Der Infodienst Recht und Steuern der LBS beleuchtet einige Streitfälle aus der Gerichtsbarkeit, in denen es um diesen Themenkreis ging. Mal stand die Frage im Vordergrund, ob eine komplett verdreckte Terrasse eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann, mal ging es um die unerwünschte Verlegung des Abstellortes für die Mülltonnen.

Tauben in Nachbars Garten – Unterlassungsklage möglich?

Wenn ein Grundstückseigentümer ständig verwilderte Tauben anlockt, dann kann der Nachbar nach Ansicht des Amtsgerichts Hannover (502 C 7456/22) mit gewissen Erfolgsaussichten auf Unterlassung klagen. Hier war der Kläger massiv in der Nutzung seines Anwesens beeinträchtigt, weil er es ständig mit Taubenkot, lautem Gurren und Flügelschlagen zu tun hatte.

Die Vogelschwärme hielten sich nämlich erwartungsgemäß nicht an die Grenzen zwischen beiden Grundstücken, sondern bewegten sich ständig zwischen ihnen.

Müll und Insektennester in der Wohnung – Fristlose Kündigung?

Die Vermüllung von Mietwohnungen nimmt gelegentlich beängstigende Ausmaße an. So befand sich im Flur einer Zwei-Zimmer-Wohnung knöchelhoch Unrat und an der Decke hingen Insektennester. Die Arbeitsplatte in der Küche war durchfeuchtet und teilweise bereits eingebrochen. In den Parkettboden waren Geldstücke eingetreten.

Das Amtsgericht München (Aktenzeichen 416 C 5897/18) hielt angesichts dieser Tatsachen eine fristlose Kündigung für angemessen.

Gerichtsvollzieher „möchte“ in die Wohnung – Schuhe aus oder nicht?

Was ist, wenn ein Wohnungsbesitzer nicht möchte, dass ein Gerichtsvollzieher den Straßenschmutz in seine Räume trägt und diesen deswegen zum Ausziehen der Schuhe auffordert?

Das Landgericht Limburg (Aktenzeichen 7 T 18/12) betonte, es sei dem Betroffenen selbst überlassen, ob er dem Wunsch entspricht oder nicht. Es handle sich schließlich um keinen „Besuch“, sondern um die Durchsetzung eines staatlichen Auftrages. Der Amtsträger hatte eine Zwangsvollstreckung wegen einer Steuerschuld durchführen wollen.

Müllplatz 150 weit entfernt – Mietminderung?

Den Weg zu den Mülltonnen einer Wohnanlage muss man mehrmals die Woche auf sich nehmen. Deswegen ist es keine Kleinigkeit, wenn der Müllplatz um gut 150 Meter verlegt wird.

Das Amtsgericht Berlin-Lichtenberg (Aktenzeichen 6 C 350/21) stellte in dem Zusammenhang aber fest, dass eine derartige Verlegung nur einen unerheblichen Mietmangel darstellt und deswegen keine Minderung der monatlichen Zahlungen rechtfertigt.

Aus Gefälligkeit einige Papiertaschentücher entsorgt – und das „Gebiss“ gleich mit

Die Entsorgung von Abfall aus einem Privathaushalt durch fremde Personen stellt immer ein gewisses Risiko dar, denn es könnten sich ja auch wertvolle Gegenstände unter dem vermeintlichen Müll finden. Während eines Krankenbesuchs nahm eine Frau vom Nachttisch der Patientin mit zu den Abfalltonnen und warf sie weg. Was sie nicht wusste: Sie entsorgte damit versehentlich auch das Gebiss der Kranken.

Das Oberlandesgericht Koblenz (Aktenzeichen 8 U 1596/20) ging allerdings nicht von einer Haftung aus. Die Frau sei nicht verpflichtet gewesen, den Müll vorab zu sortieren.

Oldtimer auf Grundstück „geparkt“ – geht das?

Wenn jemand Altfahrzeuge auf seinem Grundstück lagert, dann stellte das nicht automatisch eine umweltgefährdende Abfallbeseitigung dar. Im konkreten Fall wollte der Grundstückseigentümer die Autos zu einem späteren Zeitpunkt restaurieren. Das Oberlandesgericht Naumburg (Aktenzeichen 2 Rv 45/16) vertrat die Meinung, die durchaus noch restaurierbaren Fahrzeuge könnten nicht als Abfall bezeichnet werden. Bei Oldtimern dürfe auch der Aspekt der Wirtschaftlichkeit in den Hintergrund treten.

Zahlt der Vermieter die Müllgebühren, wenn der Mieter nicht will?

Zahlen Mieter die fälligen Abfallbeseitigungsgebühren nicht, so ist die Behörde berechtigt, den Betrag ersatzweise von den Eigentümern einzufordern.

Das Verwaltungsgericht Neustadt (Aktenzeichen 4 K 843/15.NW) vertrat diese Meinung in einem Rechtsstreit. Auch Eigentümer eines Grundstücks kämen in diesem Sinne als Schuldner in Frage, wenn der eigentlich betroffene Mieter ausfalle.

Mülltonnen 50 Meter von der Straße entfernt – Muss der Müllwerker sie holen?

Müllfahrzeuge sind oft sehr groß und schwergängig. Aus diesem Grund können Grundstückseigentümer nicht ohne weiteres von den Müllwerkern verlangen, dass sie etwa 50 Meter rückwärts in ihr Anwesen fahren. Dort bestand keine ausreichende Wendemöglichkeit.

Das Verwaltungsgericht Neustadt (4 K 488/22.NW) verlangte von den Grundstückseigentümern, ihre Tonnen eigenständig die 50 Meter zur nächsten Straßeneinmündung zu fahren, damit sie geleert werden können.

Grünabfälle auf Nachbars Terrasse entsorgt – Kündigungsgrund?

Eigentlich sollte es eine Selbstverständlichkeit sein, trotzdem musste es das Landgericht Köln (Aktenzeichen 10 S 139/15) in einem Urteil eigens feststellen: Verschmutzt ein Mieter trotz Abmahnung wiederholt die Terrasse seines Nachbarn, so rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung. Betreffender Mieter hatte auf die unter seiner Wohnung liegende Terrasse regelmäßig Knochen, Tonscherben, Erde, Salat und sonstige Grünabfälle „herabregnen“ lassen.

Dr. Ivonn Kappel

Der Beitrag Schmutz und Müll in Wohnanlagen führen immer wieder zu Prozessen erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Die Vermieterin von Wohnungen in einer größeren Wohnanlage hat seit 2010 ein Unternehmen mit einem sogenannten Müllmanagement beauftragt. Dieses umfasst unter anderem die Nachsortierung des Abfalls sowie den Betrieb eines Chipsystems, mit dem die Restmüllmenge pro Haushalt erfasst wird. Das für die Anlage zur Verfügung stehende Mülltonnen-Volumen wurde zu keiner Zeit vollständig ausgeschöpft.

Die nach Einrichtung des Müllmanagements abgeschlossenen Mietverträge sehen vor, dass die Kosten für die Abfallentsorgung sowohl nach der Quadratmeterzahl als auch dem individuellen Verbrauch je Wohneinheit unter Berücksichtigung einer wöchentlichen Mindestmenge von 20 Litern Restmüll für jeden Haushalt auf die Mieter umgelegt werden.

Für 2016 errechnete die Vermieterin Entsorgungskosten von 2.450 Euro, davon 740 Euro für Leistungen des Dienstleisters, und legte diese in den Betriebskostenabrechnungen als Kosten der Abfallbeseitigung auf die Mieter um; ebenso enthielten die Abrechnungen für 2017 und 2018 auch Müllmanagement-Kosten.

Die Mieter mehrerer Wohnungen verlangen die Rückzahlung der Kosten für das Müllmanagement. Sie meinen, die Kosten seien nicht umlagefähig. Amts- und Landgericht sahen dies genauso. Die Entscheidung für das Müllmanagement stelle einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot dar. Hierdurch fielen zusätzlich zu den reinen Entsorgungs- und Abfuhrkosten weitere Kosten an. Betriebskosten dürfe der Vermieter aber nur bei ordnungsgemäßem Kostengrund und angemessener Kostenhöhe an den Mieter weitergeben.

Die Beweislast, dass die zusätzlichen Kosten dem Grunde nach erforderlich sind, liege – anders als hinsichtlich der Höhe der Kosten – beim Vermieter. Diesen Nachweis habe der Vermieter nicht erbracht, denn er habe nicht dargelegt, dass die über die Leerungs- und Abfuhrkosten hinausgehenden Kosten des Dienstleisters erforderlich seien.

