Sachverhalt:

Die Klägerin ist Mieterin einer Eigentumswohnung der Beklagten in einem Mehrfamilienhaus in Solms. Für Gehwege auf dem Grundstück nimmt eine GmbH, die einen professionellen Hausmeisterdienst betreibt, im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft den Winterdienst wahr. Nach den Feststellungen des Amtsgerichts stürzte die Klägerin beim Verlassen des Hauses an einem Morgen im Januar 2017 auf dem zum Haus führenden Weg, der nicht vom Eis befreit war, obwohl zuvor Glatteis im Rahmen der Wettervorhersagen angekündigt worden war. Dabei zog sich die Klägerin nach dem Ergebnis der vom Amtsgericht durchgeführten Beweisaufnahme erhebliche Verletzungen zu, aufgrund derer sie sich langwierigen Folgebehandlungen unterziehen musste.

Bisheriger Prozessverlauf:

Das Amtsgericht hat der unter anderem auf Zahlung eines angemessenen Schmerzensgeldes gerichteten Klage in Höhe von 12.000 Euro nebst Zinsen und Rechtsanwaltskosten stattgegeben und die weitergehende Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen.

Es hat gemeint, die Übertragung der Räum- und Streupflicht im Winter von der Wohnungseigentümergemeinschaft auf einen professionellen Hausmeisterdienst führe dazu, dass eine Haftung der beklagten Vermieterin nur noch in Betracht komme, wenn Überwachungs- und Kontrollpflichten in Bezug auf das ausführende Unternehmen verletzt worden seien, wofür im Streitfall nichts ersichtlich sei.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Die Revision der Klägerin hatte Erfolg. Das Berufungsgericht hat nicht hinreichend in den Blick genommen, dass die Beklagte aus dem Mietvertrag heraus verpflichtet ist, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege in den Wintermonaten zu räumen und zu streuen.

Diese mietvertragliche Nebenpflicht besteht, wie der Bundesgerichtshof entschieden hat, auch dann, wenn der Vermieter – hier die Beklagte – nicht (Allein-)Eigentümer des Grundstücks, sondern Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Die gegenteilige Auffassung des Berufungsgerichts führte zu einem unterschiedlichen Schutzniveau innerhalb des Wohnraummietrechts, das sachlich nicht gerechtfertigt ist und für das es auch keine rechtsdogmatische Grundlage gibt.

Nach den bislang getroffenen Feststellungen haben die Parteien im Streitfall auch keine von dieser grundsätzlichen Verteilung der Vertragspflichten abweichende Vereinbarung getroffen. Insbesondere lässt sich dem Mietvertrag eine eindeutige Regelung dahingehend nicht entnehmen, dass die Räum- und Streupflicht der Klägerin oblegen hätte und sie deshalb im Haftungsfall keine vertraglichen Ansprüche gegen die Beklagte als Vermieterin geltend machen könnte.

Zur Erfüllung der die Beklagte demnach hinsichtlich der Beseitigung von Eis und Schnee treffenden vertraglichen Nebenpflichten konnte die Beklagte sich der GmbH, die den Winterdienst im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft ausführte, als sogenannter Erfüllungsgehilfin bedienen. Dies hat zur Folge, dass die Beklagte für deren Verschulden wie für eigenes Verschulden rechtlich einzustehen hat.

Der VIII. Zivilsenat hat daher das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses die erforderlichen tatsächlichen Feststellungen treffen kann.

Vorinstanzen:

Amtsgericht Wetzlar – Urteil vom 16. Februar 2023 – 35 C 158/21
Landgericht Limburg a.d. Lahn – Urteil vom 6. Oktober 2023 – 3 S 32/23

Dr. Peter Hitpaß
VNW Beauftragter für Partnermitglieder / Quelle: PM des BGH

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Bei der Laboruntersuchung der betroffenen Komponenten fand der mit diesem Fall beauftragte Gutachter Risse im Anschlussstutzen aus glasfaserverstärktem Kunststoff. Sie waren durch einen starken Druckanstieg von innen entstanden: Das klassische Bild eines Frostschadens.

Zum Schadenzeitpunkt war die Heizungsanlage des Hauses funktionstüchtig und die betroffene Ferienwohnung beheizt. Allerdings hat die Beheizung nicht ausgereicht, um die Bauteile in der Abseite hinter der Leichtbauwand vor Frost zu schützen, obwohl sich der nächste Heizkörper nur ein paar Meter von der Leckagestelle entfernt befand.

