Der Ausbau gewinnt zusätzlich an Bedeutung, weil steigende Strom- und Energiepreise erneut zeigen, wie stark die europäische Energieversorgung von internationalen Märkten und geopolitischen Entwicklungen abhängt. Lokal erzeugter Solarstrom wirkt diesem Risiko zumindest teilweise entgegen: Er entsteht direkt am Gebäude und reduziert die Abhängigkeit von externen Energiequellen.

Der Ausbau verteilt sich jedoch sehr ungleich. Einfamilienhäuser und Gewerbebauten nutzen Photovoltaik bereits in großem Umfang, während Mehrfamilienhäuser ihr Potenzial bisher nur zu einem kleinen Teil ausschöpfen. In Deutschland stehen rund 3,5 Millionen Mehrfamilienhäuser mit etwa 23,5 Millionen Wohnungen. Dennoch zählt die Bundesnetzagentur bislang lediglich rund 5.400 geförderte Mieterstrom-Projekte.

Für Eigentümer, Verwalter und Wohnungsunternehmen stellt sich im Hinblick auf das enorme ungenutzte Potenzial zunehmend die Frage, welche Modelle für die Nutzung von Solarstrom im Mehrfamilienhaus geeignet sind und welche rechtlichen Rahmenbedingungen sie berücksichtigen müssen.

Politischer und rechtlicher Rahmen

Der rechtliche Rahmen für dezentrale Stromversorgung hat sich in den vergangenen anderthalb Jahren deutlich verschoben. Entscheidungen des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) im Herbst 2024 und des Bundesgerichtshofs (BGH) im Frühjahr 2025 haben den bisherigen Rechtsrahmen für Mieterstrom und andere gebäudenahe Versorgungskonzepte neu bewertet.

Im Mittelpunkt der Debatte steht der Begriff der sogenannten Kundenanlage im Energiewirtschaftsgesetz. Diese Kategorie bildete über viele Jahre die rechtliche Grundlage für zahlreiche dezentrale Stromversorgungsmodelle. Betreiber konnten Strom innerhalb eines Gebäudes oder Quartiers verteilen, ohne dass diese Infrastruktur als reguliertes Stromnetz galt. Entsprechend entfielen Netzentgelte und umfangreiche Netzbetreiberpflichten.

Der Europäische Gerichtshof stellte jedoch klar, dass Mitgliedstaaten bestimmte Stromverteilungsstrukturen nicht pauschal vom unionsrechtlichen Netzbegriff ausnehmen dürfen. Maßgeblich ist vielmehr, ob über eine Infrastruktur mehrere Letztverbraucher mit Strom versorgt werden. Der Bundesgerichtshof übernahm diese Argumentation und übertrug sie auf deutsches Recht.

Damit verändert sich die Bewertung vieler bestehender Modelle. Strukturen, die bislang als Kundenanlagen galten, können künftig als Verteilernetze eingestuft werden. In diesem Fall greifen zusätzliche regulatorische Anforderungen.

Diese Entscheidung betrifft nicht nur gebäudeübergreifende Quartiersstrom- oder Energy-Sharing-Ansätze, sondern auch klassische Mieterstrom-Modelle und die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung, sobald mehrere Letztverbraucher innerhalb einer gemeinsamen Infrastruktur versorgt werden.

Um laufende Projekte nicht zu gefährden, hat der Gesetzgeber Ende 2025 eine Übergangsregelung geschaffen. Bestehende Kundenanlagen bleiben bis Ende 2028 von zusätzlichen regulatorischen Anforderungen ausgenommen. Diese Regelung verschafft der Branche Zeit, löst jedoch nicht die grundlegende Frage, wie dezentrale Stromverteilung langfristig rechtlich eingeordnet wird.

Für die Wohnungswirtschaft entsteht daraus eine neue Situation: Der Ausbau von Photovoltaik im Gebäudebestand gilt politisch weiterhin als notwendig. Gleichzeitig müssen Eigentümer und Verwalter stärker darauf achten, welches Modell sie für die Nutzung des Solarstroms wählen.

Mieterstrom: Bekanntes Konzept

Das bekannteste Modell für Solarstrom im Mehrfamilienhaus ist der Mieterstrom. Ein Gebäudeeigentümer oder ein beauftragter Betreiber erzeugt Strom mittels einer Photovoltaikanlage direkt auf dem Gebäude und liefert diesen vorrangig an die Bewohner. Da die Solaranlage den Bedarf nicht jederzeit vollständig decken kann, fungiert der Betreiber als Vollversorger: Er beschafft den zusätzlich benötigten Strom aus dem öffentlichen Netz und stellt die lückenlose Belieferung der Haushalte sicher, sodass die Mieter nur einen einzigen Vertragspartner für ihren gesamten Strombedarf haben.

Das Grundprinzip wirkt auf den ersten Blick unkompliziert: Der Strom vom Dach wird direkt im Haus genutzt. Rechtlich handelt es sich jedoch um eine Stromlieferung an Dritte. Der Betreiber übernimmt damit eine Rolle, die normalerweise Energieversorgern vorbehalten ist.

Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung: Neue Flexibilität seit 2024

Um die Nutzung von Solarstrom im Gebäude zu vereinfachen, hat der Gesetzgeber 2024 ein weiteres Modell eingeführt: die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung. Dieses Konzept verzichtet auf eine Vollstromlieferung. Stattdessen wird der Solarstrom als reine Teilversorgung rechnerisch auf die Haushalte verteilt. Die physikalische Zuordnung erfolgt dabei über ein viertelstündiges Messverfahren mittels Smart Meter. Jeder Haushalt bleibt weiterhin Kunde seines individuellen Stromlieferanten und deckt seinen restlichen Strombedarf über diesen Vertrag.

Da der Betreiber nicht für die Vollversorgung verantwortlich ist, reduzieren sich die energiewirtschaftlichen Anforderungen erheblich. Organisatorische Aufgaben bei Messkonzepten, der Datenübermittlung und der Abstimmung mit Netzbetreibern bleiben jedoch bestehen.

Direktleitungen: Technischer Ansatz innerhalb des Gebäudes

Neben diesen gesetzlich definierten Modellen gewinnen technische Lösungen an Bedeutung, bei denen Strom über sogenannte Direktleitungen innerhalb eines Gebäudes verteilt wird. Eine Direktleitung ist eine physische Stromverbindung zwischen einer Erzeugungsanlage und einzelnen Verbrauchern, die unabhängig vom öffentlichen Stromnetz betrieben wird. Solarstrom wird dabei nur dann übertragen, wenn im Gebäude ein Überschuss aus der Photovoltaikanlage vorhanden ist.

Die Haushalte behalten ihre bestehenden Stromlieferverträge, die lokale Verteilung ergänzt diesen Bezug lediglich um Solarstrom. Da die Erzeugung schwankt, ist eine präzise Steuerung der Energieflüsse nötig. Messsysteme erfassen hierbei kontinuierlich Erzeugung und Bedarf, während eine Steuerungseinheit in Echtzeit die Zuweisung des verfügbaren Solarstroms auf die Haushalte koordiniert, um den Eigenverbrauch im Gebäude zu maximieren.

Beispiel aus der Praxis: Solarstrom im Mehrfamilienhaus

Wie ein solches Konzept in der Praxis umgesetzt werden kann, zeigt ein Mehrfamilienhaus im bayerischen Mintraching. Dort kombiniert der Eigentümer eine Photovoltaikanlage mit einer Wärmepumpe und einem Batteriespeicher. Der erzeugte Strom wird zunächst für die Gebäudetechnik genutzt und anschließend innerhalb des Hauses auf mehrere Wohnungen verteilt.

Die Bewohner behalten ihre individuellen Stromverträge, können jedoch zusätzlich lokal erzeugten Solarstrom nutzen. Digitale Messsysteme erfassen die internen Stromflüsse und ermöglichen eine transparente Abrechnung.

Durch die gemeinsame Nutzung des Solarstroms steigt der Eigenverbrauch der Anlage deutlich. Gleichzeitig profitieren die Bewohner von einem Strompreis, der unter dem lokalen Netzstromtarif liegt. Für den Eigentümer verbessert sich dadurch die Wirtschaftlichkeit der gesamten Photovoltaikanlage. Diese Form der dezentralen Stromverteilung basiert auf der Lösung von Pionierkraft, einem innovativen Technologieunternehmen aus München.

Die Lösung vernetzt die einzelnen Haushalte über private Leitungen und nutzt eine pro Wohneinheit neben dem Zählerschrank installierte Hardwareeinheit, um überschüssigen Solarstrom auf Basis von Echtzeit-Messungen vollautomatisch, bedarfsgerecht und dank integrierter, eichrechtskonformer Zähler rechtssicher im Gebäude im Gebäude zu verteilen. Eine zusätzliche zentrale Kommunikations- und Steuereinheit koordiniert dabei den gesamten Energiefluss zwischen der Photovoltaikanlage und den angeschlossenen Wohneinheiten für eine optimale Vernetzung.

Da kein klassisches Lieferverhältnis entsteht, entfällt für Eigentümer und Verwalter die Notwendigkeit, rechtlich als Stromversorger aufzutreten. Die Bewohner behalten ihre bestehenden Stromverträge und nutzen den Solarstrom lediglich als zusätzliche Energiequelle.

Dieses System wird vor allem in Mehrfamilienhäusern mit bis zu 20 Einheiten eingesetzt, in denen komplexe energiewirtschaftliche Modelle häufig unverhältnismäßig wären.

Kein Modell passt für alle Gebäude

Mieterstrom, GGV und Direktleitungen bieten unterschiedliche Wege, Solarstrom in Mehrfamilienhäusern zu nutzen. Mieterstrom und GGV bleiben in der Praxis oft durch administrative und regulatorische Anforderungen gebremst, während Direktleitungen eine technisch machbare und rechtlich klare Alternative darstellen.