Es sei auch kein sachlicher Grund für eine Nachsortierung des Restmülls ersichtlich, zumal das vorhandene Behältervolumen nie ausgeschöpft werde und deshalb kein Kostenersparnis erreicht werden könne.

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist die Sache dorthin zurück.

Vermieter haben gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB gegenüber den Mietern die vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der von diesen zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen (sogenannter Wirtschaftlichkeitsgrundsatz). Die Verletzung dieser Pflicht kann zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen, der auf Rückzahlung der unnötigen Kosten beziehungsweise auf Freihaltung von diesen gerichtet ist.

Eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots kann hier aber nicht bereits darin liegen, dass die Vermieterin ein Müllmanagement eingeführt und einen Vertrag mit einem externen Dienstleister geschlossen hat.

Wurde ein die Betriebskosten auslösender Dienstleistungsvertrag – wie hier – schon vor Abschluss des Mietvertrags geschlossen, kann das Eingehen dieser Verbindlichkeit keine Nebenpflichtverletzung sein, weil zu diesem Zeitpunkt noch keine mietvertragliche Rücksichtnahmepflicht bestand.

Vielmehr kommt in diesem Fall eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots nur in Betracht, soweit dem Vermieter – im Falle eines nicht angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnisses – eine Korrektur der zu überhöhten Kosten führenden Maßnahme während des Mietverhältnisses möglich und wirtschaftlich zumutbar gewesen wäre und er diese Möglichkeit – etwa durch Kündigung eines Vertrags mit ungünstigen Bedingungen – nicht ergriffen hat.

Unabhängig davon ist der Betrieb einer Anlage zur Müllmengenerfassung durch einen externen Dienstleister nicht allein deshalb unwirtschaftlich, weil das vorhandene Behältervolumen nie komplett ausgenutzt wird. Eine verbrauchs- und verursachungsabhängige Abrechnung schafft grundsätzlich mehr Abrechnungsgerechtigkeit und fördert einen kostenbewussten Umgang mit Müll.

Auch die Nachsortierung durch einen Dienstleister ist nicht deshalb unwirtschaftlich, weil das Behältervolumen nicht ausgenutzt wird. Das Nachsortieren dient nicht nur dazu, die Menge an Restmüll zu reduzieren, sondern soll auch Fehlbefüllungen der Abfallbehälter verhindern.

Zudem liegt, anders als das Landgericht meint, die Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters auch im Hinblick auf den Kostengrund beim Mieter. Es obliegt daher den Mietern, darzulegen und nachzuweisen, dass ein Festhalten am Müllmanagement dem Wirtschaftlichkeitsgebot widerspricht.

Dr. Peter Hitpaß

VNW Beauftragter für Fördermitglieder

Der Beitrag BGH: Wirtschaftlichkeitsgebot – Müllmanagement – Altvertrag allein kann nicht gegen Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Zirkuläres Bauen basiert auf drei zentralen Strategien: die Reduktion des Primärrohstoffverbrauchs durch suffiziente Planung und den Einsatz von Sekundärrohstoffen, die Verlängerung der Gebäudenutzungsdauer durch Anpassungsfähigkeit sowie das Schließen von Materialkreisläufen durch rückbaubare Bauweisen und den Einsatz von wiederverwendbaren Baustoffen. In der Praxis bedeutet dies, dass auf Vorfertigung und Modularität gesetzt wird, Fügungen leicht erkennbar und demontierbar sind, und Leitungen gut zugänglich verlegt werden. Eine Hierarchie der Bauteile nach Lebensdauer vereinfacht Reparaturen und den gezielten Austausch einzelner Komponenten.

Herausforderungen und Chancen

Die Umstellung auf eine zirkuläre Bauwirtschaft erfordert systemische Veränderungen entlang der gesamten Wertschöpfungskette. Ein Paradigmenwechsel ist notwendig, der das Verursacherprinzip in den Mittelpunkt stellt. Neben technischen Aspekten spielen wirtschaftlich-regulatorische Rahmenbedingungen eine zentrale Rolle. Aktuell ist der Einsatz neuer Materialien oft günstiger, und es fehlt ein funktionierender Sekundärrohstoffmarkt. Haftungsrechtliche Unsicherheiten erschweren die Wiederverwendung von Bauteilen. Für die Aufbereitung schwer trennbarer Verbundmaterialien wurde noch keine umweltfreundliche und ökonomisch tragfähige Methode entwickelt.

Bewusstseinsbildung

Die Informationsplattform Vie.Cycle fördert ein gemeinsames Verständnis für zirkuläres Bauen und stärkt die Identifikation mit dem Ziel einer kreislaufgerecht gebauten Stadt. Im Urban Living Lab „Zirkuläres Bauen Wien“ arbeiten seit Sommer 2024 verschiedene Akteur:innen aus Wissenschaft, Wirtschaft und Verwaltung gemeinsam an Fragestellungen und Lösungen zum zirkulären Planen und Bauen.

Als Orientierungshilfe im Transformationsprozess wurden mit dem Zirkularitätsfaktor (ZiFa) 1.0 umfassende Bewertungskriterien für zirkuläres Bauen und Sanieren erarbeitet. In den kommenden zwei Jahren soll der ZiFa 1.0 anhand von konkreten Testanwendungen in Wien weiterentwickelt und optimiert werden, sodass er an- Foto: Stadtbaudirektion Wien schließend in Neubau und Sanierung angewandt werden kann.

Bereits jetzt werden in Projekten, etwa beim Neubau des Bildungscampus Nordwestbahnhof, zirkuläre Prinzipien wie Trennbarkeit und Rückbaubarkeit umgesetzt, in neuen Stadtentwicklungsgebieten wie RothNEUsiedl werden Vorgaben zum zirkulären Bauen in frühe Planungsphasen integriert und in Zusammenarbeit mit dem Stadterneuerungsprogramm WieNeu+ zirkuläre Ansätze bei Sanierungen forciert.

Die nachhaltige Nutzung natürlicher Ressourcen wurde als Ziel der Stadtplanung in der Bauordnung verankert, und mit der Sanierungs- und Dekarbonisierungsverordnung 2024 wird der Einsatz kreislauffähiger Sanierungsmethoden gefördert.

Wien hat entscheidende Schritte in Richtung zirkuläres Bauen gesetzt und damit wichtige Weichen gestellt. Doch die Transformation erfordert weit mehr. Der Erfolg des notwendigen Wandels wird letztlich davon abhängen, wie sehr sich alle für das gemeinsame Ziel einsetzen.

Zur Informationsplattform:
https://viecycle.wien.gv.at

Bernhard Jarolim, Stadtbaudirektor, Leiter des Geschäftsbereichs Bauten und Technik – Magistratsdirektion der Stadt Wien; Auftraggeber des Programms „DoTank Circular City Wien 2020–2030“

Bernadette Luger, Leiterin der Stabsstelle Ressourcenschonung und Nachhaltigkeit im Bauwesen in der Stadtbaudirektion der Stadt Wien, Leiterin des Programms „DoTank Circular City Wien 2020–2030“ und Mitglied des Grundstücksbeirats des wohnfonds_wien; Architektin und Expertin auf dem Gebiet der integrativen Stadtentwicklung.

Der Beitrag Vom Abfall zum Wert erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat für seine Extraausgabe diverse Urteile aus der Zivil-, Verwaltungs-, Finanz- und Sozialgerichtsbarkeit gesammelt, in denen es um diese Fragestellungen geht – bis hin zur rechtlichen Gültigkeit einer kompletten Vorauszahlungsklausel für einen Kücheneinbau.

Küchendunst im Schlafzimmer der Nachbarn – Mietminderung?

Manchmal bekommen es unfreiwillig auch die Nachbarn mit, was in der Nebenwohnung gekocht wird. So fühlten sich Mieter erheblich in ihrer Nachtruhe gestört, weil in ihr Schlafzimmer die Kochgerüche der unter ihnen liegenden Wohnungen eindrangen.

Das Amtsgericht Berlin-Mitte (Aktenzeichen 122 C 156/21) forderte den Vermieter auf, etwas gegen das Eindringen der Gerüche zu unternehmen und sprach den Betroffenen bis dahin eine Minderung der Miete in Höhe von zehn Prozent zu.

Rauchwarnmelder-Alarm: Wer zahl die Feuerwehr?

Gerade in der Küche kann ein Rauchmelder an der Decke schnell Alarm auslösen, weil sich regelmäßig viel Rauch, Dunst oder Hitze entwickelt. Wer haftet eigentlich, wenn in solchen Fällen die Feuerwehr unnötig anrücken muss und Einsatzgebühren fordert?

