Als Folge des Gebäudeenergiegesetzes sehen die Bankvorständ*innen entgegengesetzte Preis-Effekte: Für Neubauvorhaben gehen 49 % von einem Anstieg aus – 44 % rechnen hier nicht mit einer Veränderung. Dagegen erwarten einerseits 75 % eine Verteuerung von Sanierungen und andererseits zwei Drittel einen Preisrückgang bei Bestandsimmobilien. 71 % prognostizieren höhere Mieten als Auswirkung des Gesetzes. An der Online-Umfrage unter Bankvorständ*innen beteiligten sich zwischen dem 20. Juli und dem 11. August 75 % der 302 Volksbanken und Raiffeisenbanken im Genossenschaftsverband.

Einschätzungen zu Auswirkungen des Heizungsgesetzes spiegeln Verunsicherung

„Per Saldo kommt es zu einer Bodenbildung am Immobilienmarkt“, interpretiert der Vorstandsvorsitzende des Genossenschaftsverbandes, Ingmar Rega, die Ergebnisse. „Das derzeitige Niveau für langfristige Kreditzinsen würde dann auf Sicht zum Marktstandard werden. Aktuell sind für Nachfrager*innen noch die Boom-Jahre mit Niedrigzinsen der gefühlte Maßstab, was abwartendes Verhalten begünstigt. Dazu tragen ebenfalls die für Käufer*innen wie auch Verkäufer*innen noch unklaren Auswirkungen des Heizungsgesetzes bei.“

So herrschen unter den Bankvorständ*innen zu den Effekten des Gebäudeenergiegesetzes auf die Nachfrage nach Finanzierungen geteilte Meinungen vor. 38 % rechnen mit einem Anstieg, der jedoch nur gering ausfallen dürfte. Dagegen erwarten 23 % einen leichten, weitere 6 % sogar starken Rückgang der Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen. Überhaupt keinen Effekt auf die Nachfrage sehen 23 %.

Zehn Jahre sind überwiegender Horizont für die Zinsfestschreibung der Baufinanzierung

Ein wesentlicher Faktor bei Immobilienfinanzierungen ist die Höhe und damit Verkraftbarkeit der Tilgungsraten für die Kreditnehmer*innen: Für 2024 erwarten jeweils 27 % der Banken entweder steigende oder sinkende Tilgungsraten. 46 % rechnen hier mit keiner Veränderung. „Mit niedrigeren Tilgungen reduziert sich die monatliche Belastung – das verlängert aber auch die Gesamtlaufzeit des Darlehens“, erläutert Rega. „Das hat dann wieder Auswirkungen auf den Soll-Zinssatz eines Darlehens und die Rahmenbedingungen für eine eventuell erforderliche Anschlussfinanzierung.“ Etwas mehr als 80 % der Bankvorständ*innen geben zehn Jahre als den überwiegenden Zeithorizont für die Zinsfestschreibung der Baufinanzierung an, für 11 % sind das 15 Jahre. Länger als 15 Jahre einerseits oder andererseits fünf Jahre bzw. darunter kommt nur in Ausnahmefällen vor.

„Je länger der Zeitraum – und je geringer damit das Risiko steigender Zinsen für Kreditnehmer*innen – desto höher ist in der Regel der Soll-Zinssatz für den Kredit“, betont Ingmar Rega. Eventuelle Probleme bei Anschlussfinanzierungen aktuell auslaufender Zinsbindungen erwartet er nicht: „Diese Darlehen wurden weit überwiegend zu einem ähnlichen Zins wie heute abgeschlossen. Auch ist die Restschuld schon viel niedriger, da über einen längeren Zeitraum getilgt wurde. Nur wenn während der Niedrigzinsphase eine kurze Laufzeit mit niedriger Tilgung vereinbart wurde, könnte das eine Herausforderung bedeuten. Aber das dürfte nur sehr selten der Fall sein.“ 

Eigenkapitaleinsatz von Immobilienkäufer*innen dürfte zunehmen

Kreditnehmer*innen können den gestiegenen Zinsen mit höherem Eigenkapital-Einsatz entgegenwirken. Dazu passen die Umfrageergebnisse zum Fremdfinanzierungsanteil am Immobilienwert: Während die Hälfte der Banken hier in 2024 keine Veränderung erwartet und ein Drittel damit rechnet, dass dieser Anteil sinkt, sehen nur 15 % einen Anstieg. 

