Sachverhalt:

Der Beklagte ist seit dem Jahr 2009 Mieter einer in Berlin gelegenen Zweizimmerwohnung der Klägerin. Die Nettokaltmiete belief sich auf monatlich 460 Euro. Aufgrund eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts vermietete der Beklagte die Wohnung ohne Untervermietungserlaubnis ab Anfang des Jahres 2020 für monatlich 962 Euro (nettokalt) zuzüglich einer Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung (insgesamt monatlich 1.100 Euro) an zwei Untermieter.

Nachdem die Klägerin den Beklagten wegen unerlaubter Untervermietung vergeblich abgemahnt hatte, erklärte sie im Februar 2022 die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses.

Bisheriger Prozessverlauf:

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage der Klägerin abgewiesen, das Berufungsgericht hat ihr stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof hat die Revision des Beklagten zurückgewiesen. Das Räumungsurteil ist damit rechtskräftig.

Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten angemieteten Wohnung zusteht. Die Kündigung der Klägerin ist wirksam, denn der Beklagte hat seine Pflichten aus dem Mietverhältnis durch die ohne Erlaubnis vorgenommene Untervermietung der Wohnung schuldhaft nicht unerheblich verletzt (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB). Ihm stand ein Anspruch nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Erteilung der Erlaubnis einer – gewinnbringenden – Untervermietung nicht zu. 

Der Mieter kann die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB hat. Ob das Interesse des Mieters, die Wohnung gewinnbringend unterzuvermieten, als berechtigt in diesem Sinne anzusehen ist, ist durch Auslegung der Vorschrift des § 553 BGB zu ermitteln. Danach ist – unter Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte dieser Bestimmung sowie der Erwägungen des Gesetzgebers – die Untervermietung von der Überlegung getragen, dem Mieter die Wohnung im Falle einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten. Der Zweck der Untervermietung besteht hingegen nicht darin, dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen.

Das vorgenannte Verständnis des berechtigten Interesses des Mieters entspricht den in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringenden grundrechtlich durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Rechtspositionen des Vermieters und des Mieters. Die Rechtsposition des Mieters reicht nicht so weit, dass ihm im Rahmen der Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung der Wohnung zuzubilligen wäre.

Dieses Verständnis liegt auch der ständigen Rechtsprechung des Senats zugrunde, wonach der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen als ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzuerkennen ist. Die Erzielung von Einnahmen, die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen, ist hiervon indes nicht umfasst. Diese rechtliche Beurteilung berücksichtigt auch die Interessen der Untermieter in angemessenem Maß, indem diese hierdurch im Grundsatz vor überhöhten Untermieten geschützt werden.

Nach diesen Maßstäben ist im vorliegenden Fall ein berechtigtes Interesse des Beklagten an der von ihm vorgenommenen Untervermietung bereits deshalb nicht gegeben, weil er durch diese nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts einen – die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen übersteigenden – Gewinn erzielt hat. 

Darüber, ob im Einzelfall über die Untervermietung des Wohnraums hinausgehende Leistungen des Mieters, wie etwa die Überlassung von Mobiliar, bei der Frage zu berücksichtigen sind, ob der Mieter durch die Untervermietung einen Gewinn erzielt, hatte der Senat nicht zu entscheiden, weil das Berufungsgericht – ohne Rechtsfehler – Leistungen des Beklagten in einer die Differenz zwischen der Höhe der Untermiete und den eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen des Beklagten ausgleichenden Höhe nicht festgestellt hat.

Ebenso hatte der Senat, da ein berechtigtes Interesse des Beklagten im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Gestattung der Untervermietung in der hier vereinbarten Art und Weise bereits wegen der damit verbundenen Gewinnerzielung nicht besteht, nicht darüber zu entscheiden, ob ein solches Interesse etwa auch aufgrund eines – vom Berufungsgericht angenommenen – Verstoßes der Untermiethöhe gegen die Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB über die sogenannte Mietpreisbremse in wie hier  angespannten Wohnungsmärkten zu verneinen wäre.

Quelle: Pressemitteilung des BGH

Dr. Peter Hitpaß VNW Beauftragter für Partnermitglieder

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Damit gelten alle baulichen Zustände, die für diese Erscheinung ursächlich sind, als vertragswidrig und nach Abnahme als mangelhaft gerügt. „Bis zur Abnahme sollten Bauherren nur die Symptome benennen“, rät Reinwald. So lasse sich eine möglicherweise falsche Ursachenzuordnung vermeiden. „Der Unternehmer könnte sich andernfalls darauf berufen, er habe die vorgegebene Ursache beseitigt.“

Unabhängige Bausachverständige mit einbinden

Auch im Prozess hilft die Symptomtheorie Bauherren bei der Darlegung eines Mangels. Diese Vorzüge haben aber auch Grenzen: Lediglich während der Herstellung – also vor Abnahme des Bauwerks – trägt ein Unternehmen die Beweislast für die Mangelfreiheit seines Werks. Ein Unternehmen tut bis dahin gut daran, einem gerügten Symptom zügig auf den Grund zu gehen und die Ursache, wenn sie in seinen Verantwortungsbereich fällt, zu beseitigen.

Denn das muss es auf eigene Kosten tun – und das wird billiger, je schneller es handelt. „Private Bauherren sollten dennoch schon in diesem Stadium unabhängige Bausachverständige zur Kontrolle heranziehen“, sagt Reinwald. „Denn Laien erkennen längst nicht alle Mangelsymptome, die aber den Experten geläufig sind und die schon aus Erfahrung wissen, wann sie wo genau hinsehen müssen.“

Nach Abnahme kehrt sich die Beweislast um

Nach der Abnahme kehrt sich die Beweislast für Mängel um: Bauherren müssen nun im Streitfall beweisen können, dass ein Mangel bei Abnahme vorgelegen hat, der durch denjenigen Unternehmer zu verantworten ist, dem gegenüber er die Nachbesserung verlangt. „Das alleinige Stützen auf das Symptom birgt hier Risiken“, mahnt Reinwald. „Denn bei mehreren Gewerken, die durch verschiedene Vertragspartner ausgeführt wurden, ist oft nicht klar, welches etwa für die Feuchtigkeit im Putz ursächlich ist.“

Vor Erhebung einer Mängelklage sollte daher zur Klärung von Ursachen des Symptoms und deren Zuordnung zu einem Vertragspartner immer ein firmenunabhängiger Bausachverständiger herangezogen werden. Der BGH sieht in solch einer Beauftragung Mangelfolgeschäden – wenn sie anlässlich eines vom Laien nach Abnahme vorgefundenen Symptoms und nicht als Folge einer ohnehin schon vorsorglich erteilten baubegleitenden Qualitätskontrolle erfolgt. Steckt hinter dem Symptom also ein Mangel, sind diese Gutachterkosten vom entsprechenden Unternehmen zu ersetzen.

Vorsicht beim Vergleich

Bei Vergleichen kann die Symptomtheorie sogar zum Boomerang werden: „Wer sich über ein Symptom wie Rissbildungen mit umfassender erledigender Wirkung vergleicht, schließt damit alle Ansprüche gegenüber seinem Vertrags- und Vergleichsvertragspartner aus, die auf den tatsächlichen Mängel-Ursachen fußen“, warnt Reinwald.

„Beruhen die Risse nicht wie vermutet auf  Verarbeitungsfehlern im Putz, sondern haben sie statische Ursachen, hat das bei einem Schlüsselfertiganbieter zur Folge, dass deren teure Nachbesserung zu Lasten der Bauherrschaft geht.“ Daher sollte vor Vergleichen immer ein entsprechendes Sachverständigen-Gutachten Ursachen, Verantwortung und Auswirkungen eines Mangels klären.

