Als Vertreter der Immobilien- und Wohnungswirtschaft konnte ich bei der Gründungsversammlung sprechen und zähle mich seitdem zu den „Gründungsvätern“. Die Stiftung ist wichtig, weil niemand in einer Stadt mit einem Dutzendgesicht leben möchte. Städte aber stärken ihre Individualität mit mehr Baukultur.

Was liegt da näher, die Stiftung Baukultur als einen Ort der Debatte und des Ringens um gemeinsame Lösungen zu begreifen? Als einen Ort, an dem unterschiedliche Beteiligte herausfinden, was in den kommenden Jahrzehnten das Richtige für Hamburgs Stadtentwicklung ist.

Für die sozialen Vermieter ist entscheidend, dass Wohnen in Hamburg auch in Zukunft für Menschen mit mittlerem und geringem Einkommen bezahlbar bleibt. Dieser Maßgabe müssen sich alle Ideen, die im Rahmen der Stiftung diskutiert werden, stellen.

Klimaschutz und bezahlbares Wohnen

Allerdings wird es in den kommenden Jahrzehnten nicht mehr allein um bezahlbares Wohnen, ansehnliche Architektur und stabile Nachbarschaften gehen. Wir alle wissen längst, dass der Klimaschutz unser Handeln maßgeblich prägen wird.

Eine große Herausforderung besteht darin, trotz umfassender energetischer Sanierung den Backstein als Hamburger Kulturgut zu erhalten. Das bedeutet auch: Das massenhafte und stupide Dämmen von Wohngebäuden kann künftig nur die zweite Wahl sein.

Als Vertreter der sozialen Vermieter geht es mir darum, Klimaschutz und bezahlbares Wohnen miteinander in Einklang zu bringen. Ich favorisiere beispielsweise den sogenannten Quartiersansatz, bei dem Hamburgs stadteigener Wohnungskonzern SAGA und einzelne Hamburger Genossenschaften bundesweit Vorreiter sind.

Dabei betrachtet man, um den Kohlendioxidausstoß zu reduzieren, nicht nur das einzelne Gebäude und seine maximale Energieeffizienz. Man denkt vielmehr darüber nach, wie man ein ganzes Quartier mit weitgehend CO2-neutraler Energie für Strom und Heizung versorgen kann.

Das ermöglicht eine breitere – dafür aber maßvolle – energetische Modernisierung der Wohnungsbestände. Schließlich sind es letztlich die Mieterinnen und Mieter, die die Kosten weiterer Sanierungen tragen müssen. Wir wissen: der Quartiersansatz kostet am Ende deutlich weniger.

Hamburg sollte nicht Stadt der Dichter und Dämmer sein

Die energetische Sanierung und die Ertüchtigung der Tausenden in den 50er-, 60er- oder 70er-Jahren entstandenen Wohnhäusern wird Milliarden kosten. Beziehen diesen „grünen“ Strom oder „grüne“ Heizenergie, sind frischlufthemmende Dichtung und Dämmung des einzelnen Gebäudes entbehrlich. Hamburg sollte nicht die Stadt der Dichter und Dämmer, sondern der erneuerbaren Energie sein.

Wir begrüßen sehr, dass Hamburgs Behörde für Stadtentwicklung im Zuge der Machbarkeitsstudie über die Auswirkungen des Klimaplanes des Hansestadt auf den Gebäudebestand auch die Auswirkungen von Klimaschutzmaßnahmen auf die besonders erhaltenswerte Bausubstanz in Hamburg und damit auf die gesamte Stadtgestalt gesondert untersucht.

Die Ansichten der „Praktiker“, also der sozialen Vermieter, die tagtäglich darauf Wert legen, ihre Mieterinnen und Mieter finanziell nicht zu überfordern, sind in der Debatte darüber, wie Hamburg künftig aussehen und was hier gebaut werden soll, unverzichtbar. Nur so kann die Transformation gelingen.

Ich bin mir sicher, dass die Diskussionen innerhalb der Hamburger Stiftung für Baukultur auch dazu beitragen werden, Sensibilität und Verständnis für die Sicht der sozialen Vermieter herbeizuführen.