Die Wohnungswirtschaft profitiert von einer passgenauen Auswahl: Eigentümer großer Bestände können auf Dienstleister-Lösungen setzen, kleinere Mehrfamilienhäuser oder Wohnungseigentümergemeinschaften profitieren von Direktleitungen. Letztlich kann diese Vielfalt den Gebäudebestand zu einem zentralen Baustein der Energiewende machen – wenn Politik und Technik ineinandergreifen.

Andreas Eberhard

Der Beitrag Geteilter Strom, geteilte Verantwortung – Das sollte die Wohnungswirtschaft über Mieterstrom wissen erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Kaum ein Thema hat die wohnungswirtschaftlichen Fachdiskurse in den vergangenen Jahren so stark geprägt wie die nachhaltige Entwicklung des Bestands. Während die Branche lange Zeit auf Wachstum durch Neubau setzte, sind Flächenverfügbarkeit, ökologische Zielsetzungen und soziale Anforderungen vor allem im urbanen Raum heute so eng miteinander verwoben, dass der Fokus zwangsläufig auf die Transformation und Verdichtung bestehender Quartiere rücken muss.

Die Ausgangslage: Wohnraum schaffen ohne neue Flächen zu versiegeln

Auch in Hamburg, wo viele Quartiere bereits stark verdichtet und verfügbare Grundstücksflächen knapp sind, wird nachhaltige Bestandsentwicklung zur Blaupause für moderne Stadtentwicklung. Statt neue Flächen zu erschließen, setzen private und öffentliche Träger vermehrt auf die Revitalisierung bestehender Immobilien. Ein Trend, der auch zu den politischen Zielsetzungen der Bundesregierung passt. Diese will den Flächenverbrauch für neue Bau- und Verkehrsprojekte bis 2050 auf Netto-Null reduzieren. Was bedeutet, dass künftig keine Fläche neu bebaut werden darf, ohne dass an anderer Stelle entsiegelt wird.

Dass dieser Ansatz nicht nur ökologisch sinnvoll, sondern auch auf sozialer Ebene vielversprechend ist, zeigen aktuelle Studien. Allein durch systematische Aufstockung und Nachverdichtung von Geschosswohnungsbauten könnten laut Deutschlandstudie von Prof. Dr.-Ing. Karsten Tichelmann von der TU Darmstadt bundesweit bis zu 2,7 Millionen neue Wohneinheiten geschaffen werden.

Fallbeispiel Doormannsweg: Das Projekt im Überblick

Wie sich ein solches Nachverdichtungsprojekt im urbanen Raum konkret gestaltet, zeigt unser aktuelles Bauprojekt am Hamburger Doormannsweg 27 im begehrten Stadtteil Eimsbüttel. Bei diesem Projekt modernisieren wir gemeinsam mit dem Schweizer Bau- und Immobiliendienstleister Implenia ein Wohngebäude aus dem Jahr 1958 und stocken dieses zusätzlich in Holzbauweise um zwei Geschosse auf. Das Gebäude umfasst im Bestand 39 Wohneinheiten sowie eine Gewerbeeinheit. Durch die Aufstockung entstehen 14 zusätzliche Wohneinheiten mit Größen zwischen ca. 60 und 118 m², sodass insgesamt eine Gesamtwohnfläche von 3.594 m² entsteht. Die neuen Wohnungen schaffen für den angespannten Markt in Eimsbüttel dringend benötigte Angebote. Die Bauzeit erstreckt sich von September 2024 bis voraussichtlich April 2026.

Im Zuge der Modernisierung werden die Wohnungen umfassend entkernt und neu ausgebaut, zum Beispiel mit neuen Fußböden, modernen Bädern und Küchen, neuen Fenstern, neu gedämmten Fassaden und der Umstellung von Gas auf Fernwärme. Begrünte Dächer und Photovoltaikanlagen komplettieren das nachhaltige Gesamtkonzept. Während der historische Charakter des Sockels mit seiner Klinkerfassade erhalten bleibt, ist die Aufstockung prägnanter mit Faserzementplatten in leicht unterschiedlichen Schattierungen gestaltet.

Ein zentrales Anliegen war uns zudem die sozialverträgliche Umsetzung: Die Mieter*innen müssen nicht dauerhaft umziehen, sondern werden abschnittsweise temporär in Ausweichwohnungen untergebracht.

Eine Besonderheit, die das ohnehin komplexe Projekt noch herausfordernder macht: ROBERT VOGEL vereint hierbei gleich drei Funktionen: Bauherr, Projektentwickler und Vermieter. Zudem wurden die Bauprozesse von Implenia für diese Baustelle nach DGNB-Kriterien zertifiziert und mit dem Zertifikat „Nachhaltige Baustelle“ ausgezeichnet.

Doch wie kam es zu diesem Projekt? Welche strategischen Überlegungen standen am Anfang und welche Herausforderungen mussten gemeistert werden?

