zu beheizen und dies genügend häufig zu kontrollieren oder dort alle wasserführenden Anlagen und Einrichtungen abzusperren, zu entleeren und entleert zu halten.

Treffen beide Obliegenheiten zusammen, so geht nach ganz herrschender Meinung die erstgenannte Obliegenheit als Spezialvorschrift vor (vgl. OLG Celle, Urteil vom 7. Juni 2007 – 8 U 1/07).

Neben möglicher Obliegenheitsverletzung schwingt in solchen Fällen, wie aufgezeigt, auch das Risiko der Leistungskürzung aufgrund einer Gefahrerhöhung mit. In unseren AVW-Konzepten zur Wohngebäudeversicherung wirken wir den genannten Risiken mit verschiedenen Regelungen entgegen – sei es durch eine Gefahrerhöhungs- und Versehensklausel, durch den Verzicht des Versicherers auf die Geltendmachung einer grob fahrlässigen Schadensherbeiführung oder durch Anerkennung vorübergehender Leerstände (bis zu 12 Monate) als keine anzeigepflichtige Obliegenheitsverletzung.

Alexander Haag
Ass. jur., Fachbereich Sachversicherungen in der AVW-Gruppe

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Das Wohnprojekt „Vivio“, welches die OSG gemeinsam mit der Diakonie in Oberwart in knapp einem Jahr umgesetzt hat, ist eine Herzensangelegenheit: Ganz viele Ideen, Schweiß und Herzblut sind in einer langen Planungsphase in das Projekt geflossen. Im alten Gebäude arbeiteten über 70 Mitarbeiter der OSG. „Die Nachnutzung unseres ehemaligen Bürogebäudes freut mich besonders“, so Alfred Kollar, Geschäftsführer OSG, „das ist gelebte Nachhaltigkeit – darüber hinaus ist es gelungen, ein außergewöhnliches Wohnkonzept und einen architektonischen Blickfang mitten in der Stadt zu schaffen.“

Für Alfred Kollar ein Erfolgsprojekt in mehrfacher Hinsicht: „Eine Nachnutzung, ohne zusätzliches Bauland zu versiegeln, sowie ein Aus- und Umbau in gewachsener Struktur, Ausbau der Grünflächen und unter Erhalt des vorhandenen Baumbestands, das ist ganz nach unserem Geschmack.“

Das Projekt Vivio steht zugleich für den Slogan der OSG – „Wir bauen für Generationen“ und bietet mit 23 Wohnungen Platz für Menschen ab 60.

Architekt Martin Schwartz hat die Wohnungen in Größen von rund 30 bis 60 Quadratmeter sorgfältig geplant. Diese neue, besondere Wohnform in ruhiger, aber doch zentraler Lage, bietet allen Bewohner:innen die Möglichkeit, in einer Gemeinschaft zu leben, ohne dabei auf einen privaten Wohnbereich verzichten zu müssen. Im Zentrum stehen die Werte Gemeinschaft, Aktivität und Lebensqualität. Im Haus gibt es aber ebenso das Vivio-Treff, ein Café, einen großen Wintergarten und einen Bewegungspark.

Neben der privaten Gartenanlage wurde auch die Initiative „Garteln in der Trogergasse“ ins Leben gerufen. Den Bewohner:innen steht ebenso die Möglichkeit des Car-Sharings zur Verfügung, um mobil zu bleiben – auch ohne eigenes Auto.

Vivio ist mehr als nur ein Wohnort – es ist ein Ort der Begegnung.

Gemeinsam aktiv sein

„Die Vision von Sieglinde Pfänder und Klaus Peter Schuh hat diesen alten Mauern neues Leben eingehaucht, es ist schön, hier durch das umgebaute Gebäude zu gehen und unsere Büroräumlichkeiten nicht mehr wiederzuerkennen. Hier ist es wohnlich, gemütlich und vor allem auch geräumig. Ich freue mich, dass wir nach so vielen gemeinsamen Projekten mit der Diakonie auch dieses hier umsetzen konnten“, so der OSG-Chef Alfred Kollar.

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Schon die Vorgeschichte zur jüngsten Verfassungsnovelle ist bemerkenswert: Aus zuverlässigen Quellen wird berichtet, dass die verfassungsrechtliche Absicherung der Leerstandsabgabe nicht allein eine Priorität des grünen Koalitionspartners gewesen wäre, sondern auch auf dem Wunschzettel mehrerer ÖVPgeführter Bundesländer stand. Nach der im April im Nationalrat beschlossenen Novelle der Bundesverfassung, die den Bundesländern im Hinblick auf eine „angemessene Höhe“ der Leerstandsabgabe eine Einhebung effektiv ermöglicht, zeichnet sich bis dato keine einheitliche Linie ab.

Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI), der ÖVI Immobilienakademie und der ImmoZert GmbH. Jurist (Referent, Universitätslektor sowie Buchautor, u. a. Knittl/Holzapfel Maklerrecht Österreich) und Musiker (Konzertorganist) www.ovi.at, www.antonholzapfel.at

Die „Flächenbundesländer“ Niederösterreich und Oberösterreich haben schon klargestellt, dass sie keine derartige Abgabe einführen werden, da sowohl der Schutz des Eigentumsrechts an sich als auch unklare Auswirkungen und vor allem ein hoher administrativer Aufwand dem entgegenstünden, auch Wien denkt vorerst nicht daran, in der Steiermark gibt es sie bereits.