Die Installation samt Geschirrspüler war rund zehn Jahre alt, und es waren nie Probleme aufgetreten. Vor der Schadenentdeckung hatte es jedoch ein paar Frostnächte mit Temperaturen von bis zu -15 °C gegeben, und vor diesen tiefen Werten war die Installation bei der gewohnten Heizkörpereinstellung nicht ausreichend geschützt.

Wenn sich im Umfeld einer Immobilie etwas ändert, müssen die Betriebsbedingungen gegebenenfalls angepasst werden, um Schäden zu verhindern. Während der intensiven Frostphase hätte die Heizung stärker aufgedreht werden müssen. Entsprechend heikel ist es, die Heizung einfach herunterzudrehen, um die Kosten zu senken.

Damit das Energiesparen am Ende nicht teuer wird, muss die Beheizung dem Zustand der Immobilie, der wasserführenden Installation und den Wetterbedingungen angepasst werden. Eine pauschale Aussage zum frostsicheren Betrieb ist darum nicht möglich.

Wichtig ist vor allem, die Schwachstellen zu kennen. Dabei hilft der IFS-Wintercheck, den jeder kostenfrei auf der Internetseite unter www.ifs-ev.org/wintercheck durchführen kann.

Nach dem Lüften wieder aufdrehen

Sehr ambitioniertes Energiesparen kann außerdem zu Schimmelschäden führen. Unser gewöhnliches Wohnverhalten, sogar die bloße Anwesenheit der Bewohner, lässt die Luftfeuchtigkeit in einem Raum ansteigen. Um Schimmelpilzbildung zu vermeiden, sollte die relative Luftfeuchtigkeit nicht dauerhaft über 60 Prozent liegen. Die relative Luftfeuchtigkeit gibt an, zu welchem Anteil die Luft mit Feuchtigkeit gesättigt ist.

Beim Lüften fließt in der kalten Jahreszeit die warme, feuchte Luft hinaus und kalte Luft strömt hinein. Um die relative Luftfeuchtigkeit zu senken, muss die frische, kalte Luft nun erwärmt werden, denn warme Luft kann mehr Feuchtigkeit aufnehmen als kalte. Stoßlüften und Heizen sind darum das Mittel der Wahl, um Schimmelpilzwachstum zu verhindern. Kommt es zum Schimmelbefall, obwohl das Hygrometer stets unverdächtige Werte anzeigt, kann ein baulicher Mangel vorliegen. (is)

Ein Gastbeitrag des Institutes für Schadenverhütung und Schadenforschung der öffentlichen Versicherer, IFS e.V. Weitere Informationen unter www.ifs-ev.org/

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Viele Menschen sehen in der Bildung von Schimmel ein Übel, ohne dem die Welt ein besserer Ort wäre. Diese Einstellung ignoriert allerdings völlig die wichtige Funktion der Mikroorganismen beim Abbau von organischen Materialien. Der Abbau organischer Materialien und die Remineralisierung, bei der anorganische Stoffe in den Stoffkreislauf zurückgeführt werden, ist eine notwendige Voraussetzung für die Entwicklung von neuem Leben.

Durch eine ständige Erneuerung und einer genetischen Vielfalt ist eine kontinuierliche Anpassung und Optimierung von allen Organismen auf die globalen und regionalen Veränderungen gewährleistet.

Stark verkürzt kann man sagen: Der Materialabbau durch Mikroorganismen ist eine der wesentlichen Antriebsfedern der Evolution.

Die Eigenschaften von vielen Pilzen, große Sporenmengen zu bilden und diese über die Luft zu verbreiten, ist daher systemimmanent. Diese Eigenschaften gewährleisten, dass alle Oberflächen zwischen dem Nord- und dem Südpol zumindest von einem geringen „Keimbesatz“ überzogen sind. Unter günstigen Bedingungen kommt es zum Auswachsen der Pilzsporen, so dass der Materialabbau zugunsten der Entwicklung neuer Lebensformen eingeleitet werden kann.  

Eine Schimmelbildung im Gebäude verdeutlicht in erster Linie, dass ausreichende Wachstumsbedingungen für Mikroorganismen vorliegen. Der Einsatz von Bioziden zur Unterdrückung von mikrobiellem Wachstum wird bereits seit vielen Jahren nicht mehr empfohlen, weil er nicht nachhaltig ist und auch für die Nutzer Belastungen darstellen kann. 

