Andreas Breitner verwies darauf, dass im Rahmen der auf dem Wohngipfel vereinbarten Wohnraumoffensive der Bundesregierung in den drei norddeutschen Bundesländern bis zum Jahr 2021 zusammen rund 130.000 Wohnungen geschaffen werden sollen. „Für die soziale Wohnraumförderung werden insgesamt rund 400 Millionen Euro in den Norden fließen. Damit können rund 8000 Sozialwohnungen mit jeweils rund 50.000 Euro gefördert werden. Hinzu kommen rund 630 Millionen Euro für die Städtebauförderung.“

An dem dreitägigen Kongress in der Yachthafenresidenz Hohe Düne nehmen rund 850 Gäste, unter ihnen viele Vorstände und Geschäftsführer von Wohnungsunternehmen, teil. Im Zentrum der Arbeitstagung stehen die Schlussfolgerungen der norddeutschen Wohnungswirtschaft aus dem Wohngipfel in Berlin und das bezahlbare Wohnen. Ferner gibt es die Möglichkeit, eine Ausstellung zu Projekten modularen Bauens zu besichtigen und sich mit den Gewinnern einer europaweiten Ausschreibung auszutauschen.

Bürgermeister müssen Wohnungsbau zur Chefsache machen

VNW-Direktor Andreas Breitner forderte die Bürgermeister der Kommunen auf, den Wohnungsbau umgehend zur Chefsache zu machen. „In den Kommunen wird darüber entschieden, was und wo gebaut wird. Deshalb müssen die Rathauschefs in den Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt jetzt den Schalter umlegen und dem Bau bezahlbarer Wohnungen Vorfahrt einräumen. Dabei rede ich von Geschosswohnungsbau und nicht von der Ausweisung von Baugebieten für Eigenheime.“

Nach den Worten des Verbandsdirektors stehen die im VNW organisierten Wohnungsgenossenschaften und Wohnungsgesellschaften bereit, den benötigten bezahlbaren Wohnraum zu errichten. Zudem sind die VNW-Unternehmen Vermieter mit Werten. So liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter in Mecklenburg-Vorpommern, Schleswig-Holstein und Hamburg bei den VNW Mitgliedsunternehmen bei 5,74 Euro.“

Den ländlichen Raum nicht vergessen

Der VNW-Direktor mahnte, bei der Wohnungspolitik den ländlichen Raum nicht zu vergessen. „In Mecklenburg- Vorpommern und Schleswig-Holstein gibt es Regionen, wo die Wohnung den Mieter sucht und die Leerstandsquote zweistellig ist. An manchen Orten ist es sinnvoll, alte und nicht mehr nachgefragte Wohngebäude abzureißen, damit moderne Wohnungen errichtet werden können. Auch dafür muss es eine staatliche Förderung geben.“

Bei der Entwicklung des ländlichen Raums komme der Digitalisierung besondere Bedeutung zu, sagte VNW-Direktor Breitner weiter. „Wenn es auf dem Land flächendeckend Breitbandverbindungen für schnelles Internet gibt, können viele Menschen auch außerhalb der Metropolen arbeiten. Das würde dort die engen Wohnungsmärkte zu entlasten.“

„Entscheidend ist es, dass Mieter und Wohnungsunternehmen einen Mehrwert haben“, sagte Breitner weiter. „Wir bauen kein Schickimicki ein, sondern das, was nachgefragt wird. So können sogenannte Assistenzsysteme helfen, dass Menschen bis ins hohe Alter in ihrer eigenen Wohnung leben können. Der wichtigste Parameter ist aber stets die Bezahlbarkeit der Wohnung.“

Steigende Baupreise und mangelnde Kapazitäten in der Bauwirtschaft sind besorgniserregend

Mit großer Sorge blickt der VNW-Direktor auf die nach wie vor steigenden Baupreise und die ausgelasteten Kapazitäten der Bauwirtschaft. „Der Mangel an Kapazitäten in der Bauwirtschaft und die daraus resultierenden steigenden Baupreise behindern massiv den Bau bezahlbarer Wohnungen und gefährden das Ziel, bis 2021 im Norden rund 130.000 Wohnungen zu errichten. Eine im August durchgeführte Kurzumfrage unter VNW-Unternehmen hat ergeben, dass inzwischen nur noch etwa die Hälfte der Bauunternehmen ein Angebot auf ausgeschriebene Bauleistungen abgibt – und das oft zu deutlich höheren Preisen. Von einem ‚Ausschreibungsverfahren‘ kann in einer Reihe von Projekten inzwischen nicht mehr gesprochen werden. Und viel zu oft erhalten bauwillige Wohnungsunternehmen die Antwort, dass man frühestens in einem Jahr wieder Kapazitäten frei habe.“

zum vollständigen Artikel als PDF

Der Beitrag VNW-Direktor Andreas Breitner: Jetzt müssen Taten folgen, um den Bau bezahlbarer Wohnungen zu erleichtern erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Ganz bewusst von den schwarzen Schafen am Markt abgrenzen