Problematisch sind vor allem die fehlende Datenlage und unklare Definitionen. Wann gilt eine Wohnung als leer stehend? Wie viele Wohnungen sind nicht einmal teilweise genutzt? Persönlicher Bedarf in der Familie kann genauso ein Grund sein dafür wie auch Unvermietbarkeit, vor allem in wirtschaftlich schwachen ländlichen Regionen Österreichs. Auch die zunehmende Rechtsunsicherheit bei Mietvertragsvereinbarungen (Stichwort Klauselentscheidungen zur Wertsicherung) bringt Eigentümer: innen dazu, in dem einen oder anderen Fall ihre Immobilie nicht mehr zu vermieten.

Nach der jüngsten Verfassungsnovelle liegt es nun an den Landesgesetzgebern, die Definitionen von Leerstand überhaupt einmal klarzustellen. Wie auch immer diese lauten werden: Die vom Momentum Institut immer wieder zitierte Mobilisierung von fast 200.000 Wohnungen ist eine Behauptung, die mit der Realität am Markt in keiner Weise in Einklang zu bringen sein wird.

Mit der Leerstandsabgabe vermengt wird eine zweite Abgabe, die in mehreren Bundesländern schon als Einkunftsquelle der Kommunen identifiziert wurde, es geht um die sogenannte Zweitwohnsitzabgabe, wie sie in Tirol, Vorarlberg und in Salzburg unterschiedlicher Ausprägung und Höhe schon seit ein, zwei Jahren eingeführt wurde. Manche Regelungen setzen derzeit auf eine Selbsterklärung der Eigentümer: innen, deren Immobilie mehr als 26 Wochen im Jahr leer steht und/oder keine Hauptwohnsitzmeldung hat.

Argumentiert wird damit, dass den Kommunen Einkünfte entgehen, Aufwendungen aber sehr wohl zu tätigen sind. Dennoch wird die Zweitwohnsitzabgabe kein Lenkungsinstrument gegen zu hohen Leerstand sein. Zumindest sporadisch, aber regelmäßig dient diese Immobilie den Wohnbedürfnissen der Eigentümer:innen. Für einen Hauptwohnsitz und eine damit einhergehende sinnvolle Vermietung sind solche Liegenschaften oftmals in der falschen Lage angesiedelt.

Damit wird das Problem auch schon näher fassbar: Die Ursachen für allfälligen Leerstand sind ganz anders gelagert. Fehlende barrierefreie Nutzbarkeit von Bestandsimmobilien, mangelnde Attraktivität von Ortskernen, Abwanderung in die Ballungszentren, sind nur einige Aspekte, die ausschlaggebend für eine Verwaisung von Ortskernen ist.

Wenn man die „lost places“ in vielen österreichischen Gemeinden betrachtet, wird man mit einer Leerstands- oder Zweitwohnsitzabgabe nicht weit kommen. Auch die von manchen Bundesländern ins Treffen geführte Baulandmobilisierung greift zu kurz. Eine stringente, gesamthafte Raumplanung wäre der erste Schritt in die richtige Richtung.

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Angesichts des gesunkenen Büroflächenbedarfs stellt sich die Frage nach Umnutzungspotenzialen: Trotz eines technisch-planerischen Umnutzungspotenzials von 30 Prozent der potenziell von Obsoleszenz bedrohten Büroflächen ist nur ein geringer Teil der möglichen Konversionen auch wirtschaftlich darstellbar. Daher sind für den Großteil der potenziell obsoleten Bürogebäude kreative Nachnutzungskonzepte gefragt.

Das sind die zentralen Ergebnisse einer weiteren gemeinsamen Studie des ifo Institutes mit dem Immobilienberater Colliers unter dem Titel „Homeoffice und die Zukunft der Büros: Flexibilisierung, Reduzierung und Umnutzungspotenzial“. Die Untersuchung baut auf einer Studie aus dem März 2024 auf, in der das ifo Institut und Colliers einen langfristigen Nachfragerückgang bei Büroflächen von 12 Prozent wegen Homeoffice ermittelten.

Die Folgestudie analysiert weiterführend die aktuellen Veränderungen durch Homeoffice im Büroimmobilienmarkt mit Fokus auf den qualitativen Anpassungen der Büroflächen sowie dem Konversionspotenzial nicht mehr benötigter Büros, insbesondere zu Wohnraum.

Mehrheit der Unternehmen will Homeoffice beibehalten

Die Arbeit im Homeoffice hat sich über die Pandemie hinaus stabilisiert. Für ein Viertel der Beschäftigten sowie mehr als zwei Drittel der Unternehmen ist sie zur neuen Normalität geworden. Seit Frühjahr 2022 liegt die Homeoffice-Quote im Schnitt stabil bei etwa 25 Prozent. Entgegen medialer Berichterstattung, wonach große Unternehmen Beschäftigte vermehrt ins Büro zurückholen, wollen 74 Prozent der Firmen Homeoffice in der aktuellen Form beibehalten. Lediglich 12 Prozent planen strengere Vorgaben, nur 4 Prozent wollen Arbeiten von Zuhause abschaffen.

„Homeoffice bedeutet nicht das Ende des Büros, aber es verändert die Bürolandschaft. Die Neuorganisation von Flächen innerhalb bestehender Büros gehört hier ebenso zu den anstehenden Aufgaben wie die Umsetzung von Desk Sharing oder der Definition von Ruhe- und Kommunikationszonen im Falle eines Umzugs“, sagt Cem Ergüney, Head of Office Letting bei Colliers in Deutschland.