Strategische Bestandsanalyse: Datenbasiert Potenziale erkennen

Als Bestandshalter von rund 1900 Wohneinheiten bildet eine softwaregestützte Analyse unseres Portfolios die Basis für strategische Entscheidungen zur Modernisierung unseres Immobilienbestands. Wir erfassen diesen anhand von Verbrauchsdaten und baulichen Gegebenheiten mit der Software Predium, erstellen digitale Zwillinge von den Wohnobjekten und clustern sie in ein Ampelsystem: Rot für Objekte mit dringendem Sanierungsbedarf, Gelb für mittelfristig zu optimierende Gebäude und Grün für Immobilien in einem bereits guten Zustand. Zu unseren Kriterien zählen der CO₂-Ausstoß, die Energieeffizienz sowie das Alter und der Zustand der Immobilien.

Wir prüfen gleichzeitig im gesamten Prozess systematisch, wo im Portfolio eine Nachverdichtung bzw. Aufstockung möglich ist. Das funktioniert nicht bei jedem Objekt, denn neben den städtebaulichen Vorgaben muss sich auch die Tragfähigkeit des Gebäudes eignen.

Unsere Empfehlung: Wer systematisch und nachhaltig modernisieren will, sollte frühzeitig auf datenbasierte Analyseverfahren und Portfolio-Cluster setzen. Auf diese Weise lassen sich Investitionen gezielt steuern und Ressourcen optimal verteilen.

Entscheidungsprozess Doormannsweg: Modernisierung statt Neubau

Das Objekt am Doormannsweg hatte einen hohen Sanierungsbedarf und damit eine hohe Priorität. In solchen Fällen wägen wir ab, ob sich für eine Immobilie eher eine Modernisierung oder ein Abriss mit Neubau anbietet. In vielen Fällen ist die Modernisierung die bessere Wahl, so auch beim Projekt Doormannsweg.

Denn die sogenannten „grauen Emissionen“, die im Neubau insbesondere durch Stahl, Beton und Baustellenlogistik entstehen, entfallen weitgehend. Diese graue Energie ist verantwortlich für einen Großteil des ökologischen Fußabdrucks. Beim Abriss gehen diese gespeicherten Ressourcen unwiederbringlich verloren.

Wer stattdessen vorhandene Bausubstanz erhält, reduziert automatisch den CO₂-Verbrauch: Kein Aushub, kein Abriss, kein neues Fundament, keine aufwändige Entsorgung. Selbst ein energieeffizienter Neubau benötigt je nach Bauweise 30 Jahre oder länger, bis die durch den Bau entstandenen grauen Emissionen durch eingesparte Betriebsemissionen kompensiert sind. Das ist auch ein zentrales Argument gegenüber Banken und Investoren.

Zusätzlich zur Modernisierung prüften wir, ob sich das Gebäude für eine Aufstockung eignet. Die statische Prüfung des Gebäudes aus dem Jahr 1958 ergab, dass es die zusätzliche Last von zwei Geschossen tragen kann, wenn die gewählte Bauart die Holzbauweise ist.

Damit bot sich zugleich das wirtschaftliche Potenzial, den Bestand langfristig aufzuwerten und die Investition durch zusätzliche Mieteinnahmen nachhaltig abzusichern. Auf diese Weise erreichen wir eine Quersubventionierung für die Investitionskosten, schaffen zusätzlichen Wohnraum für die Stadt Hamburg und steigern gleichzeitig den Wert der Immobilie. 

Unsere Empfehlung: Berechnen Sie nicht nur Baukosten, sondern auch Lebenszykluskosten und graue Emissionen. Erstellen Sie Vergleichsszenarien und denken Sie von Beginn an verschiedene Lösungswege durch. Flexibilität und Offenheit in der Konzeptphase führen oft zu den wirtschaftlich und ökologisch besten Ergebnissen.

Planungsphase: Vom Konzept zur Baugenehmigung

Nachdem wir das Objekt am Doormannsweg als besonders geeignet für eine Kombination aus Modernisierung und Aufstockung identifiziert hatten, beauftragten wir das Architekturbüro keenco³ als Planer. Im engen Schulterschluss fanden sämtliche Abstimmungen mit Behörden und Fachämtern statt, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen Erhaltungsverordnung in Hamburg.

Diese beinhaltet eine zusätzliche Genehmigungspflicht für Abrissmaßnahmen, Umbau und Modernisierungen, die zu einer Steigerung des Wohnwerts und damit zu Mietsteigerung führen könnten. Damit stellt sie besonders hohe Anforderungen an Bauvorhaben und Planungsprozesse. Ziel ist es, die angestammte Wohnbevölkerung vor Verdrängung zu schützen.

Ein konkretes Beispiel: Der Neubau eines bisher nicht vorhandenen Aufzugs war nicht möglich. Dadurch waren mehrere Umplanungen notwendig. Durch intensiven Austausch mit der Behörde konnten jedoch andere wichtige Maßnahmen genehmigt werden, darunter die zeitgemäße Sanierung des Bestands und die Umstellung von Gas auf Fernwärme.