GdW-Präsident Gedaschko hatte am Wohngipfel als Vertreter der rund 3.000 kommunalen, genossenschaftlichen, kirchlichen, privatwirtschaftlichen sowie landes- und bundeseigenen Wohnungsunternehmen teilgenommen und die Positionen und Aktivitäten der Wohnungswirtschaft eingebracht. „Wir begrüßen es ausdrücklich, dass mit dem Gipfel bei der Bundeskanzlerin das Thema Wohnen und Bauen endlich zur Chefsache geworden ist“, erklärte Axel Gedaschko dazu in Berlin. Und der GdW widmet sich dem Thema des bezahlbaren Wohnens intensiv: „Auf Beschluss der Gremien des GdW werden wir einen Verhaltenskodex liefern, an den sich alle Mitgliedsunternehmen in sozial verantwortlicher Weise halten, um sich ganz bewusst von den schwarzen Schafen am Markt abzugrenzen. Wir wollen eine unternehmerische Leitlinie für ein faires Miteinander von Mietern und Vermietern“, erklärte Axel Gedaschko beim Wohngipfel.

Erstmals hat die Bundesregierung auf dem Wohngipfel einen Maßnahmenkatalog präsentiert, der einen breit angelegten Weg zu mehr bezahlbaren Wohnungen aufzeigen soll. Das Paket enthält viele gute Ansätze, aber auch einige Hürden auf dem Weg zu mehr bezahlbaren Wohnungen.

Die Wohnungswirtschaft begrüßt ausdrücklich, dass die Städtebauförderung auf hohem Niveau weitergeführt werden soll. „Wir brauchen eine gemeinsame Strategie für Stadt und Umland“, erklärte GdW-Präsident Gedaschko. Denn die Probleme auf dem Wohnungsmarkt können nicht alleine in den Großstädten gelöst werden. „Hier sind vor allem Infrastrukturmaßnahmen wie der Ausbau des Nahverkehrs, die ärztliche Versorgung, schnelle Internetanbindungen sowie Schulen und Kitas im ländlichen Raum gefragt. Es ist ein guter Ansatz, dass die Bundesregierung verstärkt die Revitalisierung von Ortskernen durch integrierte Mobilitätskonzepte unterstützen möchte.

2 Mrd. für Sozialwohnungsbau

Ebenfalls als sehr gute Maßnahme wertet der GdW, dass der Bund über eine Änderung des Grundgesetzes auch nach 2019 die Länder bei der Förderung des sozialen Wohnungsbaus unterstützen will. Dafür sollen für die Jahre 2020 und 2021 mindestens 2 Mrd. Euro bereitgestellt werden. Die Zusage, dass diese Mittel von den Ländern vollumfänglich zweckgebunden eingesetzt werden, ist ein immens wichtiges Signal, um die notwendigen 80.000 Sozialwohnungen erstellen zu können.

Ein weiterer Schritt in die richtige Richtung ist das Bekenntnis der Bundesländer dazu, weitgehend übereinstimmende Vorschriften im Bauordnungsrecht vorzusehen. Als Richtschnur dafür soll die Musterbauordnung dienen. „Die aktuell gravierenden Unterschiede haben gerade für Unternehmen, die in mehreren Ländern tätig sind, große Kostennachteile“, so der GdW-Chef. Die Länder hatten sich in ihrer Sonderbauministerkonferenz ebenso wie beim Wohngipfel dafür ausgesprochen, die Typengenehmigung in die Musterbauordnung aufzunehmen. Dies wäre ein wichtiger Anschub für den qualitativ hochwertigen seriellen Wohnungsbau und würde daher auch weitere Baukapazitäten schaffen. „Wir begrüßen es sehr, dass der Bund sich verstärkt dem seriellen und modularen Bauen widmet und anhand der Erfahrungen des Wettbewerbs von GdW, Bauindustrie und Architektenkammer ein eigenes Ausschreibungsverfahren initiieren möchte. Im Maßnahmenpaket ist außerdem vorgesehen, dass das bezahlbare Bauen und Wohnen ein gleichwertiges Ziel zu Energieeffizienz und Klimaschutz sein wird. „Nur so kann Klimaschutz gelingen“, so Gedaschko. Auch die geplanten Erleichterungen im Vergaberecht werden ein positiver Schub für die Beschleunigung des Wohnungsbaus sein.