Das Landgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 2-11 S 153/14) stellte klar: Wenn der vom Vermieter angebrachte Rauchwarnmelder ordnungsgemäß funktioniert, dann muss der Mieter für die Kosten aufkommen.

Platte oder Ceranfeld?

Nicht mit jeder Verbesserungsmaßnahme des Eigentümers sind die Mieter einverstanden. So wehrte sich ein Betroffener dagegen, dass ein Plattenherd durch einen Herd mit Cerankochfeld ausgetauscht werden sollte.

Das Amtsgericht Berlin-Neukölln (Aktenzeichen 10 C 391/16) verpflichtete ihn dazu, das zu dulden, denn der Gebrauchswert der Wohnung werde dadurch erhöht.

Küche im Freien

Manchmal wird die „Küche“ auch ins Freie verlagert – dann nämlich, wenn gegrillt wird. Einen Nachbarn störte es sehr, dass dies gelegentlich vorkam. Er forderte, es müsse mindestens ein Abstand von zehn Metern zu seiner Grundstücksgrenze eingehalten werden.

Das Amtsgericht Idstein (Aktenzeichen 3 C 281/19) sah jedoch keine Veranlassung, eine solche Regelung anzuordnen.

Kochreste: Biomüll oder was?

Nach dem Kochen ist häufig eines übrig – eine mehr oder weniger große Menge an Biomüll. Und die landet entweder auf dem heimischen Komposthaufen oder in der Biomülltonne. Wer selbst kompostiert, der kann vom Anschlusszwang an die öffentliche Entsorgung entbunden werden.

Doch alleine die Behauptung, über einen Komposthaufen zu verfügen, reicht nach Ansicht des Verwaltungsgerichts Neustadt/Weinstraße (Aktenzeichen 4 K 12/16.NW) nicht aus. Gegebenenfalls kann die zuständige Behörde detailliertere Auskünfte anfordern und sogar einen Ortstermin zur Kontrolle ansetzen.

Teure Einbauküche – steuerlich Erhaltungsaufwand oder Werbungskosten?

Die Anschaffung einer neuen Einbauküche kann ganz schön ins Geld gehen. Wenn ein Eigentümer in seiner vermieteten Wohnung die Einbauküche vollständig erneuert (Möbel und Geräte), dann zählt das steuerlich nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (Aktenzeichen IX R 14/15) als Erhaltungsaufwand für das Objekt und ist nicht auf dem Wege der Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.

Das hat Konsequenzen, denn Werbungskosten können im laufenden Jahr vollständig geltend gemacht werden, beim Erhaltungsaufwand zieht sich das über mehrere Jahre hin.

Arbeitsunfall im Homeoffice?

Bei vielen Menschen liegt der Arbeitsplatz in der eigenen Wohnung, der Trend zum Homeoffice während der Corona-Zeit hat das deutlich vorangetrieben. Doch damit stellt sich auch die Frage nach der Definition eines Arbeitsunfalls neu. Eine Beschäftigte hatte sich von ihrem Telearbeitsplatz ein Stockwerk tiefer in die Küche begeben, um ein Glas Wasser zu holen. Dabei rutschte sie auf der Treppe aus und verletzte sich.

Das Bundessozialgericht (Aktenzeichen B 2 U 5/15 R) erkannte dies nicht als Arbeitsunfall an, weil die Betroffene nicht auf einem „Betriebsweg“ gewesen sei.

Wie darf eine Anzahlung sein?

Wer eine Einbauküche kauft, der muss in aller Regel eine Vorauszahlung leisten, die dem Händler eine gewisse Sicherheit bietet. Doch darf man auch die komplette Summe vorab kassieren?

Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VII ZR 162/12) verneinte das. Bei einer solchen Lösung habe der Kunde im Falle eines mangelhaften Einbaus der Küche keinerlei Druckmittel gegen die Firma in der Hand.

Einbauküche ist Bestandteil der Wohnung

Eine Einbauküche ist, wenn vorhanden, Bestandteil einer Mietwohnung. Aus diesem Grund muss der Eigentümer auch die Verantwortung für die Instandhaltung tragen. Eventuelle anderslautende Vertragsklauseln seien unwirk­sam und eine unangemessene Benachteiligung der Mieter, urteilte das Amtsgericht Besigheim (Aktenzeichen 7 C 442/22).

Hier hatte der Eigentümer dem Mieter die Küche „kostenlos zum Gebrauch überlassen“ und diesem im Gegenzug Instandhaltung und Reparaturen aufbürden wollen.

Dr. Ivonn Kappel

Der Beitrag Wo gekocht wird – Da gibt es gelegentlich auch Streit um Gerüche und Geräte – 9 Urteile erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Der Vergleich von Müll- und Abwassergebühren des Bundes der Steuerzahler (BdSt) offenbarte in den vergangenen Jahren große Preisspannen in Nordrhein-Westfalen (NRW). Auch 2024 ist es für Bürger teurer geworden. Die Spanne bei den Abgaben in den einzelnen Städten und Kommunen geht dabei teils weit auseinander. Kritik kommt von den Kommunen.

Abfallgebühren: Vorschlag des Steuerzahlerbundes

Die Abfallgebühren stiegen laut Analyse 2024 für Privathaushalte im Durchschnitt um drei bis sieben Prozent je nach Abfuhrrhythmus. Für einen Vier-Personen-Musterhaushalt ist die Jahresgebühr mit rund 170 Euro am günstigsten in Dormagen, Jülich sowie Kaarst und mit etwa 685 Euro am teuersten in Münster – berechnet auf jeweils 120 Liter Rest- und Biomüll, der alle 14 Tage abgeholt wird, inklusive Papierabfall in haushaltsüblichen Mengen. Im Schnitt kostet der 14-tägige Abfuhrrhythmus 299 Euro, rund dreieinhalb Prozent mehr als 2023.

Mit Blick auf die hohen Kosten forderte der Steuerzahlerbund mehr Wahlmöglichkeiten der Bürger bei der kommunalen Müllabfuhr. Die verpflichtende wöchentliche Leerung der Restmüll- und der Biotonnen als Standard sei nicht mehr zeitgemäß und sollte abgeschafft werden, hieß es. Verbraucher sollten die Größe ihrer Tonnen und den Abfuhrrhythmus selbst auswählen dürfen, sagte der Vizepräsident Bund der Steuerzahler (BdSt) Deutschland und Vorstandsvorsitzende des Landesverbandes NRW, Rik Steinheuer.

Eine Gebührenspanne gebe es auch beim Schmutz- und Regenwasser: Der Satz beim Schmutzwasser reicht laut Analyse von 1,45 Euro pro Quadratmeter in Reken bis zu 6,82 Euro pro Quadratmeter in Monschau. Beim Regenwasser liege der Gebührensatz pro Quadratmeter versiegelter Fläche zwischen 0,15 Euro in Schloß Holte-Stukenbrock und 2,20 Euro in Monheim am Rhein.

Abwassergebühren: Spielräume im Gesetz zu groß?

Am günstigsten sind die Abwassergebühren laut Steuerzahlerbund für einen Vier-Personen-Haushalt, der 200 Kubikmeter Frischwasser verbraucht und 130 Quadratmeter versiegelte Fläche aufweist, mit rund 330 Euro in Reken im Kreis Borken. Spitzenreiter ist Monschau mit 1.572 Euro. Im Durchschnitt seien die Abwassergebühren für den Musterhaushalt im Vergleich zu 2023 um mehr als sechs Prozent auf knapp 800 Euro gestiegen.

„Einen solchen Anstieg von über sechs Prozent hat es zuletzt 1995 gegeben“, sagte Steinheuer. Der Anstieg liege deutlich über der Inflationsrate von zuletzt 2,3 Prozent im Juli 2024 in NRW. Die Zahl der Kommunen mit einer Abwassergebühr von rund 1.100 Euro pro Jahr habe sich gegenüber 2023 von zwölf auf 25 mehr als verdoppelt. In acht Kommunen sei die Gebühr um mehr als 30 Prozent gestiegen, darunter in Erftstadt (plus 58 Prozent), Bedburg-Hau (plus 50 Prozent) und Heinsberg (plus 40 Prozent).

„Der Trend zu immer höheren Abwassergebühren in Nordrhein-Westfalen kann und muss von der Politik gestoppt werden, um die Kosten rund ums Wohnen auf Dauer erschwinglich zu halten“, sagte Steinheuer. Landesweit sei zu beobachten, dass die Kommunen beginnen würden, die Spielräume des geänderten Kommunalabgabengesetzes auszureizen. Das wirke sich teils stark gebührensteigernd aus.

