„Garteln ist der Motor für eine gute Nachbarschaft“, sagt Manuel Hanke. Der Soziologe aus dem Team von wohnbund: consult moderiert Beteiligungsund Gemeinschaftsbildungsprozesse – analog, manchmal auch in niederschwelligen Videokonferenzen. Bereits im Sommer vergangenen Jahres wurde das von Treberspurg & Partner und Synn Architekten geplante Plus- Energie-Quartier am Campo Breitenlee der Bauträger ÖVW und Wiener Heim in Wien-Donaustadt besiedelt. Vielfältig ist das Angebot an Wohnformen und Gemeinschaftsräumen. Umso wichtiger ist es, Bedürfnisse zu erheben, Nutzungskonzepte zu entwickeln und zur Selbstorganisation zu ermächtigen.

Letzteres funktioniere beim Gärtnern schon allein deshalb gut, weil man einen Nutzen davon hat, so Hanke. Die in den Pflanztrögen und Hochbeeten sprießende Vegetation beweist, dass er recht hat. Für den großen, multifunktionalen Gemeinschaftsraum am Quartiersplatz wird noch an Nutzungsszenarien und Regeln gearbeitet. Er ist hochwertig ausgestattet, da kann vieles stattfinden, von allein wird es aber nicht passieren. Deshalb ist Manuel Hanke auch heuer noch vor Ort, damit es ausreichend Personen gibt, die dafür sorgen, dass hier Nachbarschaft gelebt wird.

Stadtteilarbeit ist wichtiger

Die Politikwissenschafterin und Sozialarbeiterin Eve-Maria Kehrer hat sich intensiv mit Gemeinschaftsräumen für ganze Quartiere befasst. Die sind zu einem neuen Trend geworden, auch, weil die Gemeinschaftsräume einzelner Wohnanlagen oft wenig ausgelastet sind. Die Gründe sind mannigfaltig: fehlende Ausstattung, eine Raumakustik, die das Nutzen durch Gruppen erschwert oder einfach mangelndes Interesse. Vor allem in Neubauquartieren, die wenig Anknüpfungspunkte zu bestehenden Ortskernen haben, sei es sinnvoll, Angebote bereitzustellen, die auch von der Bewohner:innenschaft anderer Liegenschaften genutzt werden kann.

Die Probleme, die bei hauseigenen Gemeinschaftsräumen auftreten, bleiben dennoch. Hinzu kommen rechtliche und finanzielle Unsicherheiten. Wer zahlt, wenn jemand aus einem anderen Haus etwas kaputt macht? Wie wird vorgegangen, wenn bei Mietkaufwohnungen die Kaufoption gezogen wird und die Eigentümer: innen über den Raum entscheiden können? Jugendräume müssen einfach und spontan zugänglich sein, meint Kehrer: „Jugendliche wollen das Chillen nicht planen.“ Und wenn kostenpflichtige Angebote nur mit Kreditkarte gebucht werden könne, schließe das auch manche aus. Generell sei Stadtteilarbeit wichtiger als ein Gemeinschaftsraum für jedes Haus. „Es braucht niederschwellige Angebote, mit denen man möglichst viele erreicht“, so Kehrer.

Oft großer Aufwand

Doris Molnar, Vorstandsdirektorin der Kremser Gedesag, differenziert zwischen großvolumigen Wohnstrukturen und kleineren in der Provinz. Die niederösterreichischen Förderungsrichtlinien verpflichten nur bei betreuten Wohnformen zu Gemeinschaftsräumen, die in diesem Segment auch viel und gut genutzt werden. Man müsse bedenken, dass Gemeinschaftsräume einen Wartungsaufwand und damit Kosten verursachen. Abgesehen davon sei am Land der Bedarf kaum gegeben. Selbst Spielplätze werden wenig angenommen, weil jede Familie eine eigene Rutsche-Schaukel-Kombination im Garten stehen hat.

In Großanlagen sei das etwas anderes, so die Erkenntnis von Doris Molnar. Dort sei zudem eine soziale Begleitung wichtig, damit sich die Leute zurechtfinden und kennenlernen. Damit die Gemeinschaftsräume nicht verwahrlosen, brauche es, so ihre Erfahrung, aber „Kümmerer“, die im Idealfall auch kleine Budgets bekommen. Generell sei die Nachbarschaftsbildung heute schwieriger als noch bis in die 1990er-Jahre. Sei man früher eingezogen, um zu bleiben, sei nun die Bereitschaft zu übersiedeln größer.

Noch kümmert sich die Gedesag per E-Mail, Telefon und persönlichen Kontakt um die Bewohner:innen. Man arbeite aber an einem modernen Kundenportal, weil dies von der Übermittlung der Betriebskostenabrechnung bis zum Nachbestellen von Schlüsseln vieles vereinfache. Worauf es dabei aus Hausverwaltungssicht ankommt? „Es steht und fällt mit den Schnittstellen zu vorhandenen Daten“, erklärt Doris Molnar. „Wenn eine App an die Finanzbuchhaltung andockt, ist schon viel gewonnen.“

Digitale Diener

Schon seit 2012 kommt in den Großanlagen der Wien-Süd der mit dem ITDienstleister Rise entwickelte „Digitale Hausmeister“ zum Einsatz. Über ihn läuft vom Reservieren der Sauna bis zur Kommunikation mit der Hausverwaltung alles, was es im jeweiligen Haus zu wissen und zu organisieren gibt. Bei der Suche nach Schachpartner: innen hilft ebenso der „Hausmeister“. Dieser kommt als App direkt auf die Geräte der Bewohner:innen und befindet sich in Form eines Touchscreens in den Hausfoyers. Dort liefert er auf den ersten Blick beim Heimkommen oder Weggehen sichtbar aktuelle Nachrichten und Abfahrtszeiten der umliegenden Öffis.

Nach dem Diener Oberons aus Shakespeares Sommernachtstraum ist Puck benannt, eine Entwicklung von JP Immobilien, an der seit drei Jahren auch die Arwag beteiligt ist. Puck bietet jede Menge Features, vom digitalen Dokumentensafe, über die Mitteilung von Schadensmeldungen bis hin zu Grätzl-Nachrichten. Darunter auch eine Funktion zur Vernetzung von Bewohner: innen, erzählt Puck-Geschäftsführerin Julia Wawrik. Hausverwaltungen hätten aber nahegelegt, sie zu deaktivieren, „damit aus kleinen Problemen keine großen werden“. Denn oft nähmen Bagatellen, sobald die auf digitalen Plattformen losgelassen wurden, Dimensionen an, die schwer in den Griff zu kriegen sind.

Das 2017 gegründete Proptech-Unternehmen erweitert laufend sein Angebot. Über Puck Energy bietet man sogar eine Direktverrechnung der Heizkosten an. Generell läge es laut Julia Wawrik sehr an den Hausverwaltungen, wie gut die Apps angenommen werden: „Werden die verschiedenen Kanäle nicht bespielt, wird es für die Mieter:innen uninteressant.“ Wichtig für die Bewohner: innen bleibe aber, dass jemand das Telefon abhebt, wenn sie anrufen.