Lars Klaaßen, Quelle: VPB-Pressestelle

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Sachverhalt:

Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke in Hessen. Auf dem Grundstück der Beklagten befindet sich seit den 1960er Jahren entlang der gemeinsamen Grundstücksgrenze eine Aufschüttung, die durch eine 28 m lange Mauer aus Betonprofilen (L-Steinen) abgestützt wird.

Im Jahr 2018 pflanzte die Beklagte auf der Aufschüttung Bambus an und verbaute zum klägerischen Grundstück hin eine Rhizomsperre. Der Bambus hat zwischenzeitlich eine Höhe von mindestens sechs bis sieben Metern erreicht.

Bisheriger Prozessverlauf:

Mit seiner Klage verlangt der Kläger – soweit noch von Interesse – den Rückschnitt des Bambus auf eine Wuchshöhe von drei Metern, gemessen vom Bodenniveau des klägerischen Grundstücks. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben.

Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht sie abgewiesen, und zwar auch hinsichtlich des von dem Kläger im Berufungsverfahren zusätzlich gestellten Antrags, die Beklagte zu verurteilen, es zukünftig zu unterlassen, den Bambus über eine Wuchshöhe von drei Metern, gemessen vom Geländeniveau des Klägers, hinauswachsen zu lassen. Mit der von dem Bundesgerichtshof insoweit zugelassenen Revision verfolgt der Kläger die zuletzt gestellten Klageanträge weiter.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der unter anderem für das Nachbarrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat das Berufungsurteil im Ergebnis wegen eines Verfahrensfehlers aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Dem liegen folgende Überlegungen zugrunde:

Hält ein Grundstückseigentümer bei einer Anpflanzung die im Landesnachbarrecht vorgeschriebenen Grenzabstände nicht ein, kann dem Nachbarn aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Anspruch auf Beseitigung der sich daraus für ihn ergebenden Eigentumsbeeinträchtigung zustehen, der regelmäßig durch den Rückschnitt der Pflanzen zu erfüllen ist. Für Hecken sieht § 43 Abs. 2 des hessischen Nachbarrechtsgesetzes (NachbG HE) einen solchen Rückschnittanspruch ausdrücklich vor; dass auch der Bambus eine Hecke bilden kann, entspricht allgemeiner Ansicht, da es auf die botanische Zuordnung zu den Gehölzen insoweit nicht ankommt.

Allerdings macht das hessische Nachbarrecht Höhenvorgaben für Hecken nur für den Bereich bis zu 0,75 Metern von der Grundstücksgrenze. Nach § 39 Abs. 1 NachbG HE ist bei dem Anpflanzen lebender Hecken mit bis zu 1,2 m Höhe ein Abstand von 0,25 m, mit bis zu zwei Metern Höhe ein Abstand von 0,5 m und mit über zwei Metern Höhe ein Abstand von 0,75 m von dem Nachbargrundstück einzuhalten.

Eine allgemeine, von diesen Vorgaben unabhängige Höhenbegrenzung kann auch nicht, wie noch von dem Landgericht in erster Instanz angenommen und teilweise in Rechtsprechung und Literatur vertreten, aus dem Begriff der Hecke abgeleitet werden. Dem Begriff der Hecke im Sinne der Landesnachbargesetze ist eine Höhenbegrenzung nicht immanent. Entscheidend für die Einordnung als Hecke ist vielmehr, ob die Anpflanzungen im Einzelfall nach dem äußeren Erscheinungsbild bei einer natürlichen Betrachtungsweise einen geschlossenen Eindruck als Einheit mit einem Dichtschluss sowie einer Höhen- und Seitenbegrenzung vermitteln.

Gegen die Annahme einer begrifflichen Höhenbegrenzung für Hecken spricht bereits der allgemeine Sprachgebrauch. Nach diesem werden Hecken eher funktionell durch die von ihnen erzielte Abgrenzungs- und Schutzfunktion definiert, ohne diese Funktionen zugleich mit einer Höhenbegrenzung in Verbindung zu bringen. Auch systematisch wäre es nicht überzeugend, wenn eine Hecke, die über eine bestimmte Höhe hinauswächst, nicht mehr als Hecke, sondern als Solitärgewächs behandelt und den insoweit geltenden Abstandsvorschriften unterworfen werden müsste. Die Annahme, es bestehe dann ein Anspruch darauf, die nunmehr aufgrund ihrer Höhe als Solitärgewächs anzusehende Anpflanzung auf eine Höhe zurückzuschneiden, bei der sie wieder als Hecke anzusehen ist, wäre zudem zirkulär.

Vor allem aber widerspräche es der Aufgabenverteilung zwischen Gesetzgeber und Gerichten, in ein Landesnachbargesetz, das – wie hier § 39 NachbG HE – ab einem bestimmten Grenzabstand keine Vorgaben für die zulässige Höhe einer Hecke macht, eine solche Höhenbegrenzung – etwa auf drei Meter – durch ein bestimmtes Verständnis des Begriffs der Hecke hineinzulesen. Aufgrund der Gewaltenteilung ist es vielmehr Aufgabe des Gesetzgebers, eine Höhenbegrenzung oder weitergehende Abstandsvorschriften für hochwachsende Hecken im Rahmen der ihm zustehenden Einschätzungsprärogative festzulegen. Davon haben einige Landesgesetzgeber auch Gebrauch gemacht; dass der hessische Landesgesetzgeber eine andere Regelung getroffen hat, haben die Gerichte zu respektieren.

Etwaigen Härten infolge von besonderen Umständen des Einzelfalls kann unter Rückgriff auf das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis Rechnung getragen werden. Mit Hilfe dieser Rechtsfigur können allerdings nur ungewöhnlich schwere und nicht mehr hinzunehmende Beeinträchtigungen des Nachbargrundstücks, die von einer hohen Hecke ausgehen, abgewehrt werden.

Das Berufungsurteil war aber deshalb aufzuheben, weil seine Feststellung, die mindestens sechs bis sieben Meter hoch gewachsene Bambushecke wahre den nach § 39 Abs. 1 Nr. 1 NachbG HE einzuhaltenden Grenzabstand von 0,75 m, von einem Verfahrensfehler beeinflusst ist. Das Berufungsgericht ist zu Unrecht davon ausgegangen, dass der Kläger die Einhaltung des vorgeschriebenen Grenzabstandes zugestanden habe. Das Berufungsgericht wird daher nunmehr Feststellungen zum Abstand der Hecke von der Grenze zu treffen haben.

Für den Fall, dass die Hecke den Grenzabstand von 0,75 m unterschreiten sollte, war die umstrittene Rechtsfrage zu klären, von wo aus die Höhe zu messen ist, wenn die Hecke – wie hier – auf einem höher gelegenen Grundstück angepflanzt ist. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage dahin beantwortet, dass, wenn eine Hecke auf einem Grundstück gepflanzt wird, das höher liegt als das Nachbargrundstück, die nach § 39 Abs. 1 NachbG HE zulässige Heckenhöhe grundsätzlich von der Stelle aus zu messen ist, an der die Anpflanzungen aus dem Boden austreten. Durch die gegenteilige Sichtweise würden die Rechte des Eigentümers aus den §§ 903 BGB und §§ 905 BGB nicht angemessen berücksichtigt.

