Besonders deutlich zeigt sich dieses Problem in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Der Bedarf an Wohnraum ist hoch, gleichzeitig sinkt die Zahl der Baugenehmigungen deutlich. Projektentwickler, kommunale Wohnungsunternehmen und Genossenschaften berichten übereinstimmend von immer komplexeren Genehmigungsprozessen, langen Bearbeitungszeiten und einer wachsenden Zahl von Vorschriften. Viele Projekte scheitern nicht mehr an der Finanzierung – sondern an der Verwaltung.

Vor diesem Hintergrund fordert die Bonner Wirtschafts-Akademie (BWA) einen grundlegenden Perspektivwechsel. Ihr Geschäftsführer Harald Müller spricht nicht nur von Bürokratieabbau, sondern von einer umfassenden „Staatsoptimierung“. Diese sei, so Müller, die „Mutter aller Lösungen“ für die künftige wirtschaftliche Stärke Deutschlands.

Ein leistungsfähiger Staat – aber zu langsam

Deutschland verfüge grundsätzlich über einen leistungsfähigen Staat. Doch gleichzeitig sei dieser in vielen Bereichen schwerfällig geworden. Über Jahrzehnte seien Gesetze, Zuständigkeiten und Verfahren immer weiter ausdifferenziert worden. Was ursprünglich als Absicherung gedacht war, führe heute häufig zu komplizierten und zeitaufwendigen Abläufen.

Die Folgen sind inzwischen messbar. Der Nationale Normenkontrollrat schätzt die jährlichen Bürokratiekosten auf rund 64 bis 65 Milliarden Euro. Das ifo Institut geht sogar davon aus, dass Bürokratie jährlich rund 146 Milliarden Euro an Wirtschaftsleistung kostet.

„Für Unternehmen ist das keine abstrakte Größe“, sagt Harald Müller. „Es bedeutet gebundene Arbeitszeit, verzögerte Investitionen und sinkende Effizienz.“ Gerade im Bau- und Immobiliensektor wird dieses Problem besonders sichtbar.

Baugenehmigungen als Bremsklotz für Investitionen

Während Politik und Gesellschaft den Bau von mehr Wohnungen fordern, dauert der Weg von der Planung bis zur Baugenehmigung vielerorts immer länger. Projektentwickler berichten von Genehmigungsverfahren, die sich über mehrere Jahre ziehen können.

Der Grund liegt selten in einem einzelnen Hindernis. Vielmehr entsteht die Verzögerung durch eine Vielzahl einzelner Schritte: umfangreiche Planungsunterlagen, komplexe Bauordnungen, Beteiligung zahlreicher Behörden, unterschiedliche Anforderungen von Ländern und Kommunen und zusätzliche Gutachten und Prüfverfahren.

Ein Bauantrag kann heute mehrere hundert Seiten umfassen. Hinzu kommen Stellungnahmen von Umwelt-, Verkehrs-, Denkmal- oder Brandschutzbehörden. Jede Änderung im Planungsprozess kann wiederum neue Prüfungen auslösen. Für Investoren und Wohnungsunternehmen entsteht dadurch ein hohes wirtschaftliches Risiko. Je länger ein Genehmigungsverfahren dauert, desto stärker steigen Baukosten, Finanzierungskosten und Unsicherheiten.

Die Konsequenz ist sichtbar: Viele Projekte werden verschoben oder ganz aufgegeben.

16 Bauordnungen – ein strukturelles Problem

Ein zentraler Grund für die Komplexität liegt nach Einschätzung der Bonner Wirtschafts-Akademie in der föderalen Struktur Deutschlands.

Zwar gibt es mit der Musterbauordnung eine gemeinsame Grundlage, doch letztlich hat jedes Bundesland eigene Bauordnungen und Detailregelungen. Für bundesweit tätige Projektentwickler bedeutet das einen erheblichen zusätzlichen Aufwand.

Harald Müller formuliert es deutlich: „Wir brauchen schlichtweg keine 16 unterschiedlichen Bauverordnungen.“

Die Unterschiede betreffen unter anderem: Abstandsflächen, Brandschutzanforderungen, Stellplatzregelungen, energetische Standards und Verfahrensregeln für Genehmigungen. Für Bauherren bedeutet das, dass ein Projekt, das in einem Bundesland problemlos genehmigt wird, in einem anderen Bundesland völlig neu geplant werden muss.

Eine stärkere Harmonisierung der Bauordnungen könnte Genehmigungsverfahren deutlich beschleunigen und Planungssicherheit erhöhen.

Die Verwaltung arbeitet oft noch analog

Ein weiterer Grund für lange Genehmigungszeiten liegt in den Arbeitsprozessen vieler Bauverwaltungen. In zahlreichen Kommunen werden Bauanträge noch immer teilweise auf Papier eingereicht. Planungsunterlagen werden zwischen verschiedenen Fachämtern weitergeleitet, Stellungnahmen müssen einzeln eingeholt werden.

Das Ergebnis sind lange Bearbeitungszeiten und hohe Verwaltungsaufwände.

Ein moderner Staat müsste hier konsequent auf digitale Verfahren setzen. Nach dem Prinzip „digital by default“ könnten Bauanträge vollständig online eingereicht und automatisiert geprüft werden.

Digitale Plattformen könnten beispielsweise: Vollständigkeit von Unterlagen automatisch prüfen, Abstandsflächen oder Baugrenzen digital berechnen, Fachbehörden parallel einbinden und Genehmigungsstände transparent machen. Viele dieser technischen Möglichkeiten existieren bereits – werden aber bislang nicht flächendeckend eingesetzt.

Digitalisierung als Schlüssel zur Beschleunigung

Nach Einschätzung der Bonner Wirtschafts-Akademie ist die Digitalisierung der Verwaltung der wichtigste Hebel für eine funktionierende Staatsmodernisierung.

Die aktuelle Digitalstrategie des Bundes enthält durchaus vielversprechende Ansätze. Dazu gehört unter anderem der sogenannte Deutschland-Stack, eine gemeinsame IT-Basisplattform für staatliche Digitalprojekte.

Auch das Onlinezugangsgesetz verpflichtet Bund, Länder und Kommunen, Verwaltungsleistungen digital anzubieten. Doch die Umsetzung bleibt bislang lückenhaft.

Zwar sind inzwischen zahlreiche Verwaltungsleistungen digital verfügbar. Doch sie werden häufig nicht flächendeckend eingesetzt oder unterscheiden sich weiterhin zwischen Bundesländern und Kommunen.

Gerade im Bauwesen wäre eine einheitliche digitale Plattform für Genehmigungsverfahren ein entscheidender Fortschritt.

„Staatsoptimierung heißt hier: einmal entwickeln, überall ausrollen“, sagt Müller.

Künstliche Intelligenz könnte Verfahren beschleunigen

Ein weiterer Ansatz zur Modernisierung der Verwaltung liegt im Einsatz Künstlicher Intelligenz.

KI-Systeme könnten künftig zahlreiche Routineaufgaben übernehmen, etwa: automatische Prüfung von Bauanträgen auf Vollständigkeit, Analyse von Bauplänen, Abgleich mit Bebauungsplänen, Vorbereitung von Genehmigungsbescheiden. Dadurch ließen sich Bearbeitungszeiten erheblich verkürzen.

Bereits heute enthalten rund 12 bis 15 Prozent der öffentlichen IT-Ausschreibungen in Deutschland KI-Anforderungen. Besonders auf Bundesebene wächst die Bedeutung solcher Technologien.

Für Harald Müller ist jedoch klar: KI darf Entscheidungen nicht ersetzen. „Sie unterstützt, aber sie ersetzt nicht die menschliche Verantwortung.“

Staatsoptimierung beginnt mit klaren Aufgaben

Neben Digitalisierung und Regulierung geht es bei der Staatsoptimierung auch um eine grundlegende Aufgabenanalyse. Bund, Länder und Kommunen hätten im Laufe der Zeit zahlreiche Aufgaben übernommen, deren Nutzen heute nicht mehr eindeutig sei. Förderprogramme, Berichtspflichten oder parallele Prüfstrukturen würden Ressourcen binden, ohne einen klaren Mehrwert zu schaffen.

Eine moderne Verwaltung müsse deshalb konsequent fragen: Welche Aufgaben sind wirklich notwendig? Wo können Verfahren vereinfacht werden? Welche Prozesse lassen sich zusammenlegen?

Ein schlankerer Staat bedeute dabei nicht weniger Gemeinwohl. Vielmehr könne sich der Staat stärker auf seine Kernaufgaben konzentrieren – etwa auf funktionierende Infrastruktur, effiziente Verwaltung und verlässliche Rahmenbedingungen für Investitionen.