Bezahlbare Grundstücke

Als zentralen Baustein für die Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum bezeichnete der GdW-Präsident die Bereitstellung von neuen und vor allem bezahlbaren Grundstücken. Es ist ein richtiger Schritt, dass die Bundesregierung plant, über die BImA bundeseigene Grundstücke weiter vergünstigt an Kommunen zu vergeben und sie damit in die Lage zu versetzen, rasch die planungsrechtlichen Voraussetzungen herbeizuführen – um dann zügig bezahlbare Wohnungen zu bauen. Darüber hinaus sollen Bund, Länder und Gemeinden künftig verstärkt darauf hinwirken, dass öffentliche Grundstücke auf der Grundlage der Konzeptausschreibung für den Wohnungsbau vergeben werden. „Dies ist immer noch nicht überall der Fall“, so Gedaschko. Das hat erst kürzlich eine Umfrage des GdW bei seinen Mitgliedern gezeigt.

Befristete Sonder-AfA birgt Gefahr von immensen Preissteigerungen in der schon überhitzten Baukonjunktur

Nachbesserungsbedarf sieht die Wohnungswirtschaft dagegen bei der Verbesserung der steuerlichen Rahmenbedingungen für den Neubau von Wohnungen. Die kürzlich vom Bundeskabinett beschlossene zeitlich befristete Sonder-AfA birgt die Gefahr von immensen Preissteigerungen in der sowieso schon überhitzten Baukonjunktur. Sinnvoller und wesentlich effektiver wäre es aus Sicht der Wohnungswirtschaft, die reguläre lineare Abschreibung für den Neubau von 2 auf 3 Prozent zu erhöhen.

Klare Kritik äußert die Wohnungswirtschaft bei den geplanten Neuerungen am Mietspiegel. „Wir brauchen einen rechtssicheren und akzeptierten Mietspiegel“, forderte Gedaschko. Klar muss aber sein: Der Mietspiegel ist kein politisches Steuerungsinstrument, sondern ein Spiegel zur Abbildung des marktüblichen Mietniveaus in den Städten und Gemeinden. Genau diese Merkmale werden durch die geplante Verbreiterung des Betrachtungszeitraumes auf sechs Jahre gefährdet. Die gravierenden Folgen: Die Mieten würden so eingefroren, dass am Ende nicht einmal die Inflation ausgeglichen wird. Darüber hinaus werden so neue und effektive Maßnahmen der energetischen Modernisierung später oder gar nicht Bestandteil der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das behindert den dringend benötigten altersgerechten Umbau, energetische Modernisierungen und die Digitalisierung. Ein echter Investitionsblocker in Zeiten, in denen Investitionen in den Wohnungsbau mehr denn je gefragt sind…

zum vollständigen Artikel als PDF

Der Beitrag Wohngipfel bei Kanzlerin Merkel – GdW: Thema Wohnen und Bauen ist endlich Chefsache – Startschuss für eine Wohnraumoffensive erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Anlässlich des Wohngipfels von Bauminister Horst Seehofer kritisieren die Deutsche Umwelthilfe (DUH), die Deutsche Unternehmensinitiative Energieeffizienz (DENEFF), der Bundesverband energieeffiziente Gebäudehülle (BuVEG), der Bundesverband Wärmepumpe (BWP) und der Verband für Wärmelieferung (VfW), dass keine angemessene Diskussion von Klimaschutz- und Energieeffizienzmaßnahmen stattfindet. Die einseitige Besetzung der Gipfelteilnehmer spreche dafür, dass die Energieeffizienz in der aktuellen Diskussion um die Wohnungsbaupolitik im Ministerium nur geringen Stellenwert hat. Die Verbände appellieren, dass das Gebäudeenergiegesetz (GEG), wie im Koalitionsvertrag formuliert, am Prinzip „efficiency first“ ausgerichtet werden müsse.