Ein weiterer Zeitfaktor im Genehmigungsprozess bestand darin, dass die Holzbauweise bei städtischen Projekten oft noch neu ist. Vor allem im Hinblick auf den Brandschutz bestand großer Informationsbedarf auf Behördenseite. Unsere Lösung hierfür war, den Dialog mit den Behörden aktiv und möglichst früh zu suchen und zu erklären, dass wir streng nach der Muster-Holzbau-Richtlinie vorgehen. Hierbei erklärten wir auch die Vorteile der Holzbauweise.

Holz ist deutlich leichter als konventionelle Baustoffe, ermöglicht große Spannweiten und ist in diesem Fall statisch passend. Zudem beschleunigt die Holzbauweise die Bauzeit deutlich, weil sich Holzbauteile gut vorfertigen lassen. Daher erwies sich die geplante Konstruktion aus Massivholzwänden, Hohlkörperdecken und Massivholzdach als optimal.

Konkrete Handlungsempfehlung: Informieren Sie sich bereits vor Projektbeginn über die lokalen Regulierungen. Nehmen Sie frühzeitig Kontakt zur zuständigen Behörde auf und sprechen Sie mögliche kritische Punkte proaktiv an. Jeder Bezirk – nicht nur in Hamburg – bringt individuelle Anforderungen mit sich. Bei innovativen Bauweisen wie Holzbau: Nutzen Sie etablierte Richtlinien als Grundlage für den Dialog. Prüfen Sie zudem frühzeitig Förderprogramme für nachhaltige Bauweisen. In Hamburg beispielsweise gibt es gezielte Fördertöpfe für Holzbau und Backstein.

Umsetzung: Generalunternehmer und Baustart

Nach erteilter Baugenehmigung entschieden wir uns dafür, Implenia als Generalunternehmer des Projekts zu beauftragen. Der Immobiliendienstleister verfügt über große Erfahrung bei vergleichbaren Projekten und ist daher für uns der ideale Partner. Das Unternehmen übernahm die Konzeption und die Planung des zeitlichen Ablaufs in enger Abstimmung mit uns.

Eine besondere Herausforderung war im Rahmen dessen die Schnittstelle zwischen Neubau und Bestand: Die Holzbau-Aufstockung erfordert einerseits eine frühe, detaillierte Planung, um die vorgefertigten Bauteile millimetergenau fertigen zu können. Andererseits zeigen sich im Bestand viele bauliche Gegebenheiten erst beim Öffnen und Entkernen der Wohnungen.

Zwar wurden vorab Bestandsstatiken analysiert und Begehungen durchgeführt, doch da die Wohnungen zum Zeitpunkt der Planung noch bewohnt waren, blieb der Blick auf viele Details verwehrt. Dieser Balanceakt zwischen präziser Vorplanung im Holzbau und notwendiger Flexibilität im Bestand macht deutlich, wie wichtig eine enge Verzahnung von Planung und Ausführung ist.

Eine besondere Rolle spielt dabei die Qualitätssicherung der Holzkonstruktion bei der Aufstockung. In Kooperation mit dem Institut für Baukonstruktion und Holzbau (iBHolz) der Technischen Universität Braunschweig begleiten wir das Projekt wissenschaftlich. Im Fokus stehen der bauzeitliche Witterungsschutz sowie Fragen der Holzbefeuchtung und -rücktrocknung.

Ein konkretes Beispiel: Beim Projekt wurde der Einsatz eines sogenannten „Wet Guard“ getestet. Dabei handelt es sich um eine spezielle Folie, die das Holz während des Baus vor Witterungseinflüssen schützt. Die gewonnenen Erkenntnisse fließen in künftige Projekte ein und tragen zur Weiterentwicklung nachhaltiger Bauweisen bei.

Unsere Empfehlung: Beziehen Sie Planer und Baupartner so früh wie möglich mit ein, am besten bereits in der Konzeptphase. Eine enge Zusammenarbeit ist hier essenziell. Gerade die Schnittstellen zwischen Aufstockung und Modernisierung des Bestands verlangen ein eingespieltes Team mit kurzen Kommunikationswegen. Regelmäßige Abstimmungsrunden schaffen Klarheit und sichern die wirtschaftliche und technische Umsetzbarkeit.

Technische Komplexität im Bestand

Bestehende Immobilien nachzuverdichten bedeutet ein hohes Maß an Präzision und Planung, da der verfügbare Platz nicht nur durch das Gebäude selbst, sondern auch durch umliegende Grundstücke und Immobilien eingeschränkt ist. So stellten die beengten Verhältnisse auf dem Grundstück die Baustellenlogistik vor besondere Herausforderungen: Das Grundstück grenzt direkt an öffentliches Straßenland, die Bebauung ist dicht und der verfügbare Platz auf der Baustelle somit begrenzt. Daher wurden beispielsweise, anders als bei Neubauprojekten, temporär Kräne eingesetzt, um den knappen Platz optimal zu nutzen.