Eine umfassende Staatsoptimierung erfordert jedoch politischen Mut.

Sie bedeutet, bestehende Strukturen infrage zu stellen, Zuständigkeiten neu zu ordnen und gewachsene Bürokratien zu verschlanken. Widerstände sind dabei nahezu unvermeidlich. Doch die Alternative wäre ein weiter wachsender Verwaltungsapparat, der Investitionen und Innovation zunehmend ausbremst.

Gerade für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft steht viel auf dem Spiel. Wenn Baugenehmigungen weiterhin Jahre dauern und Bauvorschriften immer komplexer werden, wird es immer schwieriger, neuen Wohnraum zu schaffen.

„Staatsoptimierung ist keine technokratische Reform“, sagt Harald Müller. „Sie ist eine zentrale Zukunftsfrage für Deutschlands wirtschaftliche Stärke.“

Schnellere Genehmigungen als Schlüssel für mehr Wohnungsbau

Der dringend benötigte Bürokratieabbau ist weit mehr als ein verwaltungspolitisches Detailthema. Für Branchen wie die Bau- und Immobilienwirtschaft entscheidet er über Investitionen, Projekte und letztlich über die Frage, ob genügend Wohnraum entstehen kann.

Schnellere Genehmigungen, klarere Bauordnungen und digitale Verfahren könnten erhebliche Dynamik freisetzen. Die Voraussetzungen dafür sind bekannt. Was bislang fehlt, ist vor allem eines: der politische Wille zur konsequenten Umsetzung.

Die Staatsoptimierung, von der die Bonner Wirtschafts-Akademie spricht, könnte deshalb weit mehr sein als ein Verwaltungskonzept. Sie könnte zu einer der wichtigsten Reformaufgaben für den Wirtschaftsstandort Deutschland werden.

Gerd Warda    Quelle: Bonner Wirtschafts-Akademie (BWA)

Der Beitrag Staatsoptimierung statt Reformstau – Bürokratieabbau und schnellere Baugenehmigungen entscheiden jetzt über bezahlbares Wohnen   erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Daher soll Bauvertragsparteien unkompliziert ermöglicht werden, einen Gebäudetyp-E-Vertrag abzuschließen, um rechtssicher von gesetzlich nicht erforderlichen Baustandards abzuweichen, ohne dass die Wohnqualität leidet. Das sieht ein gemeinsames Eckpunktepapier des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz und des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen vor.

Der Gebäudetyp E steht für einfaches bedarfsgerechtes Bauen. Ein konkreter Gebäudetyp mit spezifizierten baulichen Eigenschaften ist hingegen nicht gemeint. Der Gebäudetyp E ist sowohl beim Neubau als auch beim Bauen im Gebäudebestand möglich.

GdW begrüßt Eckpunkte zum Gebäudetyp E: Wichtiger Schritt für mehr Einfachheit beim Bauen – Regelung im Mietvertragsrecht nötig

Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW begrüßt ausdrücklich, dass nun Eckpunkte zum Gebäudetyp E vorgelegt wurden. Damit greift die Bundesregierung zentrale Forderungen des GdW auf, die für mehr Einfachheit, Rechtssicherheit und Kosteneffizienz beim Bauen dringend notwendig sind. Für eine vollständige Rechtssicherheit bei der Anwendung des Gebäudetyp E muss aber im Mietvertragsrecht noch eine eigenständige, klare Regelung geschaffen werden.

Besonders begrüßt der GdW, dass der Gebäudetyp-E-Vertrag zivilrechtlich verankert werden soll. Ebenso positiv ist die Verknüpfung mit den technischen Baubestimmungen der Länder. Es bleibt damit bundeseinheitlich bei dem bekannten, verlässlichen bauordnungsrechtlichen Sicherheitsniveau. Zugleich soll Abweichen von den anerkannten Regeln der Technik künftig keinen Mangel mehr darstellen. Auch zu begrüßen ist, dass die Regierung die Schaffung einer eigenen Rahmenvereinbarung oder eines Mustervertrages zum Gebäudetyp E – analog zur Rahmenvereinbarung 2.0 für serielles Bauen – unterstützen will. Wie schon bei der erfolgreichen GdW-Rahmenvereinbarung Serielles und modulares Bauen sagen wir hierbei unsere Unterstützung zu.

„Die Eckpunkte sind ein wichtiger Schritt, um das Bauen in Deutschland wieder einfacher, schneller und kostengünstiger zu machen. Mit dem Gebäudetyp E haben wir erstmals die Chance, nicht nur mit steigenden, sondern auch mit sinkenden Baukosten zu rechnen. Das ist ein riesiger Schritt hin zu mehr bezahlbarem Wohnraum“, erklärt GdW-Präsident Axel Gedaschko. „Wir gewinnen die Freiheit zurück, innovative und wirtschaftliche Lösungen einzusetzen, ohne uns sklavisch an zahlreiche kostentreibende DIN-Normen halten zu müssen.

Der Grundsatz ‚Safety First‘ bleibt dabei selbstverständlich gewahrt: Alle sicherheitsrelevanten Vorgaben gelten weiter. Genau diesen pragmatischen Ansatz haben wir als GdW nachdrücklich eingefordert.“

Von zentraler Bedeutung sind dabei einheitliche Rahmenbedingungen: „Der Gebäudetyp E kann zum dringend benötigten Bau-Turbo werden. Entscheidend wird aber sein, dass die Bundesländer in ihren Förderrichtlinien nicht wieder zusätzliche Standards einführen. Nur wenn die Eckpunkte konsequent auch im Förderrecht umgesetzt werden, können wir die Mietpreise im Neubau senken und echten Fortschritt erzielen“, sagt Gedaschko.

Eigenständige Regelung für das Mietvertragsrecht

Auch im Mietvertragsrecht muss eine eigenständige, klare Regelung geschaffen werden. Hier bleiben die Eckpunkte leider sehr vage und unzureichend. Damit würde aber verhindert, dass der Gebäudetyp E in der Vermietungspraxis zu juristischen Auseinandersetzungen über vermeintliche Mängel führt.

Für die sozial orientierte Wohnungswirtschaft ist diese Klarstellung zentral, denn ohne eindeutige mietrechtliche Bestimmungen wäre der Gebäudetyp E kaum anwendbar gewesen. Gerne unterstützen wir die Bundesregierung in dem nun folgenden Diskussionsprozess bei der Findung einer angemessenen Lösung.

Der GdW wird den weiteren Gesetzgebungsprozess konstruktiv begleiten und setzt sich dafür ein, dass der Gebäudetyp E zu einem praxistauglichen und rechtssicheren Instrument wird, das Innovation ermöglicht und gleichzeitig Klarheit für Bauherren, Vermieter und Mieter schafft.

Die Eckpunkte sind ein vielversprechender Anfang – doch damit der Gebäudetyp E tatsächlich zum Befreiungsschlag für preiswerteres Bauen werden kann, müssen die offenen mietrechtlichen Fragen zwingend geklärt werden. Wichtig ist aber auch, dass der weitere Prozess jetzt schnell vorangebracht wird. Der GdW erwartet, dass die gesetzlichen Regelungen noch im ersten Halbjahr 2026 zum Abschluss gebracht werden.

Dr. Peter Hitpaß
VNW Beauftragter für Partnermitglieder

Quelle : BMJV, GdW Andreas Schichel

Der Beitrag Gebäudetyp E – Bundesjustizministerium legt Eckpunktepapier vor – Entschätzung vom GdW erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Zwar wurde im ersten Halbjahr 2025 das Ergebnis des Vorjahreszeitraums mit 110.000 Wohnungen im Neu- und Umbau (Wohn- und Nichtwohngebäude) um 2,9 Prozent überschritten (Juni: + 7,9 Prozent). Doch ein genauer Blick zeige, dass die Entwicklung in den Segmenten unterschiedlich ausfalle.

Die Baugenehmigungen für Wohnungen in Einfamilienhäusern habe zwar mit rund 21.300 (+ 14,1 Prozent) im ersten Halbjahr 2025 gegenüber dem Vorjahreszeitraum einen positiven Trend (auf niedrigem Niveau) verzeichnet. Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen in Zweifamilienhäusern war allerdings von Januar bis Juni 2025 um 8,3 Prozent auf 6.000 rückläufig.

Das wichtigste Segment für die Wohnungsversorgung der Bevölkerung sei der Bau von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, auf den zwei Drittel des Neubaus entfielen. Hier habe sich das Genehmigungsvolumen im ersten Halbjahr 2025 nur auf rund 57.300 Wohnungen (+ 0,1 Prozent) gegenüber dem Vorjahreszeitraum stabilisiert, nachdem bereits zwischen 2021 und 2024 ein Rückgang um mehr als 40 Prozent verzeichnet wurde. Im Zangengriff weiterhin hoher Zinsen und Baukosten springe der Wohnungsbau auch bisher nicht an.