Im Fokus des Wohngipfels sollen die Wohnraumoffensive und die Sicherstellung von bezahlbarem Wohnraum stehen. Geplant ist der Neubau von 1,5 Millionen Wohnungen. Die Verbände betonen, dass bei der Schaffung von Wohnraum zukunftssicher gebaut werden muss.

Barbara Metz, Stellvertretende Bundesgeschäftsführerin der DUH kritisiert: „Der kurz vor der Landtagswahl in Bayern angesetzte Wohngipfel von Horst Seehofer soll in der aufgeheizten Diskussion um Wohnungsknappheit und drastische Preissteigerungen, vor allem in den Ballungsgebieten, die Gemüter beruhigen. Es ist zu befürchten, dass Herr Seehofer auf Kosten einer nachhaltigen Wohnungspolitik Wahlkampf betreibt – das ist zu kurz gedacht und fällt letztendlich wieder denjenigen auf die Füße, die aus Kostengründen in nicht ausreichend energetisch ertüchtigten Wohnungen leben, dafür aber perspektivisch viel Geld für Heizkosten einplanen müssen. Bezahlbarer Wohnraum und Energieeffizienz müssen zwingend zusammen gedacht werden.“

Doch stattdessen heißt es im aktuellen Entwurf des Mietrechtsanpassungsgesetzes, dass eine geringere energetische Sanierungsquote im Namen der Sozialverträglichkeit „hinzunehmen“ sei. Klimaschutz- und Mieterschutz dürfen jedoch nicht gegeneinander ausgespielt werden.

Dazu Christian Noll, geschäftsführender Vorstand der DENEFF: „Energieeffizienz senkt die Heizkosten, entlastet die Bürger damit dauerhaft und ist somit ein Schlüssel für bezahlbares Wohnen. Und nicht nur das: wenn die Bundesregierung beim Bauen und Sanieren die Energieeffizienz nicht endlich voranbringt, sind sämtliche Energie- und Klimaziele 2030 Makulatur. Deshalb müssen lange versprochene Maßnahmen wie die Steuerförderung für Eigenheimsanierer endlich kommen. Investoren brauchen verlässliche politische Rahmenbedingungen.“

Sanierung von Bestandsgebäuden ist die größte Baustelle

Nur auf den Neubau zu schauen, ist nicht zielführend. Um 1,5 Millionen Wohnungen zu schaffen, und dabei gleichzeitig die Klimaschutzziele der Bundesregierung im Blick zu behalten, ist das Augenmerk auf die Sanierung des Bestands und die Nachverdichtung zu richten. Derzeit ist die Sanierung von Bestandsgebäuden die größte Baustelle. Hier muss die Bundesregierung schnellstmöglich ansetzen – es muss neben attraktiveren Anreizen eine langfristige Planungssicherheit für Investitionen geben“, ergänzt Jan Peter Hinrichs, Geschäftsführer des BuVEG…

zum vollständigen Artikel als PDF

Der Beitrag Ohne Klimaschutz kein bezahlbarer Wohnraum – zu Seehofers Wohngipfel durften nicht Schlüsselakteure der Energieeffizienzbranche erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

ZIA zum Wohngipfel: Wenige Anreize, viele Verbote

Das entsprechende Eckpunktepapier der Bundesregierung ist im Vergleich zur stattgefundenen Diskussion aus Sicht des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, verbesserungswürdig. „Neben Ankündigungen, die bereits im Koalitionsvertrag angekündigt und zum Teil bereits umgesetzt wurden, hat sich die Bundesregierung leider wieder einmal auf Verbote und Eingriffe unter anderem in das Mietrecht konzentriert. Wirkliche Anreize wie die Novellierung einer Musterbauordnung, Unterstützung der Kommunen bei Planungs- und Genehmigungsverfahren und eine Erleichterung der hohen Auflagen an das Bauen bleiben zu unkonkret. Zudem erhoffen wir uns eine schnelle Einführung der Sonderabschreibung der energetischen Gebäudesanierung, die ebenfalls im Koalitionsvertrag angekündigt wurde und bislang weiter fehlt“, meint Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA. Beim Wohngipfel hat Mattner zudem die Abberufung des erfolgreichen Baustaatssekretärs Adler kritisiert.