Das Land hatte das Gesetz nach einem Urteil des Oberverwaltungsgerichts (OVG) Münster vom Mai 2022, das die alte Regelung als zu unkonkret bewertet hatte, geändert. Laut Steuerzahlerbund ermöglicht das neue Landesgesetz jedoch wieder höhere Gebühren.

OVG-Urteil: Abwassergebühren in NRW zu hoch

Das OVG hatte in dem Musterverfahren gegen die Stadt Oer-Erkenschwick festgestellt, dass die Abwassergebühren dort über Jahre auf Basis einer falschen Grundlage berechnet worden sind. Einige Städte senkten nach dem Urteil die Sätze.

Das Gericht bemängelte mehrere Punkte der Berechnungspraxis: Die Stadt habe bei den Gebührenbescheiden die Abschreibungen und Zinsen so berechnet, dass diese die tatsächlichen Kosten für die Anlage wie die Abwasserrohre am Ende überschreiten. „Die Gebühren dürfen nur erhoben werden, soweit sie zur stetigen Erfüllung der Aufgaben der Abwasserbeseitigung erforderlich sind“, erklärte das OVG und bezog sich dabei auf die NRW-Gemeindeordnung.

Beim kalkulatorischen Zinssatz ging die Stadt vom Durchschnitt der vergangenen 50 Jahre aus und setzte noch einen Aufschlag drauf. Das OVG dagegen sieht nur einen Zeitraum von zehn Jahren als begründbar an. So kamen die Richter nicht auf einen Zinssatz von 6,52 Prozent wie die Stadt, sondern nur auf 2,42 Prozent. Mit dem Urteil änderte das Gericht die eigene langjährige Rechtsprechung.

(OVG Münster, Urteil v. 17.5.2022, Az. 9 A 1019/20)

Kritik am Gebührenvergleich von Kommunen und VKU

Es gebe es auch Kommunen, in denen die Abwassergebühren gesunken sind, meist durch den Ausgleich von Kostenüberdeckungen aus Vorjahren, heißt es in einer Mitteilung vom Steuerzahlerbund vom 16.August 2024. Rückgänge zeigen sich in der Analyse 2024 beim Musterhaushalt etwa in Burscheid (minus zehn Prozent), in Langerwehe (minus elf Prozent) und in Anröchte (minus zehn Prozent).

Kritik für den Gebührenvergleich kommt vom Verband kommunaler Unternehmen (VKU). Die Höhe von Abwasser- oder Müllgebühren müsse von Region zu Region und von Stadt zu Stadt verschieden sein, weil sie unterschiedliche Leistungen, Standorte und Rahmenbedingungen vor Ort berücksichtigten, sagte ein VKU-Sprecher.

Die Stadt Münster erklärte, dass der Abfallgebührenvergleich die Realität nicht aussagekräftig abbilde. Die zugrunde liegenden Behältergrößen und Gebühren würden nicht hinreichend berücksichtigt. Ein durchschnittlicher Vier-Personen-Haushalt in Münster sehe nach Berechnung des kommunalen Entsorgungsunternehmens AWM für die Verwertung und Entsorgung von Bio- und Restabfällen Kosten von rund 277 Euro pro Jahr vor. Das sei unter dem Landesdurchschnitt.

Quellen: Haufe.de // ph // BdSt: https://steuerzahler.de/aktuelles/detail/gebuehrenvergleich-2024-fuer-abfall-in-nrw/ 

Der Beitrag BdSt: Müll – und Abwassergebühren in NRW besonders teuer erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Die Themenpalette reicht von der aktuellen Rechtsprechung im Betriebskostenrecht (Dr. Kai Mediger, VNW) über Müllkostenmangement als Instrument der Betriebskostenoptimierung (Prof. Dr. Andreas Saxinger, HfWU), die energetisch optimierte Heizungsanlage (Thomas Filkorn,  Fusion) bis zum Klimaschutz in der Immobilienwirtschaft (Petra Memmler, VNW).

Zahlreiche weitere Vorträge stehen auf der Tagesordnung.

Zielgruppe sind Geschäftsführer, Vorstände, Techniker, Nachhaltigkeitsbeauftragte sowie im Umweltschutz tätige Mitarbeiter in der Wohnungswirtschaft. 

Der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) vertritt in Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein insgesamt 443 Wohnungsgenossenschaften und Wohnungsgesellschaften. In den von ihnen verwalteten 742.000 Wohnungen leben rund 1,5 Millionen Menschen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter liegt bei den VNW-Unternehmen bei 6,41 Euro. Der VNW ist der Verband der Vermieter mit Werten.

Dr. Peter Hitpaß

VNW Beauftragter für Fördermitglieder

hitpass@vnw.de

Der Beitrag VNW 5. Norddeutscher Betriebskostentag – Programm steht fest erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Mit 48.000 Wohnungen und einem Marktanteil von 14 Prozent sind die Leipziger Wohnungsgenossenschaften nicht nur der größte Vermieter der Stadt, sondern auch eine wirksame Mietpreisbremse. Die niedrigen Mieten der Genossenschaften fließen in den Mietspiegel der Stadt ein und dämpfen entsprechend die ortsüblichen Vergleichsmieten.

Mieten / Einnahmen steigen nur gering

Die Mietsteigerungsrate seit 2018 beträgt im Schnitt 2,5 Prozent pro Jahr. Bis 2021 war die Inflationsrate in Deutschland im Durchschnitt etwa gleich groß. Dadurch stagnierten die Mieteinnahmen der Genossenschaften (und die Kaltmietbelastung ihrer Mitglieder und Mieter) trotz stetig steigender Kosten.

Seit 2021 explodieren jedoch die Kosten der Genossenschaften und entkoppeln sich dramatisch von der Mietentwicklung. So stieg die allgemeine Teuerung von 2021 auf 2022 um etwa sechs Prozent; von 2022 auf 2023 sogar um neun Prozent.

Wiedervermietungskosten stark gestiegen

Hier spielen mehrere Faktoren eine Rolle: Bezugnehmend auf die Baukosten mussten zum Beispiel für die Wiederherrichtung einer 65 Quadratmeter großen Musterwohnung zum Zwecke der Neuvermietung im Jahr 2019 noch circa 10.000 Euro aufgewendet werden, während es im Jahr 2024 teilweise bereits über 21.000 Euro sind – eine Steigerung auf 210 Prozent.

Die Neuvertragsmieten stiegen im selben Zeitraum jedoch nur um elf Prozent. Eine ähnliche Kostenentwicklung zeigt sich bei Instandhaltung, Sanierung und Neubau.

Kostenexplosion städtischer Dienstleistungen bei Betriebs- und Nebenkosten

Ein wesentlicher Kostentreiber ist die Stadt Leipzig selbst geworden. Während die Genossenschaftsmieten von 2018 bis 2023 um 13,9 Prozent stiegen, verlangte die Stadt Leipzig für Müllentsorgung im gleichen Zeitraum 19,6 Prozent mehr.

Die Gebühr für die Niederschlagswasserentsorgung stieg um 22,2 Prozent und Wasser- / Abwassergebühren erhöhten sich zusätzlich um 17,7 Prozent. Auch bei Neubau- und Sanierungsprojekten erhebt die Stadt Leipzig hohe Gebühren. So wurden für ein genossenschaftliches Sanierungsvorhaben mit 130 Wohnungen allein 100.000 Euro an Gebühren erhoben.

Nebenkosten von 2.387 Euro auf 3.243 Euro innerhalb nur eines Jahres gestiegen

Zusätzlich werden die Genossenschaften und ihre Mitglieder durch die Kosten für Heizung und Warmwasser unter enormen Druck gesetzt. Diese stiegen von 2018 bis 2023 ebenso überproportional zur Mietentwicklung um 17,5 Prozent. Diese Entwicklung beschleunigt sich derzeit immer stärker.

So werden die Heiz- und Warmwasserkosten allein im Zeitraum eines Jahres – von 2023 auf 2024 – um 45(!) Prozent steigen. Eine Familie, welche mit zwei Kindern in einer 90 Quadratmeter großen Wohnung lebt, muss somit einen Anstieg der Nebenkosten von 2.387 Euro auf 3.243 Euro innerhalb nur eines Jahres bewältigen.

Dies führt zu einer monatlichen Mehrbelastung von 71,33 Euro beziehungsweise 0,79 Euro pro Quadratmeter.