„Die neue Bundesregierung unterstreicht mit dem „Bau-Turbo“ zur beschleunigten Aufstellung von Bebauungsplänen in den Kommunen ihren guten Willen, neuen Wohnraum zu schaffen. Doch allein der politische Wille baut noch keine Wohnung. Im zweiten Halbjahr muss die Bundesregierung deshalb dringend einen Maßnahmenplan zur Umsetzung der weiteren Vorhaben aus dem Koalitionsvertrag vorlegen. Denn alles, was nicht 2025 angestoßen wird, hat für den Wohnungsbaumarkt kaum noch einen Effekt in dieser Legislaturperiode.

Schließlich kann die Wohnungsknappheit in Deutschland nur durch einen großen Mix an Maßnahmen bekämpft werden. Dazu gehören insbesondere der Abbau von lähmender Regulatorik und Bürokratie, die Schaffung einer effektiven Förderkulisse sowie die Vereinfachung von Planungs- und Genehmigungsverfahren“, ergänzt Müller. Wurden 2011 in den sieben A-Städten noch 5,850 Millionen Quadratmeter Bauland verkauft, waren es 2024 mit 1,633 Millionen nur noch rund ein Viertel. „Eines der größten Hemmnisse für die Ausweitung des Wohnungsbaus ist – vor allem in den Ballungsgebieten – das nicht ausreichend zur Verfügung stehende und zu teure Bauland.“

Der Beitrag Allein der politische Wille baut nicht die dringend benötigten Wohnungen erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Die Lage ist alarmierend: Einer von der KfW beauftragten Studie des Instituts für Wohnen und Umwelt (IWU) zufolge werden in Deutschland bis 2035 mehr als zwei Millionen barrierefreie oder barrierereduzierte Wohnungen zusätzlich benötigt.

Gleichzeitig steigt die Zahl der Pflegebedürftigen rapide an – derzeit sind es rund 5,6 Millionen Menschen, bis 2040 wird mit bis zu acht Millionen gerechnet. Der Großteil wird zuhause betreut – doch rund sieben Millionen Bäder in Deutschland sind dafür nicht geeignet: Sie sind sanierungsbedürftig, nicht barrierefrei und nicht pflegegerecht.

„Ein barrierefreies Bad ist keine Frage des Komforts, sondern der Menschenwürde“, sagt Andreas Müller, Hauptgeschäftsführer des ZVSHK. „Es ist Grundvoraussetzung für Selbstbestimmung im Alter und eine funktionierende häusliche Pflege.

Dass das Programm 455-B in den Haushaltsplanungen für 2025 und 2026 nicht mehr berücksichtigt wird, ist ein schwerwiegender Fehler – gerade in einer älter werdenden Gesellschaft.“

ZVSHK und VDS fordern:

• Förderprogramm 455-B reaktivieren: Mindestens 150 Millionen Euro jährlich im Bundeshaushalt einplanen.
• Zuschusshöhe erhöhen: Förderquote auf 10 % bei Investitionen bis 50.000 Euro ausweiten.
• Praxisgerechte Kriterien umsetzen: Keine pauschalen Mindestgrößen für Badezimmer – auch kleine Bestandsbäder müssen förderfähig bleiben, z. B. bei Einbau bodengleicher Duschen.
• Pflege mitdenken: Technische Normen um pflegerelevante Anforderungen ergänzen – und kosteneffiziente Lösungen standardisieren.
• Integrierte Förderstrategie etablieren: Gesundheits- und Bauministerium müssen gemeinsam handeln. KfW-Zuschüsse und Leistungen der Pflegekassen dürfen nicht länger isoliert betrachtet werden.

„Investitionen in barrierefreie Bäder lohnen doppelt – sie stärken die häusliche Pflege und entlasten das Pflegesystem langfristig“, ergänzt VDS-Geschäftsführer Jens Wischmann. „Die Politik muss jetzt handeln – nicht irgendwann. Die Bundeshaushalte 2025 und 2026 müssen hier klare Signale setzen.“

Frank Ebisch

Lesen Sie auch den Beitrag KfW Research Fokus Volkswirtschaft Nr. 285, 27. April 2020 – Von Dr. Arne Leifels

3 Mio. Haushalte benötigen barrierearmen Wohnraum – Tendenz steigend

Für eine eigenständige und sichere Lebensführung im Alter bzw. bei körperlichen Einschränkungen ist der Abbau von Barrieren in der Wohnung erforderlich. Der demografische Wandel treibt den Bedarf an barrierearmem Wohnraum. Aktuell gibt es ca. 3 Mio. Haushalte mit Mobilitätseinschränkungen, im Jahr 2035 werden es 3,7 Mio. sein.

Doch nur 560.000 Wohnungen sind nach unserer (erstmalig repräsentativen) Schätzung barrierearm. Um die enorme Versorgungslücke trotz Markthemmnissen zu verringern, setzt die KfW mit dem Förderprogramm „Altersgerecht Umbauen“ Investitionsanreize für die Barriererreduzierung des Wohnungsbestands. In den Jahren 2014–2018 wurden mit Förderkrediten und Investitionszuschüssen insgesamt 190.000 Wohnungen umgebaut.

Dies zeigt eine von KfW Research und dem Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat in Auftrag gegebene Evaluation. Die Förderung wird zudem als effektiv bewertet: Es werden mit Abstand am häufigsten die Maßnahmen durchgeführt, die zentral für Unfallvermeidung und selbstständige Alltagsbewältigung sind – Schwellenabbau und altersgerechte Badezimmer. Zudem wird die zentrale, mobilitätseingeschränkte Zielgruppe sehr gut erreicht – was vß.a. auf die für ältere Haushalte geeignete Zuschussförderung zurückzuführen ist.

Die Bedeutung der Förderung wird künftig zunehmen. Denn von ohnehin zunehmender Altersarmut abgesehen, verursacht die Corona-Pandemie erhebliche Einkommenseinbußen. Gleichzeitig dürfte die erlebte Isolation in der eigenen Wohnung die Bedeutung altersgerechten Wohnraums stärker ins Bewusstsein rücken.

Lesen Sie den Beitrag 2030 sind rund 2,9 Millionen barrierefreie Wohnungen nötig

Der Beitrag Barrierefreier Wohnraum: Schlüssel zu einem würdevollen Leben im Alter erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Ihr aktuelles Positionspapier versteht sich als fachlich fundierter Beitrag zum European Affordable Housing Plan der EU-Kommission – und plädiert für mehr Koordination, ohne dabei nationale Kompetenzen zu untergraben.

Wohnraumverteilung gerechter gestalten

Ein zentrales Problem, das das Papier adressiert, ist die zunehmende Fehlverteilung von Wohnfläche. Aufgrund demografischer Veränderungen – etwa der Alterung der Gesellschaft und der Zunahme von Singlehaushalten – kommt es zu einer paradoxen Entwicklung: Während viele Menschen in überdimensionierten Wohnungen leben, mangelt es gleichzeitig an passenden Angeboten für wachsende oder einkommensschwache Haushalte.

Die Professorenschaft schlägt deshalb Modelle vor, die ältere Menschen beim freiwilligen Umzug in kleinere, altersgerechte Wohnungen aktiv unterstützen – zum Beispiel durch Beratungsangebote, Wohnraumanpassung oder finanzielle Anreize.

Vielfalt neuer Wohnformen fördern

Die klassischen Wohnungsdefinitionen werden der gesellschaftlichen Realität längst nicht mehr gerecht. Wohnprojekte wie Baugruppen, Co-Housing-Modelle, generationenübergreifende Wohnformen oder neue Genossenschaften stoßen häufig an regulatorische Grenzen.

Die EBZ fordert daher eine Öffnung der Prozesse und rechtlichen Rahmenbedingungen, um innovative Wohnformen nicht länger zu behindern, sondern gezielt zu fördern. Besonders genossenschaftliches Wohnen sei nicht nur ein sozial tragfähiges Modell, sondern auch ein stabilisierender Faktor in Krisenzeiten.

Eigentum und Miete – keine ideologische Frage

In vielen politischen Debatten wird das Eigentum als Idealbild propagiert – besonders im Sinne der Altersvorsorge. Doch das Positionspapier mahnt zur Differenzierung: Eigentum könne im Alter auch zu einer Belastung werden, etwa durch hohe Instandhaltungskosten oder geringe Marktliquidität.