Zu den wichtigsten Lebensbedingungen von Mikroorganismen gehören ausreichende Feuchtigkeit, Nährstoffe, Temperatur und ein günstiger pH-Wert. Nachhaltig ist es, günstige Wachstumsbedingungen durch bauliche Maßnahmen und durch ein angepasstes Nutzungsverhalten zu verhindern.

Die Temperatur ist kein geeigneter Faktor zur Unterdrückung von Mikroorganismen in Gebäuden, weil viele Mikroorganismen sich auch bei Temperaturen von weniger als 15 °C und mehr als 25 °C gut entwickeln können, während sich die meisten Gebäudenutzer bei diesen Temperaturen unbehaglich fühlen.

Eine präventive Maßnahme zur Unterdrückung von mikrobiellem Wachstum könnte der Einsatz von nährstoffarmen Baumaterialien sein.  Allerdings reichen für eine Entwicklung von Pilzen bereits Staubbeläge als Nahrungsgrundlage aus. Nährstoffe sind auch in sehr reinlichen Haushalten grundsätzlich kein Mangel, weil organische Bauprodukte, wie Tapeten oder Holzbaustoffe, natürlicherweise sehr hohe Nährstoffmengen enthalten und auch moderne Wandputze häufig Zuschlagstoffe enthalten, die ein gutes mikrobielles Wachstum ermöglichen. 

Durch den Einsatz von stark alkalischen Farbanstrichen oder Materialien kann die Entwicklung von Mikroorganismen zumindest temporär unterbunden werden, aber auch hier nagt der Zahn der Zeit an der Prävention, wenn ausreichend Feuchtigkeit vorhanden ist. Häufig kommt es innerhalb von mehreren Monaten bis wenigen Jahren zu einer pH-Wert Anpassung, die eine mikrobielle Besiedlung erneut möglich macht.

Die wichtigste Maßnahme zur Vermeidung von Schimmelentwicklung liegt in der Reduzierung von Materialfeuchtigkeit.

Es gibt zahlreiche Ursachen für erhöhte Materialfeuchtigkeit in Gebäuden. Im folgenden Beitrag geht es um Schimmelbildung, die durch Kondensation von Luftfeuchtigkeit an kühlen Materialoberflächen begründet ist.

1 – Feuchteschäden durch Kondensationen an Materialoberflächen 

Zum Verständnis von Kondensationsschäden müssen die folgenden 4 Punkte beachtet werden:

1.1 Zusammenhang von Lufttemperatur und der in der Luft maximal aufnehmbaren Wasserdampfmenge.

1.2 Ursachen für erhöhte Feuchtigkeit bzw. Kondensation an Materialoberflächen

1.3 Vorteile von Baustoffen mit großem Porengehalt

1.4 Wie kommen Schimmelpilze an die für sie lebensnotwendige Feuchtigkeit

1.1 Zusammenhang von Lufttemperatur und der in der Luft maximal aufnehmbaren Wasserdampfmenge

Bei Kondensationsschäden kommt es zu einer Anfeuchtung von Materialien durch Raumluftfeuchtigkeit. Grundlegend für das Verständnis dieser Vorgänge ist der Zusammenhang zwischen der Lufttemperatur und der maximalen Wasserdampfaufnahmekapazität.

Grundsätzlich steigt die maximale Aufnahmekapazität von Wasserdampf in die Raumluft mit zunehmender Temperatur an.  Bei 0 °C und normalem Atmosphärendruck kann ein Kubikmeter Luft maximal 4,9 g Wasserdampf aufnehmen. Bei 15 °C sind es bereits 12,82 g Wasserdampf pro Kubikmeter Luft und bei 20 °C können sogar maximal 17,26 g Wasserdampf pro Kubikmeter Luft aufgenommen werden. Die kondensierte maximale Wassermasse bei unterschiedlichen Temperaturen ist in Abbildung 1 als drei Gräser mit unterschiedlichen Volumen symbolisiert.

Die absolute Luftfeuchtigkeit kann als Gramm Wasserdampf pro Kubikmeter Luft, unabhängig von der Lufttemperatur angegeben werden. Bei einer Angabe von Temperatur und absoluter Luftfeuchtigkeit und der Kenntnis von der maximal möglichen Wasserdampfaufnahmekapazität der Luft kann die relative Luftfeuchtigkeit berechnet werden. Bei 20 °C und einer Wasserdampfmenge von 17,26 g/Kubikmeter entspricht die relative Luftfeuchtigkeit 100%. 