Anfang 2022 waren noch steigende Preise und niedrige Zinsen vorherrschend – damals gingen 40 % der Banken von einem steigenden Fremdfinanzierungsanteil aus. „Kund*innen müssen gerade unter den aktuellen Bedingungen über eine gute Bonität und vor allem genügend Eigenkapital verfügen“, unterstreicht der Vorstandsvorsitzende des Genossenschaftsverbandes. 

Optimismus für Wohnimmobilienfinanzierung wächst 2024 deutlich

Bei den Erwartungen für das Kreditvolumen der Wohnimmobilienfinanzierung im jeweiligen regionalen Markt nimmt der Optimismus der Banken im Zeitverlauf eindeutig zu: Für das 2. Halbjahr 2023 erwarten nur 34 % der Umfrageteilnehmer*innen einen Anstieg des Volumens, knapp die Hälfte aber einen leichten oder sogar starken Rückgang. Für 2024 halten 45 % der Banken schon wieder ein Plus für möglich – der Anteil der Optimist*innen überwiegt damit dem der Pessimist*innen. Unter den insgesamt 39 % der Pessimist*innen wiederum halbiert sich gegenüber 2023 fast der Anteil derjenigen, die einen starken Rückgang befürchten, auf dann noch 11 %. Passend dazu prognostizieren für 2024 insgesamt 38 % der Banken ein wenigstens leichtes Wachstum im Neugeschäft, das sind 10 % mehr als für das laufende 2. Halbjahr 2023.

Der Anteil, der im Neugeschäft einen starken Rückgang erwartet, sinkt von 30 % auf 13 %. „Auf der Käuferseite dürfte die Bereitschaft zunehmen, die Verkäufer-Kaufpreise zu zahlen, sofern das notwendige Kapital vorhanden ist. Das wird sich im Volumen der Finanzierungen spiegeln“, sagt Rega. „Ein wichtiger Faktor wird auch die Entwicklung der Mieten sein – wenn diese steigen, wird die monatliche Tilgung bei einem kreditfinanzierten Kauf zu einer realistischen Alternative.“ 

Finanzierungen von Neubauvorhaben bleiben Sorgenkind

Blickt man nur auf die Finanzierungen von Neubauvorhaben, sind die Einschätzungen jedoch sehr pessimistisch: Hier erwartet mit 73 % die überwiegende Mehrheit der Bankvorständ*innen für 2023 bzw. 63 % für 2024 einen geringen oder sogar starken Rückgang. „Neben der Zinswende schlagen hier vor allem deutlich höhere Baukosten zu Buche“, bewertet Ingmar Rega dieses Ergebnis. „Um den Neubau zu beleben, sollten bürokratische Hürden abgebaut werden. So schlagen sich bei den Banken steigende Regulierungskosten für die potenziellen Käufer*innen nieder. Das gilt auch für die von der Bankenaufsicht eingeführten zusätzlichen Kapitalpuffer. Diese wirken prozyklisch auf die Entwicklung am Immobilienmarkt. Sie verteuern die Finanzierungen.“ 

Dr. Volker Hetterich

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Die Dekarbonisierung der Immobilien ist ein zentraler Baustein, um die Klimaziele der Bundesregierung (Klimaneutralität bis 2045) zu erreichen. Fortwährende regulatorische Initiativen, wie die EU-Taxonomie- und Offenlegungsverordnung, begleiten die Transformation der Immobilienwirtschaft zu mehr Nachhaltigkeit. Der Umwandlungsprozess gewinnt aber auch durch das aktuell herausfordernde Marktumfeld an Fahrt. „Durch die steigenden Energiepreise wird auch die Energieeffizienz der Gebäude sowohl für Nutzer als auch Investoren noch einmal an Bedeutung gewinnen und über die ESG-Konformität Einfluss auf die Preise nehmen“, betont Frank Schrader, Leiter Deutsche Hypo – NORD/LB Real Estate Finance.