Ein Messpunkt auf dem tiefer gelegenen Grundstück hätte zur Folge, dass die Bepflanzung auf dem höher gelegenen Grundstück stets niedriger sein müsste als die auf dem unteren Nachbargrundstück erlaubte. Bei Geländestufen von über zwei Metern wäre eine Heckenbepflanzung auf dem höher gelegenen Grundstück innerhalb eines Abstands von 0,75 m sogar gänzlich ausgeschlossen.

Der Grundsatz, dass es für die Bestimmung der zulässigen Höhe einer auf dem höhergelegenen Grundstück angepflanzten Hecke auf dessen Bodenniveau ankommt, bedarf aber einer Einschränkung bei ersichtlicher Umgehung der landesnachbarrechtlich einzuhaltenden Abstandsvorschriften. Insoweit ist der anpflanzende Grundstückseigentümer nicht schutzbedürftig. Erfolgt im zeitlichen Zusammenhang mit der Anpflanzung eine (künstliche) Erhöhung des Grundstücksniveaus im Bereich der Grundstücksgrenze, ist daher abweichend von dem genannten Grundsatz das ursprüngliche Geländeniveau maßgeblich. Das ist hier jedoch nicht der Fall, weil die Aufschüttung auf dem Grundstück der Beklagten schon vor Jahrzehnten erfolgt ist.

Dr. Peter Hitpaß
VNW Beauftragter für Partnermitglieder

Quelle: PM des BGH vom 28. März 2025

Der Beitrag BGH: keine Höhenbegrenzung für Bambushecke erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Sachverhalt: Die Klägerinnen sind Verwertungsgesellschaften, die die urheberrechtlichen Nutzungsrechte von Musikurhebern (I ZR 34/23) und Sendeunternehmen (I ZR 35/23) wahrnehmen. Die Beklagte betreibt ein Senioren- und Pflegezentrum. In dessen Pflegebereich wohnen in 88 Einzel- und 3 Doppelzimmern auf Dauer 89 pflegebedürftige Seniorinnen und Senioren, die umfassend pflegerisch versorgt und betreut werden. Zusätzlich zum Pflegebereich verfügt die Einrichtung über verschiedene Gemeinschaftsbereiche wie Speisesäle und Aufenthaltsräume.

Die Beklagte empfängt über eine eigene Satellitenempfangsanlage Rundfunkprogramme (Fernsehen und Hörfunk) und sendet diese zeitgleich, unverändert und vollständig durch ihr Kabelnetz an die Anschlüsse für Fernsehen und Hörfunk in den Zimmern der Heimbewohner weiter.

Die Klägerinnen sehen in der Weitersendung der Rundfunkprogramme einen Eingriff in die von ihnen wahrgenommenen urheberrechtlichen Nutzungsrechte und haben die Beklagte deshalb – erfolglos – zum Abschluss von Lizenzverträgen aufgefordert.

Bisheriger Prozessverlauf:

In beiden Verfahren hat das Landgericht den Klagen stattgegeben und der Beklagten dem Antrag der Klägerin entsprechend die Weitersendung der Rundfunkprogramme untersagt.

Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klagen abgewiesen.

Mit ihren Revisionen verfolgen die Klägerinnen ihre Klageanträge weiter.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

In dem Verfahren I ZR 34/23 hat der Bundesgerichtshof dem Gerichtshof der Europäischen Union drei Fragen zur Auslegung des in Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 2001/29/EG zur Harmonisierung bestimmter Aspekte des Urheberrechts und der verwandten Schutzrechte in der Informationsgesellschaft enthaltenen Begriffs der öffentlichen Wiedergabe vorgelegt.

Zunächst soll durch den Gerichtshof der Europäischen Union geklärt werden, ob es sich bei den Bewohnern eines kommerziell betriebenen Seniorenwohnheims, die in ihren Zimmern über Anschlüsse für Fernsehen und Hörfunk verfügen, an die der Betreiber des Seniorenwohnheims über eine eigene Satellitenempfangsanlage empfangene Rundfunkprogramme zeitgleich, unverändert und vollständig durch sein Kabelnetz weitersendet, im Sinne der Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Union zum Begriff der „öffentlichen Wiedergabe“ gemäß Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 2001/29/EG um eine „unbestimmte Anzahl potentieller Adressaten“ (die – wie etwa Gäste eines Hotels oder Patienten eines Rehabilitationszentrums – eine Öffentlichkeit bilden können) oder um „besondere Personen, die einer privaten Gruppe angehören“ (die keine Öffentlichkeit bilden) handelt.

Fraglich ist außerdem, ob die bisher vom Gerichtshof der Europäischen Union verwendete Definition, wonach die Einstufung als „öffentliche Wiedergabe“ im Sinne von Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 2001/29/EG erfordert, dass „die Wiedergabe des geschützten Werks unter Verwendung eines technischen Verfahrens, das sich von dem bisher verwendeten unterscheidet (wie hier die Kabelweitersendung eines über eine Satellitenempfangsanlage empfangenen Rundfunkprogramms), oder ansonsten für ein neues Publikum erfolgt, das heißt für ein Publikum, an das der Inhaber des Urheberrechts nicht gedacht hatte, als er die ursprüngliche öffentliche Wiedergabe seines Werks erlaubte“, weiterhin allgemeine Gültigkeit hat, oder ob das verwendete technische Verfahren nur noch in Fällen Bedeutung hat, in denen eine Weiterübertragung von zunächst terrestrisch, satelliten- oder kabelgestützt empfangenen Inhalten (anders als im Streitfall) in das offene Internet stattfindet.

Ferner ist bislang nicht eindeutig geklärt, ob es sich um ein „neues Publikum“ im Sinne der Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Union zum Begriff der „öffentlichen Wiedergabe“ gemäß Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 2001/29/EG handelt, wenn der zu Erwerbszwecken handelnde Betreiber eines Seniorenwohnheims über eine eigene Satellitenempfangsanlage empfangene Rundfunkprogramme zeitgleich, unverändert und vollständig durch sein Kabelnetz an die vorhandenen Anschlüsse für Fernsehen und Hörfunk in den Zimmern der Heimbewohner weitersendet. Fraglich ist insbesondere, ob es für diese Beurteilung von Bedeutung ist, ob die Bewohner unabhängig von der Kabelsendung die Möglichkeit haben, die Fernseh- und Rundfunkprogramme in ihren Zimmern terrestrisch zu empfangen, sowie, ob die Rechtsinhaber bereits für die Zustimmung zur ursprünglichen Sendung eine Vergütung erhalten.

Das Verfahren I ZR 35/23 hat der Bundesgerichtshof bis zu einer Entscheidung des Gerichtshofs der Europäischen Union in dem Verfahren I ZR 34/23 ausgesetzt.

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 15 Abs. 2 Satz 1 und 2 Nr. 3 UrhG

Der Urheber hat … das ausschließliche Recht, sein Werk in unkörperlicher Form öffentlich wiederzugeben (Recht der öffentlichen Wiedergabe). Das Recht der öffentlichen Wiedergabe umfasst insbesondere … 3. das Senderecht

§ 20 UrhG

Das Senderecht ist das Recht, das Werk durch Funk, wie Ton- und Fernsehrundfunk, Satellitenrundfunk, Kabelfunk oder ähnliche technische Mittel, der Öffentlichkeit zugänglich zu machen.

§ 20b Abs. 1 Satz 1 UrhG

Das Recht, ein gesendetes Werk im Rahmen eines zeitgleich, unverändert und vollständig weiterübertragenen Programms weiterzusenden (Weitersendung), kann nur durch eine Verwertungsgesellschaft geltend gemacht werden.