Simon Krause, Studienautor vom ifo Institut, sagt: „Die Ergebnisse verdeutlichen die Herausforderung für die Unternehmen, die richtige Mischung aus Präsenzarbeit und Homeoffice zu gestalten. Besonders große Dienstleistungsunternehmen, die den größten Anteil an Büroflächen nutzen, passen sich der neuen Arbeitswelt an: Fast die Hälfte dieser Unternehmen flexibilisiert die Büronutzung und modernisiert die Ausstattung, während ein Viertel Büroflächen verkleinert und ein Fünftel mindestens einen Bürostandort verlagert.“

Leerstand und Obsoleszenzrisiken nehmen zu

Die in Folge inzwischen stabilisierter Homeoffice-Quoten sowie fehlender konjunktureller Impulse gesunkene Flächennachfrage steht im Kontrast zur nach wie vor hohen Bautätigkeit, die noch aus dem Immobilienboom der Vorjahre stammt. Folglich hat sich die Leerstandsquote in den Top-7-Städten von 3 Prozent im Jahr 2019 auf aktuell 6,7 Prozent erhöht. Für die nächsten Jahre ist ein weiterer Anstieg auf rund 8 Prozent zu erwarten.

Umnutzungspotenzial für über 60.000 Wohnungen in Top-7-Städten

Während die Umnutzung zu Wohnzwecken eine vielversprechende Option für einen Teil der leerstehenden Büros darstellt, müssen für den Großteil kreative Nachnutzungskonzepte entwickelt werden. „Unsere jüngste Analyse mit Garbe Institutional Capital und PwC kommt zu dem Ergebnis, dass nur 30 Prozent der potenziell von Überalterung gefährdeten Büroflächen für eine Konversion in Wohnraum geeignet sind. Bezogen auf den aktuellen Leerstand in den Top-7-Städten entspricht dies 2,3 Millionen Quadratmetern. Berücksichtigt man den erwarteten Rückgang der Flächennachfrage wegen Homeoffice um 12 Prozent, können mittelfristig weitere 3,5 Millionen Quadratmeter hinzukommen.

So ergibt sich in den Top 7 ein theoretisches Umnutzungspotenzial von rund 60.000 Wohnungen für rund 102.000 Personen. Diese Berechnung berücksichtigt die technischen und stadtplanerischen Voraussetzungen. Aus wirtschaftlicher Sicht dürfte der Anteil deutlich unter den 30 Prozent liegen“, kommentiert Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers in Deutschland.

Abseits der Wohnnutzung gibt es weitere Alternativen, wenn auch in begrenztem Umfang: Für eine Umnutzung zu Life-Science-Immobilien bieten sich bis zu 4 Prozent der Büroflächen an. Weitere Optionen können je nach Lage- und Objekteigenschaften Bildungseinrichtungen und Flüchtlingsunterkünfte sein. Darüber hinaus können Teilumnutzungen in Form von Gastronomie oder Einzelhandel Lösungen sein, um die Attraktivität eines Gebäudes durch Nutzungsmischung zu erhöhen.

„Durch eine umsichtige und strategische Planung könnten durch Um- und Nachnutzung von potenziell obsoleten Büroimmobilien städtische Bedarfe wie Wohnen, Gewerbe oder Freizeit gedeckt werden. Dies kann zu einer nachhaltigen Stadtentwicklung und dem schonenden Umgang mit Ressourcen beitragen“, sagt Andreas Trumpp.

Sara Singbartl

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Als in einer Ferienwohnung, die für eine paar Wochen nicht vermietet war, der Geschirrspüler eingeschaltet wird, läuft Wasser aus dem Aqua-Stopp. Dessen Gehäuse ist durch einen Druckanstieg von innen aufgerissen. Schadenursache: Frosteinwirkung.

In einer Gewerbeimmobilie wird nach zwei Jahren Leerstand die Heizung wieder in Betrieb genommen, doch in der Anlage baut sich kein Druck auf. Dann läuft Wasser aus der Decke. An den Heizungsleitungen im Spitzboden des Hauses werden mehrere Rohrbrüche festgestellt. Die Kupferleitungen waren eingefroren, weil bei Beginn des Leerstandes zwar die Trinkwasserleitungen entleert wurden, aber die Heizungsleitungen nicht oder nicht vollständig.

Die Heizungsleitungen aus Kupfer sind durch Frosteinwirkung aufgeplatzt.Foto: https://www.ifs-ev.org/

Das Jahr ist überall im Land frostig gestartet. Winterwetter sollte hierzulande zwischen November und März niemanden überraschen, und doch werden jedes Jahr viele Immobilien nicht beheizt oder nicht ausreichend, um die wasserführenden Leitungen vor Frost zu schützten.

Schon die Abwesenheit während des Urlaubs kann bei einem Wintereinbruch wie in diesem Januar zum Problem werden. „Aus eigenen Forschungen wissen wir, dass es nur wenige Tage dauert, bis nicht ausreichend beheizte Gebäude bei entsprechender Witterung einfrieren“, erklärt Dr. Hans-Hermann Drews vom Institut für Schadenverhütung und Schadenforschung (IFS).

