Die energiepolitische Debatte droht sich erneut in Symbolfragen zu verlieren. Dabei ist die Lage eindeutig: Deutschland befindet sich in einer strukturellen Transformation seines Gebäudebestands. Diese Transformation entscheidet über Klimaziele, Wettbewerbsfähigkeit und Versorgungssicherheit. Wer jetzt an zentralen Stellschrauben dreht, muss sich der gesamtwirtschaftlichen Folgen bewusst sein.

Die weltpolitische Situation führt es täglich vor Augen. Öl- und Gaspreise reagieren sensibel auf geopolitische Spannungen, Kriege und Lieferunterbrechungen. Abhängigkeiten von fossilen Importen sind keine theoretische Größe, sondern ein reales Kosten- und Sicherheitsrisiko. Jede Krise schlägt unmittelbar auf Energiepreise, Inflation und Baukosten durch. Sonne und Erdwärme hingegen sind heimische Ressourcen. Sie stehen unabhängig von internationalen Machtkonstellationen zur Verfügung. Wer auf sie setzt, reduziert strukturell Preis- und Versorgungsrisiken.

Photovoltaik ist Einstieg in die elektrische Transformation des Gebäudes

Vor diesem Hintergrund ist die geplante Einschränkung der EEG-Förderung für Photovoltaik im Kleinanlagensegment ein falsches Signal. Photovoltaik ist nicht nur eine Technologie unter vielen. Sie ist nachweislich der Einstiegspunkt in die elektrische Transformation des Gebäudes. Die Allensbach-Zahlen zeigen: Wer in eine PV-Anlage investiert, entscheidet sich häufig in der Folge für Speicher, Wärmepumpe, Smart Meter und Ladeinfrastruktur. Es entsteht ein Investitionsökosystem, das weit über das einzelne Dach hinausreicht.

Die Streichung der Einspeisevergütung trifft daher nicht isoliert die Solarbranche. Sie gefährdet eine Investitionsdynamik, die Millionen Eigentümer mobilisiert hat und zunehmend auch den Mietwohnungsbestand erreicht. Für Wohnungsunternehmen geraten Mieterstrommodelle unter Druck. Für private Eigentümer steigt das wirtschaftliche Risiko. Für das Handwerk bedeutet eine Verlangsamung im Kleinanlagensegment weniger Planungssicherheit. Wer hier bremst, riskiert Investitionszurückhaltung im gesamten Gebäudesektor.

Förderpolitik ist kein Detailinstrument. Sie bestimmt Tempo und Richtung der Transformation. In einer Phase industrieller Umbrüche ist regulatorische Stabilität ein zentraler Standortfaktor. Wenn politische Rahmenbedingungen kurzfristig geändert werden, sinkt das Vertrauen in langfristige Investitionen. Die Folge sind verschobene Projekte, reduzierte Innovationsbereitschaft und höhere Gesamtkosten. Klimaziele werden so nicht günstiger, sondern teurer. Zum Artikel

Zwischen Grüngasquote, CO₂-Preis und EU-Vorgaben

Parallel dazu sendet die geplante Reform des Gebäudeenergiegesetzes widersprüchliche Signale. Künftig sollen Öl- und Gasheizungen wieder eingebaut werden dürfen. Politisch mag das als Entlastung erscheinen. Ökonomisch ist es eine riskante Wette auf ein Auslaufmodell. Der CO₂-Preis wird planmäßig steigen und fossile Energieträger verteuern. Grüngase bleiben auf absehbare Zeit knapp und kostenintensiv. Europäische Vorgaben erhöhen den Druck, Emissionen im Gebäudesektor konsequent zu senken. Bei Zielverfehlungen drohen milliardenschwere Belastungen für den Staatshaushalt.

Wer heute in eine neue Gas- oder Ölheizung investiert, entscheidet sich für eine Technologie mit absehbar steigenden Betriebskosten und regulatorischen Unsicherheiten. Das ist keine Strategie für langfristige Stabilität. Es verlängert die Abhängigkeit von globalen Märkten, deren Volatilität Deutschland in den vergangenen Jahren deutlich zu spüren bekommen hat.

Unabhängig vom Energieträger bleibt die energetische Qualität der Gebäudehülle der entscheidende Faktor. Eine ambitionierte Sanierung kann den Energiebedarf um bis zu 50 Prozent senken. Damit reduzieren sich nicht nur Emissionen, sondern auch Preis- und Regulierungsrisiken. Die Diskussion über Heizsysteme greift zu kurz, wenn sie nicht gleichzeitig die strukturelle Senkung des Energiebedarfs in den Mittelpunkt stellt. Versorgungssicherheit, Klimaschutz und wirtschaftliche Stabilität lassen sich nur verbinden, wenn der Verbrauch im Bestand deutlich sinkt. Zum Artikel

Zur energiepolitischen Unsicherheit kommt die fiskalische

Die Grundsteuerreform sorgt bundesweit für Diskussionen und nun für eine Verfassungsbeschwerde von Haus & Grund sowie dem Bund der Steuerzahler. Kritisiert werden pauschale Bodenrichtwerte und teils fiktive Mietansätze, die zu systematischen Ungenauigkeiten führen können. Wenn Steuerbelastungen auf groben Zonenwerten basieren, entstehen Verschiebungen, die für Eigentümer kaum nachvollziehbar sind.