Über soziale Medien organisierte Bewohner: innengruppen, digitale Hausverwaltungsplattformen und elektronische Zutrittssysteme helfen dabei, dass die Nutzung von Gemeinschaftsräumen, Wellnessbereichen, Dachschwimmbädern, Werkstätten und Waschräumen in geregelten Bahnen verläuft. Macht die fortschreitende Digitalisierung den oft beklagten, ungenutzten oder missbräuchlich verwendeten Gemeinschaftsbereichen ein Ende? „Nein“, Eva-Maria Kehrer, „selbst das perfekte digitale System ist kein Garant für das Funktionieren dieser Räume. Es braucht stets auch ein analoges Angebot, persönlichen Service.“

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Die Vorbereitungen für die nächsten Bauvorhaben im Norden der Seestadt laufen auf Hochtouren. Denn dort werden in den nächsten Jahren – neben weiteren Wohnungen und Betrieben, sozialer Infrastruktur und Nahversorgung – auch neue öffentliche Freiräume entstehen: Die sogenannte „Grüne Saite“, die durch abwechslungsreiche und wohnungsnahe Grünräume geprägt ist, sowie die „Rote Saite Nord“, die kommerzielle, kulturelle und kreativ-öffentliche Nutzungen miteinander verbindet. Diese öffentlichen Freiräume werden Platz für vielfältige Bedürfnisse bieten – die Nutzer: innen waren und sind eingeladen, sie zu beleben und mitzugestalten.

In Vorbereitung auf die beiden Teilräume im Norden der Seestadt haben mehrteilige Beteiligungsprozesse stattgefunden, die im Auftrag der Wien 3420 von der Arbeitsgemeinschaft PlanSinn und Caritas Stadtteilarbeit, durchgeführt wurden. Dabei wurde das Wissen von Menschen, die die Seestadt bereits gut kennen, einbezogen.

Bei den „CoCreation Days“ diskutierten Stakeholder:innen in vertiefenden Fokus-Sessions Aspekte, die bei der zukünftigen Gestaltung und Nutzung der öffentlichen Räume der Grünen und Roten Saite besondere Berücksichtigung finden sollten, und skizzierten den Prozess der Ko-Kreation im weiteren Verlauf der Planung und Umsetzung.

Eine Online-Umfrage ermöglichte es einer breiten Öffentlichkeit und ihrem Umfeld, Vorstellungen und Bedürfnisse in puncto Freiräume in der Seestadt zu äußern und gewünschte Qualitäten und Nutzungsmöglichkeiten zu benennen.

Die Ergebnisse der CoCreation Days und der Umfrage flossen in die Wettbewerbsausschreibungen für die Planung der Grünen und Roten Saite ein, die Ergebnisdokumentationen wurden beigefügt und dienten den am Wettbewerb teilnehmenden Planer:innen als Grundlage.

Um auch den weiteren Planungsund Umsetzungsprozess zu begleiten, wurde zudem ein „Sounding Board“ aufgebaut, das sich aus insgesamt acht Bewohner:innen und lokalen Akteur:innen zusammensetzt. Diese kennen den Alltag in der Seestadt und vertreten unterschiedliche Nutzer:innengruppen und deren Ansprüche. Sie hatten eine beratende Funktion im Rahmen des Wettbewerbs und stehen den Planer:innen auch im weiteren Verlauf der Planung und Umsetzung mit ihrer Expertise zur Verfügung. Das führt auch zu positiven Rückkoppelungen in ihrem eigenen Umfeld.

Partitur des öffentlichen Raums 
Städtisches Leben ist von der Qualität seiner öffentlichen Stadträume abhängig. Gleich den Saiten eines Musikinstruments sind die öffentlichen Stadträume die Impulsgeber einer Stadt, die deren Leben in Schwingung bringen. aspern Seestadts öffentliche Stadträume sind nach den Saiten eines Musikinstruments benannt. Jede Saite schlägt einen neuen Ton an und differenziert sich so in Gestalt, Nutzung und Bestimmung. Das gekonnte Zusammenspiel der Saiten erzeugt den Wohlklang der Stadt, der sich an der Lebensqualität ihrer Bewohner:innen und Besucher: innen misst. Die zentralen öffentliche Stadträume der Seestadt werden von vier Saiten gebildet: Dem Ring der Sonnenallee (Gelbe Saite), der Roten Saite, der Grünen Saite und der Blauen Saite. Die Schwerpunkte der Saiten liegen jeweils auf infrastrukturelle Vernetzung, Handel und Kultur, Freizeit und Naherholung sowie Erholung am Wasser. So beschreibt die Partitur des Öffentlichen Raums die Grundidee für dessen Gestaltung.

Kulturelle Vielfalt

Der co-kreative Abschnitt der Roten Saite im nördlichen Teil der Seestadt wird sich vom Bahnhof Aspern Nord bis zum Zaha-Hadid-Platz am See erstrecken. Er wird die Seestadt mit vielfältigen Angeboten für alle Altersgruppen bereichern. Hier soll es ein breites Angebot an Geschäften, Lokalen und kulturellen Nutzungen geben, das sich gegenseitig co-kreativ befruchtet. Neben kommerziellen Nutzungen sind auch nicht-kommerzielle Angebote wie z. B. Gemeinschaftsräume, öffentliche Einrichtungen oder Flächen für kulturelle Veranstaltungen und konsumfreien Aufenthalt geplant. Mit der Roten Saite Nord soll ein Zentrum entstehen, das auch für die alten und neuen Stadtteile in der Umgebung eine wichtige Versorgungsfunktion erfüllt, weshalb auch Anrainer:innen eingeladen sind, sich aktiv in die Gestaltung einzubringen. Neue, urbane Orte der Kommunikation werden im öffentlichen Raum entstehen, an denen sich Nachbar:innen – in der einen oder anderen Form – begegnen.

Die Grüne Saite, eine Spielstraße für Jung und Alt, wird ein lebendiger, verkehrsberuhigter Treffpunkt mit attraktiven Nutzungsangeboten für alle Alters- und Interessensgruppen. Entlang der Grünen Saite wird es vor allem Wohnbauten, aber auch viele Nicht- Wohnnutzungen im Erdgeschoß – wie Kindergärten, Kleinbüros etc. – geben. Möglichkeiten zur Mitgestaltung im öffentlichen Raum werden auch hier eine große Rolle spielen. Wichtig: auch Insekten, Vögel etc. werden hier ihre Lebensräume finden. Entlang der Grünen Seite wird es zwei kleine Pocket Parks als grüne Grätzl-Zentren geben.

Ort des Miteinanders

Die Seestadt versteht sich als Ort des Miteinanders und der Partizipation und wird – wie auch Umfragen bestätigen – von Bewohner:innen als solcher wahrgenommen. Von Anfang an spielten Beteiligungsprozesse eine wesentliche Rolle in der Entwicklung des Stadtteils. Schon in der Masterplanung wurden Anrainer:innen miteinbezogen. Auch das Naherholungsgebiet asperner Terrassen wurde bereits miteinander entwickelt.

Bewohner:innen sind immer wieder eingeladen, ihre Wünsche für die Gestaltung von öffentlichem Raum einzubringen – wie beispielsweise beim Elinor-Ostrom-Park oder eben der Grünen Saite und Roten Saite Nord.