Die Autoren plädieren daher für ein ideologiefreies Verständnis: Sowohl Miete als auch Eigentum – ebenso wie Mischformen wie Mietkauf oder Wohnrechte – sollten nebeneinander existieren können und den unterschiedlichen Lebensphasen gerecht werden.

Nachhaltigkeit mit Wirtschaftlichkeit versöhnen

Ein besonders brisantes Thema ist die ökologische Modernisierung des Gebäudebestands. Während das Prinzip „Efficiency First“ lange als goldene Regel galt, warnt die EBZ vor einer einseitigen Kostenfokussierung. Stattdessen sollte stärker auf die tatsächliche Vermeidung von Treibhausgasemissionen geachtet werden.

Investitionen in regenerative Energien – etwa durch Quartierslösungen oder den gezielten „Fuel Switch“ – sollten Vorrang vor rein technokratischen Effizienzmaßnahmen erhalten, die oft hohe finanzielle Belastungen mit sich bringen.

Regulierungen vereinfachen – europäisch denken

Eine der größten Hürden für den Wohnungsbau ist laut EBZ die Komplexität der regulatorischen Landschaft. Unterschiedliche Normen, Baustandards und Ausführungsregeln zwischen – aber auch innerhalb – der Mitgliedsstaaten erschweren Bauprozesse und treiben die Kosten in die Höhe. Das Papier fordert eine umfassende Harmonisierung von Bauvorschriften auf europäischer Ebene, jedoch unter Wahrung demokratischer Legitimation. Standards, die allein von Industrieverbänden definiert wurden, sollten hinterfragt werden.

Wohnungsbau priorisieren – auch gegenüber anderen Zielen

In der Praxis geraten Wohnbauprojekte häufig in Konflikt mit anderen politischen Zielen wie Denkmal- oder Umweltschutz. Hier wünscht sich die EBZ mehr Pragmatismus. Vorschläge wie die virtuelle Archivierung historischer Bauten oder integrative Planung ökologischer Qualitäten könnten helfen, Blockaden zu überwinden.

In besonders angespannten Wohnungsmärkten könne auch eine gesetzliche Regelung denkbar sein, die dem Wohnbau grundsätzlich Vorrang einräumt – formuliert als „in dubio pro apartmento“.

Rechtssicherheit bei Förderung und Energieprojekten

Viele öffentliche Förderprogramme scheitern nicht an fehlenden Mitteln, sondern an komplexen beihilferechtlichen Vorgaben der EU. Hier setzt die EBZ auf eine Modernisierung des EU-Beihilferechts, um insbesondere den sozialen Wohnungsbau schneller und rechtssicher umsetzen zu können.

Auch bei der Nutzung regenerativer Energieformen wie Mieterstrom bestehen derzeit erhebliche Unsicherheiten – etwa, wann ein Vermieter als Netzbetreiber gilt. Für eine dezentrale, nachhaltige Energieversorgung müsse Rechtssicherheit geschaffen werden.

Zinspolitik im Blick behalten

Die Entwicklung der Kapitalmärkte wirkt sich stark auf den Wohnungsbau aus – eine Realität, die sich mit dem Zinsanstieg 2022 schmerzhaft verdeutlicht hat. Das Papier warnt vor zu schnellen geldpolitischen Kurswechseln. Eine europäische Wohnungspolitik müsse mit einer Geldpolitik Hand in Hand gehen, die Investitionen in den Wohnbau nicht blockiert.

Langfristig könnten sonst wiederkehrende Zinsschocks den sozialen Wohnungsbau massiv gefährden.

Mehr Europa wagen – aber mit Maß

Die Stellungnahme der EBZ Business School betont die Bedeutung eines europäischen Rahmens für die Wohnungspolitik, ohne nationale Besonderheiten zu ignorieren. Die Vorschläge zielen nicht auf eine Zentralisierung, sondern auf mehr Koordination, Dialog und Kompatibilität. Europa könne hier Leitlinien setzen, Standards vereinfachen und gleichzeitig soziale wie ökologische Ziele in Einklang bringen.

Das Papier endet mit einem klaren Appell: „Es ist ein Problem für alle – auch für diejenigen, die heute noch nicht betroffen sind.“ Wohnpolitik ist europäische Zukunftspolitik.

Margarethe Danisch

Quelle: EBZ Business School

Der Beitrag Impulse für Europa: Wie eine koordinierte Wohnungspolitik gelingen kann erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Im Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung aus Schwarz und Rot steht es wieder geschrieben: Primäres Mittel zur Bekämpfung der Wohnungsnot in Deutschland ist Bauen, Bauen, Bauen. Nur wurden die gesteckten Ziele von 400.000 neuen Wohneinheiten pro Jahr in den vergangenen Jahren nicht erreicht, und auch für 2025 liegen die Prognosen weit unter dem gesteckten Ziel.

Dass es mit dem Neubau nicht wie gewünscht vorangeht, liegt nach Meinung Vieler, auch vieler Medien, an den hohen Kosten beim Bauen. Gerne sieht man die Ursache hierfür bei den Standards und Normen im Baubereich. Dabei hat eine von DIN e.V. in Auftrag gegebene Befragung von mehr als 300 Expertinnen und Experten der Baubranche ergeben, dass es die Baukosten als Ganzes sind, also Kosten für Baumaterialien, Transport und Logistik sowie Energie- und Personalkosten, die Kostentreiber Nr. 1 sind. Nicht zu vergessen die uneinheitlichen Vorgaben im Baurecht der einzelnen Bundesländer.

Standards und Normen sind also nicht die wahren Kostenverursacher – Über die Jahre hinweg helfen sie sogar dabei, Kosten zu senken, indem zum Beispiel durch die Festlegung gemeinsamer Regeln die Planung und Bauausführung erleichtert wird. Zudem bilden sie die Grundlage für einen reibungslosen Bauablauf auf der Grundlage eines gemeinsamen Verständnisses aller Beteiligten. Außerdem verbergen sich hinter Normen jede Menge Wissen und Erfahrung, sodass durch deren konsequente Anwendung Fehler und entsprechende Fehlerkosten vermieden werden. Laut einer Studie aus dem Jahr 2019 könnten somit 24 Mrd. Euro, die durch Baufehler entstehen, eingespart werden.

Darüber hinaus gibt es durch den Gesetzgeber immer höhere Anforderungen an Qualität, Sicherheit und Klimaschutz, was das Bauen insgesamt immer komplexer macht. Damit, so scheint es, sind Kostensteigerungen unausweichlich. Dies schlägt sich auch in Normen und Standards nieder – und kann Baukosten erhöhen. Aber es geht auch andersrum: Normen können selbstverständlich durch die interessierten Kreise aus Wirtschaft, Wissenschaft, öffentlicher Hand und Verbraucherschutz angepasst oder auch zurückgezogen werden, wie die Praxis immer wieder belegt.

Normen und Standards: Für Qualität und Sicherheit beim Bauen mit entsprechender Flexibilität

Normen sind im Bauwesen von unschätzbarem Wert. Sie schaffen klare Vorgaben und fördern Effizienz. Aber: Viele Menschen glauben, DIN-Normen hätten Gesetztes-Charakter, was nun überhaupt nicht der Realität entspricht. Im  Gegenteil: Normen sind freiwillige technische Standards, die vor allem der Qualitätssicherung und der Gewährleistung von Sicherheit im Bau dienen – aber sie sind nicht verbindlich.

Erst wenn DIN-Normen zum Inhalt eines Vertrages werden oder der Gesetzgeber auf diese verweist, sind sie verbindlich. Normen tragen also einen hohen Grad an Flexibilität in sich, statt, wie immer wieder behauptet, starr und unflexibel zu sein. Denn auch im Normungsprozess ist das meiste nicht in Stein gemeißelt.

Niemand normt für sich allein

Auch zur Frage, wie Normen und Standards eigentlich gebildet werden, gibt es immer wieder Irrtümer. Diese entstehen bei DIN eben nicht im Alleingang und mit wenigen Akteuren im stillen Kämmerlein, sondern in offenen, transparenten Prozessen. Hierbei arbeiten Fachexpertinnen und -experten aus verschiedenen Bereichen in diversen Ausschüssen zusammen, um praxisorientierte Lösungen zu entwickeln. Ziel dabei ist, Orientierung und Sicherheit zu bieten, ohne gesetzlich verpflichtend zu sein.

Wie schon betont, sind Normen dynamisch und passen sich an aktuelle Herausforderungen an, um stets relevant zu bleiben. DIN übernimmt an dieser Stelle eine Moderatorenrolle zwischen gesellschaftlichen Ansprüchen, den Vorgaben der Politik und den praktischen Umsetzungsmöglichkeiten der Baubranche, ohne selbst Inhalte vorzugeben. DIN als gemeinnütziger Verein – dafür steht das e.V. – bietet somit eine neutrale Plattform, auf der Wissen zusammenfließt und praxistaugliche Lösungen entstehen.