Erfüllen der gemeinwohlorientierten Ziele bedroht

Diese Nebenkosten sind nicht nur für die Mieter eine enorme Zusatzbelastung. Sie bedeuten für den Vermieter Wohnungsgenossenschaft: Selbst die für Bestandserhaltung und -entwicklung erforderlichen Mietanpassungsmöglichkeiten können nicht mehr realisiert werden.

Sie sind für die Mitglieder / Mieter vor dem Hintergrund der hohen Nebenkosten nicht mehr leistbar. Dadurch begrenzt der Anstieg der Nebenkosten neben der allgemeinen Preissteigerung die finanziellen Spielräume der Wohnungsgenossenschaften, die maßgeblich auf eine solide wirtschaftliche Grundlage angewiesen sind, um ihre gemeinwohlorientierten Ziele zu verfolgen.

Bezahlbarer Wohnraum wird geringer

Diese Entwicklungen setzen den investiven Möglichkeiten der Leipziger Wohnungsgenossenschaften immer härtere Grenzen. Infolgedessen wird es immer schwieriger, den Ausstattungsstandard von Wohnungen bei Neuvermietung aufrechtzuerhalten. Gleichzeitig ist auch der Wohnungsneubau nicht mehr in erforderlichem Umfang realisierbar, da die Kosten für Neubauprojekte so hoch sind, dass eine wirtschaftliche Umsetzung bei gleichzeitiger Einhaltung sozial verträglicher Mietkonditionen nicht möglich ist.

Dies führt zu einem Dilemma für Wohnungsgenossenschaften, die sich an ihren gemeinwohlorientierten Prinzipien orientieren. Insgesamt wird sich die Situation bezüglich der Verfügbarkeit von bezahlbarem Wohnraum im unteren Preissegment weiter verschärfen.

Völlig illusorisch scheint unter den gegebenen Rahmenbedingungen die Erfüllung der ambitionierten Klimaziele von Bund und Stadt für den genossenschaftlichen Gebäudebestand.

Stadtrat und Stadtverwaltung fordern zu Recht bezahlbaren Wohnraum sowie Klimaschutz im Gebäudesektor. Jedoch klafft aktuell eine deutliche Lücke zwischen diesem Anspruch und dem kommunalen Handeln bei Ratsbeschlüssen, Verwaltungsarbeit und in kommunalen Eigenbetrieben.

Bundespolitische Herausforderungen und volkswirtschaftliche Fragen können nicht in Leipzig gelöst werden. Leipzig besitzt jedoch genügend eigene Hebel, um durch Kostenreduzierung bezahlbares Wohnen zu unterstützen:

• die Reduzierung kommunaler Gebühren und Abgaben
• die Verkürzung der Dauer von Genehmigungen und Verwaltungsprozessen
• die Abfederung der Kosten für die Wärmewende durch die Stadtwerke Leipzig

Um die sich abzeichnenden sozialen Konflikte beim Thema Wohnen zu bewältigen, muss Wohnen in allen sogenannten Zielkonflikten priorisiert werden. Stadtrat und Stadtverwaltung müssen dabei beachten, dass Wohnen unter anderem ein Wirtschaftsgut ist und alle Entscheidungen auf sämtliche Kosten des Wohnens zu prüfen sind.

Völlig kostenneutral lässt sich ein notwendiger kultureller Wandel zu einer Atmosphäre der Ermöglichung gestalten, die Leipzig bereits einmal ausgezeichnet hat.

Quelle: Die Wohnungsgenossenschaften BGL; Kontakt; Lipsia; Unitas; VLW und Wogetra, Text: Jörn Glasner

Der Beitrag Leipziger Wohnungsgenossenschaften: Soziales Wohnen und Klimaziele in Gefahr erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Die Vermieterin mahnte die Mieterin wegen vermeintlich unterlassener Mülltrennung ab und kündigte knapp 6 Wochen später das Mietverhältnis wegen der Verletzung der Pflicht zur Mülltrennung.

Streitigkeiten rund um das Thema „Müll“ oder „Müllentsorgung“ treten zwischen Vermieter und Mieter immer wieder in verschiedenen Facetten auf. Im vorliegenden interessanten Fall aus Hamburg vor dem AG Hamburg-Blankenese kündigte der Vermieter das Mietverhältnis mit dem Mieter (nach vorheriger zweifacher Abmahnung) fristlos, hilfsweise ordentlich, wegen der Verletzung der Pflicht zur Mülltrennung, und erhob dann Räumungsklage vor dem AG Hamburg-Blankenese. Die Klage des Vermieters auf Räumung wurde jedoch (m. E. zu Recht) abgewiesen.

Der Sachverhalt gestaltet sich wie folgt:

Die Beklagte mietete seit dem 1.10.2021 von der Klägerin eine 1-Zimmerwohnung in Hamburg. In § 18 in Verbindung mit § 30 des Mietvertrages ist die Verpflichtung zur Mülltrennung wie folgt konkretisiert: „Es gilt eine Pflicht zur Mülltrennung durch den gelben Sack, sowie Altglas – und Papier-Container. Diese ist einzuhalten. Gelbe Säcke erhalten Sie unter http://www.st…-hh.de

Die Parteien stritten über die Frage, ob die Beklagte der Verpflichtung zur Mülltrennung nachkommt.

Mit Schreiben vom einen 21.6.2022 (Anlage K 4) mahnte die Klägerin die Beklagte im Hinblick auf unterlassene Mülltrennung ab und erklärte, die Beklagte entsorge seit Monaten ihre PET-Flaschen, Plastikverpackungen, Glas, Altkleider, Blumen, Lebensmittel und ähnliches im Hausmüll.

Mit Schreiben vom 8.7.2022 (Anlage K 5) mahnte die Klägerin die Beklagte erneut wegen unterlassener Mülltrennung unter Hinweis auf eine mögliche fristlose Kündigung ab.

Mit Schreiben vom 25.8.2022 (Anlage K 2) kündigte die Prozessbevollmächtigte der Klägerin das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich wegen der Verletzung der Pflicht zur Mülltrennung.

Mit Schreiben vom 8.9.2022 (Anlage K 7) wies der Mieterverein zu H. die Kündigung zurück und bestritt den Vorwurf, die Beklagte habe den Müll nicht ordnungsgemäß getrennt.

Die Klägerin behauptet, die Beklagte habe schon kurz nach Einzug ihren Müll nicht ordnungsgemäß getrennt. Sie entsorge Plastik, Glas und Papier im Hausmüll. Die Klägerin legt im Anlagenkonvolut K 6 diverse Fotos vor, die von ihr gesichteten Müll zeigen und Vorfälle am 1.6.2022, 28.6.2022, 5.7.2022, 8.7.2022, 6.8.2022, 12.8.2022, 13.8.2022 und 18.8.2022 dokumentieren sollen. Sie bezieht sich für ihre Behauptung, dass es sich um Müll der Beklagten handele und diese ihren Müll auch weiter nicht trenne, auf ihre eigene Parteivernehmung.

Die beklagte Mieterin bestritt die behaupteten Fehlhandlungen und beantragte die Klageabweisung.

Das AG Hamburg-Blankenese wies die Klage ab. Die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung war nach Auffassung des AG unwirksam und führte daher auch nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses. Die Räumungsklage war somit abzuweisen.

Das AG in seinen Urteilsgründen auszugsweise wie folgt:

Die Klage ist zulässig, in der Sache jedoch nicht begründet.

Der Klägerin steht kein Räumungsanspruch nach § 546 BGB zu. Das Mietverhältnis wurde weder durch die fristlose, noch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung vom 25.8.2022 (Anlage K 2) wirksam beendet.

Ein wichtiger Grund für die Beendigung eines Mietverhältnisses im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB liegt nur dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Eine ordentliche Kündigung setzt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus, dass nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dann vorliegt, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Weder die Voraussetzungen für eine fristlose noch die für eine ordentliche Kündigung sind ausreichend dargelegt. Streitig ist schon die Frage, ob die Beklagte gegen das Gebot zur Mülltrennung verstößt. Die Klägerin hat sich für ihren Vortrag, die Beklagte trenne den Müll nicht ordnungsgemäß und entsorge Plastik, Glas und Papier im Hausmüll, lediglich auf ihre eigene Parteivernehmung berufen. Diese kommt nach § 448 ZPO nur dann in Betracht, wenn für die unter Beweis gestellte Behauptung eine gewisse Anfangswahrscheinlichkeit vorliegt. Das ist fraglich, da im Haus W.W.87 mehrere Mietparteien leben und die Klägerin nicht dargelegt hat, aufgrund welcher Kriterien sie den nicht getrennten Müll der Beklagten zugeordnet hat. Dass es sich bei dem von der Klägerin beanstandeten Müll um solchen der Beklagten handelt, könnte sich allenfalls aus dem Foto aus dem Anlagenkonvolut K 6 mit dem Datum 1.6.2022 ergeben, auf dem ist ein Zettel mit dem aufgedruckten Namen der Beklagten zu erkennen ist.