Auch bei Bauprojekten in der Seestadt spielt Partizipation eine große Rolle: Bei den bisher insgesamt zehn Baugruppen steht das Gemeinsame im Mittelpunkt. Hier können aktiv Ideen eingebracht werden, denn die Bewohne: innen planen, gestalten und organisieren sich als Hausgemeinschaft selbst und können schon vor dem Einzug aktiv mitgestalten.

Ganz entscheidend für die laufende Förderung der Partizipation von Bewohner:innen ist das vor Ort tätige Stadtteilmanagement. Es informiert über Entwicklungen im Stadtteil und unterstützt alle, die sich aktiv in die Gestaltung der Seestadt einbringen wollen. Ob gemeinsames Garteln, Musizieren oder Gestalten – zahlreiche Initiativen von und für Seestädter: innen sind so bereits entstanden. Mit dem Nachbarschaftsbudget werden jedes Jahr Ideen, die die Nachbarschaft und das Miteinander in der Seestadt fördern, unterstützt.

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Blumenkästen nach innen oder nach außen am Balkon?

Blumenkästen sind eine gute Möglichkeit, auch auf dem Balkon seinen eigenen kleinen „Garten“ anzulegen. Doch einzelne Wohnungseigentümer müssen es akzeptieren, wenn ihre Gemeinschaft beschlossen hat, dass diese Kästen nur an der Innen- und nicht an der Außenseite des Balkongeländers angebracht werden dürfen.

Das Amtsgericht München (Aktenzeichen 1293 C 12154/24) entschied, dies entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung.

Nachbars Laub und Äste im Pool, was nun?

Poolbesitzer fürchten unter anderem eines: dass ihnen ständig Blätter, Früchte, Laub und Äste ins Wasser geweht werden. Ein Betroffener forderte deswegen von seinem Nachbarn eine Kostenbeteiligung für den erhöhten Reinigungsbedarf.

Doch das Oberlandesgericht Frankfurt (Aktenzeichen 19 U 67/23) verweigerte dies mit der Begründung, der Pool sei ohne Einhaltung des Grenzabstandes in der Nähe von zwei bereits vor 90 Jahren gepflanzten Eichen errichtet worden.

Mängel am Pool – Rücktritt möglich?

Wer in seinem Garten einen Pool von einer Fachfirma neu errichten lässt, der hat natürlich Anspruch auf eine korrekte Ausführung der Arbeiten.

Doch kleinere Mängel berechtigen den Auftraggeber nach einem Urteil des Kammergerichts Berlin (Aktenzeichen 21 U 20/23) nicht, angesichts eines bereits errichteten Pools vom Vertrag zurückzutreten. Hier hatte die Überdachung des Beckens nach Ansicht des Eigentümers nicht einwandfrei funktioniert. Das Gericht verweigerte einen kompletten Rücktritt vom Vertrag, sondern beschränkte sich auf eine Reduzierung der zu leistenden Zahlungen.

Split-Klimagerät auf dem Dachboden – Muss WEG-Gemeinschaft zustimmen?

Wenn ein Wohnungseigentümer – hier: im Dachgeschoss – ein Split-Klimagerät einbauen lassen will, so sollte er der Gemeinschaft eine schlüssige, nachvollziehbare Begründung dafür liefern.

Sonst kann der Einbau des Klimageräts nach Ansicht des Landgerichts Frankfurt/Main (Aktenzeichen 2-13 S 5-23) verweigert werden. Die bloße Behauptung, die Hitze könne zu gesundheitlichen Belastungen führen, sei zu pauschal.

Gartenpflege- Wer macht was und wo?

Der Sommer ist auch die Zeit der Gartenpflege. Doch manchmal wird um den Geltungsbereich gestritten, für den ein Mieter zuständig ist.

In einem Fall, der vor dem Amtsgericht Nürtingen (Aktenzeichen 17 C 3483/21) verhandelt wurde, war die zu pflegende Gartenfläche vertraglich nicht exakt bestimmt. Deswegen durfte sich der Betroffene auf den durch eine Steinmauer abgegrenzten Bereich unmittelbar vor seiner Erdgeschosswohnung beschränken.

Tierhaltung im Garten

Immer wieder gibt es Streit darüber, ob bestimmte Tierarten auf zugewiesenen Gartenflächen gehalten werden dürfen oder nicht.

Ein Prozess vor dem Amtsgericht Bottrop (Aktenzeichen 20 C 7/23) drehte sich um drei Laufenten. Den betroffenen Mietern wurde deren Haltung untersagt, weil die Exkremente der Enten unangenehme Gerüche verursachen und ihr Schnattern eine Ruhestörung darstellen könnte.

Terrasse im Regen

Der Reiz an einer überdachten Terrasse ist es, sich auch bei schlechtem Wetter dort aufhalten zu können.

Wird ein Hausgrundstück mit einer Terrasse verkauft und tritt durch das Dach regelmäßig Regenwasser ein, so stellt das nach Ansicht des Bundesgerichtshofes (Aktenzeichen V ZR 43/23) einen Sachmangel dar. Der Verkäufer hätte darüber informieren müssen.

Bienenvölker auf der Loggia

Das Halten mehrerer Bienenvölker auf einer Loggia ist dem unmittelbar daneben wohnenden Nachbarn nicht zuzumuten.

Das Oberlandesgericht Hamm (Aktenzeichen 24 U 109/19) entschied dies in einem Fall, in dem sechs Völker für einen erheblichen Bienenflug sorgten. Ein Sachverständiger hatte bestätigt, dass es durchaus immer wieder zu unerwünschten Begegnungen der Nachbarn mit den Insekten kommen könne.

Gartenteiche müssen gesichert werden

Eine der größten Gefahren im Garten stellen für Kleinkinder Teiche dar. Deswegen müssen sie gesichert werden.

Dies trifft nach Meinung des Oberlandesgerichts Brandenburg (Aktenzeichen 3 U 30/22) ganz besonders dann zu, wenn sich der Teich in einer Wohnanlage befindet, die in offener Bauweise errichtet wurde und über einen allgemein zugänglichen Garten verfügt. Hier war ein zweijähriges Kind ins Wasser gefallen und hatte sich schwerste Verletzungen zugezogen, so dass es seit diesem Tag zu 100 Prozent schwerbehindert war.

Dr. Ivonn Kappel

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Pools bis 100 m3 meist ohne Baugenehmigung möglich

Einen fest eingelassenen Pool im eigenen Garten zu realisieren, kann aufwendig sein. Ob dafür eine Baugenehmigung notwendig ist, legen die jeweiligen Landesbauordnungen fest. In den meisten Bundesländern sind Pools bis zu einem Fassungsvermögen von 100 m3 verfahrensfrei.

Das bedeutet: Es ist keine Baugenehmigung und auch keine Bauanzeige bei der Baubehörde nötig. „Trotzdem empfiehlt es sich, vor der Anschaffung bei der örtlichen Baubehörde nachzufragen. Denn manchmal gibt es weitere Kriterien und die Regelungen können sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden“, weiß Sabine Brandl, Juristin der ERGO Rechtsschutz Leistungs-GmbH.