Herzliche Grüße

Andreas Breitner
Vorstand und Verbandsdirektor
Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW)

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Urteil vom 18. November 2021 – I ZR 106/20 – Kabel-TV-Anschluss

Sachverhalt: Die Klägerin ist die Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs.

Die Beklagte ist Vermieterin von mehr als 120.000 Mietwohnungen, von denen etwa 108.000 an ein Kabelfernsehnetz angeschlossen sind, über das Fernseh- und Hörfunkprogramme übertragen werden und das auch für andere Dienste wie Telefonate und Internet genutzt werden kann. Das Entgelt, das die Beklagte für die Versorgung der Wohnungen mit Fernseh- und Hörfunkprogrammen über das Kabelnetz zahlt, legt sie nach den Mietverträgen als Betriebskosten auf ihre Mieter um.

Für die Mieter besteht nach den Mietverträgen keine Möglichkeit, während der Dauer des Mietverhältnisses die Versorgung ihrer Wohnungen mit Fernseh- und Hörfunksignalen zu kündigen.

Die Klägerin sieht einen wettbewerbswidrigen Verstoß gegen § 43b TKG darin, dass die Mietverträge keine Regelung enthalten, nach der die kostenpflichtige Bereitstellung eines Kabelanschlusses wenigstens zum Ablauf einer Laufzeit von 24 Monaten kündbar ist, und die Beklagte nicht den Abschluss von Mietverträgen anbietet, nach denen die Bereitstellung solcher Anschlüsse auf eine Laufzeit von höchstens 12 Monaten begrenzt ist. Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Unterlassung in Anspruch.

Bisheriger Prozessverlauf:

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Es hat angenommen, der Klägerin stehe kein Unterlassungsanspruch nach § 8 Abs. 1 Satz 1, § 3 Abs. 1, § 3a UWG in Verbindung mit § 43b TKG zu. Die Vorschrift des § 43b TKG sei im Verhältnis der Beklagten zu ihren Mietern nicht anwendbar, weil das Angebot der Beklagten nicht im Sinne dieser Vorschrift öffentlich zugänglich sei.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen. Die Beklagte hat durch die Bindung ihrer Mieter an den von ihr zur Verfügung gestellten kostenpflichtigen Kabel-TV-Anschluss nicht gegen § 43b TKG verstoßen…

Der Beitrag Bindung des Mieters an einen vom Vermieter bereitgestellten Kabelanschluss verstößt nach geltender Rechtslage nicht gegen das Telekommunikationsgesetz erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

„Die Analysen zeigen auch, dass es keine offensichtlichen Muster gibt – weder räumlich, noch nach Einwohnerdichten oder anderen Merkmalen oder Verschuldungsgrad. Die Recherchen zeigen, dass die Städte oftmals ihre hohen diskretionären Spielräume nutzen, um individuelle Gebühren zu setzen und sich damit finanzielle Freiräume zu schaffen,“ so Warnecke.

Warnecke wies darauf hin, dass 22 Städte im Vergleich zum Vorgängerranking vor drei Jahren die Kosten für die Abwasser- und Müllentsorgungsgebühren sowie für die Grundsteuer senken konnten, unter ihnen Bonn (-120 €), Nürnberg (-67 €) und Düsseldorf (-53 €). Für die Bürger aller anderen Städte würden die Nebenkosten insgesamt aber teurer. An der Spitze der Erhöhungen liegen Offenbach (+434 €), Mülheim (+239 €) und Gelsenkirchen (+203 €).

Die fünf günstigsten Städte

Die fünf teuersten Städte

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Nebenkostenranking 2021 öffnet sich als PDF

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Keine günstigen Tarife mehr zu finden

„Unsere Grafik zeigt auf einen Blick das derzeitige Dilemma am Strommarkt. Während im Normalfall für Verbraucher viele attraktive Wechselmöglichkeiten mit einer hohen Ersparnis vorhanden sind, sind aktuell keine günstigen Tarife mehr zu finden. Neukunden zahlen für die günstigsten Tarife derzeit genauso viel wie in der sonst deutlich teureren Grundversorgung,“ sagt Dr. Jörg Heidjann von StromAuskunft.de.