Aber auch unterstellt, alle 8 von der Klägerin vorgetragenen Vorfälle, die sie mit den Fotos Anlagenkonvolut K6 dokumentiert hat, seien der Beklagten zuzuordnen, ergibt sich zur Auffassung des Gerichts kein Grund für eine fristlose oder ordentliche Kündigung des Mietvertrages. Dies beruht auf einer Abwägung des Interesses der Beklagten an dem Fortbestand des Mietvertrages gegenüber dem Umfang der dokumentierten Verstöße gegen die Mülltrennung.

Den Fotos ist zwar zu entnehmen, dass die dort gezeigten Müllstücke eine Vielzahl von Plastikmüll enthalten. Es handelt sich aber jeweils um geringe Müllmengen. Ein Verstoß gegen das Gebot der Aussonderung von Papier oder Glas ist auf den Fotos nicht bzw. kaum zu erkennen. Soweit einzelne bedruckte Zettel zu sehen sind, dürften diese wie beispielsweise Fahrkarten in den Hausmüll gehören. Auch leere Klopapierrollen dürften im Haushaltsmüll zu entsorgen sein, da sie immerhin noch Reste von Klebespuren enthalten können. Auf den eingereichten Fotos ist nur unter dem Datum 28.06.2022 ein Behältnis (für eine Peanut Butter) zu erkennen, das aus Glas sein könnte. Erhebliche negative Auswirkungen auf die Mietsache, andere Mieter oder die Vermieterin sind nicht ersichtlich. Es ist weder vorgetragen, dass aufgrund der fehlenden Mülltrennung nicht mehr ausreichend Platz im Hausmüll für andere Mieter vorhanden wäre, noch dass die Müllabholung aufgrund fehlender Mülltrennung verweigert oder der Klägerin ein Bußgeld auferlegt wurde.

Das Gericht verkennt nicht, dass es eine gesetzliche Vorgabe zur Mülltrennung gibt und die Klägerin diese mit §§ 18 und 30 des Mietvertrages wirksam an die Beklagte weitergegeben hat. Eine solche Mülltrennung dürfte nach heutigem Verständnis aufgrund umweltpolitischer Erwägungen für jeden selbstverständlich sein. Ob allein ein Verstoß dagegen einen Kündigungsgrund darstellt, ist jedoch fraglich. Das Gericht muss diese Grundsatzfrage nicht entscheiden. Vorliegend kommt es nur darauf an, ob die vorgetragenen Verstöße eine Kündigung rechtfertigen, was nach den obigen Ausführungen nicht der Fall ist. Die Entscheidung mag anders ausfallen, wenn es sich um umfangreichere Verstöße über einen längeren Zeitraum handelt, der Müll wiederholt nicht abgeholt wird, Bußgelder ergehen oder sich andere erhebliche Auswirkungen auf das Mietobjekt, andere Mieter oder den Vermieter bzw. die Vermieterin ergeben.

Anmerkung:

Streitigkeiten rund um das Thema Mülltrennung erhitzen zwar in der Tat regelmäßig die Gemüter. Dass die hier vorliegende Klage des Vermieters jedoch keinerlei Erfolgsaussichten hat, war m. E. schon vor Klageerhebung relativ offensichtlich. Zum Einen ist klar, dass eine Kündigung nur dann begründet sein kann, wenn der Vermieter dem Mieter das vorgeworfene Fehlverhalten auch nachweisen kann. Das gestaltet sich in der Praxis schwierig – denn wie soll man einem Mieter nachweisen, dass der regelwidrig entsorgte Müll ausgerechnet von ihm stammt?

Das mag im Einzelfall möglich sein, wenn der Müll auf eine bestimmte Person schließen lässt z. B. durch namentliche Angaben in einem Beutel mit Hausmüll. Auch bei einer Einzelmülltonne z. B. bei einem vermieteten Reihenhaus mag das gelingen. Meistens wird dieser Nachweis aber schwierig zu führen sein mit der Folge, dass die Kündigungsvoraussetzungen (die Vertragsverletzung des Mieters) gar nicht erst nachweisbar sein wird. Ich habe jedenfalls in der Praxis nur selten bis überhaupt nicht erlebt, dass ein Mieter die ihm vorgeworfenen Vertragsverletzungen freimütig selber einräumt, wenn diese ansonsten gar nicht nachweisbar wären.

Zum Anderen ist zu berücksichtigen, dass das scharfe Schwert der Kündigung (sowohl fristlos wie auch hilfsweise fristgemäß) in Fällen „kleinerer“ Vertragsverletzungen zumeist nicht gerechtfertigt erscheint und das Gericht die Klage vermutlich selbst dann abgewiesen hätte, wenn alle „Müllverfehlungen“ des Mieters tatsächlich nachweisbar gewesen wären. Da reicht es dann auch nicht, dass der Vermieter mehrfach (zweimal) abgemahnt hat, denn das Gewicht der Vertragsverletzung erscheint einfach zu gering. Insofern ist dem Urteil des AG Hamburg-Blankenese vom Ergebnis und der Begründung her zuzustimmen.

Dr. Kai Mediger

Rechtsanwalt und Justiziar

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Der Rückgang der Gesamtmenge an Haushaltsabfällen ist auch deshalb bemerkenswert, weil die Bevölkerung im Jahr 2022 gegenüber dem Vorjahr um knapp 1,1 Millionen Menschen wuchs. Pro Kopf wurden im Jahr 2022 rund 438 Kilogramm Haushaltsabfälle eingesammelt, das waren knapp 46 Kilogramm weniger als im stark von der Pandemie beeinflussten Jahr 2021 (484 Kilogramm) und 19 Kilogramm weniger als im Vor-Corona-Jahr 2019 (457 Kilogramm). Damit sank das Pro-Kopf-Aufkommen an Haushaltsabfällen auf den tiefsten Stand seit dem Beginn der Erhebung im Jahr 2004.

Fast zwei Drittel der eingesammelten Haushaltsabfälle waren Hausmüll und Wertstoffe

Jeweils rund ein Drittel der im Jahr 2022 eingesammelten Haushaltsabfälle waren Hausmüll (34 %) und getrennt gesammelte Wertstoffe (31 %). Rund ein Viertel machten Bioabfälle (27 %), also organische Abfälle, aus. Die geringsten Anteile entfielen auf Sperrmüll (7 %) und sonstige Abfälle, wie beispielsweise Batterien und Farben (0,5 %).

Bioabfälle: Stärkster Rückgang unter allen Haushaltsabfallarten

Den stärksten Rückgang in Höhe von 1,3 Millionen Tonnen oder 11,4 % im Jahr 2022 gegenüber dem Vorjahr verzeichneten die Bioabfälle. Diese setzen sich aus Abfällen aus der Biotonne sowie Garten- und Parkabfällen zusammen und machten 9,9 Millionen Tonnen (2021: 11,2 Millionen Tonnen) aus. Dies entspricht einem Pro-Kopf-Aufkommen von 117 Kilogramm (2021: 134 Kilogramm). Weniger Bioabfälle pro Kopf waren zuletzt im Jahr 2013 (112 Kilogramm) eingesammelt worden.

Haus- und Sperrmüll: Besonders starke Rückgänge in den von der Flut betroffenen Bundesländern

Haus- und Sperrmüll machte im Jahr 2022 mit rund zwei Fünfteln (41 % beziehungsweise 15,3 Millionen Tonnen) den Großteil des gesamten Aufkommens an Haushaltsabfällen aus. Hier ging das Aufkommen im Vergleich zu 2021 um 1,0 Millionen Tonnen oder 6,4 % zurück. Mit 181 Kilogramm pro Kopf (2021: 196 Kilogramm pro Kopf) erreichte auch das im Jahr 2022 eingesammelte Haus- und Sperrmüllaufkommen den niedrigsten Wert seit dem Beginn der Erhebung im Jahr 2004.

Die von der Flutkatastrophe im Sommer 2021 stark betroffenen Bundesländer Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz verzeichneten hierbei den stärksten Pro-Kopf-Rückgang von 231 beziehungsweise 225 Kilogramm im Jahr 2021 auf 208 beziehungsweise 201 Kilogramm im Jahr 2022. Zu diesen Abfällen zählt alles, was nicht in die Wertstoffsammlung, die Biotonne oder die Gelbe Tonne geworfen werden soll oder speziell entsorgt werden muss.