Normen und Standards als kollektives Ergebnis eines öffentlichen Prozesses

Normen entstehen nicht hinter verschlossenen Türen – weder bei DIN noch bei der Industrie. Normen und Standards werden im Normierungsgremium durch Fachleute aus Wirtschaft, Wissenschaft, Verwaltung und Zivilgesellschaft erarbeitet, die auch die darin beschriebenen Anforderungen festlegen.

Die Expert*innen nehmen bei Bedarf auch Bezug auf gesellschaftliche und politische Anforderungen und lassen diese in die Entwürfe einfließen. Dies betrifft zum Beispiel den Klimaschutz oder Barrierefreiheit. Der offene Prozess stellt sicher, dass alle relevanten Akteure ihre Perspektiven einbringen. Falls dann doch erforderlich, werden Normen angepasst – für bessere Umsetzbarkeit und Wirtschaftlichkeit.

Der erste Entwurf einer jeweiligen Norm wird dann online veröffentlicht und kann von Jeder und Jedem kommentiert werden.

Die mehrwöchige öffentliche Kommentierungsphase ist ein Kernelement des Normungsprozesses. In dieser Zeit können alle Interessierten – von Fachleuten bis zu Privatpersonen – Stellung nehmen. Kritik und Verbesserungsvorschläge sind dabei ausdrücklich erwünscht. Nach der Kommentierungsphase wertet der Ausschuss alle Rückmeldungen aus. Ein Ergebnis kann dabei sogar die Einstellung des Projekts sein.

So geschehen unlängst beim Norm-Entwurf DIN 94681. Die geplante Norm sollte bestimmte Standards und Normen im Wohnungsbau unter dem Aspekt der „Verkehrssicherheit in Wohngebäuden“ clustern und zusammenführen. Nach Abschluss der öffentlichen Kommentierungsphase hat der zuständige Ausschuss für den Entwurf der betreffenden Norm jedoch beschlossen, das Normungsprojekt einzustellen. Dies geschah aufgrund der eingegangenen Kommentare.

Für die weitere Bearbeitung des Themenkomplexes „Verkehrssicherheit von Wohngebäuden“ plant der Ausschuss einen Workshop mit den Einsprechern.

Das Beispiel des Norm-Entwurfs DIN 94681 macht deutlich:  Normung ist eben kein starres System, sondern ein lebendiger Prozess. Und spätestens nach fünf Jahren prüft DIN jede Norm und ändert sie bei Bedarf – oder zieht sie zurück.  So bleiben Normen immer auf technischer Höhe und berücksichtigen, was Gesellschaft und Wirtschaft wirklich brauchen.

Normen und Standards als Motor für Innovation und Kostensenkung oder doch eher Preistreiber beim Bauen?

Wie schon betont, können Normen eine zentrale Rolle bei der Senkung der Baukosten und der Erleichterung des Wohnungsbaus spielen. Sie bieten standardisierte Lösungen und klare Richtlinien, die Planungs- und Bauprozesse optimieren, sodass qualitativ hochwertige Bauweisen ermöglicht werden, die dann auch noch kostengünstig sind.

Änderungen in der Normung können direkt zu angestrebten Einsparungen beitragen, wenn sie in einem offenen und transparenten Dialog entstehen. Denn wie ebenfalls schon geschrieben, spiegeln Normen die aktuellen Anforderungen und Bedarfe der Gesellschaft wider und stellen den aktuellen Stand der Technik dar. Dabei fördern sie Innovationen und bieten standardisierte Lösungen und klare Richtlinien. Damit können sie dazu beitragen, dass Planungs- und Bauprozesse optimiert und Innovationspotenziale erschlossen werden können. Sie bilden somit die Grundlage für Fortschritt.

Und trotzdem: Es sind die Normen und Standards, die in der Öffentlichkeit unter dem Generalverdacht stehen, die Misere im Baubereich zu verschulden. Und auch wenn laut Aussage von Expertinnen und Experten der Branche eher die Baukosten die wahren Urheber für schleppendes Bauen, insbesondere im sozialen Wohnungsbau sind, so DIN nimmt diese Einschätzung sehr ernst. Denn sie zeigt, dass eine breite Diskussion erforderlich ist, um Anforderungen so zu gestalten, dass Sicherheit, Qualität, Klimaschutz und gesellschaftliche Anforderungen an attraktiven Wohnraum mit der Wirtschaftlichkeit beim Bauen in Einklang stehen.

DIN hat darum eine Reihe von Schritten zu einer Reform der Normungsprozesse im Bauwesen eingeleitet:

Die Folgekostenabschätzung – Brauch ich das, oder kann das weg?

So führte DIN anfangs des Jahres eine Folgekostenabschätzung für Baunormen ein. Dies ist das Ergebnis einer gemeinsamen Initiative zwischen dem Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) und DIN, um die Baukosten im Wohnungsbau zu senken. Mit diesem neuen Prozess unterstützt DIN die Bestrebungen von Bund und Ländern, die Folgekosten neuer oder geänderter Normen im Geschosswohnungsbau zu begrenzen und so bezahlbaren Wohnraum zu fördern.

Künftig soll auch deutlicher erkennbar sein, ob es sich um Mindestanforderungen oder darüber hinaus gehende Anforderungen handelt. In DIN-Normen können zudem Leistungsstufen definiert werden. Ziel ist es, praxistaugliche Standards zu entwickeln, die technischen Fortschritt ermöglichen.

Bereits heute werden auf vertraglichen Vereinbarungen die rund 600 bauaufsichtlichen Normen – d.h. die Normen, auf die der Gesetzgeber direkt verweist – so erstellt, dass Mindestanforderungen deutlich von weitergehenden Anforderungen getrennt sind. Es geht darum, einfaches und kostengünstiges Bauen zu gewährleisten und gleichzeitig durch die Ausweisung weitergehender Anforderungen den Stand der Technik zu beschreiben.

Grundsätze der Arbeit – noch mehr Transparenz

Die Normungsarbeit bei DIN stützt sich auf drei wesentliche Grundsätze:

• Einer ist die breite Beteiligung aller interessierten Stakeholder. Sie ist ein wesentlicher Grund für das hohe Vertrauen in DIN-Normen. In den Ausschüssen bei DIN arbeiten die interessierten Kreise aus Wirtschaft, Wissenschaft, öffentlicher Hand sowie Verbraucher- und Arbeitsschutz gemeinsam an den Inhalten von Normen. DIN steuert den Normungsprozess als privatwirtschaftlich organisierter Projektmanager.
• Ein weiterer ist der der Grundsatz „Konsens statt Mehrheit“ Dabei wird im Gegensatz zu Mehrheitsentscheidungen bei DIN ein Konsens angestrebt, um einseitige Einflussnahme zu verhindern.
• Und der dritte Grundsatz gilt dem offenen Dialog. Dabei geht es darum, dass besonders im Baubereich die Möglichkeit besteht, dass viele unterschiedliche interessierte Akteure ihre Expertise und Perspektiven in den Prozess einbringen können. Dies wird deutlich durch die Online-Veröffentlichung eines jeden Normenentwurfs, der dann ganz öffentlich diskutiert und von Jedermann und Jederfrau kommentiert werden kann.

Um den Wunsch verschiedener Stakeholder nach noch mehr Transparenz bezüglich der Zusammensetzung der Gremien und Ausschüsse nachzukommen und die Akzeptanz der Normung weiter zu stärken, wird DIN die Darstellung der Ausschüsse zukünftig nachvollziehbarer gestalten, zunächst durch die Nennung der Zusammensetzung der Ausschüsse nach Branchen. 

Zusammenfassend lässt sich sagen: DIN ist die Plattform für einen offenen Dialog, in dem alle relevanten Stimmen Gehör finden. Normungsarbeit ist nicht nur für die Industrie da, sondern für die gesamte Gesellschaft. Die Ergebnisse sind anerkannte Normen, die nicht nur Qualität und Effizienz sichern, sondern auch das Vertrauen in Prozesse, Produkte und Technologien stärken und den internationalen Handel erleichtern.

Daniel Schmidt

Daniel Schmidt ist Mitglied des Vorstandes des Deutschen Instituts für Normung e. V. (DIN). Nach dem Studium der Betriebswirtschaftslehre in Chemnitz war er für viele Jahre als Steuerberater für PriceWaterhouse¬Coopers AG tätig. Ab 2006 trug er die Verantwortung in verschiedenen Führungspositionen im Finanz- und Rechnungswesen bei der Überlandwerk Fulda AG in Fulda. Als Wirtschaftsprüfer leitete er anschließend wechselnde Teams bei der KPMG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in Berlin. 2010 wechselte er zunächst als Führungskraft im Rechnungswesen zu DIN. Im Januar 2014 berief ihn der Vorstand zum Mitglied der Geschäftsleitung Finanzen und Controlling. Seit September 2020 ist er Mitglied des Vorstandes.