Ist darüber hinaus zum Beispiel noch eine feste Poolüberdachung geplant, kann eine Baugenehmigung erforderlich sein. „Wichtig ist, dass sich Bauherren auch bei verfahrensfreien Bauten an Vorgaben aus dem Baurecht halten müssen“, ergänzt Brandl. So sind Abstandsregelungen, etwa zum Nachbargrundstück, die die Landesbauordnung vorgibt, einzuhalten.

Der Bebauungsplan der Gemeinde kann Vorgaben machen, dass bestimmte Flächen nicht bebaut werden dürfen. Und in der Nähe denkmalgeschützter Bauten kann eine Genehmigung vom Denkmalschutzamt notwendig sein. Bei Missachtung solcher Regeln droht Ärger mit den Behörden – bis hin zur Abrissanordnung. Allen, die sich keinen Kopf um Genehmigungen machen möchten, rät die Juristin, auf einen Aufstellpool zurückzugreifen.

Was gilt für Mieter und in Eigentümergemeinschaften?

Für Mieter und Eigentümergemeinschaften ist auf dem Weg zum eigenen Pool noch mehr zu beachten. „Mieter müssen sowohl vor dem Bau eines Einbaupools als auch bei großen Aufstellpools vorab das Einverständnis des Vermieters einholen“, weiß Brandl. Bei Mehrfamilienhäusern darf zudem die Gartennutzung der anderen Mieter nicht beeinträchtigt sein.

„Im Gemeinschaftsgarten eines Mehrfamilienhauses dürfen Mieter daher in der Regel keinen privaten Pool aufstellen oder installieren – es sei denn, außer dem Vermieter stimmen auch alle anderen Mieter zu“, so die ERGO Juristin.

„Auch wenn der Vermieter einen Pool auf einem Mietgrundstück erlaubt hat, darf er einen Rückbau des Schwimmbeckens beim Auszug verlangen.“ Sind angehende Poolbesitzer Teil einer Eigentümergemeinschaft, ist ein rechtsgültiger Beschluss der Eigentümerversammlung für die bauliche Veränderung auf dem Gemeinschaftseigentum erforderlich.

„Das gilt auch für Flächen mit Sondernutzungsrecht, etwa in einer Reihenhausanlage mit eigenen Gärten pro Partei,“ ergänzt Brandl. Denn: Durch einen Swimmingpool wird der Garten erheblich umgestaltet. Dies geht über eine normale Gartennutzung deutlich hinaus.

Pflichten beim Planschen

Mit den richtigen Genehmigungen ist es beim Poolbau jedoch noch nicht getan. „Gartenbesitzer müssen bereits während der Bauphase ihrer Verkehrssicherungspflicht nachkommen und darauf achten, dass keine Gefahr für andere besteht“, so die Rechtsexpertin von ERGO. Ist der Pool befüllt, empfiehlt Brandl, diesen bei Nichtbenutzung mit einer Abdeckung zu sichern, um Verletzungen und Schadenersatzansprüchen vorzubeugen. Auch an die Sicherheit von Kindern ist zu denken.

Dazu gehört auch, den Garten vor unbefugtem Zutritt zu sichern, denn ein Pool kann auch für fremde Kinder eine Versuchung darstellen und auch hier drohen Haftungsrisiken. Geltende Ruhezeiten sind ebenfalls beim Planschen zu beachten.

„Da Poolwasser meist chemische Zusätze wie Chlor oder Anti-Algen-Mittel enthält, muss es in die Kanalisation“, so Brandl. Damit ist der Hausanschluss für Abwasser gemeint und nicht die Kanalisation an der Straße. Denn: Letztere ist meist nur für Regenwasser gedacht und leitet das Wasser ungeklärt in das nächste Gewässer ein.

„Das Wasser beim Entleeren nach dem Sommer einfach in den Garten zu kippen, ist ebenfalls verboten. Denn es schadet nicht nur dem Boden und den Pflanzen, sondern verunreinigt auch das Grundwasser.“ Um sicherzugehen, sollten Poolbesitzer vor der Entsorgung die regionalspezifischen Bestimmungen der Gemeinde prüfen. Auskunft dazu können etwa das Umweltamt, das Ordnungsamt oder die für Wasser und Abwasser zuständige Stelle der Gemeinde erteilen.

Katharina Manderfeld

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Wir treffen einander im Hof, setzen uns zum Gespräch in die Gemeinschaftsküche, dann raus auf die Terrasse, wunderschönes Wetter, die Sonne knallt vom Himmel, es ist mucksmäuschenstill, im Hintergrund rascheln und knabbern die Kaninchen im Stall, schauen uns die Food-Coop und den Coworking- Space an, am Ende geht’s mit dem Lift hinauf in den fünften Stock, wo sich auf Top 15 eine Gästewohnung befindet, nebenan eine begrünte Dachterrasse und eine kleine Bibliothek mit Feuerstelle und Saunakabine für kalte Wintertage, von den Bewohner:innen liebevoll Saunathek genannt.

„Es ist ein schönes, selbstständiges Wohnen mit hoher Lebensqualität, und ich habe das Gefühl, dass wir uns alle gut einbringen und verwirklichen konnten“, sagt Constanze Kutzner. „Ich wohne allein hier, die Baugruppe ist für mich eine Art Großfamilie.“ Die 60-jährige Architektin aus Berlin hat sich schon vor langer Zeit für die Baugruppe Willda Wohnen entschieden, hat bei den ersten Besprechungen teilgenommen, als nicht einmal noch der Verein gegründet und die Baugruppe rechtlich formiert war. Gemeinsam mit ihren frühen Partnern hat sie das Programm mitentwickelt, ein sehr ambitioniertes sogar, um beim 2016 ausgeschriebenen Bauträger-Wettbewerb überhaupt reüssieren zu können.

„Geplant war das Wohnprojekt als ökologisches Vorzeigebeispiel mit massiver Ziegelbauweise, Hanfdämmung und Dickputz, doch leider sind wir in der Ausschreibung mitten in die Krise hineingeschlittert, die Baukosten sind explodiert, und plötzlich lagen wir zwei Millionen Euro über unserem Budget“, erzählt Kutzner. „Also mussten wir – mit einem weinenden Auge, wohlgemerkt – umplanen und neu ausschreiben.“

Das Resultat ist ein klassischer Stahlbetonbau mit Vollwärmeschutzfassade, aber immerhin großen Fenstern und hochwertig ausgebildeten Details bei Brüstungen und Balkonen. Vor allem aber ist es gelungen, die räumlichen und gemeinschaftlichen Qualitäten des Projekts zu erhalten und in die neue Version hinüberzuretten.

Massive Einsparungen

Während der Einsparungs- und Umplanungsphase der insgesamt 20 Wohneinheiten ist rund die Hälfte der Leute abgesprungen. Zum Glück jedoch habe das Projekt als Ganzes niemals gewackelt, erzählt Kutzner. Das liege zum einen am harten, engagierten Kern der Baugruppe, zum anderen aber auch an der guten Betreuung durch realitylab, einszueins architektur (Projektleitung Lisa Fleißner) sowie durch den gemeinnützigen Bauträger Schwarzatal. Eine der Nutznießer:innen dieser disruptiven Phase ist Therese Garstenauer. Die 50-jährige Historikerin ist mitten im Prozess eingesprungen und hat mit ihrer Familie eine frei gewordene, 90 Quadratmeter große Wohnung übernommen.