Zwar war die Reform als aufkommensneutral angekündigt. In der Praxis passen jedoch viele Kommunen ihre Hebesätze an, um Haushaltslücken zu schließen. Für Eigentümer und Mieter bedeutet das zusätzliche Kosten. Für Investoren bedeutet es Unsicherheit. Die Grundsteuer ist umlagefähig und beeinflusst damit die Wohnkosten direkt. In einem Markt, der ohnehin unter hohen Bau- und Finanzierungskosten leidet, verschärft jede zusätzliche Belastung die Situation. Zum Artikel

Energiepolitik, Ordnungsrecht und Steuerrecht wirken im Gebäudesektor zusammen

Werden an mehreren Stellen gleichzeitig Unsicherheiten erzeugt, entsteht ein Investitionsklima, das Zurückhaltung begünstigt. Gerade private Eigentümer spielen jedoch eine zentrale Rolle. Sie verfügen über den Großteil des Wohnungsbestands und tragen wesentlich zum Neubau von Mehrfamilienhäusern bei. Ohne ihre Investitionen wird weder die energetische Modernisierung noch der Neubau in erforderlichem Umfang gelingen.

Die zentrale Frage lautet daher nicht, ob einzelne Technologien kurzfristig entlastet oder belastet werden. Entscheidend ist, ob die Politik einen konsistenten Rahmen schafft, der Investitionen in Effizienz und erneuerbare Energien planbar macht. Fossile Abhängigkeiten haben sich als strategisches Risiko erwiesen. Heimische erneuerbare Energien bieten die Chance auf Stabilität und Resilienz.

Die Gebäudetransformation ist kein ideologisches Projekt. Sie ist eine ökonomische und sicherheitspolitische Notwendigkeit. Wer sie ernsthaft will, muss Verlässlichkeit schaffen, statt Bremsmanöver einzuleiten. Nur so lassen sich Klimaziele erreichen, Versorgungssicherheit stärken und die Wohnungswirtschaft als tragende Säule der Volkswirtschaft stabilisieren.

Im März 2026. Wohnungswirtschaft technik. Ausgabe 132 mit vielen neuen Blickwinkeln.
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Ihr Gerd Warda

Der Beitrag Ohne Verlässlichkeit keine Transformation erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Ziel ist eine abschließende Klärung der verfassungsrechtlichen Zulässigkeit der neu eingeführten Bewertungsmethode, die aus Sicht der Kläger wesentliche Grundsätze des Gleichheitsrechts verletzt.

Kritikpunkt: Bodenrichtwerte und fiktive Mieten als Bewertungsbasis

Zentrale Kritik der Verbände richtet sich gegen die Bewertungsbasis, auf der die Grundsteuer berechnet wird. Im Bundesmodell fließen vor allem Bodenrichtwerte und fiktive beziehungsweise pauschalisierte Mietwerte in die Ermittlung des Grundsteuerwertes ein. Nach Ansicht von Haus & Grund und BdSt wird dadurch die tatsächliche wirtschaftliche Situation einzelner Grundstücke und Wohnungen nicht realistisch abgebildet.

Haus-&-Grund-Präsident Kai Warnecke kritisiert, dass Bodenrichtwerte in ihrer „groben Rasterung“ die individuellen Standortbedingungen eines Grundstücks nicht hinreichend berücksichtigen. In der Konsequenz könne die neue Grundsteuer zu willkürlichen und nicht nachvollziehbaren Steuerbescheiden führen – mit erheblichen Abweichungen zwischen tatsächlicher Marktlage und Steuerbemessung.

Auch BdSt-Präsident Reiner Holznagel betont, dass die Einschätzung von pauschalen Durchschnittsmieten in vielen Fällen weit von realen Mietverhältnissen entfernt sei und damit zu massiven Verzerrungen bei der Steuerlast führe. Insgesamt würde dies das Gleichheitsgebot verletzen und die Steuer zu einem „Lotteriespiel“ machen, bei dem nicht klar sei, warum vergleichbare Immobilien unterschiedlich stark belastet werden.

Juristische Hintergründe und bisherige Verfahren

Die Reform der Grundsteuer wurde notwendig, weil das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 das bisherige Bewertungsverfahren für verfassungswidrig erklärt hatte. Seit dem 1. Januar 2025 gilt deshalb ein neues System, das bundesweit von elf Bundesländern angewandt wird.

Bereits vor dem jetztigen Schritt gab es mehrere Musterklagen gegen Einzelbescheide nach dem neuen Bundesmodell – zum Teil begleitet durch Haus & Grund und den BdSt. In einigen Fällen hatten Finanzgerichte differenzierte Entscheidungen getroffen; der Bundesfinanzhof hat in Teilen jedoch das Bundesmodell bestätigt. Dennoch ist der Rechtsstreit um verfassungsrechtliche Einwände und die praktische Anwendbarkeit der Reform weiterhin offen.

Ein juristisches Rechtsgutachten, das beide Verbände in Auftrag gegeben haben, kommt zu dem Schluss, dass das Grundsteuergesetz des Bundes grundsätzlich verfassungswidrig sei – insbesondere wegen der pauschal anzusetzenden Mieten und der Bodenrichtwerte. Dieses Gutachten wird als Begründung in den laufenden Verfahren beigefügt.