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Insbesondere der geförderte Wohnungsbau kämpft mit explodierenden Preisen, technischen Überregulierungen und schleppenden Genehmigungsverfahren, während die politischen Zielmarken in weite Ferne rücken.

Das strukturelle Dilemma von Preisdruck und Planungsstau

Wie die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V. (ARGE) feststellt, kletterten die Baukosten in deutschen Großstädten zwischen 2020 und 2024 von rund 3.000 Euro/m² auf über 4.400 Euro/m² . Das bedeutet einen Anstieg um beinahe 50 %. Der Markt reagiert: Im Jahr 2024 sank die Zahl der genehmigten Wohnungen bundesweit auf etwa 215.000, was einen Rückgang um 17 % im Vergleich zum Vorjahr ausmacht. Mittelfristig könnten die Genehmigungen auf unter 180.000 pro Jahr fallen und sich damit weit vom politisch propagierten Ziel von 400.000 Einheiten entfernen.

Trotz milliardenschwerer Bundesmittel und steuerlicher Anreize bleiben viele Vorhaben unwirtschaftlich. Die Ursachen sind vielschichtig: Material- und Lohnkosten steigen, technische Anforderungen wachsen, Planungsverfahren ziehen sich. Rechtliche und verwaltungsorganisatorische Anpassungen bleiben dabei hinter dem Bedarf zurück.

Neues Baugesetzbuch: Spielräume für kostengünstigeres Bauen

Mit der Reform des Baugesetzbuchs 2024 eröffnen sich rechtlich neue Möglichkeiten für Wohnungsbauprojekte. Die Voraussetzung besteht jedoch darin, dass diese Optionen auch praktisch von allen Beteiligten genutzt werden:

• Die Nachverdichtung und Aufstockung (§ 34 BauGB) wurde erweitert
• Für Bebauungspläne gilt nun eine 12-Monats-Frist (§ 4b BauGB)
• Kommunale Vorkaufsrechte erstrecken sich auf Share Deals
• Ein sozialer Flächenbeitrag kann künftig bei Umlegungen verlangt werden (§ 58a BauGB)

Gleichzeitig wird aus der Branche der Ruf nach weiteren Vereinfachungen laut: Weniger technische Vorgaben, flexiblere Landesbauordnungen und regionale Pilotprojekte mit reduzierten Standards sollen die Baupraxis wirtschaftlicher gestalten. Erste Initiativen in Bayern, Hessen und NRW machen Hoffnung, doch eine flächendeckende Wirkung bleibt bisher aus.

Zehn praxisnahe Hebel für den kosteneffizienten Wohnungsbau

Die folgenden zehn Vorschläge zeigen, wie sich aus rechtlicher und praktischer Perspektive die Baukosten im geförderten Wohnungsbau spürbar senken lassen:

1. Feste Ansprechpartner in den Bauämtern

Insbesondere kleinere Träger profitieren von klaren Anlaufstellen in der Verwaltung. Ein persönlicher Koordinator bei der Bauaufsicht kann Genehmigungsprozesse beschleunigen und Informationsverluste zwischen Fachabteilungen verhindern.

2. Verbindliche Fristen für Genehmigungen

Jährlich verlorene Monate im Antragsverfahren verursachen hohe Zusatzkosten. Die angedachte sechs- plus sechswöchige Frist nach § 4b BauGB sollte bundesweit gelten – inklusive automatischer Genehmigungsfiktion bei Fristversäumnis.

3. Einheitliche Digitalisierung von Verfahren

Das Onlinezugangsgesetz (OZG) muss zur verbindlichen Leitplanke für digitale Bauanträge und Genehmigungsprozesse werden. Ergänzend helfen BIM-basierte Vorprüfungen und Dashboard-Lösungen für mehr Transparenz zwischen Planern und Behörden.

4. Serielles Bauen mit Typengenehmigungen stärken

Serien- und Modulbauweisen reduzieren Planungsaufwand und senken Risiken. Förderregionen mit industrieller Vorfertigung und einer öffentlich zugänglichen Typenbibliothek können als Blaupause für bundesweite Skalierung dienen.

5. Wirtschaftlichkeit statt Übermaß

Der geförderte Wohnungsbau sollte sich auf das funktional Notwendige konzentrieren. Tiefgaragen, Maximalanforderungen an Fahrradstellplätze oder technisch überdimensionierte Gebäude erhöhen die Kosten, ohne sozialen Mehrwert zu schaffen.

6. Vertragsklarheit durch Verzicht auf übermäßige DIN-Bezüge

Wenn Verträge, etwa beim Schallschutz, weit über gesetzliche Anforderungen hinausgehen,  entstehen Unsicherheiten und Zusatzkosten. Funktionale Leistungsbeschreibungen bieten hier mehr Planungssicherheit. Einheitliche Vertragsmuster könnten helfen.

7. Technische Standards differenziert anwenden

Barrierefreiheit, Brandschutz und Energieeffizienz sind wichtige Ziele, dürfen aber nicht dogmatisch angewendet werden. Geförderte Vorhaben brauchen realistische Mindestanforderungen – idealerweise im Rahmen bundesweit harmonisierter Ausnahmeregeln.

8. Projektstrukturierung durch „Phase 0“

Vor Antragstellung sollten alle Beteiligten von der Kommune bis zur Förderstelle gemeinsam einen Fahrplan entwickeln. Die strukturierte Abstimmung vermeidet spätere Korrekturschleifen und sorgt für realistische Termin- und Budgetplanung.

9. Kommunale Grundstückspolitik mit Mehrwert

Erbpachtmodelle, Konzeptvergaben und flexible Stellplatzsatzungen sind kommunale Werkzeuge, um den geförderten Wohnbau attraktiver zu machen. Gemeinwohlorientierte Träger sollten bevorzugten Zugang zu kommunalen Liegenschaften erhalten.

10. Politische Unterstützung sichtbar machen

Vorhaben im geförderten Segment brauchen klare Rückendeckung. Frühzeitige Kooperationsvereinbarungen mit Lokalpolitik und Verwaltung senden Stabilitätssignale an Investoren und Kreditgeber – und helfen bei gesellschaftlicher Akzeptanz.

Fazit: Wirtschaftlicher Wohnungsbau braucht rechtliche Klarheit

Wenn bezahlbarer Wohnraum in Deutschland eine realistische Perspektive haben soll, reicht finanzielle Förderung allein nicht aus. Es braucht eine strategische Entlastung im Bau- und Planungsrecht, die sich an der Realität gemeinwohlorientierter Bauträger orientiert. Der vorgestellte 10-Punkte-Plan zeigt: Rechtssichere Vereinfachungen sind machbar. Jetzt  müssen Kommunen, Länder und der Bund sie in der Praxis zur Wirkung bringen.

Mit dem jüngst beschlossenen „Bauturbo“-Gesetzespaket hat der Bund ein wichtiges Signal gesetzt: Der neue § 246e BauGB erlaubt es Kommunen, unter bestimmten Voraussetzungen deutlich beschleunigte Genehmigungsverfahren für Aufstockungen, Umnutzungen und Nachverdichtungen einzuführen – binnen zwei Monaten statt in Jahren. Die Regelung ist bis Ende 2030 befristet und soll 2029 evaluiert werden. Auch der Schutz vor der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in angespannten Märkten wurde verlängert. Damit schafft der Gesetzgeber auch im Bereich des geförderten Wohnungsbaus neue Spielräume für schnelle Umsetzung.

Ob der „Bauturbo“ aber tatsächlich Wirkung entfaltet, hängt maßgeblich von der Umsetzung vor Ort ab. Kommunen behalten das Entscheidungsrecht, ob und wie sie die neuen Instrumente anwenden. Nur wenn diese Befugnisse aktiv genutzt und Genehmigungsprozesse mutig gestrafft werden, kann das neue Gesetz sein Potenzial entfalten. Der Bund hat geliefert. Jetzt ist es an der lokalen Verwaltungspraxis, das Bauen bezahlbarer Wohnungen wieder attraktiv und realisierbar zu machen.