Kreislauffähige Bau- und Immobilienwirtschaft

In der Studie wird deutlich, dass für die Erreichung der Klimaziele der Wandel hin zu einer kreislauffähigen Bau- und Immobilienwirtschaft sowie die Sanierung des Bestandes unerlässlich sind...

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„Mit der richtigen Softwarelösung können Verwalter ihren Kunden einen großen Mehrwert bieten und sich gegenüber Wettbewerbern abgrenzen“, sagt Rudolf Naßl, Mitglied des Vorstands der Hausbank München, verantwortlich für das Ressort Immobilienwirtschaft.

Eigentümer und Mieter betreuen, Jahres- und Nebenkostenabrechnungen erstellen, das Gebäude in Stand halten: Hausverwalter müssen tagtäglich ein breites Aufgabenspektrum und zahlreiche Herausforderungen bewältigen. Neben fachlicher Kompetenz, Zuverlässigkeit, Kundenorientierung, Engagement und psychologischem Geschick sind in der professionellen Immobilienverwaltung effiziente Prozesse, die durch intelligente Software optimal unterstützt werden, ein wichtiger Erfolgsfaktor.

Auch, weil mittlerweile viele Lebensbereiche digital funktionieren und Eigentümer und Mieter erwarten, dass sie etwa einen Wasserschaden auch online unkompliziert rund um die Uhr melden können. „Eine Software, die immer auf dem aktuellsten Stand ist und die alle relevanten Daten und Dokumente in sicheren Rechenzentren speichert, spart dem Verwalter nicht nur Zeit und Kosten“, erklärt Naßl.

„Sie schafft Freiraum für viele andere wichtigen Verwaltertätigkeiten, für die sonst keine Zeit ist oder die immer wieder verschoben werden“. Und weiter: „Themen wie Datensicherung, DSGVO-Konformität und IT-Sicherheit sind nicht das Kerngeschäft einer Hausverwaltung und werden an den Softwarehersteller ausgelagert“.

Kernprozesse laufen von selbst

Der Hausbank München zufolge können die Kernprozesse der kaufmännischen Hausverwaltung mit speziellen Anwendungen wie VS3 und dem dazu gehörigen CRM VS3+ mit einem Kundenportal vollständig und verlässlich unterstützt werden. Sind die Daten einmal erfasst, laufen viele Prozesse von allein, auch wenn alle Mitarbeiter im Urlaub sein sollten.

Mit überschaubaren einmaligen Vorbereitungen werden manuelle und vor allem ständig wiederkehrende Buchhaltungsaufgaben vollständig digitalisiert und automatisiert. Die schnelle Erstellung von Jahresabrechnungen gemäß den Vorgaben des neuen Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) gehört ebenso dazu wie der Austausch von Heizkosten über eine Schnittstelle und das automatische Einlesen der Ergebnisse in die Jahresabrechnung.

Direktversand und Kundenportal

Mit einer über VS3 komplett digital erstellten Abrechnung schafft VS3 auch die Voraussetzungen, dass die Einladungsunterlagen für die Eigentümerversammlung aus der Software heraus direkt an die Eigentümer versandt werden. Noch effizienter und umweltfreundlicher ist es, die Unterlagen den Eigentümern über das Kundenportal von VS3+ zur Verfügung zu stellen…

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Die plusForta GmbH mit Sitz in Düsseldorf und einem Büro in Berlin wurde 2008 von der SchneiderGolling & Cie. Beteiligungsgesellschaft mbH und der Capitol Immobilien GmbH gegründet. Das Unternehmen vermittelt über die beiden Online-Plattformen kautionsfrei.de und kautionsfuchs.de erfolgreich Kautionsbürgschaften der R+V Versicherung und Württembergischen Versicherung an Kunden. Kautionsbürgschaften haben sich als Alternative zur Barkaution bereits etabliert und werden als Mietsicherheit akzeptiert.