Zwar können auch während der normalen Nutzung Leitungen bei strengem Frost einfrieren, wenn sie zum Beispiel in Abseiten oder im ungedämmten Spitzboden liegen. Doch die große Mehrzahl der Frostschäden betrifft Immobilien, die zum Schadenzeitpunkt nicht genutzt werden. Wenn Wasser- und Heizungsleitungen nicht entleert wurden, müssen diese Immobilien ausreichend beheizt und regelmäßig kontrolliert werden. Bei älteren, nicht sanierten Gebäuden können bei strengen Frostwerten tägliche Kontrollen notwendig sein.

Je schneller ein Wasserschaden entdeckt wird, desto geringer fällt er aus. Jede nicht genutzte Immobilie sollte darum jetzt so schnell wie möglich kontrolliert werden. (is)

Ein Gastbeitrag des Institutes für Schadenverhütung und Schadenforschung der öffentlichen Versicherer, IFS e.V. Weitere Informationen unter www.ifs-ev.org/

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Das Thema der Umnutzung und Nachverdichtung zwingt uns nicht nur, uns mit bestehenden Substanzen und deren Potenzialen zu beschäftigen, sondern bietet auch die Gelegenheit, soziale Ziele zu verfolgen und die Bewohner in Prozesse miteinzubinden. Im besten Falle lassen sich so Gemeinkosten für den Hausbetrieb, das Grundstück, die Erhaltung oder Verwaltung anteilig reduzieren, sodass der einzelne Bewohner durch eine Aufstockung sogar Geld sparen kann.

Umnutzung 
Änderungen bestehender Nutzungen hin zu Wohnzwecken bezeichnet man als Umnutzung oder Konvergenz. Das kann Teile von Gebäuden bis hin zu gesamten Bauten oder Arealen in privatem oder öffentlichem Besitz umfassen.

Aufstockung/ Nachverdichtung 
Unter einer Aufstockung versteht man die vertikale Erweiterung bestehender Bausubstanzen, wobei der Bestand unberührt bleibt. Typische Beispiele sind Ausbauten von Dachgeschoßen oder die Ergänzung bestehender Bauwerke um neue Geschoße. 

Konfliktpotenziale 
- Verbauung der Aussicht
- Politische Begehrlichkeiten
- Denkmalschutz
- Rechte von Eigentümern, Anrainern und Nachbarn
- Rechte der Mieter

Andererseits können durch Umnutzungen Gemeinschaftsflächen eher erhalten oder gar erst nutzbar gemacht werden, anstatt neue Flächen zu versiegeln. Wiens Vizebürgermeisterin Kathrin Gaál bestätigt das innerstädtische Potenzial auf Gebieten ehemaliger Kasernen, Bahnhofsgeländen wie dem Projekt Wientalterrassen, Nord-westbahnhof oder auch z. B. aufgelassenen Spitälern wie dem ehemaligen Sophienspital.

Bis Sommer 2025 wollen die Bauträger WBV-GPA und Sozialbau AG auf dem Areal des ehemaligen Sophienspitals in Wien-Neubau 176 geförderte Wohnungen sowie Wiener Wohnen 46 Gemeindewohnungen errichten. Das neue Stadtquartier soll auch Geschäfte, ein WUK-Jugendcoaching, einen Kindergarten, eine Volkshochschule sowie Kultur- und Freizeiteinrichtungen umfassen.

Durch die Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“ ist garantiert, dass auch tatsächlich leistbare Wohnungen entstehen werden. Bauträgerwettbewerbe stellen sicher, dass die ganzheitliche Idee eines Wohnquartiers auch faktisch verfolgt wird. Ein Grundstücksbeirat überwacht dann während des gesamten Prozesses, dass die Interessen der Allgemeinheit nicht verloren gehen.

Stadt als Rohstofflager

Die Wiederverwertung bestehender Baumaterialien ist nichts Neues und wird praktiziert seitdem gebaut wird. Dabei spielt die sortenreine Trennbarkeit in einem Zeitalter schwer oder nicht recycelbarer Baustoffe eine tragende Rolle. Während beim Recycling die Rohstoffe eines Produkts mittels industrieller Prozesse für die Wiederverwertung aufbereitet werden, steht Upcycling für die Verwendung ausgedienter Produkte für andere Zwecke als ursprünglich vorgesehen. Die Bewegung des Urban Minings – also der Stadtschürfung – versteht den urbanen Raum hingegen als Rohstoffquelle, um auf Basis bestehender Gebäude, Infrastrukturen und Deponien den steigenden Bedarf an Rohstoffen zu decken.

Beim Projekt DreiGang in Golling wird im Rahmen eines Forschungsprojekts von Salzburg Wohnbau mit Partnern in diesem Sinne aus dem Rückbau eines bestehenden Seniorenwohnheims Material aus dem Altbestand recycelt und im Neubau eingesetzt. Das autofreie Areal umfasst bei Fertigstellung 36 Eigentums- und Mietkaufwohnungen von zwei bis vier Zimmern zwischen 60 und 100 Quadratmeter sowie Freiflächen wie Balkon, Terrasse oder Eigengarten. Im Zuge der Umsetzung sollen Ressourcen gespart und der CO₂-Fußabdruck verringert werden.

Drei Fragen an Daniel Fügenschuh, Präsident der Bundeskammer der ZiviltechnikerInnen

Reconstruction – Sanierung – Recycling: Welche Materialien eignen sich besonders gut?