Über die Autorin
Dr. Christina Lupprian ist Rechtsanwältin mit Schwerpunkt im Bau-, Immobilien- und Gesellschaftsrecht. Sie studierte in Hamburg, Mainz und San Diego und promovierte im öffentlichen Wirtschaftsrecht. Nach Stationen als Associate und Partnerin in international tätigen Großkanzleien sowie spezialisierten Boutique-Kanzleien machte sie sich mit Fokus auf immobiliennahe Wirtschaftsthemen, erneuerbare Energien und Projektstrukturierung selbstständig. Seit Juli 2024 verstärkt sie das Team von Korten Rechtsanwälte als Ansprechpartnerin für die rechtliche Begleitung komplexer Bau- und Immobilienprojekte.

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„Die Mietpreisbremse sollte ursprünglich 2020 auslaufen – nun steht nicht nur eine Verlängerung bis 2029 im Raum, sondern auch noch eine rückwirkende Ausweitung ihres Anwendungsbereichs. Das ist eine glatte Kehrtwende, die Vertrauen zerstört“

Der Koalitionsvertrag sieht eine solche Ausweitung der Mietpreisbremse ausdrücklich nicht vor. Eine Gesetzesinitiative in diese Richtung ignoriert bewusst getroffene Vereinbarungen und untergräbt das Vertrauen der sozial orientierten Wohnungswirtschaft in die politische Verlässlichkeit.

„Die Mietpreisbremse sollte ursprünglich 2020 auslaufen – nun steht nicht nur eine Verlängerung bis 2029 im Raum, sondern auch noch eine rückwirkende Ausweitung ihres Anwendungsbereichs. Das ist eine glatte Kehrtwende, die Vertrauen zerstört“, so Gedaschko.

Verheerendes Signal für Investitionen in den Wohnungsbau

Die Branche steht angesichts explodierender Baupreise und strenger Regulierungen ohnehin unter Druck. Eine rückwirkende Ausweitung der Mietpreisbremse würde nicht nur Investitionen ausbremsen, sondern auch viele Wohnungsunternehmen veranlassen, geplante Neubauten zu verschieben oder ganz abzusagen.

„Wenn die Einnahmeseite weiter eingeschränkt wird, wankt jede wirtschaftliche Kalkulation. Schon jetzt ist kostendeckender Neubau unter 18 bis 20 Euro pro Quadratmeter nicht realisierbar – Mieten, die sich breite Bevölkerungsschichten nicht leisten können. Ohne Querfinanzierung durch Bestandsmieten bricht das System“, warnt Gedaschko.

Politik läuft eigenen Zielen zuwider

Während auf der einen Seite dringend nötige Erleichterungen im Baurecht auf den Weg gebracht werden sollen, torpediert die Justizministerin diese Bemühungen mit einem Vorschlag, der jegliche Planungssicherheit zerstört. „Das Baurecht zu entlasten, aber gleichzeitig über das Mietrecht neue Hürden aufzubauen, ist widersprüchlich. Was wir brauchen, ist eine kohärente Politik, keine regulatorische Zickzackfahrt“, betont Gedaschko.

Rückschlag für Neubau und Wohnraumversorgung

Die Folgen sind bereits sichtbar: Seit 2022 sind die Baugenehmigungen um 48 Prozent eingebrochen. Die Ziele von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr wurden deutlich verfehlt. Die Mietpreisbremse hat damit nicht zur Entspannung beigetragen, sondern bestehende Engpässe zementiert. „Statt neue Begrenzungen einzuführen, braucht es jetzt ein Umdenken – weg von restriktiver Mietpolitik, hin zu echten Neubauanreizen“, so Gedaschko.

Verfassungsrechtlich bedenklich

Auch aus rechtlicher Sicht ist der Vorschlag problematisch. Das Bundesverfassungsgericht hatte die bisherige Mietpreisbremse nur unter der Voraussetzung einer zeitlich befristeten Übergangsregelung als verfassungsgemäß angesehen. Eine rückwirkende Ausweitung auf Bestandsneubauten birgt erhebliche verfassungsrechtliche Risiken – von der unechten Rückwirkung bis hin zu möglichen Rückabwicklungen.

Regierung darf Vertrauen nicht verspielen

„Wer die sozial orientierte Wohnungswirtschaft wieder als Partner für bezahlbaren Neubau gewinnen will, darf nicht gleich zu Beginn der Legislatur mit einem Wortbruch Vertrauen verspielen.

Wer politische Zusagen bricht, muss sich nicht wundern, wenn niemand mehr investieren will“, warnt Gedaschko. Die Bundesregierung muss sich entscheiden: Will sie Wohnungsbau ermöglichen – oder weiter blockieren?

Andreas Schichel

Der Beitrag Rückwirkende Ausweitung der Mietpreisbremse – Schwerer politischer ‚Stockfehler‘ von Justizministerin Stefanie Hubig erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Die Zahl der genehmigten Zweifamilienhäuser ist um 8,9 Prozent eingebrochen, während es bei Häusern mit mehr als zwei Wohnungen lediglich zu einer Stagnation kam. Damit steuert der dringend benötigte Neubau im bezahlbaren Segment weiterhin auf einen Tiefpunkt zu.

„Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache: Trotz aller Appelle geht es im bezahlbaren Mietwohnungsbau bislang nicht bergauf. Was wir jetzt brauchen, ist kein weiteres Zögern, sondern eine handfeste Zeitenwende im Wohnungsbau“, sagt Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW.

Ministerin Hubertz setzt wichtige Signale – jetzt zählt die Umsetzung

Die neue Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) hat in ihrer Antrittsrede „Tempo, Technologie und Toleranz“ als Leitplanken ihrer Politik ausgerufen. Die Ankündigung eines Wohnungsbau-Turbos innerhalb der ersten 100 Tage und die Einführung eines neuen § 246e BauGB als „Brechstange“ für beschleunigtes Bauen in angespannten Märkten sind nach Ansicht des GdW überfällig – und müssen jetzt entschlossen umgesetzt werden.

„Die sozial orientierte Wohnungswirtschaft unterstützt die angekündigte Entschlackung der Bauvorschriften ausdrücklich – aber nur Worte reichen nicht. Wir erwarten, dass Tempo beim Bauen nicht zur politischen Formel verkommt, sondern zum Maßstab der Regierungshandlungen wird“, betont Gedaschko. „Die Ministerin hat recht: Genehmigungen dürfen nicht länger dauern als der Bau selbst. Jetzt müssen Gesetze, Verordnungen und Verfahren so angepasst werden, dass der Bau bezahlbarer Wohnungen in der Realität wieder möglich wird.“

Mietrecht nicht weiter verschärfen – Neubau darf nicht blockiert werden

Gleichzeitig warnt der GdW vor weiteren Verschärfungen des ohnehin schon sehr restriktiven deutschen Mietrechts. Statt wirkungsvoll gegen schwarze Schafe auf dem Mietwohnungsmarkt vorzugehen, drohen solche Maßnahmen die Investitionsbereitschaft insbesondere im Neubau weiter auszubremsen.

Der Wohnungsneubau ist zuletzt stark zurückgegangen, nicht zuletzt wegen fehlender wirtschaftlicher Perspektiven für Vermieter bei gleichzeitig steigenden Baukosten. Wie GdW und Deutscher Mieterbund in einem gemeinsamen Papier betonen, müssen Neubauprojekte von weiteren Regulierungen ausgenommen bleiben, um dringend benötigte neue Mietwohnungen überhaupt noch finanzieren zu können

Forderungen der sozial orientierten Wohnungswirtschaft

Um den Wohnungsbau wieder anzukurbeln und sozial ausgewogen zu gestalten, fordert der GdW unter anderem:

•  Bauen im „überragenden öffentlichen Interesse“ verankern: Der Wohnungsbau in Mangelgebieten muss wie bei der Windenergie als vorrangiges Ziel in Abwägungsverfahren anerkannt werden – wie von Ministerin Hubertz im Zusammenhang mit § 246e angedacht.
•  Zinsförderung und serielle Bauweise vorantreiben: Der GdW unterstützt die Ministerin bei ihrem Fokus auf neue Technologien. Serielles Bauen und modulare Konzepte können helfen, Zeit und Kosten zu sparen – wenn gleichzeitig gezielte Zinsstützungen erfolgen, damit Mieten im Bereich von 10 bis 12 Euro/m² möglich bleiben.
•   Fördermittel dauerhaft und planbar gestalten: Ein Flickenteppich von Programmen hilft niemandem. Der GdW fordert eine dreisäulige Förderung mit sozialem Wohnungsbau, einem mittleren Preissegment und steuerlichen Erleichterungen für den freifinanzierten Neubau.
•   GEG weiterentwickeln, nicht verschärfen: Eine weitere Anhebung der energetischen Standards – etwa durch die EPBD – würde den Wohnungsbau faktisch zum Erliegen bringen. Der GdW fordert eine CO₂-orientierte Ausrichtung der Gesetzgebung mit Fokus auf Wirtschaftlichkeit und sozialer Tragfähigkeit.