Kommunale Haushaltslage: Einseitige Belastung oder notwendige Einnahmequelle?

Parallel zur juristischen Auseinandersetzung hat die Reform auch kommunalpolitische Effekte: Die Grundsteuer ist eine der bedeutendsten Einnahmequellen für Städte und Gemeinden, die sie zur Finanzierung von Infrastruktur, Bildung, Kultur und sozialen Dienstleistungen nutzen. Gemeinden haben dabei das Recht, den Hebesatz – also den kommunalen Multiplikator der Steuer – selbst festzusetzen.

Kritiker der Reform argumentieren, dass einige Gemeinden die neuen Bewertungsgrundlagen und Hebesatzanpassungen nutzen, um strukturelle Haushaltsschwächen oder steigende Ausgaben (etwa im Sozial- oder Bildungsbereich) zu kompensieren.

Zwar war die Reform ursprünglich als aufkommensneutral konzipiert, so dass das Gesamtsteueraufkommen bundesweit im Vergleich zur alten Rechtslage nicht steigen sollte, in der Praxis ziehen jedoch viele Kommunen höhere Hebesätze als zuvor, um ihre Haushalte auszugleichen.

Andere Stimmen aus der kommunalen Praxis betonen aber, dass die Grundsteuer trotz Reform weiterhin eine verlässliche und stabile Einnahmequelle darstellt, die langfristige Investitionen ermöglicht – insbesondere in Zeiten rückläufiger Einnahmen aus anderen Steuerquellen wie Gewerbesteuer.

Forderungen der Verbände: Transparenz, Nachvollziehbarkeit, Gleichbehandlung

Mit der Verfassungsbeschwerde wollen Haus & Grund und der BdSt Rechtssicherheit schaffen und das Bundesmodell in Karlsruhe einer finalen verfassungsrechtlichen Prüfung unterziehen. In der Begründung fordern sie klar definierte und nachvollziehbare Bewertungsregeln, die stärker an realen Boden- und Mietwerten orientiert sind, um systematische Unschärfen und Belastungsverschiebungen zu vermeiden.

Zudem pochen die Verbände darauf, dass die Steuer am konkreten Objekt orientiert und für Betroffene transparent sein muss – ein Aspekt, der nach ihrer Ansicht im aktuellen Modell nicht ausreichend gegeben ist.

Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zu dieser Verfassungsbeschwerde wird mit Spannung erwartet. Sie könnte nicht nur weitreichende Auswirkungen auf die Grundsteuer selbst haben, sondern auch auf das Verhältnis zwischen Bund, Ländern und Kommunen in fiskalpolitischen Fragen.

Gleichzeitig bleibt absehbar, dass der politische Diskurs über kommunale Finanzautonomie und Steuerbelastung weitergeht – nicht zuletzt im Hinblick auf die Wohnkosten- und Mietpreisentwicklung, für die die Grundsteuer eine indirekte Rolle spielt.

Gerd Warda

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Statt bisher je 15 Millionen werden zukünftig nur etwa 9 Millionen Euro von den Gewerbegrundstücken eingefordert und ab 2025 mehr als 21 Millionen Euro von den Wohngrundstücken.

Bundesmodell übernommen

„Diese Anteilsverschiebung macht das Wohnen teurer“, sagt nicht nur Erfurts Finanzdezernent Steffen Linnert (SPD), sondern auch vtw-Verbandsdirektor Frank Emrich: „Im Gegensatz zu vielen anderen Bundesländern hat der Freistaat bedauerlicherweise das Bundesmodell übernommen, ohne die Länderöffnungsklausel zu nutzen.

Dafür müssen Mieter und Eigenheimbesitzer nun bezahlen.“

Mieter mit geringen Mieten subventionieren die teureren Mietobjekte oder Wohneigentum

Ein weiteres Problem: Je nach Lage des Grundstücks und Alter des darauf befindlichen Gebäudes, wird ein pauschaler Wert festgelegt. Damit werden fiktive Mieteinnahmen angenommen, die fast immer über den tatsächlichen Mieteinnahmen der vtw-Mitglieder, den kommunalen Wohnungsgesellschaften und den Wohnungsgenossenschaften, liegen.

„So subventionieren die Mieter mit geringen Mieten die teureren Mietobjekte oder Wohneigentum in der gleichen Gegend, was einfach unfair ist“, sagt Frank Emrich.

Neue Landesregierung muss beide Fehlkonstruktionen korrigieren

Diese Form der Wertermittlung steht gerade für unsere Mitglieder in Diskrepanz zu den tatsächlichen Werten und Mieteinnahmen. Der Verband erwartet, dass die neue Landesregierung sich mit dem Thema beschäftigt und diese beiden Fehlkonstruktionen korrigiert, um für eine stabile Gesellschaft zu sorgen, in der Gewerbetreibende nicht bevorzugt und Mieter und Vermieter von günstigem Wohnraum nicht benachteiligt werden.

Rebecca Brady

Im Verband Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e. V. (vtw) haben sich 227 Mitgliedsunternehmen, darunter 180 Wohnungsunternehmen, zusammengeschlossen. Nahezu jeder zweite Mieter in Thüringen wohnt bei einem Mitgliedsunternehmen des vtw. Seit 1991 investierten vtw-Mitglieder rund 14,65 Milliarden Euro überwiegend in den Wohnungsbestand. Gemeinsam bewirtschaften sie rund 264.000 Wohnungen. www.vtw.de

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Bis zuletzt wurde der Immobilienwert von den Finanzämtern basierend auf einer Datengrundlage aus 1964 in Westdeutschland und 1935 in Ostdeutschland berechnet. Laut Bundesfinanzministerium müssen für die Grundsteuerreform insgesamt rund 36 Millionen Grundstücke neu bewertet werden.