Geringere Feuchtigkeitsmengen bei gleicher Lufttemperatur werden als Prozentanteil [relF%] angegeben. Eine Luft mit einer Temperatur von 20 °C und 50 % relativer Luftfeuchtigkeit hat somit einen absoluten Wasserdampfgehalt von 8,635 g pro Kubikmeter (17,26 g / 100 * 50 = 8,635 g)

Die Berechnung, wie sich durch eine Veränderung der Lufttemperatur (z. B. bei einer Abkühlung an kalten Oberflächen) die relative Feuchtigkeit verändert, hat einen hohen Vorhersagewert für mögliche Schimmelbildungen. Über das h-x-Diagramm von Mollier kann eine solche Veränderung der relativen Feuchte bei Lufttemperaturveränderungen abgelesen werden. Noch einfacher geht es mit einem Feuchterechner, der zahlreich im Internet angeboten wird.

Ursachen für erhöhte Feuchtigkeit bzw. Kondensation an Materialoberflächen

Die Erhöhung der Lufttemperatur führt zu einer Erhöhung der maximalen Wasserdampfaufnahmekapazität. Übersetzt auf die Bedingungen in Wohnräumen bedeutet es, dass Luft, die durch Heizenergie erwärmt wird, mehr Wasserdampf aufnehmen kann. Ein plakatives Beispiel für diesen Zusammenhang ist ein Wintertag mit Nieselregen bei 0 °C Lufttemperatur.

Unter diesen Bedingungen enthält die Außenluft trotz Nieselregen eine geringe Luftfeuchtigkeit bzw. einen Wasserdampfgehalt von maximal 4,9 Gramm. Es ist daher sinnvoll diese Luft zur Trocknung des Innenraums zu verwenden – also „zu Lüften“. Wird die Luft in den Innenraum geführt und auf 20 °C erwärmt verändert sich die relative Feuchtigkeit der Luft von 100 % auf ca. 28 % unter der Voraussetzung, dass keine zusätzliche Feuchtigkeit zugeführt wird.

Der Vorgang ist in Abbildung 2 symbolisiert. Hier steht das Glasvolumen für eine maximale Wasserdampft-Aufnahmekapazität bei 0 °C bzw. bei 20 °C. Die Überführung der Flüssigkeitsmenge vom kleinen in das große Glas bedeutet, dass die absolute Wassermenge gleichbleibt, aber die relative Feuchtigkeit abnimmt. Es bleibt im großen Glas ein Restvolumen, dass die zusätzliche Aufnahme von Feuchtigkeit ermöglicht.

Die 0 °C kalte und maximal befeuchtete Luft wird durch Lüftung in den Innenraum überführt und auf 20 °C erwärmt. Dadurch sinkt die relative Luftfeuchtigkeit von 100 % auf ca. 28 % 

Feuchtigkeit, die zuvor in den Oberflächenmaterialien zwischengelagert wurde, kann nun in die Raumluft zurückdiffundieren und dadurch den absoluten und relativen Wasserdampfgehalt der Raumluft langsam erhöhen.

Gleichzeitig wird die Wasseraktivität (aw-Wert) des Materials erniedrigt. Verkürzt kann man sagen, dass der Feuchtegehalt der Oberflächenmaterialien abnimmt. Der Begriff Wasseraktivität ist für das Verständnis von Kondensationsschäden wichtig und wird daher unter 1.4 erklärt.

Für die Entwicklung von Kondensationsschäden ist allerdings der umgekehrte Vorgang entscheidend, wenn sich die Raumluft an kühlen Oberflächen abkühlt. Je höher die relative Feuchtigkeit der Raumluft ist, desto kritischer wird eine Abkühlung an kühlen Oberflächen. Enthält eine 20 °C warme Raumluft bereits 100 % relative Feuchtigkeit, so wird jede Abkühlung zu einer Kondensation führen.

In Abbildung 3 wird diese Kondensation durch die Überführung des Wassergehaltes des großen Glases in ein kleineres symbolisiert.  Allerdings kann es auch zu einer Kondensation kommen, wenn 20 °C warme Raumluft nur 50 % relative Feuchtigkeit, also 8,63 g/m3/ (17,26 g/m3/100*50 = 8,63 g/m3) enthält. Unter diesen Bedingungen tritt eine Kondensation ab einer Abkühlung unter ca. 8 °C ein (maximale Wasserdampfkapazität bei 8 °C = 8,26 g/m³).