Der Wildgarten
Der Wildgarten ist ein grünes, autofreies, elf Hektar großes Stadterweiterungsgebiet in Wien-Meidling, das als Resultat eines Europan-Wettbewerbs 2014/2015 nach Plänen des spanischen Büros arenas basabe pacios arquitectos in Kooperation mit dem Wiener Büro Buschina & Partner realisiert wurde. Unter der Leitung der eigens gegründeten Wildgarten- Entwicklungs-GmbH und der ARE Austrian Real Estate wurden rund 1.100 Wohnungen für insgesamt 2.300 Menschen errichtet, und zwar in einem Mix aus Miete und Eigentum, aus gefördert und frei finanziert. Neben den beiden Baugruppen Willda Wohnen und Rosegarden wurden auch die Wohnhäuser Que[e]rbeet (Bauträger EBG, Bauplatz 19) und mietgestalten (Bauträger egw, Bauplatz 21/22) als Baugruppe realisiert. 
- wildgarten.wien 
- willdawohnen.at 
- rose-garden.at 
- schwarzatal.at 
- ebg-wohnen.at
- egw.at

„Wir sind heute eine recht starke, gut vernetzte und auch wirklich gut funktionierende Baugruppe“, so Garstenauer, „und dadurch, dass wir das Projekt der Schwarzatal abgekauft haben und de facto im Eigentum errichtet haben, ist die Gruppe der hier Wohnenden – allein schon aus finanziellen Gründen – wahrscheinlich homogener als anderswo.“ Bei den meisten der 31 Bewohner:innen handelt es sich um Akademiker:innen, großteils in der Altersgruppe 40 bis 50, hinzu kommen 20 Kinder zwischen ein und 18 Jahren.

Zu den Fakten: Entwickelt und auf Schiene gebracht wurde das Projekt mit der Adresse Mona-Lisa-Steiner- Weg 12, Bauplatz 6, mitten in der Wohnsiedlung Wildgarten von der Schwarzatal, die in den ersten Jahren in finanzielle Vorleistung gegangen ist. Das reale Investment der Baugruppen- Mitglieder war zu Beginn lediglich Zeit und Energie.

Im Herbst 2020 hat sich die Situation verändert: Auf Basis des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG § 15a) wurde ein Kaufpreis in der Höhe von brutto 8,09 Millionen Euro ermittelt und das gesamte Projekt an den Verein Willda Wohnen überlassen. Bis auf die Mängelbehebungsphase, die nun abgeschlossen ist, hat die Schwarzatal mit dem Projekt nun keine Verbindung mehr. Um die Hausverwaltung kümmert sich die Baugruppe selbstständig.

Verein als Kreditnehmer

Eigentümer ist nun der Verein Willda Wohnen. Mit dem Kreditgeber Raiffeisenkasse Gunskirchen, die bereits viel Erfahrung mit der Finanzierung von Baugruppenprojekten hat, wurde ein Eigenmittelanteil in der Höhe von 20 bis 25 Prozent vereinbart. Der Rest wird über einen teils fix, teils variabel verzinsten Kredit mit einer Laufzeit von 30 Jahren abbezahlt. Die Tilgung erfolgt über monatliche Zahlungen der Wohnparteien an den Verein, wobei sich die Höhe der Beträge an der jeweiligen Wohnnutzfläche orientiert. Besonderheiten der einzelnen Wohnungen – Stockwerk, Aussicht oder Anzahl der Himmelsrichtungen wie in einigen anderen Baugruppen – oder Anteile an Allgemeinflächen wie etwa Gästewohnung, Coworking-Space oder Saunathek wurden in der Berechnung nicht berücksichtigt.

In den letzten drei Jahren seit Fertigstellung gab es im Willda Wohnen drei Wohnungswechsel, wobei jene Interessent: innen, die über klassische Inserate in Print- und Online-Medien auf das Projekt aufmerksam wurden, wie Garstenauer erzählt, über das rechtliche Modell der Baugruppe überrascht und irritiert gewesen seien. Die meisten Eigentumssuchenden hätten ein Problem damit, dass sie nicht im Grundbuch aufscheinen und dass etwaige Wertsteigerungen von Grund und Boden mit dem zuständigen Arbeitskreis der Baugruppe berechnet würden. Die besten Matches gebe es stets mit gleichgesinnten Interessent:innen der Plattform „Gemeinsam Bauen & Wohnen“.

„Was die Wirtschaftlichkeit des Projekts betrifft, so haben wir mit den damaligen Umplanungen und mit diversen Eigenleistungen, was etwa Hausverwaltung und Freiraumgestaltung (nach einem Konzept von Yewo) betrifft, gut die Kurve gekratzt“, meint Constanze Kutzner. Einen massiven Kritikpunkt muss sie allerdings loswerden: „Der gesamte Wildgarten ist als autofreie Wohnsiedlung konzipiert, eine Art urbane Insellösung, umgeben von S-Bahn, Friedhof, Gewerbegebieten und Kleingartenvereinen, und aus diesem Grund haben wir hier keinerlei Laufkundschaft. Dennoch waren die Bauträger und Baugruppen gezwungen, in ihren Projekten gewerbliche Einheiten vorzusehen. Das ist in Anbetracht der Umstände unlogisch und im Alltag wirtschaftlich kaum darstellbar.“

Baugruppe mit Minus-Geschäften

Der Coworking-Space sei unterbesetzt und dementsprechend ein Minus-Geschäft, der Weg von der Anlieferung bis zur Food-Coop sei steil und umständlich, und auf einigen anderen Bauplätzen rundherum seien in der Vergangenheit einige gewerbliche Anmeldungen aufgrund eines Zufahrtsverbots gescheitert. In einem Fall sogar wurde einem bereits angesiedelten Installateur-Unternehmen die Zufahrts- und Zuliefererlaubnis seitens der Stadt Wien verweigert.

„Autofreie Wohnsiedlungen sind eine tolle Sache“, so Kutzner, „aber man kann von so speziellen Typologien nicht das Gleiche verlangen wie von einer klassischen Wohnsiedlung mit Passanten, Autoverkehr und Laufkundschaft. Dass das in der Stadtplanung nicht differenziert behandelt wird, halte ich für einen Fehler.“ Lediglich die Vermietung der Gästewohnung an Bewohner:innen der gesamten Wildgarten- Siedlung erfreue sich großer Beliebtheit und sei ökonomisch zufriedenstellend.

Ratlos ist die Baugruppe Willda Wohnen auch hinsichtlich ihrer neu installierten Photovoltaik-Anlage am Dach. Ein Jahr nach Besiedelung habe sich das Vereinsbudget so weit erholt, dass sich die Bewohner:innen die Errichtung einer 50 kW Peak großen PVAnlage auf zwei Dachflächen leisten konnten. Kutzner: „Die Installation ist längst abgeschlossen, wir hätten schon lange Strom für den Eigenbedarf produzieren können, aber nein, die Wiener Netze haben bis heute den Vertrag nicht unterschrieben und lassen uns seit Monaten zappeln.“

Angesichts der akuten Klimakrise und der öffentlichen Ermunterung zu ökologischem Zivilengagement ist so eine ignorante Vorgehensweise nur schwer nachvollziehbar.