Wertstoffe: Pro-Kopf-Aufkommen ebenfalls auf niedrigstem Stand seit Erhebungsbeginn 2004

Die Menge der 2022 getrennt eingesammelten Wertstoffe, zu denen unter anderem Papier, Pappe, Plastik- und Metallverpackungen oder Glas zählen, ging um 0,9 Millionen Tonnen oder 7,1 % auf 11,6 Millionen Tonnen zurück (2021: 12,5 Millionen Tonnen). Mit einem Pro-Kopf-Aufkommen von 137 Kilogramm wurde somit auch bei den Wertstoffen der tiefste Wert seit dem Beginn der Erhebung im Jahr 2004 erreicht (2021: 150 Kilogramm pro Kopf).

Quelle: Deutscher Präventionstag, Erich Marks

www.praeventionstag.de

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I. Einleitung

In seinem Urteil vom 05.10.2022 (BGH, Urt. v. 05.10.2022, VIII ZR 117/21) ergab sich für den Bundesgerichtshof erstmals die Gelegenheit, höchstrichterliche Ausführungen zur Umlagefähigkeit von Müllmanagementkosten zu machen. Bei genauerer Analyse des Urteils wird allerdings deutlich, dass der Bundesgerichtshof seine Prüfung allein auf die Umlagefähigkeit von Kosten eines externen Dienstleisters für die Kontrolle der Restmüllbehälter einer Liegenschaft auf Einhaltung der satzungsmäßigen Vorgaben für die Mülltrennung und für die bei fehlerhafter Abfalltrennung erfolgende Nachsortierung von Hand beschränkt hat.

Diese Kosten sah der Bundesgerichtshof als nach § 2 Satz 1 Nr. 8 BetrKV auf alle Mieter umlegbare Betriebskosten an. Eine Differenzierung hinsichtlich der Umlegbarkeit zwischen Mietern, die fehlerhafte und Mietern, die fehlerfreie Mülleinwürfe vorgenommen hatten, hält der Bundesgerichtshof für nicht erforderlich, zumal sie bei großen Wohnanlagen kaum durchführbar sein dürfte.

Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 05.10.2022 somit keine Aussagen zur generellen Umlagefähigkeit von Müllmanagementkosten gemacht, sondern lediglich zu diesem einen, wenngleich bedeutenden Teilaspekt des Müllmanagements.
Der Begriff des Müllmanagements umfasst ein breites Spektrum an Dienstleistungen, ist weder gesetzlich definiert noch wird er sonst an irgendeiner Stelle in gesetzlichen Bestimmungen verwendet.

Entscheidend für eine Umlegung der Kosten, die durch ein Müllmanagement entstehen, auf die Mieter ist allein, ob sie rechtlich als Betriebskosten nach § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB oder als Modernisierungskosten nach § 555b i.V.m. § 559 Abs. 1 BGB qualifiziert werden können. Ihre Bezeichnung als Kosten des Müllmanagements ist demgegenüber unerheblich.

II. Umlegbare Betriebskosten

1. Kosten für die Organisation der Durchführung der Müllbeseitigung
   Die Kosten, die dem Vermieter für die Organisation der Durchführung der Müllbeseitigung anfallen, werden bei einer Sammelentsorgung von Müll in erster Linie die von ihm an das Entsorgungsunternehmen zu entrichtenden Müllgebühren sein. Bei diesen handelt es sich um nach § 2 Satz 1 Nr. 8 BetrKV als Kosten der Müllbeseitigung auf die Mieter umlegbare Betriebskosten.
   
2. Kosten für die Überwachung des Müllplatzes
   Im Hinblick auf die Kosten für die routinemäßige Überwachung des Müllplatzes im Hinblick auf Verschmutzungen, Verwahrlosung oder sonstige Unregelmäßigkeiten kommt es darauf an, wer diese vornimmt. Erfolgt die Überwachung durch den Hausmeister des Vermieters, liegen nach § 2 Satz 1 Nr. 14 BetrKV auf die Mieter umlegbare Betriebskosten vor (AG Brandenburg, Urt. v. 07.06.2010, 31 C 210/09).
   
   Wird die routinemäßige Überwachung des Müllplatzes hingegen von einem Müllmanagementunternehmen als vom Vermieter beauftragten externen Dienstleister wahrgenommen, liegen nach § 2 Satz 1 Nr. 8 BetrKV umlegbare Betriebskosten der Müllbeseitigung vor. Nimmt, was in kleineren Wohnanlagen denkbar ist, der Vermieter selbst die routinemäßige Überwachung des Müllplatzes vor, handelt es sich um eine Eigenleistung des Vermieters nach § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV. Er darf dann seine Arbeitsleistung mit dem Betrag ansetzen, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte, jedoch ohne die Umsatzsteuer.
   
3. Kosten für die Überprüfung des tatsächlichen Bedarfs an Leistungen der Müllbeseitigung
   Ähnliches gilt für die Kosten, die durch die regelmäßigen Überprüfungen anfallen, ob die vorhandene Tonnenanzahl und -größe sowie die Leerungsintervalle noch dem tatsächlichen Bedarf der Mieter entsprechen. Hier liegen nach § 2 Satz 1 Nr. 14 BetrKV umlegbare Betriebskosten vor, wenn der Hausmeister diese Prüfungen vornimmt (OLG Naumburg, Urt. v. 05.11.2002, 9 U 81/02).
   
   Beauftragt der Vermieter für die Überprüfungen hingegen ein Müllmanagementunternehmen, handelt es sich um Betriebskosten, die nach § 2 Satz 1 Nr. 8 BetrKV auf die Mieter umlegbar sind. Bei Eigenleistungen des Vermieters gilt wiederum § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV.
   
4. Kosten für die Reinigung des Müllplatzes
   Bei der regelmäßigen Reinigung des Müllplatzes durch den Hausmeister fallen nach § 2 Satz 1 Nr. 14 BetrKV umlegbare Betriebskosten an. Nimmt ein beauftragtes Müllmanagementunternehmen die Reinigungsleistungen des Müllplatzes vor, handelt es sich um nach § 2 Satz 1 Nr. 9 BetrKV umlegbare Betriebskosten.
   
   Der Müllplatz gehört zu den in § 2 Satz 1 Nr. 9 BetrKV genannten von den Bewohnern gemeinsam genutzten Teilen des Gebäudes. Führt der Vermieter die Reinigung des Müllplatzes in Eigenleistung durch, muss er für die Umlegung seiner Arbeitsleistungen auf die Mieter § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV beachten.
   
5. Kosten für die Reinigung der Mülltonnen
   Die Kosten für die Reinigung der Mülltonnen selbst durch den Hausmeister sind nach § 2 Satz 1 Nr. 14 BetrKV umlegbare Betriebskosten, falls es sich um regelmäßige Reinigungsarbeiten handelt. Nimmt ein beauftragtes Müllmanagementunternehmen die regelmäßige Tonnenreinigung vor, handelt es sich um nach § 2 Satz 1 Nr. 8 BetrKV umlegbare Betriebskosten. Führt der Vermieter die regelmäßige Reinigung der Tonnen in Eigenleistung durch, gilt § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV.
   
6. Kosten für einen Mülltonnenservice
   Die Kosten für das Heraustragen der Tonnen vom Müllplatz auf die Straße und für das nach der Leerung erforderliche Zurücktragen der Tonnen zum Müllplatz (sog. „Mülltonnenservice“) gehören ebenfalls zu den umlegbaren Betriebskosten. Erfolgt der Mülltonnenservice durch den Hausmeister, gehören die Kosten zu § 2 Satz 1 Nr. 14 BetrKV (AG Brandenburg, Urt. v. 07.06.2010, 31 C 210/09), bei einem beauftragten Müllmanagementunternehmen hingegen zu § 2 Satz 1 Nr. 8 BetrKV und bei einer Eigenleistung des Vermieters ist § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV zu beachten (AG Frankfurt a.M., Urt. v. 16.12.2011, 385 C 2425/11).
   
7. Kosten für die Aufklärung der Mieterschaft über die Grundsätze der Mülltrennung
   Die dem Vermieter entstehenden Kosten für die Aufklärung und Information der Mieterschaft über die Grundsätze der Mülltrennung lassen sich als nicht öffentliche, da auf die eigene Mieterschaft beschränkte Maßnahmen nach § 2 Satz 1 Nr. 8 BetrKV würdigen und damit als auf die Mieter umlegbare Betriebskosten (AG Frankenthal, Urt. v. 15.02.2019, 3a C 288/18).
   