Nachdem die Hauptfeststellung zum 01.01.2022 für die meisten wirtschaftlichen Einheiten durchgeführt und die entsprechenden Bescheide geprüft sein dürften, ist das Thema Grundsteuer dennoch nicht ad acta zu legen: Mit der Reform des Grundsteuerrechts wurde zum einen die Anzeigepflicht bei eintretenden Änderungen und zum anderen (teilweise) ein regelmäßig wiederkehrender Hauptfeststellungszeitpunkt neu eingeführt.

Fristen zur Abgabe der Änderungsanzeige

Die Fristen zur Abgabe der Änderungsanzeige unterscheiden sich je nach Grundsteuermodell und der Art der eingetretenen Änderung. Nachdem die Fristen für die Abgabe der Grundsteuer-Änderungsanzeigen zwischenzeitlich bereits abgelaufen waren, wurden sie teilweise (nachträglich) verlängert:

Welchen Personenkreis trifft die Anzeige- und Erklärungspflicht?

Die Grundsteuer-Änderungsanzeige bzw. -erklärung ist nach § 228 Abs. 3 BewG

• von dem Steuerpflichtigen abzugeben, dem die wirtschaftliche Einheit zuzuordnen ist, oder
• bei einem Grundstück, das mit einem Erbbaurecht belastet ist, vom Erbbauberechtigten unter Mitwirkung des Erbbauverpflichteten, oder
• bei einem Gebäude auf fremdem Grund und Boden vom Eigentümer des Grund und Bodens unter Mitwirkung des Eigentümers oder des wirtschaftlichen Eigentümers des Gebäudes

abzugeben.

Was sind erklärungsrelevante Änderungen?

Konkreter Handlungsbedarf besteht, sofern die Änderung erklärungsrelevant ist, d.h. eine

• Nachfeststellung,
• Neuveranlagung (Sonderfall Hessen),
• Artfortschreibung,
• Wertfortschreibung, oder
• Art- und Wertfortschreibung

beim infragestehenden Grundstück auslöst.

Dies kann beispielsweise bei

• einem Wechsel der Vermögensart oder der Art des Grundstücks,
• Flächenänderungen des Grundstücks oder des Gebäudes, oder
• der Fertigstellung bzw. dem Abriss eines Gebäudes

der Fall sein. Änderungsanzeigen sind regelmäßig nicht von einer Wertgrenze abhängig, sodass grundsätzlich jede Änderung an einer wirtschaftlichen Einheit anzeigepflichtig ist.

Änderungen an den Eigentumsverhältnissen (z.B. Verkauf, Erbschaft, Schenkung; allerdings nicht die Begründung wirtschaftlichen Eigentums) werden im Regelfall von den Grundbuchämtern dem Finanzamt mitgeteilt. Dennoch erscheint es sinnvoll, diese Änderung beim Finanzamt anzuzeigen. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn es dem Finanzamt nicht gelingen sollte, die Zurechnungsfortschreibung rechtzeitig bis zum ersten Fälligkeitstermin der Grundsteuer am 15.02. zu erledigen und damit der bisherige Eigentümer „formalrechtlich” Steuerschuldner bliebe.

Wie ist die Änderung dem Finanzamt mitzuteilen?

Grundsätzlich ist für die Grundstücksänderung der Erklärungsvordruck „Grundsteuer-Änderungsanzeige GW-5“ – der ausschließlich in Papierform verfügbar ist – beim Finanzamt einzureichen. Allerdings hat das Bayerische Landesamt für Steuern einheitlich für alle Grundsteuermodelle bekannt gegeben, dass die Übermittlung einer vollständigen Erklärung eine Änderungsanzeige ersetzt und damit gleichzeitig den empfohlenen und mit den Finanzverwaltungen aller Bundesländer abgestimmten Weg darstellt.

Verfahrensrechtliche Konsequenzen bei Nicht-Abgabe oder verspäteter Abgabe

Durch § 228 Abs. 5 BewG erhalten einerseits die Änderungsanzeige und andererseits die Änderungserklärung den Charakter einer Steuererklärung im Sinne der Abgabenordnung. Daraus können bei verspäteter Abgabe Verspätungszuschläge nach § 152 AO und bei Nicht-Abgabe Zwangsmittel nach §§ 328 ff. AO resultieren.

Daneben kann eine unterlassene Steuererklärung oder Änderungsanzeige vorbehaltlich der Erfüllung der Strafbarkeitsvoraussetzungen als Steuerhinterziehung oder leichtfertige Steuerverkürzung gewertet werden.

Bescheidprüfung und Einspruch

Nach Abgabe der Grundsteuererklärung wird im Regelfall innerhalb weniger Wochen der Bescheid versandt. Dabei sollten insbesondere die in der Erklärung gemachten Eingaben (z.B. Grundstücks- und Wohnfläche, Art des Grundstücks, Baujahr) mit den veranlagten Daten auf Übereinstimmung geprüft werden.