Ein weiterer Unterschied zum Neubau: Die Arbeiten im Bestand erfolgen oft in sehr kleinen Bauvolumina und aufgrund der verschiedenen Bauphasen stückweise. Ein konkretes Beispiel: Fliesenleger hatten teilweise nur acht eher kleine Bäder pro Bauabschnitt zu bearbeiten. Nicht jedes Unternehmen ist auf solche kleinteiligen Einsätze spezialisiert oder aus wirtschaftlicher Sicht daran interessiert, da z. B. auch häufigere Anfahrten notwendig sind. Hier sind besonderes Verhandlungsgeschick, ein gutes Netzwerk an vor allem regionalen Fachfirmen und ein sehr gutes Lean-Management gefragt.

Eine weitere Herausforderung im Bauprozess war die Führung neuer Leitungen für Heizung, Abwasser und Trinkwasser bei der Aufstockung. Diese erforderte eine besonders detaillierte Planung, um in den neuen Wohnungen möglichst wenig Raum zu verlieren.

Praxis-Tipp: Planen Sie bei Bestandsprojekten ausreichend Zeit für die Vorbereitungsphase ein, mindestens 20-30 % mehr als bei Neubauten. Bauen Sie sich ein flexibles Netzwerk spezialisierter Fachfirmen auf, die auch kleinteilige Arbeiten übernehmen. Stellen Sie zudem sicher, dass im Projektteam spezialisierte Fachkenntnisse in Statik, Bauphysik und Haustechnik vorhanden sind. Die Koordination der Gewerke ist bei stückweiser Arbeit im Bestand besonders anspruchsvoll: Fällt ein Gewerk aus, verzögert sich der gesamte Bauablauf.

Baukosten:

Die Baukosten belaufen sich auf ca. 13 Mio. Euro.

Mietkosten:

Aufstockung: Kaltmiete ab 20 Euro/qm

Modernisierung: Kaltmiete zwischen 9 und 14 Euro/qm.

Die Miete wird im Rahmen der sozialen Erhaltungsverordnung beibehalten.

Sozialverträgliche Sanierung und Mietermanagement

Ein Gebäude im laufenden Betrieb zu erweitern und zu sanieren, während Mieter*innen in den Wohnungen leben, ist vor allem eine logistische und soziale Herausforderung − sowohl für uns als Vermieter als auch für Implenia als Ausführende. Die Maßgabe lautete, die Belastungen für Mieter*innen und Nachbarschaft so gering wie möglich zu halten.

Die Alternative wäre gewesen, den gesamten Bestand freizuziehen, also alle Mieter*innen gleichzeitig zum Auszug zu verpflichten. Dieses Vorgehen wird häufig bei vergleichbaren Bestandsprojekten gewählt und hätte das Bauen deutlich vereinfacht. Wir haben uns aber bewusst für den sozialverträglichen Weg entschieden.

Unsere Lösung war daher, die Bauarbeiten in fünf klar definierten, aufeinander abgestimmten Bauabschnitten zu organisieren. Für jeden Bauabschnitt stellten wir ausreichende Ausweichwohnungen aus unserem Bestand bereit. Wir organisierten und bezahlten die Umzüge und waren individuell mit den Mieter*innen im Austausch. Diese mussten das Quartier nur für sechs bis acht Wochen verlassen und konnten zum alten Mietpreis wieder in ihre Wohnung zurückkehren. Viele Mieter*innen freuen sich, nach den Arbeiten in eine komplett modernisierte Wohnung zurückzukehren. Andere wiederum nahmen das Angebot nicht an. Diese Wohnungen stehen nach Fertigstellung zur Vermietung frei.

Doch auch für diejenigen Mieter*innen, deren Wohnungen gerade nicht im aktuellen Bauabschnitt lagen, war der Alltag herausfordernd: Sie mussten über eine Baustelle gelangen, um in ihre Wohnungen zu kommen und waren mit Einschränkungen durch Baulärm und Staub konfrontiert. Diese Belastungen müssen gut gemanagt und frühzeitig kommuniziert werden.

Dabei war es besonders wichtig, nicht nur die unvermeidbaren Einschränkungen, sondern auch die entstehenden Chancen klar zu kommunizieren, um Vertrauen und Akzeptanz bei Mieter*innen zu schaffen. Dazu zählten konkrete Anreize wie die Ausstattung mit neuen Küchen, gezielte Unterstützung bei individuellen Ausbauten sowie bessere Wohnoptionen. So profitieren etwa mobil eingeschränkte Mieter*innen von der Möglichkeit, in eine barrierearme Erdgeschosswohnung zu wechseln.

In erster Linie zählte aber das Argument, nach der Modernisierung zum gleichen Mietpreis in eine komplett neue, moderne Wohnung ziehen zu können.