ZIA warnt vor Erweiterung des Betrachtungszeitraums zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Im Eckpunktepapier finden sich erneut mehrere Eingriffe in das Mietrecht, so etwa die Erweiterung des Betrachtungszeitraums zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete von derzeit vier auf sechs Jahre. „Es ist schwer verständlich, dass die Koalitionäre einerseits Anreize für das Bauen ankündigen und andererseits den Mietspiegel manipulieren wollen. Dieser Markteingriff hätte eine fatale Wirkung besonders in den angespannten Wohnungsmärkten. Erst reduziert die Bundesregierung die Modernisierungsumlage, dann will sie die Mieten auf diese Art und Weise einfrieren. So schaffen wir kein verbessertes Umfeld für Investitionen“, erklärt Mattner. Das wirke sich auch auf die Bewertung sämtlicher Mietwohnungen in den betroffenen Märkten und deren Finanzierung aus. „Letztlich trifft das die gesamte Volkswirtschaft sowie Sparanlagen vieler Deutscher, die direkt oder indirekt in Wohnimmobilien investiert sind.“

Grundsteuer: Koalition beim Wort nehmen

Die Koalition kündigt im Eckpunktepapier eine aufkommensneutrale Grundsteuer an, während das bislang diskutierte Bundesratsmodell der gesamten Branche durch exorbitante Erhöhungen das Genick brechen würde. „Wir nehmen die Bundesregierung beim Wort und begrüßen diese Ankündigung“, erklärt Mattner. Zudem weist der ZIA erneut darauf hin, dass Share Deals keine missbräuchlichen Steuergestaltungen sind, sondern geltendem Recht entsprechen und sowohl von privaten als auch öffentlichen Unternehmen genutzt werden. „Der Tenor im Eckpunktepapier zeigt, dass die Politik den Zweck von Share Deals noch nicht verstanden hat. Mit dieser Möglichkeit schützen sich Investoren und Eigentümer vor einer doppelten Grunderwerbsteuerlast“, meint Mattner. 14 von 16 Bundesländern haben die Grunderwerbsteuer-Sätze seit 2007 von ursprünglich 3,5 auf bis zu 6,5 Prozent erhöht, das Aufkommen befindet sich auf einem Rekordhoch. Ein Grund für die Steuer-Rallye findet sich im Länderfinanzausgleich. Gemäß des Finanzausgleichsgesetzes werden darin nicht die tatsächlichen, sondern fiktive Grunderwerbsteuereinnahmen zu Grunde gelegt. In der Praxis führt das dazu, dass Länder mit einem überdurchschnittlich hohen Steuersatz mehr Einnahmen für ihren Haushalt generieren, weil die fiktiven Einnahmen darunter liegen. „Hier müssen wir ansetzen. Diesen motivierenden Faktor gilt es zu beseitigen“, sagt Mattner.

Kommunen sollen unterstützt werden

Positive Punkte finden sich im Kapitel „Baukostensenkung und Fachkräftesicherung“. So plant die Bundesregierung die Aufnahme der Typengenehmigung in die Musterbauordnung. Zudem sollen digitale Baugenehmigungsverfahren in den Kommunen standardisiert und erleichtert werden. „Beide Maßnahmen führen zu einer Vereinfachung für die Planungsbehörden, die an mehreren Stellen durch Fachkräftemangel und Überlastung an ihre Grenzen stoßen. Das ist ein enorm wichtiges Vorhaben der Gesetzgeber. Wichtig wäre nun, noch mehr Sicherheiten für Entwickler und Investoren durch die Erweiterung der Musterbauordnung herzustellen. So umgehen wir teuren Planungsaufwand insbesondere im seriellen Wohnungsbau“, sagt Mattner.

Energetische Gebäudesanierungs-AfA muss kommen

Bislang fehlt nach wie vor das eindeutige Zugeständnis der Bundesregierung für die Einführung einer Sonderabschreibung für die energetische Gebäudesanierung. „Diesen Punkt hätten wir uns für den Wohngipfel erhofft. Der Gebäudesektor ist elementar für die Energiewende in Deutschland. Die Aufwendungen müssen wir als Immobilienwirtschaft aufwenden, dazu sind wir angehalten. Bislang liegen diese Belastungen jedoch ausschließlich auf Eigentümer- und Mieterseite. Durch eine intelligente Abschreibungsmöglichkeit kann diese Kostenlast jedoch auf eine weitere Schulter verteilt werden. So werden auch die Mieter unterstützt“, sagt Mattner.

Andy Dietrich

zum vollständigen Artikel als PDF

Der Beitrag ZIA, BFW, DDIV, Erbbaurechtsverband – Stimmen zum Wohngipfel: Erbbau, Bauland, Grundsteuerreform, AfA, Typengenehmigung erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.