Bei einer Abweichung sollte das Finanzamt schnellstmöglich, spätestens aber vier Wochen nach Erhalt des Bescheides, mittels Einspruchs kontaktiert werden, um eine Änderung des infragestehenden Bescheides zu bewirken.

Einspruch des Vermieters gegen den Grundsteuerwertbescheid notwendig?

Die fino taxtech GmbH hat Maximilian Malirsch, Rechtsanwalt bei Gleim & Malirsch Rechtsanwälte und ehemaliger Geschäftsführer des DMB Mieterbund Nordhessen e.V. (2018 – 2023) gefragt, ob seitens des Vermieters ein Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid (bzw. Äquivalenzbetragsbescheid) notwendig ist:

„Die auf eine vermietete Wohnung entfallende Grundsteuer kann im Rahmen der Betriebskosten mietvertraglich von dem steuerpflichtigen Eigentümer, der zumeist der Vermieter der Wohnung ist, auf den Mieter umgelegt werden. Bei einer wirksamen vertraglichen Umlagevereinbarung kann der Vermieter die Grundsteuer im Rahmen der Betriebskostenabrechnung abrechnen. Umlagefähig sind die im Grundsteuerbescheid festgesetzten Kosten.

Aufgrund der rechtlichen Unsicherheiten, die mit der Grundsteuerreform verbunden sind, haben bereits zahlreiche Eigentümer Einspruch gegen die neue Grundsteuerbemessung eingelegt. Ob diese Einsprüche Erfolg haben werden und welche Konsequenzen sich hieraus ergeben werden, ist derzeit noch nicht absehbar und dürfte zumindest auch von den Umständen des Einzelfalls abhängen. Gewiss ist jedoch, wenn gegen den Grundsteuerbescheid kein Einspruch eingelegt wird oder wenn dies nicht fristgerecht erfolgt, dass dann der betreffende Bescheid bestandskräftig wird.

Das heißt, es besteht keine Möglichkeit mehr, diesen anzufechten, auch wenn sich einzelne Bescheide später als fehlerhaft erweisen sollten. Im Jahr 2025 werden die Grundstückseigentümer aufgrund der neuen Regelungen zur Grundsteuer erstmalig den neuen Grundsteuerbescheid auf Grundlage der jetzigen Bescheide erhalten. Dann ist es jedoch zu spät, um Rechtsmittel gegen die jetzigen Bescheide einzulegen.

In dieser Konstellation stellt sich mithin die Frage, ob der Mieter die Mehrkosten einer fehlerhaft überhöhten Grundsteuer tragen muss, wenn es der Vermieter versäumt hat, gegen den Grundsteuerbescheid rechtzeitig Einspruch einzulegen. Aufgrund der Aktualität dieser Konstellation existiert bisher hierzu noch keine einhellige höhere Rechtsprechung.

Allerdings könnte sich in Anlehnung an ähnlich gelagerte Fälle annehmen lassen, dass der Mieter zwar grundsätzlich zur Zahlung der festgesetzten Grundsteuer – wie bei anderen Betriebskostenarten auch – verpflichtet ist. Jedoch sind nicht sämtliche Betriebskosten stets in voller Höhe umlagefähig. Die Kosten sind stets auch anhand des sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben ergebenden Wirtschaftlichkeitsgebotes zu prüfen. Danach darf der Vermieter nur solche Betriebskosten auf die Mieter umlegen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind.

Aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot ergibt sich für den Vermieter auch eine allgemeine Verpflichtung, von Zeit zu Zeit zu überprüfen, ob die dem Mieter berechneten Leistungen dem Umfang nach rechtmäßig, notwendig und der Höhe nach angemessen sind. Diese Verpflichtung zur Überprüfung der Kosten und Kostensparsamkeit könnte im Ergebnis auch die Verpflichtung des Vermieters umfassen, bei unsicherer Rechtslage gegen einen Grundsteuerbescheid vorsorglich Einspruch einzulegen. Hat der Vermieter trotz der ungewissen Rechtslage keinen Einspruch gegen den Steuerbescheid eingelegt und erweist sich die bestandskräftige Steuerfestsetzung dann als fehlerhaft, könnte er ggf. wegen des Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot die Differenz zwischen der zutreffenden Steuer und der bestandskräftig gewordenen Steuer selbst zu tragen haben.

Um dies zu vermeiden, dürfte es auch für Vermieter ratsam sein, rechtzeitigen Einspruch gegen die Steuerbescheide einzulegen, um letztlich nicht Gefahr zu laufen, Teile der Grundsteuer aus eigener Tasche zahlen zu müssen.”