Insbesondere die Preise für die günstigen Stromtarife haben sich zum Ende des Jahres stark verteuert. Von 26,36 Cent pro Kilowattstunde im Juni 2021 ist der Preis auf 34,84 Cent im November 2021 angestiegen. Das ist ein Preisanstieg von 32 % in 5 Monaten. Die Hauptursache für diesen Anstieg sind deutlich höheren Großhandelspreise an der Leipziger Strombörse.

Diese wiederum sind so hoch, da die Preise für Erdgas und Steinkohle stark gestiegen sind. Gleichzeit ist die Nachfrage nach Strom gestiegen und der Anteil des regenerativ erzeugten Stroms gesunken. Die dadurch entstehende Stromlücke wird unter anderem durch Kohle Kraftwerke geschlossen, der den Strom durch CO2-Emissionszertifikate verteuert.

Aktuell keinen Handlungsbedarf

Für Verbraucher mit einem bestehenden günstigen Vertrag sieht StromAuskunft.de aktuell keinen Handlungsbedarf. Kunden, die eine deutliche Preiserhöhung erhalten haben, sollten dagegen von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, die Preise vergleichen und ggf. erstmal in einen Vertrag mit einer kurzen Laufzeit wechseln. Sollten zu einem späteren Zeitpunkt wieder günstige Angebote auf dem Markt sein, können Kunden kurzfristig wechseln…

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«Wir sind damit im Bundesvergleich absolute Spitze», sagte Umwelt- und Energieminister Jan Philipp Albrecht (Grüne) in Kiel. Die Koalition hat sich auch auf eine Verkürzung von Planungsverfahren geeinigt. Die Regierung reagiert auf ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts von Ende April und neue gesetzliche Regelungen auf Bundesebene. Das Gericht hatte vom Bund verlangt, das Klimaschutzgesetz nachzubessern, um die Freiheitsrechte jüngerer Generationen zu schützen. Mit dem überarbeiteten Gesetzentwurf verankert die Regierung laut Albrecht zahlreiche neue Maßnahmen für mehr Klimaschutz im eigenen Zuständigkeitsbereich.

Landesliegenschaften bei Sanierung und Neubau grundsätzlich mit Photovoltaik

So solle die Wärme- und Stromversorgung der Landesliegenschaften bis 2040 CO2-frei gemacht werden. Bis 2030 sollen mit wenigen Ausnahmen alle Fahrzeuge der Landesverwaltung missionsfrei sein. Zudem ist vorgesehen, die Büro-Gesamtfläche in der Landesverwaltung bis 2035 um 20 Prozent zu reduzieren. Der Schienenpersonennahverkehr soll bis 2030 treibhausgasneutral werden.

Weiter ist geplant, Landesliegenschaften bei Sanierung und Neubau grundsätzlich mit Photovoltaik auszustatten. «Mit noch ambitionierteren Zielen und zusätzlichen Maßnahmen werden wir im Land den aktuellen Anforderungen an den Klimaschutz und die Energiewendegerecht», sagte Albrecht…

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Insgesamt sind demnach Klimaschutzinvestitionen von rund 5 Billionen Euro erforderlich. Verteilt man diese Summe auf die bis zum angestrebten Ziel der Klimaneutralität im Jahr 2045 verbleibende Zeit, entstehen Investitionsbedarfe von durchschnittlich 191 Mrd. EUR pro Jahr bzw. 5,2% des deutschen Bruttoinlandsprodukts.

Diese hohen Beträge relativieren sich, wenn man berücksichtigt, dass die Klimaschutzinvestitionen bereits solche Investitionen umfassen, die ohnehin getätigt werden müssen. Diese Gelder müssen „nur“ verstärkt in Alternativen gelenkt werden, die einen Beitrag zur Klimaneutralität leisten. Die klimaschutzbedingten Mehrinvestitionen liegen bei jährlich durchschnittlich 72 Mrd. EUR bzw. 1,9 Billionen EUR bis 2045.