In Hinblick auf einen Kondensationsschaden kann ein Schadensfall allerdings nicht erst beim Auskondensieren von Raumluftfeuchte auftreten, sondern bereits bei einer dauerhaften relativen Feuchtigkeit von 80 %. Um die 80 % relative Feuchtigkeit unter Standardbedingungen (20 °C und 50 % rel.F) nicht zu überschreiten sollten Wandtemperaturen nicht unter 12,3 °C fallen.

Zusammengefasst kann eine Kondensation von Luftfeuchtigkeit durch niedrige Materialoberflächentemperaturen und hohe Luftfeuchtigkeit begünstigt werden. Die Erhöhung der Luftfeuchtigkeit kann durch verschiedene Einflüsse verstärkt werden.

Häufige Fehler sind ein zu geringer Luftwechsel bei gleichzeitiger Anwesenheit von mehreren Menschen in einem Raum, das Trocknen von Wäsche, sowie die Aufstellung sehr vieler Pflanzen im Raum oder auch die Freisetzung von Wasserdampft beim Kochen und Duschen.

Die Oberflächentemperaturen können zu gering erwärmt sein, weil die Wärmeenergie der Heizungsanlage insgesamt zu gering ist oder die zu erwärmenden Oberflächen nicht erreicht werden, weil Objekte (z. B. Gardine, Schrank, Sofa) die Wandbereiche abschirmen (siehe Abbildung 4) oder weil die Heizung ungünstig platziert ist.

Ein weiterer Grund für kalte Wandflächen sind konstruktive, geometrische oder thermodynamische Wärmebrücken. Hierbei kommt es oft in kleinen Bereichen zu einer verstärkten Wärmeableitung, so dass diese Bereiche im Vergleich zu benachbarten Bereichen mehrere Grad Celsius kälter werden können.   

Dr. Christoph Trautmann

 
In der nächsten Folge erklärt Dr. Christoph Trautmann die Vorteile und Nachteile von Baustoffen mit großem Porengehalt. Er beantwortet die Frage: Wie kommen Schimmelpilze an die für sie lebensnotwendige Feuchtigkeit?  Und hat der fRsi-Temperaturfaktor einen praktischen Nutzen zur Vorhersage von Kondensationsschäden?
 

Online-Vorlesung – Schimmel ist immer und überall in einem Gebäude, aber warum?

Eine schadhafte Silikonfuge an der Bade- oder Duschwanne und sonstige Leckagen im Leitungswassersystem auf oder in der Wand sind häufig die Ursache für Schimmel. Erkennt man die Schäden frühzeitig, „beseitigt“ den Schimmel schnell, ist dann die Welt wieder in Ordnung?

Nein, so einfach ist es nicht. Wir haben den Umweltmykologen Dr. Christoph Trautmann von eurofins/Umweltmykologie, Deutschlands führendem Unternehmen auf dem Gebiet der Schimmelpilzanalytik in Gebäuden, um Aufklärung gebeten. Das Thema ist komplex. Es ist wichtig die Zusammenhänge zu verstehen, um letztlich schadenpräventiv und nachhaltig handeln zu können.

Dr. Christoph Trautmann hat das Thema von A bis Z betrachtet. Daraus ist eine Online-Vorlesungs-Reihe mit 11 Themenblöcken entstanden. Das Team von der „Initiative Schadenprävention“ und „Forum Leitungswasser / Alles rund um die Leckage-Prävention“ lädt Sie zur kostenfreien Teilnahme an den Online-Vorlesungen von Dr. Trautmann ein.

Umfangreiche Informationen zu wichtigen Themen rund um die Lebensbedingungen, den Auswirkungen und der Erfassung von Mikroorganismen in Innenräumen können Sie in unseren Online-Vorlesungen erfahren. Ihr Newsletter-Abo bei „Wohungswirtschaft-heute.de“ berechtigt Sie zur kostenlosen Teilnahme an unseren Online-Vorlesungen 2025. Diese können Sie HIER buchen. Geben Sie im Feld „Gutschein-Code“ die Kennung Wohnungswirtschaft-heute ein.