Romantischer Rosengarten

Ein paar Gassen weiter, Silberlindenweg 4, Bauplatz 10, befindet sich eine weitere Baugruppe, und zwar der sogenannte Rosegarden, ebenfalls von der Schwarzatal errichtet. Im Gegensatz zu Willda Wohnen jedoch handelt es sich dabei um ein mit geförderten Mitteln errichtetes Mietwohnheim. Die Bebauung besteht aus einem sechsgeschoßigen Baukörper in der Mitte und drei benachbarten, dreigeschoßigen Pavillons rundherum. Die Bauweise umfasst Stahlbetondecken, Fassaden aus Hohlblockziegeln sowie eine konventionelle Wärmedämmung. Durch die Typologie mit Maisonette-Wohnungen konnten die drei niedrigen Baukörper ohne kostspielige Lifte ausgeführt werden. Das Projekt wurde mit dem IBO Ökopass ausgezeichnet.

„Nachdem wir hier dem Förderdeckel unterliegen, mussten wir mit den Baukosten sehr sparsam umgehen“, erklärt Architekt Georg Baldass, der gemeinsam mit seiner Partnerin Mihaela Ionescu das Büro Baldassion Architektur betreibt. Für die Baugruppenbetreuung war die Wiener Soziologin Ana Rogojanu zuständig. „Daher hatten wir bei Bauweise und Baustoffen auch nicht mehr Spielraum. Umso mehr freut es uns, dass wir einen großen Wohnsalon sowie einen unterirdischen Gymnastik- und Gemeinschaftsraum errichten konnten.“

Im Wohnsalon, der mit Küche, Esstisch, Sofalandschaft und vorgelagerter Terrasse ausgestattet ist, wird in der Tat gewohnt, gekocht, gegrillt, gegessen und gespielt. Zudem dient der große Raum im Erdgeschoß den Kindern und Jugendlichen als Nachmittagsraum für Hausübungen sowie als Versammlungsstätte für Baugruppen- Besprechungen. Eine Etage tiefer, zu erreichen über einen abgegrabenen Patio mit begrünter Böschung, gibt es einen schallisolierten Gemeinschaftsraum für Yoga, Tanz, Boxen, Musik und Gesangsgruppen. Auffällig ist die offene, naturbelassene Freiraumplanung von Thomas Proksch, die sich zwischen alledem wie ein wilder, scheinbar verwunschener Rosengarten mit Schotterwegen und hölzernen Palisaden durchschlängelt.

Unverhoffte WGG-Novelle

Auch im Projektprozess des Rosegardens gab es vor einigen Jahren einen schwarzen Moment. Dieser betrifft jedoch nicht das Thema Baukosten, sondern eine überraschende, unverhoffte Novellierung des WGG im August 2019, die zwar nach wie vor eine Veräußerungsoption an Einzelmieter:innen, also an natürliche Personen gestattet, laut §§ 8, 15b und 15f aber nicht mehr an juristische Personen wie etwa Vereine, wie dies kurz zuvor noch im Fall von Willda Wohnen möglich war. Durch die Änderung im WGG ist ein Großteil der Baugruppe, die im Sinne hatte, Eigentum zu begründen, kurzfristig abgesprungen.

„Fast die gesamte Baugruppe hat sich damals aufgelöst und neu formiert“, sagt Andreas Zettl, Physiker an der Universität Wien, der mit seiner Frau und seinen beiden Kindern eine knapp 100 Quadratmeter große Wohnung bewohnt. „So sind wir ins Spiel gekommen. Für uns stand die Eigentumsbegründung nie im Vordergrund. Nach einigen Jahren in Deutschland, Frankreich und Großbritannien haben wir uns – zurück in Wien – einfach nur nach einer intensiv gelebten Gemeinschaft gesehnt. Tatsächlich ist der Rosegarden mehr als bloß die Summe von 30 Wohnungen. Es ist ein intensives soziales Miteinander.“ Für Feste, Versammlungen und exklusive Buchungen der Gemeinschaftsräume kommuniziert die Mieter:innen-Community über Slack und Nextcloud.

Und was sagt die Schwarzatal selbst zu den beiden Baugruppen- Projekten, die im direkten rechtlichen und wirtschaftlichen Vergleich unterschiedlicher nicht sein könnten? „Ich kann gut nachvollziehen, dass die Baugruppe Rosegarden Eigentum begründen wollte und aufgrund der WGGNovellierung dann enttäuscht war“, sagt Senka Nikolic, Prokuristin und Leiterin Projektentwicklung beim gemeinnütziger Bauträger Schwarzatal. „Doch mit der Novelle waren uns die Hände gebunden, und im Sinne der Gemeinnützigkeit macht die Änderung der rechtlichen Rahmenbedingungen durchaus Sinn.“

Emotionale Prozesse

Auf die Frage, ob die rechtliche Form für einen Bauträger einen relevanten Unterschied mache, meint Nikolic: „Bei einem frei finanzierten Projekt hat man vielleicht etwas mehr finanziellen Spielraum als bei einem geförderten Wohnheim, allerdings sind die Differenzen gering. Denn auch beim Willda Wohnen gab es seitens der Baugruppe einen eigens definierten budgetären Deckel, an den wir uns in der Projektentwicklung alle zu halten hatten. Die Baukosten-Explosion hat gezeigt, dass nicht alle Wünsche realisierbar sind, dass man auch in einem frei finanzierten Eigentumsprojekt bei Bedarf zurückstecken und sich neu orientieren muss. So ein Umdenken ist natürlich emotional aufreibend.“

Mit der Zeit, meint Senka Nikolic, werde man auch als Bauträger immer sattelfester. Steckte die Schwarzatal beim Willda Wohnen noch in den soziokratischen Kinderschuhen, entwickelt sie aktuell ihr bereits 15. Baugruppen- Projekt. „Man wird cooler, gelassener und kompetenter, was die Zusammenarbeit mit so großen Planungsgruppen betrifft. Aus meiner bisherigen Erfahrung kann ich heute sagen: Wer sich vor allem für die Begründung von Eigentum interessiert, der ist hier tendenziell falsch. Dazu gibt es geeignetere Rechtsformen. Wer sich hingegen für ein Leben in Gemeinschaft interessiert, der wird in einer Baugruppe fündig und glücklich.“

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In diversen Wohnquartieren lassen sich biodiverse, nachhaltige und klimaresiliente Flächen – piccolo – mit heimischen Pflanzen und wohnraumfördernden Gartenstrukturen realisieren. Nach diesem Grundsatz hat das Naturgarten-Team der Berliner Stiftung für Mensch und Umwelt bereits fünf PikoParks geschaffen, immer in Zusammenarbeit mit mutigen Wohnungsbaugenossenschaften.

„Das Konzept zum Grünflächentyp ‚PikoPark‘ hat der Wissenschaftsladen Bonn entwickelt und in Nordrhein-Westfalen realisiert. Wir haben es nach Berlin geholt und damit ödes Grün auf halböffentlichen Flächen in Blühoasen verwandelt“, so Dr. Corinna Hölzer, Gründerin und Leiterin der Stiftung für Mensch und Umwelt.