Art. 3 Abs. 1 Richtlinie 2001/29/EG

Die Mitgliedstaaten sehen vor, dass den Urhebern das ausschließliche Recht zusteht, die drahtgebundene oder drahtlose öffentliche Wiedergabe ihrer Werke … zu erlauben oder zu verbieten.

Karlsruhe, den 8. Februar 2024

Nr. 025/2024 vom 08.02.2024

Der Beitrag BGH legt EuGH Fragen zur weiteren Klärung des Begriffs der öffentlichen Wiedergabe vor erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Sachverhalt:

Die Kläger sind Mitglieder der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Deren Verwalterin lud zu einer am 24. November 2020 „schriftlich“ stattfindenden Eigentümerversammlung ein, verbunden mit der Aufforderung an die Wohnungseigentümer, ihr unter Verwendung beigefügter Formulare eine Vollmacht und Weisungen für die Stimmabgabe zu erteilen.

Fünf von vierundzwanzig Wohnungseigentümern kamen der Aufforderung nach und bevollmächtigten die Verwalterin; die Kläger erteilten keine Vollmacht. In der Eigentümerversammlung war nur die Verwalterin anwesend. Mit Schreiben vom 24. November 2020 teilte die Verwalterin mit, die Wohnungseigentümer seien bei der allein von ihr abgehaltenen Versammlung aufgrund erteilter Vollmachten vertreten gewesen. Sie übermittelte zugleich ein Protokoll über die gefassten Beschlüsse. 

Bisheriger Prozessverlauf:

Die Beschlussmängelklage der Kläger hat das Amtsgericht wegen Ablaufs der einmonatigen Frist für die Anfechtungsklage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht die Beschlüsse für nichtig erklärt. Dagegen wendet sich die Beklagte mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs – Urteil vom 8. März 2024 – V ZR 80/23

Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und die amtsgerichtliche Entscheidung wiederhergestellt, so dass die Klage endgültig abgewiesen worden ist. Dem liegen folgende Erwägungen zu Grunde:

Zu prüfen sind allein Nichtigkeitsgründe, weil die Kläger die einmonatige Klagefrist des § 45 Satz 1 WEG nicht gewahrt haben. Die Beschlüsse sind nicht nichtig.

Die Einberufung und Abhaltung der Eigentümerversammlung vom 24. November 2020 entsprachen allerdings nicht den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes. Eine Eigentümerversammlung setzt grundsätzlich ein physisches Zusammentreffen der Wohnungseigentümer voraus. Eine rein virtuelle Eigentümerversammlung sieht das Wohnungseigentumsgesetz derzeit nicht vor. Eine sogenannte Vertreterversammlung, in der – wie hier – nur eine Person anwesend ist, die neben der Versammlungsleitung die Vertretung der abwesenden Eigentümer übernommen hat, ist zwar auch eine Versammlung, in der Beschlüsse gefasst werden können.

Sie ist aber nur dann zulässig, wenn sämtliche Wohnungseigentümer in ein solches Vorgehen eingewilligt und den Verwalter zu der Teilnahme und Stimmabgabe bevollmächtigt haben. Daran fehlt es hier. Aufgrund der fehlenden Zustimmung aller Wohnungseigentümer hätte die Versammlung wohnungseigentumsrechtlich in Präsenz der Wohnungseigentümer stattfinden müssen. 

Dass die Durchführung einer Eigentümerversammlung am 24. November 2020 wegen der Corona-Pandemie aufgrund infektionsschutzrechtlicher Bestimmungen verboten war, änderte nichts an den wohnungseigentumsrechtlichen Vorgaben für die Abhaltung einer Eigentümerversammlung. Der Gesetzgeber hat in § 6 des Gesetzes über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs-und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie (COVMG) lediglich angeordnet, dass der zuletzt bestellte Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt (§ 6 Abs. 1 COVMG), und dass der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fortgilt (§ 6 Abs. 2 COVMG).

Für die Durchführung von Eigentümerversammlungen hat er dagegen keine von §§ 23, 24 WEG abweichenden Regelungen getroffen, so dass diese auch während der Corona-Pandemie galten. Diese Regelungen hat die Verwalterin insgesamt außer Acht gelassen, indem sie die Versammlung ohne Teilnahmemöglichkeit aller Eigentümer alleine durchgeführt hat. 

Ein Beschluss ist nach § 23 Abs. 4 WEG nur dann nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann.

Das führt jedoch nicht zur Nichtigkeit der Beschlüsse. Ein Beschluss ist nach § 23 Abs. 4 WEG nur dann nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Zwar kann sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Nichtigkeit eines Beschlusses daraus ergeben, dass er in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreift, wozu u.a. unentziehbare und unverzichtbare Individualrechte gehören. Diese Rechtsprechung betrifft aber den Inhalt von Beschlüssen, während es hier um das Zustandekommen der Beschlüsse geht.

Bei der Beschlussfassung ist das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht der Wohnungseigentümer verzichtbar. Die in § 24 WEG für die Einberufung einer Eigentümerversammlung enthaltenen Formvorschriften gehören nicht zu den zwingenden Bestimmungen und Grundsätzen des Wohnungseigentumsgesetzes, weil sie dispositiv sind und durch Vereinbarungen abgeändert werden können. Die Nichteinladung einzelner Wohnungseigentümer führt deshalb nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse.

Ob eine Nichtigkeit dann in Betracht kommen könnte, wenn unter normalen Umständen allen Wohnungseigentümern die persönliche Teilnahme an der Versammlung verweigert wird, hat der Bundesgerichtshof dahinstehen lassen. Jedenfalls während der Corona-Pandemie begangene Rechtsverstöße dieser Art führen schon deshalb nicht zur Nichtigkeit der Beschlüsse, weil die Abhaltung einer „echten“ Eigentümerversammlung unter Einhaltung der §§ 23, 24 WEG zum maßgeblichen Zeitpunkt unmöglich war.

Während der Corona-Pandemie befand sich der Verwalter in einer unauflöslichen Konfliktsituation. Er stand nämlich vor dem Dilemma, entweder das Wohnungseigentumsrecht oder das Infektionsschutzrecht zu missachten. Einerseits galten wegen der nur rudimentären Regelungen in § 6 COVMG die wohnungseigentumsrechtlichen Vorgaben für Eigentümerversammlungen fort.

Insbesondere musste nach § 24 Abs. 1 WEG mindestens einmal im Jahr eine Versammlung einberufen werden; von dieser Vorgabe waren die Verwalter nicht befreit. Unabhängig davon konnte es auch während der Corona-Pandemie erforderlich sein, die Eigentümerversammlung mit gemeinschaftlichen Angelegenheiten zu befassen. Andererseits war die Durchführung einer Eigentümerversammlung über einen weiten Zeitraum infektionsschutzrechtlich ausgeschlossen.

Bei Durchführung einer Eigentümersammlung liefen die Verwalter Gefahr, gegen bußgeldbewehrte Corona-Schutzvorschriften zu verstoßen.

In dieser Ausnahmesituation erfolgte die Durchführung einer Vertreterversammlung regelmäßig aus Praktikabilitätserwägungen. Es lag auch im Interesse der Wohnungseigentümer, dass der Verwalter nicht, wie es teilweise gehandhabt wurde, unter Missachtung des Wohnungseigentumsrechts während der Corona-Pandemie gar keine Versammlung abhielt. Durch eine Vertreterversammlung wurde jedenfalls die Fassung von Beschlüssen ermöglicht, die der gerichtlichen Kontrolle zugeführt werden konnten. Die Eigentümer konnten sich bei der Stimmabgabe durch den Verwalter vertreten lassen und diesem jeweils konkrete Weisungen erteilen, wie er in der Versammlung abstimmen sollte. 