8. Kosten für die Kontrolle der Mülltrennung
   Wie der Bundesgerichtshof im Urteil vom 05.10.2022 entschieden hat, gehören die Kosten für ein vom Vermieter beauftragtes Dienstleistungsunternehmen zur Kontrolle der Restabfallbehälter vor Ort auf Einhaltung der satzungsmäßigen Vorgaben für die Mülltrennung und zur händischen Nachsortierung bei fehlerhafter Abfalltrennung zu den Betriebskosten nach § 2 Satz 1 Nr. 8 BetrKV.
   
   Die Kosten entstehen im Vorfeld der eigentlichen Müllbeseitigung, dienen deren Vorbereitung und sind vergleichbar mit den Kosten für den Betrieb von Müllkompressoren. Die anfallenden Kosten können auf alle Mieter umlegt werden, sodass es keine Rolle spielt, wer genau von den Mietern die Müllfehleinwürfe und damit eine händische Nachsortierung verursacht hat.

III. Umlegbare Modernisierungskosten

Neben diesen geschilderten Kosten können im Zusammenhang mit der Müllbeseitigung beim Vermieter weitere Kosten anfallen, die bereits mangels Regelmäßigkeit keine Betriebskosten nach § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB sein können. Dies betrifft zum einen die Anschaffung neuer bzw. weiterer Tonnen für die Müllbeseitigung, wenn die bisherigen Kapazitäten für den anfallenden Müll der Mieter nicht ausreichen, und zum anderen die räumliche Erweiterung des Müllplatzes um das Aufstellen von zusätzlichen Tonnen überhaupt erst zu ermöglichen.

1. Anschaffung neuer Tonnen
   Nach § 555b BGB erfordern alle Modernisierungsmaßnahmen eine bauliche Veränderung. Deshalb kann mangels einer solchen baulichen Veränderung die Anschaffung neuer zusätzlicher Tonnen keine Modernisierungsmaßnahme sein. Gleiches gilt für die Erstanschaffung von Mülltonnen (OLG Naumburg, Urt. v. 03.04.2007, 9 U 9/07).
   
2. Anmietung neuer Tonnen
   Ob die Kosten für die Anmietung zusätzlicher neuer Tonnen als Betriebskosten nach § 2 Satz 1 Nr. 8 BetrKV qualifiziert werden können, erscheint fraglich. Die Anmietung erweist sich in diesem Fall als eine Alternative des Vermieters zur Anschaffung der neuen Mülltonnen.
   
   Diese Konstellation ähnelt derjenigen der Anmietung von Rauchwarnmeldern anstelle deren Anschaffung. Mittlerweile ist höchstrichterlich geklärt, dass, da es keine vorrangigen Spezialvorschriften im Katalog des § 2 BetrKV gibt, die Mietkosten für Rauchwarnmelder nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können (BGH, Urt. v. 11.05.2022, VIII ZR 379/20). Es erscheint naheliegend, diese Rechtsprechung auch auf die Kosten für die Anmietung von zusätzlich benötigten neuen Mülltonnen zu übertragen. In § 2 Satz 1 Nr. 8 BetrKV findet sich kein Hinweis auf die Umlegbarkeit von Kosten, welche durch die Anmietung von Mülltonnen entstehen.
   
   Daher können diese Kosten vom Vermieter weder als Betriebskosten nach § 2 Satz 1 Nr. 8 BetrKV noch als sonstige Betriebskosten nach § 2 Satz 1 Nr. 17 BetrKV umgelegt werden.
   
3. Räumliche Erweiterung des Müllplatzes
   Eine für eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB erforderliche bauliche Veränderung kann bei einer räumlichen Erweiterung des bestehenden Müllplatzes durch den Vermieter gegeben sein. Zu denken wäre an das Verlegen von neuen Bodenplatten zur Befestigung der Anlage mitsamt einer Erweiterung der Einzäunung. Auf dem insoweit vergrößerten Müllplatz lassen sich dann die vom Vermieter angeschafften neuen zusätzlich benötigten Tonnen aufstellen.
   
   Während Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr. 4 BGB auf die Erhöhung des Gebrauchswerts der konkreten Wohnung des Mieters bezogen sein müssen, zielen Maßnahmen nach § 555b Nr. 5 BGB auf die Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer und erfassen insoweit den Ausbau nicht öffentlicher Gemeinschaftsanlagen in einer Liegenschaft. Dies dürfte auf die mittels baulicher Maßnahmen vorgenommene räumliche Erweiterung eines Müllplatzes zutreffen, der ausschließlich den Mietern der Wohnanlage zur Verfügung steht (LG Berlin, Urt. v. 14.01.2015, 65 S 267/14).
   
   § 559 Abs. 1 BGB ermöglicht dem Vermieter die Umlage der Kosten, die durch eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 5 BGB entstehen. Die Umlage erfolgt über eine Mieterhöhung gemäß §§ 559 ff. BGB, sodass die dabei geltenden Voraussetzungen zu beachten sind. Die Modernisierungskosten für die Erweiterung des Müllplatzes sind nach § 559 Abs. 3 BGB vom Vermieter auf die Mieter der einzelnen Wohnungen in der Liegenschaft aufzuteilen.
   
   Fallen im Zuge der Erweiterung des Müllplatzes zugleich auch Kosten für Erhaltungsmaßnahmen an der bereits bestehenden Anlage an, beispielsweise durch einen Austausch abgenutzter oder defekter Bodenplatten, sind diese Kosten von den umlegbaren Modernisierungskosten gemäß § 559 Abs. 2 BGB abzuziehen.

IV. Das Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Umlage von Müllmanagementkosten

1. Müllmanagement als erforderliche Maßnahme
   Im Rahmen des Wirtschaftlichkeitsgebots des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist zu prüfen, ob die Beauftragung eines externen Dritten für ein Müllmanagement durch den Vermieter überhaupt eine erforderliche Maßnahme darstellt. Bei kleinen Wohnanlagen, bei denen seitens der Mieter keine Fehleinwürfe von Müll zu verzeichnen sind, dürfte sich die Beauftragung eines externen Dritten zur regelmäßigen Kontrolle der ordnungsgemäßen Mülltrennung als eine nicht erforderliche Maßnahme erweisen.
   
   Im Umkehrschluss ist eine solche Kontrolle durch den Vermieter nur dann erforderlich, wenn es konkrete Anzeichen gibt, dass die Mieter wiederholt falsche Mülleinwürfe machen bzw. bereits gemacht haben. In großen Wohnanlagen spricht viel dafür, dass Kontrollen der Mülltonnen im Hinblick auf Fehleinwürfe erforderlich sind ebenso wie die händische Nachsortierung des falsch eingeworfenen Mülls. In aller Regel werden in großen Wohnanlagen diejenigen Mieter, welche die Fehleinwürfe verursachen, durch den Vermieter nicht ermittelbar und damit nicht feststellbar sein.
   
   Ein individueller Bezug der entstandenen Kosten zu einzelnen Mietern ist dann nicht erforderlich, es genügt vielmehr der Bezug zur Mietsache. Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 05.10.2022 klargestellt, dass die Kosten durch den Vermieter in solchen Fällen auf alle Mieter der Liegenschaft umgelegt werden können. Letztlich werden hierdurch ein Haftungsverband bzw. eine Haftungsgemeinschaft aller in einem Mietobjekt wohnenden Mieter begründet (AG Frankenthal, Urt. v. 15.02.2019, 3a C 288/18).
   
   Eine andere Wertung dürfte nur dann gerechtfertigt sein, wenn die Verursacher der Müllfehleinwürfe und der daraus resultierenden notwendigen Kontrollen und Nachsortierungen durch den Vermieter selbst oder ein vom Vermieter beauftragtes Müllmanagementunternehmen eindeutig zu identifizieren sind. Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn Müllfehleinwürfe ausschließlich in denjenigen Mülltonnen zu verzeichnen sind, die bei einer kleineren Wohnanlage allein von den Bewohnern eines Hinterhauses benutzt werden (AG Münster, Urt. v. 21.12.2005, 59 C 2601/05).
   
2. Erzielte Einsparungen an Müllbeseitigungskosten durch ein Müllmanagement
   Die durch das Müllmanagement erzielten Einsparungen an Müllbeseitigungskosten für die Mieter sind typisch für das sog. Performance Contracting, das sich aus den eingesparten Müllgebühren finanziert. Die realisierten Einsparungen machen deutlich, dass die Kosten für die Einschaltung des Müllmanagementunternehmens selbst dem Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB genügen (ähnlich AG Remscheid, Urt. v. 02.09.2022, 27 C 62/22).

Prof. Dr. Andreas Saxinger, Geislingen

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