Natürlich sind nachwachsende Materialien wie Holz immer von Vorteil, wenn wir über Ressourcenverbrauch reden. Anstatt aber auf industriell gefertigte neue Produkte zurückzugreifen, ist es noch besser, die Ressourcen aus dem Bestand zu nutzen. Im Sinne von „Urban Mining“ kann man Substanz aus dem Bestand upcyceln, wodurch eine langfristige Nutzbarmachung bestehender Materialien wie Stein der Neubeschaffung von etwa Holz vorzuziehen wäre. Die Frage, welche Stoffe man verwendet, rückt damit in den Hintergrund der Überlegung, sondern es geht darum, wie man diese einsetzt. Zerlegbare Bauteile und der Modulbau erhalten den Vorzug vor Verbund- Elementen.

Ein klassisches Beispiel für Urban Mining sind Gebäude, die oft noch aus der Gründerzeit stammen und mit hochwertigen Materialien gebaut wurden. Ich arbeite beispielsweise momentan an einem Projekt, bei dem hochqualitative Holzbalken aus dem Jahr 1460 wiederverwendet werden. Mit den heutigen Vermessungs- und Berechnungsmethoden können solche Baustoffe erhalten und neu eingesetzt werden. Es gibt etliche Best-Practice- Beispiele, die uns vielseitige Möglichkeiten aufzeigen – und uns ermuntern, diese vermehrt zu nutzen.

Daniel Fügenschuh

Wie entwickeln Sie Ihre Grundrisstypologien?

Die aktuellen Bauordnungen erschweren das ressourcensparende Bauen in Form von Upcycling und Urban Mining. Zertifizierungspflichten und hohe Anforderungen an Einzelzulassungen bedeuten einen hohen Aufwand für Planer und Architekten. Im Gegensatz zu Upcycling und Urban Mining ist es für viele einfacher, in den Katalog zu schauen und die standardisierten Produkte aus der Industrie zu bestellen. Für klimafreundliche und ressourcensparende Bauweisen gibt es also höhere Hürden zu überwinden als für klimaschädliche Bauten.

Hier sind ZiviltechnikerInnen besonders gefordert, mit Weitsicht zu handeln und ihre Expertise in die Planung einzubringen. Die Problematik wird mittlerweile auch stark adressiert – vor allem auf EU-Ebene gibt es intensive Bestrebungen, den nötigen Wandel voranzutreiben. Ein Beispiel ist die EU-Initiative „New European Bauhaus“, die eine nachhaltige und ressourcenschonende Baukultur propagiert und fördert.

Daniel Fügenschuh

Wie könnte schlummerndes Potenzial diesbezüglich nutzbar gemacht werden?

Die Gesetzgebung muss reagieren. Um Upcycling und Urban Mining zu stärken, muss die Umsetzung zukunftsweisender Projekte einfacher und günstiger werden. Vor allem Einzelzulassungen müssen gefördert werden, damit Planer und Architekten die Projekte schneller umsetzen können.

Für ressourcen- und energiesparende Bauweisen sollten Anforderungen wie die Zertifizierungspflichten gelockert und vereinfacht werden. Österreich muss sich den Vorreitern in der EU anschließen und die Baukultur des NEB aktiv unterstützen. Dies ist eine Chance, die man nicht verpassen sollte!

Daniel Fügenschuh

Der Beitrag Sinnvoll weiterbauen erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Hierin liegt zugleich die Chance, Missständen wie der anhaltenden Wohnungsknappheit zu begegnen und für mehr Attraktivität und Nachhaltigkeit in den Innenstädten zu sorgen.

Gerade Bauten in innerstädtischer Lage kommt dabei häufig ein großes Umnutzungs- und Entwicklungspotenzial zu. Doch der Weg zu einer Realisierung derartiger Projekte ist weit und meist gespickt mit rechtlichen Stolpersteinen und Hürden. Komplexe bauordnungs- und bauplanungsrechtliche Abstimmungen und Genehmigungsvorgänge bremsen den Prozess oder rufen Probleme hervor. Auch zieht eine Umnutzung im Normalfall erhebliche bauliche Veränderungen am Bestandsgebäude mit sich.

Nur sorgfältige Planung und Koordinierung unter Einbeziehung von Stadtplanern, Architekten, Bauunternehmern und Rechtsberatern beugt unangenehmen Entwicklungen im rechtlichen, zeitlichen oder finanziellen Bereich vor.

Fall Boxhotel: Laborräume weichen Schlafboxen

Ein Fall, in dem die Nachnutzung letztlich geglückt ist, ist der des Boxhotels in Hannover. Die weitläufigen Räumlichkeiten, die sich nur wenige Gehminuten vom Hannoveraner Hauptbahnhof entfernt befinden, wurden einst für Laboranalysen genutzt. Heute nächtigen hier Geschäftsreisende, Traveller, Messebesucher und Fernpendler. Doch wie passen der Grundriss eines großräumig angelegten Labors und ein Hotel zusammen?

Die Idee hinter dem Boxhotel: 4,2 bis 5,3 m² große Schlafboxen. Anstatt eines Panoramablickes aus dem Fenster gibt es hier Lichtbilder, die von fernen Reisezielen erzählen. Frischluft führt den Boxen ein eigens entwickeltes, ausgeklügeltes Belüftungssystem zu. In den Fluren sorgt künstliches Tageslicht für ausreichend Helligkeit. 