Themen und Terminplan für die Online-Vorlesungsreihe

Der Beitrag Alle Jahre wieder: „Der Winter ist gekommen, der Schimmel wächst aus“ erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Es war über zwei Leitungen mit den wasserführenden Installationen im Gebäude verbunden: einer Kühlwasserleitung, also dem Kühlwasserzulauf, und einer Nachspeiseleitung, über die das Rückkühlwerk bei Verdunstungsverlusten mit neuem Wasser versorgt wurde. Beide Leitungen verliefen frei über die Dachterrasse, waren jedoch isoliert und mit Rohrbegleitheizungen versehen.

In der Nachspeiseleitung gab es ein T-Stück. Hier zweigte eine Entleerung ab, die über einen Kugelhahn geöffnet werden konnte. Der gesamte Abzweig inklusive Kugelhahn bestand aus PVC. Überwurfverschraubungen verbanden den Hahn mit der übrigen Leitung. Das untere Außengewinde dieser Verschraubungen war rundum gebrochen. Bei der Dichtheitsprüfung zeigte sich, dass an dieser Stelle ungehindert Wasser austreten konnte (siehe Bild oben).

In den Tagen vor Schadeneintritt hatte in der Umgebung des Gebäudes strenger Frost geherrscht, wie die Recherche beim Wetterdienst ergab. Die beiden Leitungen auf dem Dach waren gegen die Kälte gut geschützt. Doch der Abzweig der Nachspeiseleitung hatte weder eine Isolierung noch eine Begleitheizung.

Ohne Schutz musste das Wasser in der Entleerung einfrieren – zumal die Temperatur in der Nacht vor der Schadenentdeckung auf -14 °C gesunken war. Der beste Frostschutz nutzt selbstverständlich nur, wenn das gesamte System einbezogen wird.

Ein Gastbeitrag des Institutes für Schadenverhütung und Schadenforschung der öffentlichen Versicherer, IFS e.V. Weitere Informationen unter www.ifs-ev.org/

Der Beitrag Eis auf der Dachterrasse erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Der Fall

Ein Haus war im Herbst und Winter (zwischen November und Januar) monatelang nicht bewohnt. Als fatal erwies es sich, dass die Wasserleitungen nicht ausreichend gesichert waren. Die Verantwortlichen hatten sie weder geleert noch abgesperrt. Lediglich die Raumtemperatur wurde auf rund zehn Grad gehalten und es gab dem Vernehmen nach gelegentliche Kontrollen.

Das verhinderte jedoch nicht Frostaufplatzungen und Folgeschäden in Höhe von über 100.000 Euro. Die Versicherung verweigerte die Regulierung mit der Begründung, die Vorsorgemaßnahmen seien nicht ausreichend gewesen.

Das Urteil

Das Gericht entschied, hier sei eine Kürzung der Leistungen um 75 Prozent angemessen. Es habe sich um grob fahrlässiges Verhalten gehandelt und es liege von Seiten des Eigentümers „ein hohes Maß an Vorwerfbarkeit“ vor. Man könne fast von einem leichtfertigen Vorgehen sprechen, wenn eine Immobilie derart ungesichert bleibe.

Dr. Ivonn Kappel

Der Beitrag Leitungen leeren – Sonst drohen bei Frostschäden Probleme mit der Versicherung erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Auf dem Bild oben ist der Hundewaschplatz zu sehen. Hier sind der Duschkopf, der Außenwasserhahn und auch die Edelstahlblende bereits demontiert, so dass der Blick auf die dahinter liegenden Rohrleitungen frei ist.

Bei der Demontage hatte die IFS-Gutachterin, die den Fall untersuchte, einen Eispfropfen im Duschkopf gefunden und einen weiteren im Anschluss des Außenwasserhahns. Ganz offensichtlich war die Leitung eingefroren. Das bestätigte auch die spätere Laboruntersuchung des Magnetventils: Dessen Gewinde war durch eine Krafteinwirkung von innen – also durch einen Druckanstieg – rundum abgebrochen.

Während des Urlaubs der Eigentümer hatte es in der Tat eine Frostperiode gegeben. Allerdings wähnten die Hausbesitzer ihren Hundewaschplatz, der das ganze Jahr über in Betrieb war, nicht ganz zu Unrecht in Sicherheit. Waren doch die außerhalb des Gebäudes liegenden Leitungsabschnitte mit einer Rohrbegleitheizung versehen.