Potenzielle Verfassungswidrigkeit der Grundsteuerreform

Nach einer Umfrage der Bundessteuerberaterkammer aus dem Jahr 2023 gaben 90 % der über 6.000 befragten Steuerberater an, vorsorglich oder auf ausdrücklichen Wunsch des Mandanten Einspruch eingelegt zu haben. Davon über 60 % wegen eventueller Verfassungswidrigkeit und 30 % wegen falscher Bescheide.[1]

Der Bund der Steuerzahler hatte bei Prof. Dr. Kirchhof ein Gutachten zur Analyse des neuen Grundsteuerrechts in Auftrag gegeben. In den folgenden hier sinngemäß zusammengefassten zehn Kernaussagen kam dieser zu der Auffassung, dass das neue Grundsteuerrecht verfassungswidrig sei:

1. Kompetenzfehler des Bundes: Das Grundsteuergesetz leide unter erheblichen rechtlichen Konstruktionsfehlern
2. Fehlende klare Belastungsgrundlage: Der Gesetzgeber definiere keinen klaren Belastungsgrund und kein eigenes Bewertungssystem
3. Ungenauigkeiten der Bodenrichtwerte: Ungenaue Bodenrichtwerte können nicht durch Nachweise eines niedrigeren Werts korrigiert werden
4. Komplexe Parameter: Das Gesetz verwende zu viele schwer zu ermittelnde Parameter, die das Grundsteuersystem verkomplizieren
5. Grobe Typisierung: Die gewählten Kriterien wie pauschale Nettokaltmiete und Restnutzungsdauer seien oft zu grob und nicht gleichheitsgerecht.
6. Unstimmiges Mischsystem: Das Gesetz kombiniere detaillierte und vereinfachte Bewertungsmethoden auf inkonsistente Weise
7. Übermaßbesteuerung: Das Gesetz würde daher in der Zahllast das Maß der Verfassung verletzen, wenn die Hebesätze der Gemeinden feststehen und die fehlerhaften Bewertungen eine Übermaßbesteuerung bewirken
8. Umständliche Brutto-Grundfläche: Anstatt bewährter Parameter wie Kubikmeter wird die Brutto-Grundfläche verwendet, deren Ermittlung umständlich sei. (Sachwertverfahren)
9. Erhebung unnötiger Daten: Die öffentliche Hand erhebt Daten von Steuerpflichtigen, welche ihr bereits zugänglich seien, und prüfe diese strafbewehrt
10. Kompliziertes und freiheitswidriges Gesetz: Insgesamt habe der Bundestag ein unnötig komplexes und daher freiheitswidriges Grundsteuergesetz verabschiedet

Darüber hinaus hat der Bund der Steuerzahler zwei Musterverfahren vor dem FG Rheinland-Pfalz begleitet und sich dabei u.a. auch auf das o.g. Gutachten bezogen. Das FG Rheinland-Pfalz äußerte in diesen zwei Verfahren des einstweiligen Rechtschutzes (Az. 4 V 1295/23 und 4 V 1429/23) vom 23.11.2023 ernstliche verfassungsrechtliche Bedenken am Bundesmodell.

Mit Beschlüssen vom 27. Mai 2024, II B 78/23 (AdV); II B 79/23 (AdV) hielt der BFH hinsichtlich dieser Verfahren fest, dass die Bewertungsvorschriften der §§ 218 ff. des Bewertungsgesetzes i.d.F. des Grundsteuer-Reformgesetzes vom 26.11.2019 (BGBl I 2019, 1794) bei der im Aussetzungsverfahren gemäß § 69 Abs. 3 der Finanzgerichtsordnung gebotenen summarischen Prüfung verfassungskonform dahin auszulegen seien, dass auf der Ebene der Grundsteuerwertfeststellung im Einzelfall der Nachweis eines niedrigeren (gemeinen) Werts erfolgen kann.

Hierfür sei regelmäßig der Nachweis erforderlich, dass der Wert der wirtschaftlichen Einheit den festgestellten Grundsteuerwert derart unterschreitet, dass sich der festgestellte Wert als erheblich über das normale Maß hinausgehend erweist. In der Pressemitteilung des BFH wurde klargestellt, dass eine abschließende Entscheidung über die Verfassungsmäßigkeit des neuen Bewertungsrechts damit nicht verbunden sei.

Steuerzahlerbund-Präsident Reiner Holznagel und Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke kommentierten den BFH-Beschluss wie folgt: „Das letzte Wort in den anhängigen Klagen vor den Finanzgerichten wird das Bundesverfassungsgericht haben. Auch wenn der Bundesfinanzhof (BFH, II B 78/23) mit seiner heutigen Entscheidung die Beschwerden des Finanzamtes zurückgewiesen hat, hat er doch keine eindeutige Aussage zur Verfassungswidrigkeit getroffen. Somit bleiben für uns verfassungsrechtliche Bedenken bestehen.”

Reaktion der Finanzverwaltung

Infolge der o.g. BFH-Beschlüsse reagierte die Finanzverwaltung mit koordinierten Ländererlassen vom 24.06.2024, die in den Bundesmodell-Bundesländern gelten.

Durch die Ländererlasse wird u.a. in allen offenen Fällen die Möglichkeit eingeräumt, mittels Sachverständigengutachten einen um mindestens 28,58 % geringeren Wert zum Hauptfeststellungszeitpunkt nachzuweisen. Die Nachweispflicht trägt der Steuerpflichtige. Zulässig sind Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses nach §§ 192 ff. Baugesetzbuch oder eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke bzw. eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Sachverständigen.

Inga Krämer

Geschäftsführerin der fino taxtech GmbH (www.grundsteuer-digital.de)

Über fino taxtech

Als Gemeinschaftsunternehmen von fino und DATEV deckt die fino taxtech GmbH mit ihrer Lösung GrundsteuerDigital den gesamten Grundsteuerprozess – auch für zukünftige Erklärungen – vollständig ab. Die Software unterstützt dabei effizient bei der Erstellung der Grundsteuererklärungen, der Bescheidprüfung, der Fristenverwaltung, dem Einlegen von Einsprüchen und der Beantragung von Fristverlängerungen – oft auch als Massenverarbeitung.