Die Unterschiede zu einem herkömmlichen Hotel sind groß ꟷ zu groß, wenn es nach dem Bauamt der Stadt Hannover ging. Völlig unerwartet lehnte das Bauamt den Antrag des Investors auf Erteilung der Baugenehmigung ab. Es sah durch die fensterlosen Schlafkabinen die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht als gewahrt an. Hierfür berief es sich auf die Niedersächsische Bauordnung, nach der Aufenthaltsräume grundsätzlich über Fenster verfügen müssen, die ins Freie führen. Diese Entscheidung hob jedoch das Verwaltungsgericht Hannover auf.

Das Gericht entschied, dass fensterlose Räume für einen kurzen Aufenthalt in einem Hotel rechtlich zulässig sind. Es begründete seine Entscheidung damit, dass die Schlafboxen nicht dem Wohnen dienen, sondern eine reine Übernachtungsmöglichkeit darstellen.

Da das Boxhotel-Konzept anderweitig für ausreichende Belichtung, Belüftung und Brandschutz sorgt, konnte eine Ausnahmegenehmigung erteilt werden, sodass Gästen der Stadt nunmehr kostengünstige und moderne Schlafgelegenheiten in zentraler Lage zur Verfügung stehen.

Zu erwarten ist, dass andere Städte nachziehen. Vielerorts müssen in Innenstädten Lösungen, insbesondere für leerstehende Kaufhäuser, gefunden werden, um einer Verödung des Stadtzentrums entgegenzuwirken. Größte Bedeutung für die Zukunftsfähigkeit kommt dabei sogenannten Mixed-Use-Konzepten zu. Das heißt, dass mindestens zwei Nutzungsarten miteinander kombiniert werden, so etwa Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss, Kultur- oder Sportangebot auf zweiter Ebene und in den oberen Etagen Büro-, Wohn- oder Hotelnutzung.

Mixed-Use-Nachnutzung in der Regel planungsrechtlich zulässig

Es stellt sich die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine solche “Mischnutzung” überhaupt rechtlich zulässig ist. Ausgangspunkt weiterer Überlegungen zum Umbau ist dabei das vorherrschende Planungsrecht auf dem zu entwickelnden Grundstück. Betrachtet man leerstehende Warenhäuser in Innenstädten, so sind grundsätzlich zwei Konstellationen denkbar. In der ersten Konstellation liegt auf dem Grundstück ein qualifizierter Bebauungsplan oder zumindest ein einfacher Bebauungsplan mit Festsetzungen zur zulässigen Art der Nutzung vor. In der zweiten Konstellation befindet sich das Grundstück im sog. unbeplanten Innenbereich.

Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von mehr als 800 m² – wozu insbesondere auch Warenhäuser gehören – sind grundsätzlich nur in Kerngebieten (der Regelfall der Festsetzung) oder Sondergebieten zulässig.

Kerngebiete nach § 7 BauNVO dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, Verwaltung oder Kultur. Daneben sind zudem Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude zulässig, ebenso wie Schank- und Speisewirtschaften und Beherbergungsbetriebe. Das Wohnen hingegen ist grundsätzlich nur dann zulässig, wenn dies im Bebauungsplan explizit festgesetzt oder im Einzelfall durch die Baugenehmigungsbehörde zugelassen wird.

Zunächst ist also die Überlegung anzustellen, welches Nutzungskonzept verfolgt werden soll. Bei zunehmend beliebten Mixed-Use-Konzepten schließt sich die Frage an, ob diese auch Wohnnutzung beinhalten sollen.

Soll das Mixed-Use-Konzept eine gleichberechtigte Wohnnutzung vorsehen, ist es ratsam, auf die Kommune zuzugehen und die weitere Planung abzustimmen. Dies beruht auf dem Hintergrund des erst 2017 eingeführten Urbanen Gebiets nach § 6a BauNVO. Dieses dient sowohl dem Wohnen als auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben sowie sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Die Nutzungsmischung muss dabei ausdrücklich nicht gleichwertig sein.

Nutzung muss sich in nähere Umgebung einfügen

Eine eher untergeordnete Rolle nimmt die Konstellation ein, in der ein Bebauungsplan nicht besteht, sondern das Grundstück sich im sogenannten unbeplanten Innenbereich befindet. Im sogenannten unbeplanten Innenbereich richtet sich die Zulässigkeit von Bauvorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB. Innerhalb von im Zusammenhang bebauten Ortsteilen (Innenbereich) muss sich das Bauvorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen, was auch die geplante Nutzungsart umfasst.

Die „Eigenart“ der näheren Umgebung umfasst dabei alle städtebaulich relevanten Faktoren. Ein Bauvorhaben fügt sich daher erst dann ein, wenn es sich in jeder Hinsicht innerhalb des aus seiner Umgebung hervorgehenden Rahmens hält oder zumindest keine bodenrechtlich relevanten Spannungen begründet oder verstärkt.

Da gerade bei Mixed-Use-Konzepten vielfältige Nutzungsarten mit der umgebenden Bebauung harmonieren müssen, ist eine sorgfältige Prüfung des „Einfügens“ unumgänglich, um eine rechtssichere Planung zu erhalten. Bevor also vertieft in die Planung eingestiegen wird, sollte sich vorher gründlich mit dem Planungsrecht beschäftigt und sich mit den Möglichkeiten vertraut gemacht werden. Der enge Austausch mit dem zuständigen Planungsträger (Stadt oder Gemeinde) ist dabei grundsätzlich zu empfehlen.