Diese Heizung sollte sich bei + 5°C und weniger am Temperaturfühler einschalten, und sie war – wie die Gutachterin vor Ort feststellte – voll funktionstüchtig. Der Temperaturfühler wurde von innen durch die Durchführung für die Rohrleitungen zur Hundedusche nach außen geführt. Genauer gesagt wurde der Fühler aber nur in die Außenwand geführt, denn der Draht war lediglich 20 cm lang, die Außenwand samt Dämmschicht hingegen 40 cm dick.

Durch diese Platzierung konnte der Temperaturfühler die Heizung nicht oder nicht rechtzeitig einschalten, und die außen liegenden Leitungsabschnitte froren ein. Die Folge war ein Druckanstieg und schließlich der Bruch an der schwächsten Stelle des Systems, dem Gewinde des Magnetventils im Keller.

Um diesen Schaden zu verhindern, hätte der Temperaturfühler in der Nähe des Duschkopfes platziert werden müssen. Hilfreich ist bei einer solchen Installation zudem, die Außendusche so auszuführen, dass sie beim Schließen des Magnetventils leer läuft, also kein Wasser in der außen liegenden Installation steht.

Ein Gastbeitrag des Institutes für Schadenverhütung und Schadenforschung der öffentlichen Versicherer, IFS e.V. Weitere Informationen unter www.ifs-ev.org/

Der Beitrag Eispfropfen im Duschkopf erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

In einem erst zwei Jahre alten Mehrfamilienhaus kam es durch eine solche Armatur zu einem Leitungswasserschaden. Ein Montagefehler, so wurde vermutet. Doch die Untersuchung im Labor des IFS belegte eine andere Ursache. Die Armatur war durch einen starken Innendruck beschädigt worden, und dieser entsteht in Trinkwasserinstallationen ausschließlich durch Frosteinwirkung.

Ein typischer Handhabungsfehler bzw. ein typisches Versäumnis

Frostsichere Außenwasserhähne mit Frostschaden werden vom IFS häufig untersucht. Grund ist ein typischer Handhabungsfehler bzw. ein typisches Versäumnis. Zunächst zur Funktion der Armatur: Das Ventil liegt im – beheizten – Haus. Das Ventilrohr führt durch die Wand nach draußen; es liegt also in einem frostgefährdeten Bereich. Weil es sich aber konstruktionsbedingt selbst entleert, wenn das Ventil geschlossen wird, kann kein Frostschaden entstehen.

Das funktioniert allerdings nur, wenn draußen kein Gartenschlauch angeschlossen ist, der das Entleeren verhindert. Auch eine Schlauchtülle genügt, um die Frostsicherheit zunichte zu machen.

Frostschäden hinterlassen in der Regel klare Spuren.

Im oben geschilderten Fall war demnach während der Schadenentstehung etwas an den Auslass der Armatur angeschlossen gewesen. Das belegte das Schadenbild an der ansonsten mangelfreien Armatur, auch wenn dieses Etwas bei der Laboruntersuchung nicht vorlag. Frostschäden hinterlassen in der Regel klare Spuren.

Ob Außenwasserhahn, Regentonne, die alten Leitungen in der Abseite oder die Zuleitung zur neuen Dachzentrale: Wo im und um Ihr Haus Frostschäden drohen, können Sie unkompliziert und kostenlos auf unserer Internetseite prüfen. Und weil der Winter ebenso wie Geburtstage und Weihnachten meist vollkommen überraschend kommt, ist es nicht zu früh für den IFS-Wintercheck.

Ein Gastbeitrag des Institutes für Schadenverhütung und Schadenforschung der öffentlichen Versicherer, IFS e.V. Weitere Informationen unter https://www.ifs-ev.org/

Der Beitrag Außenwasserhahn – Bei den Herbstarbeiten im Garten nicht vergessen…. erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Risse, fehlende Untergrundhaltung und Hohlstellen – Bei Bauarbeiten im Winter auf Temperaturen achten. Foto: Verband Privater Bauherren

Die Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) beobachten bei ihren Baukontrollen häufig frostbedingte Schäden, weil Putze und Estriche bei zu niedrigen Temperaturen verarbeitet wurden oder vor dem Eintritt frostiger Temperaturen nicht ausreichend Zeit zum Aushärten hatten. Zu den typischen Mängeln gehören Risse, unzureichende Erhärtung und Festigkeit, aber auch fehlende Untergrundhaftung und Hohlstellenbildung.