Wichtig war in der gesamten Kommunikation, nicht nur die Mieter*innen selbst, sondern auch die Nachbarschaft aktiv einzubeziehen. Die Kommunikation erfolgte gemeinsam mit Implenia direkt auf Baustellenebene: Wir führten Informationsveranstaltungen durch, zu denen viele Menschen kamen. Auch zwischendurch konnten während der gesamten Bauphase Fragen direkt vor Ort durch Implenia geklärt werden. Hier befanden wir uns stetig im engen Austausch.

Unsicherheiten bezüglich Bauablauf und Terminierung wurden durch diese regelmäßige, proaktive Kommunikation sowie die Bereitstellung von festen Ansprechpartner*innen abgebaut. Dies führte zu deutlich weniger Problemen als erwartet, weil alle Beteiligten stets Bescheid wussten oder jederzeit nachfragen konnten. Die Kommunikation auf Baustellenebene hat sich in diesem Fall bewährt. Bei größeren Baustellen mit deutlich mehr Wohnungen sollte die Kommunikation noch größer gedacht werden.

Unsere Empfehlung: Etablieren Sie von Projektbeginn an eine transparente, proaktive Kommunikationsstrategie mit allen Beteiligten, mit Mieter*innen und Nachbar*innen. Kommunizieren Sie nicht nur Einschränkungen, sondern auch konkrete Verbesserungen und Chancen. Diese vertrauensbildenden Maßnahmen reduzieren Widerstände und schaffen Akzeptanz. Das ist gerade im urbanen Raum unverzichtbar.

Ausblick: Bestandsentwicklung als Zukunftsmodell

Das Projekt am Doormannsweg zeigt exemplarisch, wie nachhaltige Bestandsentwicklung funktionieren kann. Es beweist, dass ökologische Verantwortung, soziale Verträglichkeit und wirtschaftlicher Erfolg miteinander vereinbar sind, auch in Zeiten gestiegener Baukosten, komplexer Genehmigungsverfahren und gestiegener Anforderungen der Mieter*innen.

Für uns ist dieses Projekt der Auftakt für weitere Bestandsprojekte. Wir prüfen bereits ähnliche Möglichkeiten an anderen Standorten unseres Portfolios. Das Ampelsystem zur Bewertung unseres Bestands hilft dabei, die vielversprechendsten Objekte zu identifizieren. Die Erfahrungen aus dem Projekt am Doormannsweg fließen direkt in die Planung künftiger Vorhaben ein. Dabei wird deutlich: Nachverdichtung ist kein Kompromiss, sondern eine Chance − für Bestandshalter, Mieter*innen und die urbane Entwicklung gleichermaßen.

Olaf Schmidt ist Leiter Bau und Instandhaltung bei der ROBERT VOGEL GmbH & Co KG, einem Hamburger Immobilienunternehmen mit rund 1.900 Wohnungen im Bestand.

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Warum das wichtig ist

Die Funktionsfähigkeit der Schieneninfrastruktur ist für die Immobilienwirtschaft kein bloßes „Randthema“, sondern ein entscheidender Standortfaktor. Wenn die Deutsche Bahn (DB) durch marode Gleise und Unpünktlichkeit die Anbindung ganzer Regionen gefährdet, sinkt die Attraktivität von Wohnquartieren für Pendler und damit der Wert des Portfolios.

Der Vortrag von Wolfgang Weinhold (DB Infrago) auf dem 15. Mainzer Immobilientag zeigt jedoch eine strategische Parallele auf, die weit über den Gleisbau hinausgeht: Das Modell der „Generalsanierung“. Es ist eine radikale Antwort auf den Sanierungsstau, die auch für große Wohnungsbestände als Blaupause dienen kann. Statt sich über Jahrzehnte in kleinteiligen „Flicken-Sanierungen“ im laufenden Betrieb zu verlieren, setzt die Bahn auf die totale, aber zeitlich extrem komprimierte Sperrung, um in einem Bruchteil der Zeit ein qualitativ besseres Ergebnis zu erzielen.

Für Entscheider in der Wohnungswirtschaft liefert dieses Vorgehen wertvolle Impulse für das Management von Großbaustellen: Effizienz entsteht nicht durch das „Nebeneinanderher“ von Handwerkern, sondern durch die maximale Verdichtung aller Gewerke unter Inkaufnahme kurzzeitiger, radikaler Einschnitte.

Der radikale Bruch mit der alten Baulogik

Bisher agierte die Bahn wie viele Wohnungsverwalter: Man repariert hier eine „Weiche“, tauscht dort ein „Kabel“ und versucht, den Betrieb irgendwie aufrechtzuerhalten – meist nachts oder eingleisig. Weinhold konstatierte trocken, dass dieses fragmentierte Vorgehen für die schiere Menge der Aufgaben nicht mehr stabil funktioniert.