Die Frage, ob sich allein daraus, dass die Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung nur durch Erteilung einer Vollmacht an den Verwalter teilnehmen konnten, ein Beschlussanfechtungsgrund ergibt, bedurfte wegen der versäumten Anfechtungsfrist keiner Entscheidung.

Vorinstanzen:

AG Frankfurt a.M. – Urteil vom 7. Juli 2022 – 381 C 495/20 (37)

LG Frankfurt a.M. – Urteil vom 27. März 2023 – 2-09 S 38/22 

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 23 WEG Wohnungseigentümerversammlung

(1) – (3) […]

(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.

§ 24 WEG Einberufung, Vorsitz, Niederschrift

(1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen.

(2) – (8) […]

§ 44 WEG Beschlussklagen

(1) Das Gericht kann auf Klage eines

 Wohnungseigentümers einen Beschluss für ungültig erklären (Anfechtungsklage) oder seine Nichtigkeit feststellen (Nichtigkeitsklage). […]

(2) Die Klagen sind gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. […]

(3) – (4) […]

§ 45 WEG Fristen der Anfechtungsklage

Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. […].

§ 6 des Gesetzes über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie – Wohnungseigentümergemeinschaften

(1) Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.

(2) Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs

76125 Karlsruhe

8. März 2024

Der Beitrag Wohnungseigentümer – BGH: Keine Nichtigkeit der während der Corona-Pandemie in einer sog. Vertreterversammlung gefassten Beschlüsse erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Nicht ganz so eindeutig ist die Ausgangslage für Nutzer von Fernwärme. Hintergrund sind Preisgleitformeln in den Verträgen, die abhängig von ihrer Ausgestaltung für ein verspätetes Wirksamwerden günstigerer Fernwärmepreise sorgen können.

Verzögernde Auswirkungen nicht nur bei steigenden Energiekosten

Fernwärmeverträge haben oft lange Laufzeiten und beinhalten Preisgleitklauseln, um auf unvorhersehbare Änderungen bei Energiepreisen, Lohn- und Materialkosten zu reagieren. Diese Klauseln ermöglichen eine Anpassung der Preise nach oben oder unten gemäß einer mathematischen Formel, abhängig von den Marktbedingungen.

Verzögerungen durch Preisgleitformeln bewirken im Fall von steigenden Energiepreisen eine für die Abnehmer positive Dämpfung des Preisanstiegs. Nicht zuletzt vor diesem Hintergrund wurden sie von einigen Versorgern im Zuge der rasant steigenden Preise für Heizöl und Erdgas im vergangenen Jahr angepasst. Bei den jetzt fallenden Preisen haben Bewohner von Immobilien, die mit Fernwärme auf Basis von Erdgas beheizt werden, jedoch zum Teil das Nachsehen – denn die sinkenden Erdgaspreise dringen nur verzögert zu ihnen durch.

Preisgleitformeln und ihre Folgen im Blick haben

Verantwortliche von Immobilien mit Fernwärmeversorgung sollten diese Entwicklung in zweierlei Hinsicht im Blick haben: Erstens sollten sie Änderungen von Preisgleitformeln nicht ohne weitere Prüfung zustimmen, um nicht zusätzliche Verzögerungen für ihre Mieter oder Bewohner zu verursachen. Wenn Versorger die  Preisanpassungsklausel im laufenden Vertrag einseitig ändern, sollten sie die Gründe dafür hinterfragen, um bestmöglich sicherstellen zu können, dass keine Benachteiligung der Bewohner erfolgt.

Zweitens sollten sie sich angesichts der durch die mediale Berichterstattung vermittelten gesunkenen Erdgaspreise darauf einstellen, dass auch die Bewohner ihrer Immobilien mit sinkenden Preisen rechnen. Die nun anstehenden Heizkostenabrechnungen für das Jahr 2023 können in dem Fall zu verstärkten Rückfragen von Mietern oder Bewohnern führen.

Robert Woggon

Auch der Bundesgerichtshofs (BGH) hat sich in zwei Urteilen vom 27.09.2023 mit dem Thema Preisgleitformeln für Fernwärme beschäftigt (Aktenzeichen VIII ZR 249/221 und VIII ZR 263/222). Eine Zusammenfassung der Urteile durch Rechtsanwalt Martin Alter von der auf Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei Strunz Alter aus Chemnitz lesen Sie hier.

Rechtsanwalt Martin Alter erklärt die BGH-Urteile zur neuen Preisänderungsklausel

Der Bundesgerichtshofs (BGH) hat sich in zwei Urteilen vom 27.09.2023 mit den Aktenzeichen VIII ZR 249/221 und VIII ZR 263/222 mit der Frage des Gestaltungsspielraums eines Fernwärmeversorgungsunternehmens bei der Ausgestaltung einer im laufenden Vertragsverhältnis einseitig angepassten Preisänderungsklausel befasst.

Sachverhalt

In beiden dem BGH vorgelegten Fällen ging es um die Wirksamkeit der ab Mai 2019 geänderten Preisanpassungsklausel in bestehenden Fernwärmelieferungsverträgen eines Berliner Fernwärmeversorgungsunternehmens. Aus vorangegangenen Urteilen des BGH und von Instanzgerichten ergab sich, dass die bisher von dem Fernwärmeunternehmen verwendeten Preisanpassungsklauseln unwirksam waren, da in Ihnen die Entwicklungen am Wärmemarkt nicht berücksichtigt wurden.

Die neue Anpassungsformel bindet den Arbeitspreis zu 50 % an den Energiebezugspreis des Fernwärmeunternehmens und zu 50 % an den Wärmepreisindex des Statistischen Bundesamts. Als neuer Ausgangsarbeitspreis wurde der Arbeitspreis von 2015 und als Basiswerte der Preisführungsgrößen die Jahresdurchschnitte von 2018 zu Grunde gelegt.

Entscheidung

Die Urteile stellten fest, dass die von dem Fernwärmeversorgungsunternehmen gewählte Ausgestaltung der neuen Preisänderungsklausel sich innerhalb des ihm eröffneten Gestaltungsspielraums bewegt. Dabei wurde insbesondere auch die Verwendung unterschiedlicher Referenzjahre für den Ausgangspreis einerseits und für das Markt- und Kostenelement andererseits thematisiert.

Der BGH hat zunächst seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, dass der Fernwärmeversorger die Preisanpassungsklausel einseitig ändern kann, wenn die bisherige Klausel unwirksam ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Preisanpassungsklauseln z. B. durch Änderung der eingesetzten Brennstoffe auch erst im laufenden Vertrag unwirksam werden können, da dann eventuell die Entwicklung der eigenen Kosten nicht mehr korrekt abgebildet wird.

In den entschiedenen Fällen war die Preisanpassungsklausel unwirksam. Das führt nach der Drei-Jahres-Lösung des BGH dazu, dass dann der Arbeitspreis drei Jahre rückwirkend von der Beanstandung durch den Kunden als vereinbarter Arbeitspreis behandelt wird. Dieser gilt so lange, bis eine neue wirksame Preisänderungsklausel vereinbart oder einseitig eingeführt wird.

Die neue Preisänderungsklausel hat die Vorgaben des § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV, nach dem solche Klauseln die tatsächliche Kostenentwicklung beim eingesetzten Brennstoff (Kostenelement) und die Entwicklung am Wärmemarkt (Marktelement) berücksichtigen muss, erfüllt. Der BGH gesteht dem Fernwärmeunternehmen bei der Ausgestaltung der Klausel nach den vorliegenden Entscheidungen einen Ermessensspielraum hinsichtlich der Gewichtung der Elemente und der Auswahl der Preisführungsgrößen (Indizes nach dem Statistischen Bundesamt, Börsenpreise etc.) zu.