Temperatur der Bauteile ist maßgeblich

Maßgeblich für die Verarbeitungstemperatur sind neben der Lufttemperatur rings ums Gewerk auch die Außentemperatur und die Bauteiltemperatur, also die Temperatur der Bauteile, auf die diese Baustoffe aufgebracht werden. Das ist eine komplexe Mischung, die die Bauarbeiter im Blick behalten müssen. Bauherren, die ihren Hausbau in einem Bautagebuch dokumentieren, sollten gerade in der Übergangszeit stets auch die Außenluft- und die Raumlufttemperaturen sowie die relative Luftfeuchte im Innenbereich mit dokumentieren, rät der VPB.

Mit Datenlogger die Ursache für etwaige Mängel rekonstruieren

Preiswerte Datenlogger, einer innen, einer außen, sammeln die nötigen Kenngrößen und erlauben im Ernstfall, die Ursache für etwaige Mängel zu rekonstruieren. Hat die Firma die Baustoffe nämlich vorschriftswidrig verarbeitet, muss sie die dadurch entstandenen Schäden auch in Ordnung bringen.

Cornelia Dörries, VPB

Der Beitrag Bauen im Winter – Vorsicht, nicht ungeschützt unter plus 5 Grad erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Frostsichere Außenarmaturen erledigen das von selbst, allerdings nur, wenn man sie lässt:

In einem erst zwei Jahre alten Mehrfamilienhaus kam es durch eine solche Armatur zu einem Leitungswasserschaden. Ein Montagefehler, so wurde vermutet. Doch die Untersuchung im Labor des IFS belegte eine andere Ursache. Die Armatur war durch einen starken Innendruck beschädigt worden, und dieser entsteht in Trinkwasserinstallationen ausschließlich durch Frosteinwirkung.

Frostsichere Außenwasserhähne mit Frostschaden werden vom IFS häufig untersucht. Grund ist ein typischer Handhabungsfehler bzw. ein typisches Versäumnis. Zunächst zur Funktion der Armatur: Das Ventil liegt im – beheizten – Haus. Das Ventilrohr führt durch die Wand nach draußen; es liegt also in einem frostgefährdeten Bereich. Weil es sich aber konstruktionsbedingt selbst entleert, wenn das Ventil geschlossen wird, kann kein Frostschaden entstehen. Das funktioniert allerdings nur, wenn draußen kein Gartenschlauch angeschlossen ist, der das Entleeren verhindert. Auch eine Schlauchtülle genügt, um die Frostsicherheit zunichte zu machen.

Frostschäden hinterlassen klare Spuren.

Im oben geschilderten Fall war demnach während der Schadenentstehung etwas an den Auslass der Armatur angeschlossen gewesen. Das belegte das Schadenbild an der ansonsten mangelfreien Armatur, auch wenn dieses Etwas bei der Laboruntersuchung nicht vorlag. Frostschäden hinterlassen in der Regel klare Spuren.

Ob Außenwasserhahn, Regentonne, die alten Leitungen in der Abseite oder die Zuleitung zur neuen Dachzentrale: Wo im und um Ihr Haus Frostschäden drohen, können Sie unkompliziert und kostenlos auf unserer Internetseite prüfen. Und weil der Winter ebenso wie Geburtstage und Weihnachten meist vollkommen überraschend kommt, ist es nicht zu früh für den IFS-Wintercheck.

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Rissbereich stark nach außen gewölbt

Zur Ermittlung der Schadenursache wurde der Wasserhahn ins IFS geschickt. Zudem erhielt die zuständige Gutachterin das oben gezeigte Bild von der Einbausituation. Am hinteren Ende der Messing-Armatur klaffte ein Riss. Diese Stelle hatte sich im eingebauten Zustand im Wandaufbau befunden. Im Rissbereich war das Material der Armatur stark nach außen gewölbt, wie Bild 3 zeigt. Dieses Schadenbild kann nur durch eine Krafteinwirkung von innen entstehen, und der dafür nötige Druckanstieg ist wiederum ausschließlich durch Frost zu erklären. In der Leitung muss sich im zurückliegenden Winter ein Eispfropf gebildet haben.

Die Bruchflächen waren bereits gealtert

Die elektronenmikroskopische Untersuchung des Risses untermauerte diesen Schluss: Die Bruchflächen waren bereits gealtert und zeigten die typischen Strukturen eines Gewaltbruchs…

Der Beitrag Frostsichere Außenarmatur hat einen Riss – Der „Täter“ war der Gartenschlauch erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.