„Wenn wir nicht bald handeln, wird das Wohnungsproblem zur sozialen Krise. Die Regierung muss jetzt anpacken und den ersten Worten schnelle Taten folgen lassen.“

 GdW-Präsident Axel Gedaschko

„Die Bagger müssen wieder rollen“ – dafür braucht es Investitionen und Realismus

Ministerin Hubertz hat betont: „Die Bagger müssen wieder rollen.“ Der GdW stimmt zu – dafür müssen aber auch die Rahmenbedingungen stimmen. Ohne ausreichende Eigenkapitaldecke, ohne verlässliche Förderung und ohne realistische Anforderungen an energetische Standards wird es keinen Aufbruch geben.

„Die neue Ministerin spricht Klartext – das ist gut. Jetzt muss sie zeigen, dass ihr Klartext auch politische Mehrheiten findet und in Maßnahmen mündet, die wirken“, so Gedaschko weiter. „Die Wohnungswirtschaft steht bereit. Aber wir können nicht alleine vorangehen. Der Staat muss jetzt mitziehen – mit einem echten Turbo, nicht nur mit Sonntagsreden.“

Die Zeit drängt – Ministerin Hubertz hat 100 Tage für den Neustart

Die ersten 100 Tage der neuen Bundesregierung sind nach Einschätzung des GdW entscheidend. Deutschland braucht jährlich mindestens 320.000 neue Wohnungen – davon 100.000 Sozialwohnungen. Doch zuletzt lag die Zahl der fertiggestellten Sozialwohnungen unter 30.000 – bei gleichzeitig dramatischem Rückgang der Bauanträge.

„Wenn wir nicht bald handeln, wird das Wohnungsproblem zur sozialen Krise“, warnt Gedaschko. „Die Regierung muss jetzt anpacken und den ersten Worten schnelle Taten folgen lassen.“

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen vertritt als größter deutscher Branchendachverband bundesweit und auf europäischer Ebene rund 3.000 kommunale, genossenschaftliche, kirchliche, privatwirtschaftliche, landes- und bundeseigene Wohnungsunternehmen. Sie bewirtschaften rd. 6 Mio. Wohnungen, in denen über 13 Mio. Menschen wohnen. Der GdW repräsentiert damit Wohnungsunternehmen, die fast 30 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland bewirtschaften.

Andreas Schichel

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Gründe dafür sind die hohen Baukosten, das Fehlen von leistbaren Grundstücken, der Rückgang der Wohnbauförderung und die weiterhin hohen Zinsen.

Aber auch gesetzliche Eingriffe wie das 3. und das 4. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (ersteres Dezember 2023, letzteres März 2025) erschweren dringend benötigte Investitionen. „Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Die Bauleistung ist zum zweiten Mal in Folge gesunken. Statt Neubau zu fördern, wird durch zwei Mietendeckel dem gemeinnützigen Wohnbau Kapital entzogen“, erklärt Baringer weiter.

Zukünftige Auswirkungen von politischen Eingriffen

Denn allein durch den Mietdeckel des 4. MILG (Aussetzen der Wertsicherung in der Grundmiete und beim EVB) verlieren die gemeinnützigen Bauvereinigungen in den kommenden drei Jahren rund 150 Millionen Euro an Einnahmen, die nach dem Kostendeckungsprinzip des WGGs für Neubau und Instandhaltung zu verwenden wären.

„Dieses Geld fehlt daher bei Neubauten und der Sanierung bestehender Wohnhäuser. Allein dadurch können jährlich etwa 700 leistbare Wohnungen nicht gebaut werden“, unterstreicht Herwig Pernsteiner, Verbandsobmann-Stellvertreter. Doch das ist nur ein Teil der Auswirkungen: Bereits jetzt sind die gemeinnützigen Bauvereinigungen die Hauptbetroffenen des 3. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes (3. MILG) von Dezember 2023, welches im Vorjahr die Anpassung der Grundmiete und des EVB beschnitt.

Beide „Mietendeckel“ zusammen führen im Zeitraum 2024–2027 zu Mindereinnahmen von 865 Millionen Euro. Das hat bereits heute direkte Auswirkungen auf die Sanierung, die Erhaltung und die energetische Verbesserung der Gebäude sowie auf den Neubau leistbarer Wohnungen.

Regionale Entwicklung: Uneinheitliches Bild in den Bundesländern

Ein methodischer Hinweis vorweg: Alle Bundesländerangaben beziehen sich auf den Sitz der Bauvereinigung, manche Bauvereinigungen errichten auch in anderen Bundesländern Wohnbauten. Einen Sonderfall gibt es heuer in Salzburg bzw. Wien. Die Salzburger GBVs errichteten 2024 1450 Einheiten (2023: 570), allerdings befinden sich 660 Einheiten einer Salzburger GBV in Wien.

Die Fertigstellungen 2024, in Klammer Fertigstellung 2023 und die Veränderung im Überblick:

•     Burgenland: 730 (980 -26%)
•     Kärnten: 210 (410 -48%)
•     Niederösterreich: 2.540 (3.860 -34%)
•     Oberösterreich: 1.950 (2.190 -11%)
•     Salzburg: 1.450 (570 +155%*) bereinigt 790 (+ 39%)
•     Steiermark: 1 090 (1 250 -13%)
•     Tirol; 1.620 (960 +70%)
•     Vorarlberg: 190 (290 -35%)
•     Wien: 4.240 (4.880 -13%*) bereinigt 4900 (+0%)

*660 der Fertigstellungen von Salzburger GBVs befinden sich in Wien

75 % der fertiggestellten Wohnungen wurden gefördert errichtet.

Sanierung stabil, Heizungstausch steigt weiter an

Im Bereich der energetischen Sanierung und des Heizungstauschs konnte 2024 eine positive Entwicklung verzeichnet werden. „In 6.570 Wohneinheiten wurden fossile Heizsysteme auf klimafreundliche Alternativen umgestellt – ein Zuwachs von rund 10 % gegenüber dem Vorjahr“, so Herwig Pernsteiner. Zusätzlich ist die Anzahl der thermischen Sanierungen mit 6.800 Wohneinheiten stabil.

Dabei handelt es sich vor allem um umfassende Modernisierungen, die neben energetischen Verbesserungen auch Maßnahmen zur Barrierefreiheit und Substanzsicherung umfassen. Damit leisten die gemeinnützigen Bauvereinigungen einen wichtigen Beitrag zur Umsetzung der Klimaziele im Gebäudesektor und sichern zugleich langfristig die Qualität und Leistbarkeit des Wohnraums.

Ausblick 2025

„Ein Blick in die Zukunft ist leider immer schwierig, aber die Prognose für 2025 ist zurückhaltend. Das Jahr 2025 wird voraussichtlich mit 11.000 bis 12.000 Fertigstellungen einen neuen Tiefpunkt bei der Neubauleistung markieren. Damit dürfte aber die Talsohle durchschritten sein. Baubewilligungen und erwartete Spatenstiche zeigen vorsichtig nach oben, sodass ein leichter Aufwärtstrend für 2026 erkennbar ist“, so Klaus Baringer.

Die Prognosen zeigen, dass es jetzt dringend Maßnahmen braucht, um die Produktion von leistbaren Wohnungen anzukurbeln. Denn Investitionen in leistbare Wohnungen nutzen nicht nur den Mieterinnen und Mietern, sondern fördern auch Konjunktur, Wertschöpfung und Beschäftigung.

Gemäß Statistik Austria (Input Output Tabelle) führt jede Million Euro Bauinvestitionen zu einer erhöhten heimischen Produktion von rund 1,9 Millionen und sichert 8 Ganzjahresarbeitsplätze. 

„Ein Baukonjunkturpaket, wie es von der Bundesregierung angedeutet wurde, also ein Rausinvestieren aus der Krise ist das Gebot der Stunde. Die gemeinnützigen Bauvereinigungen stehen bereit für den Turnaround“, so Verbandsobmann Klaus Baringer abschließend.

Gemeinnützige Bauvereinigungen

Die 175 Mitglieder des Verbands der gemeinnützigen Bauvereinigungen sind Unternehmen, die Wohnungen für breite Kreise der Bevölkerung zur Verfügung stellen. Sie tun dies nicht in gewinnmaximierender, sondern in gemeinwohlorientierter Weise. Ihre Geschäftstätigkeit ist durch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) sowie ergänzende Verordnungen reguliert. GBVs verwalten derzeit knapp über eine Million Wohnungen, davon rd. 664.000 eigene Miet- und Genossenschaftswohnungen.

Quelle: GBV / https://gbv.at/

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