Als Gewinnerprojekt in der Kategorie 3 „Gärten für BesucherInnen mit dem Schwerpunkt der Sensibilisierung von Menschen für mehr Biodiversität und ökologischen Gärtnern“ hat der erste Berliner PikoPark im genossenschaftlichen Schollenhof einiges zu bieten. Zu erkunden gibt es insgesamt 80 Meter Trockenmauer aus Sandsteinen, Sand- und Kalkmagerbeete, einen Käferkeller, stehendes und liegendes Totholz, mehrere Wild­bienennisthilfen sowie zahlreiche farbige Infotafeln. Das Naturgarten-Team der Stiftung für Mensch und Umwelt legte zudem großen Wert darauf, die Mieterschaft bei der Um­gestaltung mit einzubeziehen. Hierzu nutzte es Hauswurfsendungen sowie Einladungen zu einer gemeinsamen Pflanzaktion und zur Einweihungsfeier.

„Die Auszeichnung zeigt uns, dass wir den richtigen Weg gegangen sind. Ich kann alle Entscheidungsträger*innen aus dem Wohnungsbau nur ermutigen, dem naturnahen Trend im Wohnquartier zu folgen. Es ist ein beidseitiger Gewinn – für die Biodiversität und die Mieterschaft“

Stephan Greiner-Petter, kaufmännischer Vorstand der Baugenossenschaft „Freie Scholle“ zu Berlin eG.

Warum ist naturnahes Grün im Wohnungsbau so wichtig

Naturnahes Grün im Wohnungsbau hat großes Potenzial, die Artenvielfalt zu fördern. Rasenflächen können in Blühwiesen umgewandelt werden. Versiegelte Hinterhöfe lassen sich entsiegeln und mit offeneren Strukturen gestalten. Naschobst wie Stachel- oder Johannisbeeren kann die Aufenthaltsqualität verbessern. Die Ursachen für den Rückgang und die Gefährdung der Insekten liegen in der Zerstörung ihrer Lebensräume und in der Verminderung ihrer Nahrung. Hier können auch Wohnungsbauunternehmen helfen.

Baugenossenschaft „Freie Scholle“ zu Berlin eG

Die im Jahre 1895 gegründete Baugenossenschaft „Freie Scholle“ zu Berlin eG ist eine der ältesten und traditionsreichsten Wohnungsbaugenossenschaften in Berlin. Sie verwaltet fast 1.500 Wohnungen im Bezirk Reinickendorf. Die Genossenschaft hat derzeit über 4.500 Mitglieder. Mehr unter: www.freiescholle.de 

Stiftung für Mensch und Umwelt

Die Stiftung für Mensch und Umwelt ist eine gemeinnützige Stiftung. Sie realisiert eigene Projekte und ist neben ihren Naturgarten-Projekten insbesondere für ihre Initiative Deutschland summt! bekannt. Damit lenkt die Stiftung seit dem Jahr 2010 die Aufmerk­samkeit auf Möglichkeiten, dem Insektensterben entgegenzutreten. Es entstand ein Netzwerk aus über 35 Gemeinden, Kommunen und Landkreisen, das sich vor Ort für mehr biologische Vielfalt einsetzt. Mit ihrem Deutschland summt!-Pflanzwettbewerb motiviert die Stiftung seit dem Jahr 2016 Kinder und Erwachsene zu insektenfreund­lichen Pflanzaktionen. Mehr unter: www.stiftung-mensch-umwelt.de

Ann-Kathrin Scheuerle

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Urteile im Detail

In Baden-Württemberg hatte ein Wohnungseigentümer seine Erdgeschosswohnung vermietet. Diese besaß einen durch eine Steinmauer abgetrennten Garten, der unstrittig von den Mietern gepflegt wurde. Der Eigentümer machte allerdings geltend, dass auch eine darüber hinaus reichende Gartenfläche, die sich in seinem Sondernutzungsrecht befand, von den Mietern versorgt werden müsse. Das Amtsgericht Nürtingen (Aktenzeichen 17 C 3483/21) verneinte dies. Im Mietvertrag sei die Gartenfläche nicht näher bestimmt gewesen, weswegen auch eine Verpflichtung zur Pflege nicht in Frage komme.

Garage im Garten?

Die Platznot macht es manchmal nötig, zu außergewöhnlichen Ideen zu greifen. So planten Eigentümer in ihrem Garten eine Garage mit einer Grundfläche von 80 Quadratmetern, die auf einer Aufschüttung entstehen sollte. Doch das Verwaltungsgericht Mainz (Aktenzeichen 3 K 411/21) untersagte solch eine Anlage in zweiter Baureihe. Davon könne eine negative Vorbildwirkung ausgehen, was im Interesse der gesamten Nachbarschaft unbedingt vermieden werden müsse.

Mietvertrag für Garten und Wohnung

Ein Garten kann selbst dann nicht separat gekündigt werden, wenn die Mietverträge für Wohnung und Garten getrennt abgeschlossen wurden. So entschied es das Amtsgericht Berlin-Wedding (Aktenzeichen 3 C 384/13). Das gelte zumindest für den Fall, dass Wohnung und Garten auf demselben Grundstück liegen. Dann müsse man von einer rechtlichen Einheit der gleichzeitig abgeschlossenen Verträge ausgehen, die nicht ohne gegenseitiges Einverständnis aufgelöst werden könne.

Geräteschuppen im Garten

Im Garten einer Wohneigentumsanlage sollte ein Geräteschuppen errichtet werden, um die für die Pflege der Grünflächen und Beete nötigen Werkzeuge lagern zu können. Doch dagegen gab es von Seiten der Eigentümer Widerspruch. Das Landgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 2-09 S 26/18) betrachtete den Bau des Schuppens als eine Maßnahme zur Instandsetzung des Gesamtobjekts, für die nicht die Zustimmung aller, sondern die Mehrheit der Eigentümer nötig sei. Vergleichbar ist die Rechtslage, wenn Mieter die Gartenpflege übernommen haben und einen Aufbewahrungsort für das Werkzeug benötigen (Amtsgericht Vaihingen, Aktenzeichen 1 C 315/19).

Katzen im Garten

Katzen haben die Eigenart, sich nicht an Befehle zu halten und das zu tun, was sie wollen. Wenn sie nicht dauerhaft im Haus oder in der Wohnung gehalten werden, dann ist ihr Jagdrevier meistens sehr groß. Ein Grundstückseigentümer in einer Wohnhaussiedlung muss es deswegen hinnehmen, dass die Nachbarskatze immer wieder auch sein Anwesen durchquert und sich gelegentlich dort aufhält. Dieser Rechtsmeinung war das Amtsgericht Ahrensburg (Aktenzeichen 49b 505/21). Im Falle stärkerer Verschmutzungen und Verkotungen müsse ein entsprechender Nachweis geführt werden.