Architekt muss Hausaufgaben machen

Neben der Genehmigungsfähigkeit der Nutzungsänderung dürfen Nachnutzungswillige auch die wirtschaftliche Realisierbarkeit des Vorhabens nicht aus dem Blick verlieren. Ein essenzieller Punkt für einen Investor.

Hier birgt Bauen am Bestand ein besonderes Risiko. Häufig stellen sich, anders als anfangs vermutet, erst im Nachhinein weitergehende Umbaumaßnahmen als erforderlich heraus. Beispielsweise können aufgrund der statischen Sicherheit zusätzliche umfangreiche Maßnahmen erforderlich sein, die unter Umständen erhebliche Kosten mit sich bringen. Dann winkt eine reelle Gefahr der Kostenexplosion. Eine massive Überschreitung der Kalkulationen geschieht häufiger als angenommen.

Nur eine fachgerechte Grundlagenermittlung durch den Architekten senkt im Vorfeld das Risiko. Bei der Grundlagenermittlung handelt es sich um die erste der neun Leistungsphasen der Objekt- und Fachplanung der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). In diesem Zuge blicken die Beteiligten in die Zukunft und stecken die Rahmenbedingungen für das Bauvorhaben ab. Der Architekt verpflichtet sich dabei zu einer Beratung zum gesamten Leistungsbedarf, wozu auch die Wirtschaftlichkeitsprüfung zählt.

So wurde durch die Rechtsprechung festgelegt, dass der Architekt schon bei der Grundlagenermittlung auf eine kostengerechte Planung achten und den wirtschaftlichen Rahmen abklären muss. Er hat den Bauherrn als sichere Grundlage für seine Bauentscheidung über die voraussichtlichen Kosten des Bauvorhabens zu informieren.

Daneben trifft den mit dem Umbau eines Bestandsgebäudes beauftragten Architekten eine intensive Bauwerkserkundigungspflicht: Er hat zu prüfen, ob die vorhandenen Bauunterlagen und der Zustand des Gebäudes eine sichere Grundlage für das geplante Bauvorhaben sind. Dabei sollen die Probleme, die sich aus der Bauaufgabe, den Planungsanforderungen und den Zielvorstellungen ergeben, untersucht, analysiert und geklärt werden. Gegebenenfalls muss der Architekt auf standortbezogene Gefahren hinweisen und mit dem Bauherrn die möglichen Risiken des Bauvorhabens eingehend erörtern. Auf dieser Grundlage soll der Bauherr eine eigenständige Entscheidung über das weitere Vorgehen treffen können.

Verletzt der Architekt die oben genannten Pflichten, also die Wirtschaftlichkeitsprüfung und/oder die Bauwerkserkundigungspflicht, und kommt es in der Folge zu einer Kostenexplosion, kann der Architekt gegebenenfalls auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass dem Bauherrn auch ein Schaden entstanden ist, für den die Pflichtverletzung des Architekten ursächlich war.

In der Vergangenheit haben Gerichte an den Nachweis an einen kausalen Schaden im Zusammenhang mit einer nicht ordnungsgemäßen Grundlagenermittlung des Architekten hohe Anforderungen gestellt. Im Einzelfall geht es darum, ob der Bauherr bei einer ordnungsgemäßen Beratung vor Aufnahme der Bauarbeiten von dem Umbauvorhaben Abstand genommen und sich für den Abriss des Bestandsbaus und einen Neubau entschieden hätte. Der Nachweis hierüber wird oft schwer zu erbringen sein.

Aus diesem Grund ist es als Bauherr umso wichtiger zu überprüfen, dass der Architekt direkt zu Beginn der Architektenleistung „seine Hausaufgaben macht“, seinen Beratungs- und Erkundigungspflichten umfänglich nachkommt und über die Wirtschaftlichkeit des Vorhabens aufklärt.

Charlotte Peitsmeier

Prof. Dr. Andreas Koenen

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Die Garage Grande in der Deinhardsteingasse im 16. Bezirk in Wien war stark sanierungsbedürftig und so wurde diese nach vielen Jahren Leerstand an die Ulreich Bauträger GmbH verkauft. Dieser beschloss, das Objekt aus den 70er-Jahren bis zum endgültigen Baustart zwischenzunutzen und der Öffentlichkeit zur Verfügung zu stellen. Mittlerweile ist die Garage sozialer Treffpunkt für die Nachbarschaft, mit Urban Gardening, DIY-Werkstatt, für Sport, Veranstaltungen wie Ausstellungen als auch für Sport und Spiel. Rasch haben sich diverse Kulturvereine und auch ein Reparaturcafé angesiedelt.

Die Nutzung des unkonventionellen Gebäudes mit seinen Rampen und offener Bauweise erforderte intensive Abstimmungen mit den städtischen Magistraten. Wesentlich war für das Gelingen jedoch die Unterstützung durch den Bezirk und den Eigentümer UIreich – der während der gesamten Zwischennutzungszeit sämtliche Haftungen und Betriebskosten übernimmt. Die Koordination aller Aktivitäten verantwortet die Gebietsbetreuung Stadterneuerung.