In den beiden Fällen hat der BGH auch das Auseinanderfallen der Referenzzeiträume für die Basiswerte der Indizes (2018) und dem neuen Ausgangsarbeitspreis (2015) bestätigt. Der Ausgangarbeitspreis war ja der nach der Drei-Jahres-Lösung ermittelte zunächst feste Arbeitspreispreis. Die Referenzzeiträume der Indizes waren die zum Zeitpunkt der einseitigen Einführung der neuen Klausel anzuwendenden zeitnächsten Basiswerte, was vom BGH als gebotene Gestaltung angesehen wird.

Praxistipp

Sollten Fernwärmeversorger, Wärmelieferanten oder Contractoren im laufenden Vertrag die Preisanpassungsklausel einseitig ändern, sollten die Gründe dafür hinterfragt werden und sichergestellt werden, dass der Kunde dadurch nicht benachteiligt wird. Ein Recht zur einseitigen Änderung der Ausgangspreise steht dem Fernwärmeunternehmen dabei nicht zu.

Auch sollte gerade in Anbetracht der Preisentwicklungen der letzten Jahre geprüft werden, ob die aktuelle Preisanpassungsregelung den Vorgaben aus Gesetz und Rechtsprechung entsprechen oder eventuell doch unwirksam sind.

Bevor man an den Versorger herantritt sollte berücksichtigt werden, wie sich eventuell die Preisbremsen für 2023 auswirken und welchen Anpassungsbedarf die Verträge an anderen Stellen noch aufweisen. Zu denken ist hier u. a. an Laufzeitvereinbarungen, Anschlusswerte oder die Umstellung auf erneuerbare Energien.

Martin Alter

Rechtsanwalt, Quelle: Newsletter der Kanzlei Strunz & Alter, Chemnitz,

Über den DEUMESS e.V.

Der DEUMESS e.V. ist Interessenvertretung und Netzwerk für über 200 zumeist eigentümergeführte mittelständische und regionale Unternehmen der Energie- und Immobilienbranche. Gemeinsam gestalten sie durch das Erheben und Nutzbarmachen von Verbrauchsdaten für Wärme, Strom und Wasser die Energiewende in mehr als 3,5 Millionen Wohnungen aktiv mit. Sie installieren dazu Sensorik-Infrastruktur und ermöglichen dadurch Verbrauchstransparenz, die Steuerung von Gebäudetechnik und Energieströmen und die beschleunigte Digitalisierung der Immobilien in ihrer Region. DEUMESS ist der mitgliederstärkste Verein für die digitale Erfassung und Verarbeitung energetischer Daten in Deutschland. Rund jede sechste Wohnung in Deutschland erhält Energiedienstleistungen eines Mitgliedes von DEUMESS. Gemeinsam leisten die Mitglieder einen wichtigen Beitrag, Deutschland bis 2045 weitestgehend klimaneutral zu machen.

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Der Vermieter hat ein Besichtigungsrecht der Wohnung, wenn ein konkreter sachlicher Grund vorliegt (BGH, Urteil vom 26.04.2023 – VIII ZR 420/21).

Der Wunsch des Vermieters auf Besichtigung der Mietwohnung ist (bei berechtigten Gründen wie z. B. einem geplanten Verkauf der Wohnung oder zwecks geplanter anderweitiger (Anschluss-) Vermietung nach Beendigung des Mietverhältnisses) nachvollziehbar, führt aber häufig zu Streit mit dem Mieter. Der Mieter seinerseits verweigert in vielen Fällen die Besichtigung der Mietwohnung, sei es aus Zeitgründen, aus Krankheitsgründen oder weil er vielleicht einfach die Wohnung nicht vorzeigen will.

Auch vorliegend kam es zum Streit wegen einer vom Vermieter gewünschten Besichtigung der Mietwohnung.

In dem vorliegenden Fall wurde im geschlossenen Formularmietvertrag in § 14 unter anderem folgende Regelung aufgenommen:

„Betreten der Mieträume
1. Dem Vermieter oder seinem Beauftragten oder beiden steht aus besonderem Anlass (insbesondere im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses zwecks anderweitiger Vermietung oder bei beabsichtigtem Verkauf der Mietsache) die Besichtigung der Mieträume zu verkehrsüblicher Tageszeit nach vorheriger rechtzeitiger Ankündigung an Werktagen (auch samstags) frei. …“

Die Vermieter forderten die Mieterin auf, ihnen den Zutritt zu der Wohnung in Begleitung von Immobilienmaklern und Kaufinteressenten zu gestatten. Dies lehnte die Mieterin aufgrund ihrer schwerwiegenden psychischen Erkrankung ab.

Aufgrund der Klage der Vermieter auf Gewährung von Zutritt zur Wohnung verurteilte das Amtsgericht Hersbruck die Mieterin, „den Vermietern oder einer von ihnen mit schriftlicher Bevollmächtigung ausgestatteten Person (Makler oder Kaufinteressent) nach schriftlicher, zeitlich mindestens eine Woche vor dem Termin liegender Ankündigung, in dem Zeitraum von 10:00 bis 18:00 Uhr Zutritt zu der Mietwohnung, beschränkt auf die Anwesenheit von maximal zwei Personen für die Dauer von maximal 45 Minuten, zu gewähren.“

Die Mieterin hat gegen das Urteil Berufung eingelegt. Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat nach Einholung eines psychiatrischen Sachverständigengutachtens das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die (ursprüngliche) Klage der Vermieter abgewiesen.

Die von den Vermietern eingelegte Revision hatte Erfolg und die Angelegenheit ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht (Landgericht) zurückverwiesen worden.

Zwar sei es nach dem BGH zu berücksichtigen, wenn dem Mieter durch das Betreten der Wohnung Gesundheitsgefahren bis hin zu einer Lebensgefahr (Selbsttötung) drohten. Der Bundesgerichtshof hat seine Entscheidung jedoch damit begründet, dass das Landgericht die Ausführungen des Sachverständigen zu einer möglichen Vertretung der Mieterin bei der Besichtigung der Wohnung durch eine Vertrauensperson oder einen Rechtsanwalt und das damit geringere Risiko für gesundheitliche Komplikationen nicht ausreichend berücksichtigt hat.

Das Landgericht hat zutreffend festgestellt, dass die Vermieter aus der mietvertraglichen Vereinbarung (§ 14 des Mietvertrages) und aus einer mietvertraglichen Nebenpflicht gemäß § 242 BGB in bestimmtem Maße und zu bestimmten Zwecke ein Zutrittsrecht zur Wohnung der Mieterin haben.

Gleichzeitig hat die Mieterin das Recht ungestört in der gemieteten Wohnung zu wohnen (Art. 13 Abs. 1 GG), ein Besitzrecht an der Wohnung während der Mietzeit (Art. 14 Abs. 1 GG) und das von staatlichen Organen zu beachtende Grundrecht auf Leben und körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG).

Es ist in solchen Fällen also eine Abwägung der widerstreitenden Interessen durchzuführen, die hier vom Landgericht aber nicht ausreichend durchgeführt worden ist.