Urne im Garten

Auch wenn man noch so verbunden war mit seinem Garten, ist es gemäß Gesetzeslage und gängiger Rechtsprechung nicht möglich, seine Urne dort bestatten zu lassen. Ein Grundstückseigentümer wollte das noch zu Lebzeiten erzwingen und verwies auf seine Grundrechte. Ein pietätvolles Gedenken sei durchaus im privaten Anwesen möglich, meinte er. Das Verwaltungsgericht Trier (Aktenzeichen 1 K 447/09) lehnte dies ab. Nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen sei das möglich – etwa bei der Bestattung bedeutender Persönlichkeiten, denen mit einem Privatgrab besondere Ehre erwiesen werden solle.

Schottergärten sind keine Grünflächen

Schotterbeete genießen seit einiger Zeit keinen besonders guten Ruf mehr, weil sie angesichts des Klimawandels als Hitzespeicher betrachtet werden und außerdem Insekten keinen attraktiven Lebensraum bieten. Dem entspricht auch ein Urteil des Oberverwaltungsgerichts Lüneburg (Aktenzeichen 1 LA 20/22), demzufolge die Behörden eine Beseitigung solcher Flächen anordnen können. Kiesbeete seien nicht als Grünfläche im Sinne der Bauordnung zu betrachten.

Wem gehört ein Baum

Es gibt nichts markanteres in einem Garten als einen Baum. Alle anderen Pflanzen erreichen im Normalfall nicht seine Größe und auch nicht seine optische Dominanz. Aber wem gehört eigentlich innerhalb einer Wohneigentumsanlage ein Baum? Wenn die Teilungserklärung nichts anderes vorsehe, so das Amtsgericht München (Aktenzeichen 481 C 24911/16), dann stünden Bäume grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum.

Gartenwasserhahn defekt

Ein Mieter beharrte darauf, dass der Eigentümer den defekten Gartenwasserhahn reparieren lasse, damit er die (nicht angemieteten) Grünflächen auf dem Grundstück wässern könne. Doch der Vermieter hatte zuvor ausdrücklich betont, dass er dieses Gießen nicht wolle. Das Amtsgericht Wedding (Aktenzeichen 5 C 72/16) kam deswegen zu der Überzeugung, die Funktionsfähigkeit des Wasserhahnes müsse nicht wiederherstellt werden.

Dr. Ivonn Kappel

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Wurzeln wachsen in Nachbars Garten

Ein Klassiker beim Gartenstreit sind Baumwurzeln, die von einem Grundstück auf das andere wachsen und deswegen als Belästigung empfunden werden. In Rheinland-Pfalz sah ein Nachbar deswegen die Nutzbarkeit seines Grundstücks stark eingeschränkt. Wegen aus dem Boden herausragender Wurzeln konnte er zum Beispiel den Rasen nicht mehr mähen. Ihm wurde gestattet, zur Selbsthilfe zu greifen und die Wurzeln einer Fichte zu kappen. Das Landgericht Frankenthal (Aktenzeichen 2 S 132/20) sah dies als berechtigt an – und zwar selbst dann, wenn danach ein Absterben des Baumes drohe.

Edelkamin im Schrebergarten

In Kleingartenparzellen richten es sich die Pächter gerne so gemütlich wie möglich ein. Manchmal übertreiben sie es aber damit. So baute sich ein Pächter einen Ofen mit Edelstahlkamin ein. Den musste er auf Antrag des Verpächters und Anordnung des Amtsgerichts Brandenburg (Aktenzeichen 31 C 288/20) wieder entfernen. Eine solche Feuerstätte weise auf eine unzulässige Dauernutzung der Laube hin, hieß es im Urteil.

Aus Teich wurde Schwimmbecken

Wer als Mieter einen Antrag auf bestimmte Umbauten stellt, der sollte sich auch im Bereich dessen bewegen, was er beantragt hat. Das war bei einem Fall in Hessen nicht so. Dort hatte ein Mieter die Genehmigung für den Bau eines „Biotops mit kleiner Teichanlage“ eingeholt, dann aber ein betoniertes Schwimmbecken errichtet. Das Oberlandesgericht Frankfurt (Aktenzeichen 2 U 9/18) verpflichtete ihn zum Rückbau…

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Der BGH hatte sich dazu nie eindeutig positioniert. Die Unklarheit hat nun ein Ende. Mit einem aktuell veröffentlichten Grundsatz- Urteil vom 10.11.2021 zu VIII ZR 107/20 hat der BGH nun klargestellt, dass derartige Kosten grundsätzlich auf den Mieter umlegbar sind.

Der BGH hat dabei den Begriff des „Gehölzes“ und der „Pflanzen“, die in § 2 Nr. 10 BetrKV enthalten sind und die daher als umlagefähig anzusehen sind, unter Zuhilfenahme und Verweis auf den „Duden“ ausgelegt und kommt dabei zu dem Schluss, dass es sich bei „Bäumen“ sowohl um „verholzte“ Pflanzen handele wie auch gleichermaßen um „Gehölze“. Daher handele es sich grundsätzlich um umlagefähige Maßnahmen der Gartenpflege, wenn morsche Bäume gefällt bzw. entfernt werden müssen. Es handele sich dabei auch nicht um (vom Vermieter zu tragende) Maßnahmen der Instandhaltung.

Einen Auszug aus dem interessanten und überzeugenden Urteil des BGH erhalten Sie hier wie folgt:

„…Die Kosten der Fällung eines – wie hier – morschen, nicht mehr standfesten Baums zählen zu den Kosten der Gartenpflege im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV. Denn die Fällung und Beseitigung eines solchen Baums ist regelmäßig eine objektiv erforderliche Maßnahme der Gartenpflege. aa) Dies folgt bereits aus dem Wortlaut des § 2 Nr. 10 BetrKV.

Zwar sind dort Baumfällarbeiten nicht ausdrücklich genannt. Jedoch sind nach dieser Vorschrift die Kosten der Gartenpflege Betriebskosten im Sinne von § 1 BetrKV und gehören hierzu (unter anderem) die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen…

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In einem erst zwei Jahre alten Mehrfamilienhaus kam es durch eine solche Armatur zu einem Leitungswasserschaden. Ein Montagefehler, so wurde vermutet. Doch die Untersuchung im Labor des IFS belegte eine andere Ursache. Die Armatur war durch einen starken Innendruck beschädigt worden, und dieser entsteht in Trinkwasserinstallationen ausschließlich durch Frosteinwirkung.

Frostsichere Außenwasserhähne mit Frostschaden werden vom IFS häufig untersucht. Grund ist ein typischer Handhabungsfehler bzw. ein typisches Versäumnis. Zunächst zur Funktion der Armatur: Das Ventil liegt im – beheizten – Haus. Das Ventilrohr führt durch die Wand nach draußen; es liegt also in einem frostgefährdeten Bereich. Weil es sich aber konstruktionsbedingt selbst entleert, wenn das Ventil geschlossen wird, kann kein Frostschaden entstehen. Das funktioniert allerdings nur, wenn draußen kein Gartenschlauch angeschlossen ist, der das Entleeren verhindert. Auch eine Schlauchtülle genügt, um die Frostsicherheit zunichte zu machen.

Im oben geschilderten Fall war demnach während der Schadenentstehung etwas an den Auslass der Armatur angeschlossen gewesen. Das belegte das Schadenbild an der ansonsten mangelfreien Armatur, auch wenn dieses Etwas bei der Laboruntersuchung nicht vorlag. Frostschäden hinterlassen in der Regel klare Spuren…

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