• Der Großteil der notwendigen Klimaschutzinvestitionen entfällt mit 2,1 Billionen EUR auf den Bereich Verkehr. Die eigentlichen Mehrinvestitionen zur Erreichung der Klimaneutralität sind mit 153 Mrd. EUR aber deutlich geringer, größtenteils geht es daher um eine Neuausrichtung der eh anstehenden Reinvestitionen in diesem Bereich.
• Die zweithöchsten Klimaschutzinvestitionen werden im Sektor Energie benötigt (840 Mrd. EUR). Hier wurden schon viele Weichen in die richtige Richtung gestellt, dennoch entfallen immerhin mehr als die Hälfte der Gesamtinvestitionen auf die transformativen Mehrbedarfe, nämlich 396 Mrd. EUR.
• Auf die privaten Haushalte entfallen Klimaschutzinvestitionen in Höhe von 636 Mrd. EUR. Rund 40% bzw. 254 Mrd. EUR hiervon sind Mehrinvestitionen, die vor allem durch die Schaffung eines klimagerechten Wohnungsbestandes bedingt werden…

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Zwischen dem Kläger als Eigentümer und Vermieter und der Beklagten besteht aufgrund schriftlichen Mietvertrags seit dem Jahr 2001 ein Mietverhältnis über eine Wohnung in München. Darin wurden in § 3 Vorauszahlungen für Betriebskosten vereinbart.

§ 3 Ziff. 2 Nr. 17 lautet: „Sonstige Betriebskosten wie für Anlagen, Einrichtungen, Nebengebäude, Garagen“.

§ 3 Ziff. 7 lautet: „Werden öffentliche Grundstückabgaben neu eingeführt oder entstehen umlagefähige Betriebskosten nach der Berechnungsverordnung neu, so können diese Kosten vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden“

Der Vermieter hatte über die Betriebskosten für das Wirtschaftsjahr 2018 abgerechnet. Die Abrechnung wies insgesamt einen Nachzahlungsbetrag rund 300,00 Euro aus, welchen der Kläger zunächst vor dem Amtsgericht München einklagte. Darin enthalten waren 16,35 Euro für „Rauchwarnmelder“. Im Mietvertrag wird diese Position bei der Auflistung der einzelnen Betriebskostenarten jedoch nicht namentlich genannt. Die beklagte Mieterin vertrat die Auffassung, dass die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder mangels vertraglicher Vereinbarung nicht umgelegt werden können.

Mit Endurteil vom 11. Mai 2020 (Az.: 453 C 566/20) hatte in erster Instanz das Amtsgericht München dem Kläger insgesamt einen Betrag zugesprochen, worin der genannte Betrag von 16,35 Euro betreffend die Position „Rauchmelder“ mit enthalten war…

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Unterjährige Verbrauchsinformationen sollen es Verbraucherinnen und Verbrauchern künftig ermöglichen, ihr Heizverhalten unmittelbar anzupassen. Das spart Energie und letztlich bares Geld, gleichzeitig wird die Umwelt entlastet – eine Win-win-Situation.

Regelmäßige Verbrauchsinformation schafft Transparenz und Entlastung

Ein zentrales Element der novellierten HKVO ist die Umsetzung der EU-Energieeffizienz-Richtlinie (EED) in nationales Recht. Nach dieser müssen Vermietende, in deren Liegenschaften fernablesbare Geräte installiert sind, Bewohnende künftig monatlich über ihren Energieverbrauch informieren. Die regelmäßige Verbrauchsinformation bietet mehr Transparenz über den eigenen Energieverbrauch gegenüber der bisher jährlich erfolgten Mitteilung.

Passen Mietende auf dieser Basis ihr Heizverhalten im laufenden Abrechnungsjahr an, können sie 5 bis 10 Prozent ihres Energieverbrauchs einsparen – bei den steigenden Energiepreisen eine deutliche Entlastung für den Geldbeutel. Durch die Sensibilisierung für den bewussten Umgang mit Ressourcen und damit verknüpfte Kosteneinsparungen schafft die neue HKVO eine wichtige Grundlage, um den CO2-Ausstoß von Gebäuden zu reduzieren.

Voraussetzung für die monatliche Bereitstellung der Verbrauchsinformationen ist die Fernablesbarkeit der Erfassungsgeräte. Daher dürfen nach HKVO künftig nur noch fernablesbare, funkfähige Zähler und Heizkostenverteiler in Gebäuden installiert werden. Nicht fernablesbare Erfassungsgeräte müssen bis Ende 2026 ausgetauscht werden. Perspektivisch müssen dadurch immer weniger Geräte in Liegenschaften vor Ort abgelesen werden, was zusätzlichen Aufwand für Terminvereinbarungen reduziert.