„Green for Cities“ gestaltete einen „Lehrpfad für Fassadenbegrünung“ und der Künstler David Reumüller sorgt im Zuge einer Förderung von Kunst im öffentlichen Raum, KÖR, für die Fassadenbemalung. Zudem wurde der öffentliche Raum mit einer Grätzloase und Hochbeeten aufgewertet.

Der Beitrag Dazwischen und doch mittendrin erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Der Preis zeichnet die innovativsten Digitalprojekte der Wohnungswirtschaft aus, die in Zusammenarbeit zwischen Wohnungsunternehmen und PropTechs umgesetzt werden. „Pioniere stehen schon seit jeher für Kreativität, Mut und Entschlossenheit, einen – möglicherweise festgefahrenen – Status quo zu verändern. Es ist klasse, dass solche Pioniere nun auch in der Wohnungswirtschaft angekommen sind und viele Unternehmen der Branche inspirieren, neue Wege zu gehen“, fasst Schirmherr Dr. Christian Westphal von Crem Solutions den erfolgreichen Jahrgang 2023 zusammen.

Das Siegerprojekt zeichnet sich durch ein tiefes Verständnis für die Digitalisierung aus

Das Siegerprojekt „Leerwohnungssanierung A bis Z – digital und kundenorientiert“ der GWG Wuppertal in Zusammenarbeit mit Innocube hat das ursprünglich für die Bauwirtschaft entwickelte Tool LEO für die Wohnungswirtschaft optimiert. So entstand ein neues Frontend, das die mobile, digitale Beauftragung von Leerwohnungssanierungen ermöglicht. Das Ganze funktioniert kundenorientiert, renditeoptimiert und effizient.

In den Augen der Jury ist das Gemeinschaftsprojekt das beste Beispiel für eine Learning Journey: Auf Basis von bestehenden Lösungen wurde eine neue weiterentwickelt. Dies bestätigt eine langfristige Beschäftigung und tiefes Verständnis für die Digitalisierung. Klare Ziele, Anforderungen und die Nutzer im Zentrum des Handelns zeichnen die Vorgehensweise aus. Mehr Informationen über das Projekt des Gewinnerteams gibt es demnächst bei L’Immo, dem Podcast für die Immobilienwirtschaft von Haufe.Immobilien, zu hören.

Solarstrom und Auftragsmanagement-Tool: Das sind die Finalisten

Auch wenn es nur ein Siegerprojekt geben kann, wählt die Jury noch zwei weitere Projekte aus, die als Finalisten den Titel „Digitalpioniere der Wohnungswirtschaft“ tragen dürfen.

Die Einhundert GmbH in Zusammenarbeit mit der Wohnungsgenossenschaft Kleefeld-Buchholz eG hat sich mit dem Projekt „Günstiger Solarstrom vom Dach für 130 Mieter:innen in Hannover“ beworben. Da Mieterstrom ein sehr wichtiges Thema in Zeiten von Energiekrise und erneuerbaren Energien ist, sieht die Jury das Projekt als Vorbild für die gesamte Branche. Es zeigt, wie man sich auch in einem schwierigen regulatorischen Umfeld dem Thema Mieterstrom annähern und es mithilfe von Digitalisierung sogar skalieren kann. 

Das Finalisten-Projekt „Einführung eines technischen Auftragsmanagement-Systems“ wurde von der Baugenossenschaft Esslingen eG in Kooperation mit BTS Software GmbH & Co. KG durchgeführt. Ziel des Projekts ist es, dass der Wohnungsbestand der Baugenossenschaft Esslingen künftig durch ein digitales Tool zuverlässiger, einfacher und effizienter verwaltet werden kann. Der Erfolg kann sich sehen lassen: Die Reaktionszeiten bei Schäden sind gesunken, die Belastung der Telefonzentrale wurde reduziert und die kaufmännischen Abläufe sind effizienter geworden. Die hohe Skalierbarkeit, dass das Angebot und das Software-Produkt der gesamten Branche zur Verfügung gestellt werden können, hat die Jury bei diesem Vorgehen besonders beeindruckt.  

Sonderpreis für digitalen Zwilling vergeben

Das Projekt „Das WoWiModell: Innovatives Gebäudemanagement und Prozessoptimierung für die nachhaltige Wohnungswirtschaft der Zukunft“ war eine besondere Überraschung unter den diesjährigen Bewerbungen. Im Alleingang hat die Städtische Wohnungsgesellschaft Mühlhausen ein Tool entwickelt, um ihren Gebäudebestand zu digitalisieren. Auf Basis des virtuellen Gebäudemodells ist es daher möglich, Quartiersanalysen und -simulationen durchführen, wie etwa das CO2-Monitoring. Die ermittelten Werte helfen bei der kommunalen Wärmeplanung und strategischen Planung des Bestands. Dieses Engagement wurde mit einem Sonderpreis honoriert.

„Die Wohnungsgesellschaft in Mühlhausen hat beeindruckend gezeigt, welche Potenziale und Notwendigkeit in der Erfassung und Nutzung von Gebäudedaten bestehen. Das beweist, was mit Ideen und Einsatz, natürlich auch Risikobereitschaft, für die Digitalisierung der Wohnungswirtschaft möglich ist“, begründet Arne Rajchowski, Leiter des Kompetenzzentrums DigiWoh und Teil der Jury die Entscheidung.

Orla Nolan

Weitere Informationen zum Award finden Sie unter digitalpioniere-der-wohnungswirtschaft.de.

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