Das Angebot richtet sich an Mieter von Wohnungen und Gewerbeimmobilien. Die Anzahl der bis dato vermittelten Bürgschaftsverträge liegt bei rund 160.000. Die plusForta ist bundesweit mit namhaften Kooperationspartnern der Immobilien-, Finanz- und Versicherungsbranche vernetzt.

„Mit der Akquisition der plusForta GmbH setzen wir unser Zukunftsprogramm „Aareal 2020“ weiter um. Wir ergänzen zum einen unsere Wertschöpfungskette und stärken zugleich unsere Position im Kautionsbereich. Unsere Kunden aus der Immobilienwirtschaft erhalten damit rund um das Thema Mietsicherheiten alles aus einer Hand. Dies ist ein wichtiger Schritt auf unserem Weg, der führende Anbieter für digitale Kautionslösungen für die Immobilienwirtschaft zu werden“, erklärte Thomas Ortmanns, Vorstandsmitglied der Aareal Bank AG. „Wir freuen uns, dass wir mit der Aareal Bank einen zukunftsweisenden strategischen Partner gefunden haben, dessen Leistungsportfolio wir ergänzen und mit dem wir unser digitales Angebot einem noch größeren Kundenkreis zugänglich machen können als bisher“, so Robert Litwak, Geschäftsführer der plusForta GmbH.
Sven Korndörffer
Christian Feldbrügge

Aareal Bank Gruppe

Die Aareal Bank Gruppe mit Hauptsitz in Wiesbaden ist ein führender internationaler Immobilienspezialist. Sie bietet smarte Finanzierungen, Software-Produkte sowie digitale Lösungen für die Immobilienbranche und angrenzende Industrien und ist auf drei Kontinenten – in Europa, Nordamerika und Asien/Pazifik – vertreten. Die Muttergesellschaft des Konzerns ist die im MDAX gelistete Aareal Bank AG. Unter ihrem Dach sind die Unternehmen der Gruppe in den Geschäftssegmenten Strukturierte Immobilienfinanzierungen und Consulting/Dienstleistungen gebündelt. Das Segment Strukturierte Immobilienfinanzierungen umfasst die Immobilienfinanzierungs- und Refinanzierungsaktivitäten der Aareal Bank Gruppe. Hier begleitet sie im Rahmen einer Drei-Kontinente-Strategie nationale und internationale Kunden bei ihren Immobilienprojekten in Europa, Nordamerika und Asien. Im Segment Consulting/Dienstleistungen bietet die Aareal Bank Gruppe Kunden in Europa aus der Immobilien- und Energiewirtschaft eine einzigartige Kombination aus spezialisierten Bankdienstleistungen, innovativen digitalen Produkten und Dienstleistungen zur Optimierung und Effizienzsteigerung ihrer Geschäftsprozesse.

plusForta GmbH

Die plusForta GmbH ist der marktführende Anbieter von Mietkautionsbürgschaften in Deutschland. Mit Abschluss einer Mietkautionsbürgschaft entfällt die Hinterlegung der Barkaution. Dadurch wird der Mieter finanziell entlastet und die Entscheidung für eine neue Mietwohnung erleichtert. Mit kautionsfrei.de hat das Insurtech Unternehmen die Mietkautionsbürgschaft erfolgreich am deutschen Markt etabliert…

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Die Arbeiten zur strukturellen, technischen und kulturellen Integration verlaufen planmäßig. Die beschlussfassenden Hauptversammlungen von DG HYP und WL BANK werden Ende Mai 2018 über die Fusion entscheiden. Die Verschmelzung soll bis Ende Juli 2018 durch die Eintragung in das Handelsregister rechtlich vollzogen werden.

Dr. Georg Reutter, Vorsitzender des Vorstands der DG HYP, betont: „Mit dem Zusammenschluss von DG HYP und WL BANK setzen wir die Konsolidierung und effiziente Aufstellung der Genossenschaftlichen FinanzGruppe fort. Das Ziel ist, die zwei erfolgreichen Unternehmen zu einem noch leistungsfähigeren Institut zusammenzuführen.“

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