Anmerkung:

Für die Praxis ist anzumerken, dass grundsätzlich mietvertraglich die Interessen des Vermieters bei Vorliegen eines konkreten sachlichen Grundes zur Besichtigung überwiegen werden und dass somit ein Recht zur Besichtigung der Wohnung besteht, wenn die Ankündigungsvoraussetzungen und der sachliche Grund (z. B. geplanter Verkauf der Wohnung oder aber auch geplante Instandsetzungsmaßnahmen innerhalb der Wohnung) vorliegen und eingehalten werden.

Problematisch kann es dann werden, wenn – wie hier – der Mieter ernsthafte gesundheitliche Gründe darlegen und nachweisen kann, wegen derer er die Besichtigung nicht zulassen will. Auch dabei ist aber – siehe der hier vorliegende BGH-Fall – immer zu berücksichtigen, ob das Besichtigungsrecht des Vermieters durch geeignete Maßnahmen (z. B. Besichtigung in Abwesenheit des Mieters, der sich dann seinerseits durch eine Vertrauensperson vertreten lässt) durchführbar ist.

Das wird oftmals der Fall sein. 

Hinzu kommt, dass eine bloße – kurze – Besichtigung weniger einschneidend für den Mieter ist als die Räumung der Mietwohnung nach Beendigung des Mietvertrags. Selbst bei einer Räumung der Mietwohnung sind aber hohe Anforderungen an die Härtegründe des Mieters zu stellen, mit denen er eine bevorstehende Räumung-zumindest zeitweilig- verhindern kann. Es ist also nachvollziehbar, dass eine bloße Besichtigung der Mietwohnung, wenn sie denn aus berechtigtem Grund befolgt und ordnungsgemäß angekündigt ist- vom Mieter nur selten erfolgreich verhindert werden kann und in den meisten Fällen zu dulden sein wird.

Dr. Kai Mediger
Rechtsanwalt und Justiziar

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Die Fragen sind nicht neu und in Ermangelung einer gesetzlichen Regelung bereits vor der Corona-Pandemie Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen geworden.

Bereits im Jahr 2009 hatte der BGH (Urteil vom 14.07.2009, VIII ZR 165/08) über die Frage zu entscheiden, ob ein selbstständiger Immobilienmakler, der über keine eigenen Geschäftsräume verfügt und daher von seiner Mietwohnung aus arbeitet, hiermit die im Mietvertrag vorausgesetzte Wohnnutzung überschreitet. Die anderweitige Nutzung war ihm vertraglich nur bei einer ausdrücklichen Einwilligung des Vermieters erlaubt.

Der Immobilienmakler wurde von seinem Vermieter aufgefordert, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen. Da er nicht reagierte, sprach der Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses aus und verklagte den Mieter auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Ist das Verhalten rechtsmäßig?

Das zur Durchsetzung des Räumungsanspruchs angerufene Amtsgericht gab dem Vermieter Recht. Auf die Berufung des Mieters wurde jedoch das Amtsgerichtsurteil abgeändert und die Räumungsklage abgewiesen. In der hiergegen vom Beklagten Mieter eingelegten Revision hat der BGH das Urteil des Landgerichts aufgehoben und zu erneuter Entscheidung zurückverwiesen. Gleichzeitig hat der BGH Grundsätze zur Beurteilung der Frage der Zulässigkeit der Arbeit in der Mietwohnung ausgearbeitet.

Hiernach komme es darauf an, ob der Mieter mit seiner geschäftlichen Tätigkeit nach außen in Erscheinung tritt, etwa indem er die Wohnung als seine Geschäftsadresse angibt, ob er in seiner Wohnung Kunden empfängt oder dort Mitarbeiter beschäftigt. Dabei hat der BGH festgestellt, dass jedenfalls die beruflichen Tätigkeiten, die der Mieter – etwa im häuslichen Arbeitszimmer – ausübt, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten, bereits von vornherein nach der Verkehrsanschauung unter den Begriff des „Wohnens“ fallen. Hierzu gehöre z.B. die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers ebenso wie die Telearbeit eines Angestellten.

Dasselbe gelte auch für schriftstellerische Tätigkeit eines Autors oder Empfang und Bewirtung eines Geschäftsfreundes des Mieters in der Wohnung. Die typische Arbeit eines Angestellten im Homeoffice fällt damit unabhängig von ihrem zeitlichen Umfang grundsätzlich unter die Wohnnutzung. Hierzu bedarf der Mieter keiner Erlaubnis des Vermieters.

Wer trägt die Beweislast?

Ist die Arbeit des Mieters dagegen für seine Nachbarn hörbar oder sogar sichtbar, tritt sie damit nach außen in Erscheinung. Der Vermieter muss eine solche geschäftliche Tätigkeit des Mieters, die nicht mehr von der Wohnnutzung umfasst ist, ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden. Ausnahme hiervon könnte für den Fall gelten, wo es sich nur um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt. Hier könnte der Vermieter nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen.

Auch eine selbstständige berufliche Tätigkeit könne laut BGH im Einzelfall so organisiert sein und einen so geringen Umfang haben, dass sie – wie z. B. bei einem Rechtsanwalt oder Makler – im Wesentlichen vom Schreibtisch aus erledigt wird, in der Wohnung kein Personal beschäftigt wird und vom etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung.

Die Beweislast dafür, dass für eine nach außen in Erscheinung tretende geschäftliche Tätigkeit keine Mitarbeiter beschäftigt werden und von der Tätigkeit auch im Übrigen keine im Vergleich zur reinen Wohnnutzung nennenswerten Einwirkungen ausgehen, trägt der Mieter.

Im Jahr 2013 hat der BGH diese Rechtsprechung im Fall des Musikunterrichts mit Publikumsverkehr in einer Mietwohnung bestätigt (Urteil vom 10.04.2013, VIII ZR 213/12). Auch hier hat der BGH festgestellt, dass eine Gestattungspflicht des Vermieters nur dann in Betracht komme, wenn von der geschäftlichen Tätigkeit keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter als bei einer üblichen Wohnnutzung ausgehen, wofür der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trage.

Ab wann die berufliche Tätigkeit des Mieters in der Wohnung nach außen in Erscheinung tritt und ob von ihr weitergehende Einwirkungen ausgehen, ist die Frage des Einzelfalls. Die typische Bürotätigkeit des Angestellten in der Mietwohnung stellt in der Regel keine Vertragsverletzung dar.

Keine Auswirkungen auf die Wohngebäudeversicherung des Vermieters

Die Unterscheidung in Wohn- und gewerbliche Nutzung wird grundsätzlich auch in der Wohngebäudeversicherung vorgenommen. Die materielle Beurteilung der tatsächlichen Nutzung der einzelnen Wohnung zur Ermittlung der Erlaubnisbedürftigkeit dieser Nutzung ist hier jedoch nicht relevant.

Vielmehr geht es in der Wohngebäudeversicherung um die Frage, wie hoch der Gesamtanteil der gewerblichen Nutzung (über Geschäftsraummietverträge) bzw. das Verhältnis der Wohn- und Gewerbenutzung in einem versicherten Gebäude ist.

Eine teilgewerbliche Nutzung der einzelnen Wohnung als Homeoffice ändert nichts an ihrer Einordnung als Wohnung im Sinne des Wohnraummietvertrages und damit auch als einer Wohneinheit im Sinne des Wohngebäudeversicherungsvertrages.