Datennutzung für mehr Energieeffizienz

Für die technische Umsetzung der neuen Anforderungen im Immobiliensektor ist Digitalisierung essenziell. Die novellierte HKVO zeigt, wie sich die Energieeffizienz in Gebäuden durch die Nutzung energetischer Daten steigern lässt. Digitale Lösungen bieten aber noch viel mehr Möglichkeiten zur CO2-Reduktion, jedoch müssen die verfügbaren Daten dafür intensiver genutzt und vor allem ausgewertet werden.

Nur so können energetische Systeme analysiert, Einsparmaßnahmen definiert und der Energieverbrauch nachhaltig reduziert werden. Der große Vorteil digitaler Lösungen: Sie sind geringinvestiv und erfordern keine oder nur geringe bauliche Eingriffe. Damit ihr volles Potenzial ausgeschöpft werden kann, braucht es jedoch verlässliche, politische Rahmenbedingungen zur verstärkten Nutzung anonymisierter Daten…

Der Beitrag Verbrauchstransparenz schont Umwelt und Mieter können 5 bis 10 Prozent ihres Energieverbrauchs einsparen erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Sachverhalt

Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke in Nordrhein-Westfalen, die jeweils mit vermieteten Mehrfamilienhäusern bebaut sind. Die Giebelwand des vor mehreren Jahrzehnten errichteten Gebäudes der Klägerin steht direkt an der gemeinsamen Grundstücksgrenze, während das Gebäude der Beklagten etwa 5 Meter von der Grenze entfernt ist. Gestützt auf die Behauptung, eine Innendämmung ihres Gebäudes könne nicht mit vertretbarem Aufwand vorgenommen werden, verlangt die Klägerin von den Beklagten, dass diese die grenzüberschreitende Außendämmung der Giebelwand der Klägerin gemäß § 23a NachbG NW dulden.

Bisheriger Prozessverlauf

Das Amtsgericht hat der Klage nach Beweisaufnahme stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Dagegen wendet sich die Klägerin mit der zugelassenen Revision.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Die Revision hat Erfolg gehabt. Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat das Urteil des Amtsgerichts, das der Klage vollen Umfangs stattgegeben hat, wiederhergestellt; die Beklagten müssen es nun also dulden, dass die Klägerin die Wärmedämmung anbringt.

Dabei hat sich der Senat von folgenden Erwägungen leiten lassen:

Von seinem rechtlichen Standpunkt aus hätte das Berufungsgericht, das die einschlägige landesrechtliche Norm des § 23a NachbG NW für verfassungswidrig hielt, schon keine Sachentscheidung treffen dürfen. Gerichte sind dazu verpflichtet, Gesetze anzuwenden (Art. 20 Abs. 3 GG). Hält ein Gericht ein entscheidungserhebliches Gesetz für verfassungswidrig, so ist es gemäß Art. 100 Abs. 1 GG dazu verpflichtet, das Verfahren auszusetzen und die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts einzuholen. Denn nur das Bundesverfassungsgericht ist dazu befugt, ein nachkonstitutionelles Gesetz für nichtig zu erklären (sog. „Verwerfungsmonopol“).

Der Senat seinerseits hat keinen Anlass für eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht gemäß Art. 100 Abs. 1 GG gesehen, weil er § 23a NachbG NW für verfassungsgemäß hält. Die Gesetzgebungskompetenz der Bundesländer für Regelungen dieser Art, die in mehreren Landesnachbargesetzen enthalten sind, ist gegeben. Allerdings unterfällt das private Nachbarrecht als Teil des bürgerlichen Rechts gemäß Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG der konkurrierenden Gesetzgebungskompetenz des Bundes….

Der Beitrag Bundesgerichtshof: Eng gebaut – Bundesländer dürfen grenzüberschreitende Wärmedämmung regeln erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

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• Die 100 größten Städte im Vergleich – Regensburg ist mit 915 € günstigste Stadt, Leverkusen mit 2.046 € die teuerste Stadt
• Weniger Treibhausgase durch Heizen und Verkehr, mehr Photovoltaik – Kieler Koalition will Klimaschutz weiter forcieren
• LG München I: Umlage von Wartungskosten für Rauchmelder auf Mieter zulässig

Der Beitrag Betriebskosten aktuell Ausgabe 74 erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.