Alle Informationen wurden nach bestem Wissen und Gewissen zusammengestellt, erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität, ersetzen nicht die Beratung durch einen Steuerberater und/oder Rechtsanwalt, und bedürfen stets der individuellen Prüfung durch einen Steuerberater und/oder Rechtsanwalt. fino übernimmt keine Haftung von Schäden, die dem Leser durch die ungeprüfte Übernahme der bereitgestellten Informationen entstehen.

[1] Bundessteuerberaterkammer, Jahresbericht 2023, S. 24 f.

Der Beitrag Grundsteuer-Update: Nach der Hauptfeststellung ist vor der Fortschreibung erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Die Grundsteuererklärung ist in diesem Jahr notwendig, weil bundesweit die Grundsteuern neu berechnet werden sollen. Welche Daten für die Erklärung gebraucht werden, hängt vom Bundesland ab, in dem sich die Immobilie befindet. In jedem Fall gehören die Grundstücks- und Gebäudefläche dazu, unter Umständen aber auch die Lage und der Bodenrichtwert.

Wer ein Erbbaurecht hat, ist zwar nicht Eigentümer des Grundstücks, auf dem sein Haus steht. Dennoch müssen auch Erbbaurechtsnehmer eine Grundsteuererklärung abgeben. Informationen zur Grundstücksfläche und zur Lage sind im Grundbuch verzeichnet – ebenso wie die Gemarkung, die Flurstücksnummer, die Flurstücksfläche und die Grundbuchblattnummer. Liegt der Grundbuchauszug nicht vor, können Eigentümerinnen und Eigentümer ihn beim zuständigen Grundbuchamt anfordern. In einigen Bundesländern gibt es außerdem Datenbanken, die diese Informationen online anbieten.

„Der Erbbaurechtsgeber ist für diese Informationen nicht die richtige Anlaufstelle“, sagt Dr. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „Er kann aus Rechtsgründen auch nicht im Namen des Erbbaurechtsnehmers die Daten übermitteln.“

Quelle: Deutscher Erbbaurechtsverband 

Der Deutsche Erbbaurechtsverband e. V. 

wurde 2013 gegründet. Er ist ein Zusammenschluss aus namhaften Erbbaurechtsausgebern, die bundesweit einen erheblichen Anteil der im Erbbaurecht ausgegebenen Flächen repräsentieren, sowie Dienstleistern der Branche…

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Nach Ansicht des Gerichts führt die Heranziehung des „Hauptfeststellungszeitpunkt von 1964 zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen“1. Dies erscheint wenig verwunderlich, wenn man bedenkt, dass die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen allein im Zeitraum 2010 bis 2020 um 65% angestiegen sind.

Deutschlands Grundstücke müssen unterschiedlich, aber in jedem Fall neu bewertet werden

In Folge der Grundsteuerreform müssen daher nun ALLE Grundstücke innerhalb der Bundesrepublik neu bewertet werden. Auch wenn man sich deshalb erneut über die Verfassungskonformität vor dem Hintergrund des Gleichheitssatzes streiten kann, erfolgt die Bewertung abhängig davon, in welchem Bundesland das jeweilige Grundstück liegt. Im Grundsatz gilt zwar das sog. „Bundesmodell“, die Bundesländer durften aber hiervon abweichend, eigene Bewertungsmodelle implementieren.

Das Bundesmodell wird von elf der sechzehn deutschen Bundesländer angewandt werden. An dem grundsätzlichen Verfahren „Bewerten, Bemessen und Besteuern“ wird festgehalten. Bei der Bewertung von Wohnimmobilien erfolgt die Ermittlung des Grundbesitzwertes durch Anwendung eines Ertragswertverfahrens. Der so ermittelte Grundbesitzwert ergibt durch Multiplikation mit der Steuermesszahl 0,031% den Grundsteuermessbetrag. Die jährlich zu zahlende Grundsteuer berechnet sich dann wiederum aus der Multiplikation des Grundsteuermessbetrags mit dem von der jeweiligen Gemeinde festgelegten Hebesatz.

Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen haben von der Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und wenden zukünftig eigene Modelle zur Grundstücksbewertung für Zwecke der Grundsteuer an.

Während das Saarland und Sachsen grundsätzlich dem Bundesmodell, jedoch mit eigenen Steuermesszahlen, folgen, wenden die übrigen Bundesländer grundlegend abweichende Bewertungsverfahren an. Baden- Württembergs Grundstückswerte ermitteln sich aus der Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert und zwar unabhängig davon, welcher Nutzung das Grundstück unterliegt und ob bebaut oder unbebaut…

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„Die Analysen zeigen auch, dass es keine offensichtlichen Muster gibt – weder räumlich, noch nach Einwohnerdichten oder anderen Merkmalen oder Verschuldungsgrad. Die Recherchen zeigen, dass die Städte oftmals ihre hohen diskretionären Spielräume nutzen, um individuelle Gebühren zu setzen und sich damit finanzielle Freiräume zu schaffen,“ so Warnecke.