Alexander Haag

Ass. jur., im Fachbereich Sachversicherungen der AVW-Unternehmensgruppe

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Der Verfassungsverstoß muss bis Ende des Jahres rückwirkend beseitigt werden. Davon profitieren betroffene Unternehmen, deren Steuerbescheide noch nicht bestandskräftig sind. (Az. 2 BvR 988/16)

Es geht um steuerfrei erwirtschaftete Gewinne

Die Körperschaftsteuer wird auf das Einkommen juristischer Personen erhoben. Das Geld geht je zur Hälfte an den Bund und die Länder. Laut Bundesfinanzministerium machte die Körperschaftsteuer 2017 etwa vier Prozent des gesamten deutschen Steueraufkommens aus. Nach der Jahrtausendwende war die Besteuerung vom sogenannten Anrechnungs- auf das Halbeinkünfteverfahren umgestellt worden.

Das sollte alles viel einfacher machen. Bis heute finden sich allerdings Fälle, in denen Unternehmen bei der komplizierten Umrechnung schlechter wegkommen als andere. Die Karlsruher Richterinnen und Richter hatten erst kürzlich in zwei umfangreichen Beschlüssen entsprechende Regelungen beanstandet, die nun geändert werden müssen. Die neue Entscheidung ist also schon die dritte zu dem Komplex.

Unternehmen der Wohnungswirtschaft werden unzulässigerweise benachteiligten

Diesmal geht es um steuerfrei erwirtschaftete Gewinne, die nach dem alten Anrechnungsverfahren bei einer späteren Ausschüttung mit einem Satz von zuletzt 30 Prozent nachbelastet wurden. Beim neuen Halbeinkünfteverfahren gibt es diese Nachbelastung nicht mehr. Für die Übergangsphase war zunächst vorgesehen, dass alte Gewinne noch 15 – später 18 – Jahre lang auf diese Art nachbelastet werden können.

Einige Jahre später wurde das noch einmal geändert. Seither lag die Nachbelastung unabhängig von einer Ausschüttung pauschal bei drei Prozent. Unternehmen aus der Wohnungswirtschaft, die mehrheitlich in öffentlicher Hand oder gemeinnützig sind, konnten zwischen beiden Verfahren das für sie günstigere wählen.

Ungleichbehandlung nicht gerechtfertigt

Nach Auffassung der Verfassungsrichter ist diese Ungleichbehandlung aber nicht gerechtfertigt. Durch die Auswahl der begünstigten Unternehmen sei nicht sichergestellt, dass diese dem Gemeinwohl verpflichtet seien. Ein Unternehmen, das nicht entsprechend bevorzugt wurde, hatte deshalb mit seiner Verfassungsbeschwerde Erfolg.

Peter Hitpaß 09.03.2023

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Durch diese Klärung ist festgelegt, dass diese Art von Feuchteschäden nicht mehr über den Versicherungsvertrag gedeckt ist. Allerdings nicht geklärt sind dagegen Fragen wie

1. waren und sind Leitungswasserschäden durch defekte Fugen problematisch?
2. kann man Schäden vorbeugen? und
3. wer haftet nun für diese Feuchteschäden?

Häufig wird vermutet, dass Durchfeuchtungsschäden durch alte, ausgehärtete also nicht mehr elastische defekte Silikonverfugungen oder defekte Fugen an Dusch- oder Badewannenfliesen verursacht werden. Allerdings sind diese Verfugungen „als Wartungsfuge“ zu betrachten, d.h. diese müssen auch gewartet und gegebenenfalls erneuert werden. Heutzutage müssen Nasszellen unter den Fliesen so abgedichtet werden, dass Wasser durch versprödete Silikonfugen oder defekten Fliesenfugen nicht in das Mauerwerk eindringen können. Fugenfüllstoffe aus Silikon oder gleichwertigen Werkstoffen stellen keine Abdichtung im Sinne der DIN 18534 dar.

Die Abdichtung ist nach dem Merkblatt „Verbundabdichtungen“ des Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) bzw. nach DIN 18534 „Innenraumabdichtung“ vorzunehmen. Der Zentralverband Sanitär Heizung Klima hat eine Fachinformation zur Schnittstellenkoordination Nassraum im Dez. 2018 herausgegeben. D.h. heutzutage müssen Bäder entsprechend dieser Normen und Richtlinien aufgebaut werden, sonst entspricht die Arbeit nicht an allgemein anerkannten Regeln der Technik und der Errichter haftet für sein Gewerk und den Folgen daraus.

Um zu klären, ob auf die Wohnungseigentümer ein finanzielles Problem zukommen kann, muss untersucht werden, ob Leitungswasserschäden durch defekte Fugen für die Versicherer in der Vergangenheit relevant waren. Dazu gab es detaillierte Ergebnisse von der damaligen Westfälischen Provinzial Versicherung AG.

LW-Schadenanalyse der Leitungswasserschäden in Wohngebäuden durch defekte Silikonfugen

Hintergrund war die Beobachtung von Schadenregulieren, dass es einen erhöhten Schadenaufwand durch defekte Silikonfugen im Nasszellenbereich von Wohngebäuden in der verbundenen Wohngebäudeversicherung (VGV) geben könnte. Um dies genauer zu untersuchen, wurden im Zeitraum von Januar 2010 bis November 2016 in einem festen Gebiet der Westfälischen Provinzial Versicherung AG in NRW insgesamt 2526 Schäden durch qualifiziertes Fachpersonal (SHK-Installateure) systematisch erfasst.

Die Schadenauswertung erfolgte monatsweise, so dass jeden Monat im Durchschnitt ca. 30 Schäden in dem festgelegten Gebiet untersucht und erfasst wurden. Es wurden die Leitungswasserschäden im VGV durch Leckageorter (qualifiziertes Fachpersonal, die als Erstes die Schadenstelle besichtigten) manuell erfasst. Die Einteilung der Schäden erfolgte in zwei Kategorien:

• Trocknung, also prüfen, ob eine Trocknung empfohlen wird oder nicht notwendig ist
• Einteilung der Schäden nach den Leitungsarten: TWI KW, TWI WW, Heizung, Zirkulation, Abwasser, Silikonfuge, Restfeuchtigkeit, Regenwasser, Sonstige

TWI KW / WW =Trinkwasserinstallation Kaltwasser bzw. Warmwasser

Kategorie 1: Trocknung

Es zeigte sich, dass der Anteil der Trocknung über alle Monate in etwa vergleichbar ist. Es gab keine Ausreißer. Damit kann davon ausgegangen werden, dass bei einem Wohngebäude durchschnittlich in ¼ – 1/5 der Fälle die Leitungswasserschäden getrocknet werden müssen. Dies bedeutet allerdings auch, dass in den meisten Fällen eine Trocknung nicht notwendig war.

Kategorie 2: Untersuchung der Schadenursache nach Leitungsart für die Leckage

Hierbei zeigte sich ebenfalls, wie bei der Trocknung, dass die Anteile der verschiedenen Ursachen über die Monate prozentual immer gut vergleichbar waren. D.h. die monatlichen prozentualen Werte schwankten um die Durchschnittswerte über den gesamten Untersuchungszeitraum. Auch hier gab es keine Ausreißer, so dass bei einer Datenmenge von über 2500 Schäden die Ergebnisse als repräsentativ angesehen werden können.

Das Schaubild 2 zeigt die prozentuale Aufteilung nach Leitungsart bzw. festgestellte Ursache.

Als Ergebnis kann festgehalten werden: Die vier häufigsten Schadenursachen für die untersuchten Leitungswasserschäden sind die Trinkwasserinstallation Kaltwasser, Heizungsleitungen, Abwasser und defekte Fliesen-/ Silikonfugen…

Der Beitrag Defekte Silikonfugen: Wenn über Jahre unbemerkt Wasser einsickert, kann es teuer werden. Dr. Georg Scholzen erklärt was passiert und warum Prävention so wichtig ist erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.