Warnecke wies darauf hin, dass 22 Städte im Vergleich zum Vorgängerranking vor drei Jahren die Kosten für die Abwasser- und Müllentsorgungsgebühren sowie für die Grundsteuer senken konnten, unter ihnen Bonn (-120 €), Nürnberg (-67 €) und Düsseldorf (-53 €). Für die Bürger aller anderen Städte würden die Nebenkosten insgesamt aber teurer. An der Spitze der Erhöhungen liegen Offenbach (+434 €), Mülheim (+239 €) und Gelsenkirchen (+203 €).

Die fünf günstigsten Städte

Die fünf teuersten Städte

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Nebenkostenranking 2021 öffnet sich als PDF

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Der Vergleich zum Ranking 2018 macht deutlich, dass die Städte, die eine Erhöhung beschlossen haben, durchweg kräftig zugelangt haben. So stieg die Jahresgrundsteuer in Salzgitter (+25 Prozent), Gelsenkirchen (+24 Prozent), Mülheim an der Ruhr (+39 Prozent) und Offenbach am Main (+49 Prozent) deutlich.

Warnecke erläuterte, dass jede Kommune anders sei: jede habe eine andere Entwicklung, andere Wirtschaftsstrukturen, andere Probleme zu bewältigen. Dennoch seien die Unterschiede erklärungsbedürftig. „Unser Vergleich soll nicht anklagen, sondern soll zur Transparenz beitragen. Nur dann können die Bürger ihre Kommunalpolitiker konkret fragen, warum sie mehr Grundsteuer zahlen als Bürger anderer Gemeinden“, erläuterte Warnecke. Warnecke empfahl den Kommunen, Strategien für eine Senkung der Grundsteuer zu entwickeln und diese den Bürgern zu erklären…

Der Beitrag Gütersloh gewinnt mit nur 323 Euro pro Jahr – In Witten zahlt die Musterfamilie mehr als das Doppelte – nämlich 771 Euro erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Zu den Ergebnissen erklärt Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW): „Rostock steht am besten da, Kiel, Lübeck, Hamburg und Schwerin tummeln sich mehr oder weniger im Mittelfeld und Flensburg ist, was die Höhe der Grundsteuer angeht, das teuerste Pflaster im Norden Deutschlands.

Die einzelnen Kommunen haben über den Hebesatz nicht unerheblich Einfluss auf die Wohnkosten und tragen damit eine besondere Verantwortung. Noch größer wird die Verantwortung, wenn man die Reform der Grundsteuer in den Blick nimmt, die von 2025 an gelten soll. Zum einen ist es wichtig, dass die Kommunalpolitikerinnen und Kommunalpolitiker sich an ihr Versprechen halten, die Reform nicht zu einer Erhöhung der Steuereinnahmen zu nutzen. Zum anderen bietet die Reform die Möglichkeit, über eine Entlastung von Mieterinnen und Mietern sowie Einfamilienhausbesitzern nachzudenken.

Bei der Erhebung haben die Kommunen über die Hebesätze eigenen Spielraum. Wer möchte, dass sich Menschen in der eigenen Stadt ansiedeln, sollte eine niedrigere Grundsteuer als Vorteil in Betracht ziehen…

Der Beitrag Nicht in Sonntagsreden zu hohe Wohnnebenkosten beklagen und dann sich aber dem Diktat der Kämmerer beugen und zulangen erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Im Zuge der Verabschiedung des neuen bundesrechtlichen Grundsteuer- und Bewertungsrechts wurde 2019 eine Öffnungsklausel vereinbart, die es den Ländern ermöglicht, ein eigenes Modell anzuwenden. Hamburg hatte sich schon 2020 entschieden, einen eigenen Weg zu gehen, um zu vermeiden, dass die stark ansteigende Bodenwertentwicklung auf die Grundsteuer in Hamburg 1:1 durchschlägt und das Wohnen zusätzlich verteuert.

Der Senat setzt für das ab 2025 geltende Hamburgische Grundsteuergesetz auf ein sogenanntes Wohnlagemodell

Finanzsenator Dr. Andreas Dressel: „Unser einfach anzuwendendes Wohnlagemodell bei der neuen Grundsteuer ist die richtige Antwort auf die teilweise dramatische Bodenwertentwicklung in unserer Stadt. Wir wollen Wohnen in Hamburg nicht weiter verteuern. Gerade günstiges Wohnen haben wir bei den verschiedenen Grundsteuer-Ermäßigungen besonders berücksichtigt. Das Wohnlagemodell ist sehr unbürokratisch, es werden nur wenige und einfach ermittelbare Angaben der Steuerpflichtigen benötigt, was wiederum technisch wenig Aufwand und im Ergebnis geringere Kosten bedeutet.“

Hintergrund: Wie wird die Grundsteuer zukünftig berechnet?

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt in drei Schritten:
1. Ermittlung des Grundsteuerwertes (Bewertungsebene)
2. Ermittlung der Grundsteuermesszahl (Messbetragsebene)
3. Berechnung der Grundsteuer (Hebesatzebene)

Zu 1. Die Ermittlung der Grundsteuerwerte erfolgt anhand von Äquivalenzzahlen multipliziert mit der Grundstücks- beziehungsweise Gebäudefläche. Künftig sollen unabhängig von ihrer Nutzung Grundstücksflächen mit 0,04 Euro/Quadratmeter multipliziert werden und Gebäudeflächen mit 0,50 Euro/Quadratmter…

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