Die Lösung der DB Infrago heißt „Generalsanierung“. Das bedeutet:

• Totalsperrung: Die Infrastruktur wird komplett aus dem Betrieb genommen.
• Bauen im „Konzert“: Alle Gewerke arbeiten parallel. Wenn der Gleisbauer fertig ist, wartet er nicht auf den Signaltechniker, sondern beide sind gleichzeitig auf der Fläche.
• Bauen für die Zukunft: Es findet kein reiner 1:1-Austausch statt; die Anlagen werden leistungsfähiger und zuverlässiger wiederaufgebaut (z. B. schnellere Weichen), um den Betrieb langfristig zu stabilisieren.

Das Unmögliche möglich machen: Die Riedbahn

Das Pilotprojekt für diesen neuen Kurs war die sogenannte Riedbahn zwischen Frankfurt und Mannheim. Weinhold berichtete von dem enormen psychologischen Druck. Doch der „Proof of Concept“ gelang.

Unter extremem Personaleinsatz – in der Spitze arbeiteten 1.400 Menschen und 140 Fahrzeuge rund um die Uhr in Schichten – wurde ein Arbeitspensum bewältigt, das normalerweise ein Jahrzehnt beansprucht hätte. Die Bilanz ist beeindruckend: 120 km Gleise, 150 Weichen und 140 km Oberleitung wurden in Rekordzeit erneuert. Seit der Wiederinbetriebnahme läuft die Strecke ohne außerplanmäßige Unterbrechungen.

Lehren für die Wohnungswirtschaft: Fokus auf „Leit- und Sicherungstechnik“

Ein wichtiger Aspekt für Immobilien-Entscheider ist Weinholds Analyse der Prozess-Hürden. Während der „grobe“ Bau (Oberbau, Lärmschutzwände, Bahnhöfe) das hohe Tempo der Generalsanierung problemlos mitgehen kann, erweist sich die Leit- und Sicherungstechnik (LST) als Achillesferse.

Die Einführung neuer Software und elektromechanischer Komponenten kann mit der Geschwindigkeit des physischen Baus noch nicht Schritt halten.

Dies lässt sich direkt auf die Digitalisierung im Gebäudesektor übertragen: Es nützt wenig, die Gebäudehülle in Rekordzeit zu sanieren, wenn die digitale Infrastruktur (Smart Building, Sensorik) in veralteten, langsamen Planungszyklen stecken bleibt.

Ausblick: Die Welle rollt an

Nach der Riedbahn ist vor der Riedbahn. Die DB Infrago hat nun eine Kleinserie von 40 weiteren Korridoren identifiziert, die nach diesem Muster saniert werden sollen. Für das nächste Jahr sind bereits vier Großbaustellen (u. a. Hamburg-Berlin) in der Vorbereitung. Das Tempo, das die Bahn hier vorlegt, ist das Maximum dessen, was die spezialisierte Bauindustrie derzeit leisten kann.

Fazit

Wolfgang Weinholds Vortrag war ein Plädoyer für den Mut zur operativen Härte. Die Generalsanierung zeigt, dass man Sanierungsstaus nicht durch „Durchwurschteln“, sondern nur durch radikale Prozessumstellungen auflösen kann. Für die Immobilienwirtschaft ist dies eine Ermutigung, bei großen Quartierssanierungen nicht nur auf den kleinsten gemeinsamen Nenner der Mieterbequemlichkeit zu schielen, sondern durch konzentrierte Investitionen die Zukunftsfähigkeit des Bestands in einem Bruchteil der Zeit sicherzustellen.

Kernaussagen zum Mitnehmen

• Paradigmenwechsel: Die DB bricht mit der Logik kurzer Nachtbaustellen und setzt auf die Generalsanierung ganzer Korridore unter Totalsperrung.
• Faktor 4 bei der Effizienz: Während konventionelles Bauen für ein Projekt wie die Riedbahn 16.000 Sperrstunden über 10 Jahre erfordert hätte, wurde dies auf 4.000 Stunden (ca. ein halbes Jahr) verdichtet.
• Gewerke-Parallelität: Schiene, Oberbau, Oberleitungen, Stellwerke und Bahnhöfe werden gleichzeitig saniert, was enorme logistische Synergien schafft.
• Pilotprojekt Riedbahn: Trotz anfänglicher Skepsis (Prädikat „unbaubar“) wurde die Strecke zwischen Frankfurt und Mannheim pünktlich und erfolgreich saniert.
• Spürbare Qualitätssteigerung: Die Pünktlichkeit im Nahverkehr stieg von 68 % auf über 80 %, die technische Note der Anlage verbesserte sich signifikant.
• Achillesferse Technik: Während der physische Bau (Gleise, Schwellen) perfekt skalierbar ist, bleibt die Leit- und Sicherungstechnik (Software/Elektromechanik) das Nadelöhr der Geschwindigkeit.
• Skalierung: Nach dem Erfolg der Riedbahn plant die DB nun 40 weitere Korridore nach diesem Muster; allein 2026 Jahr starten vier Großprojekte.

Kristof Warda

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Acht Aussteller deckten unterschiedliche Lücken ab: Webdyn, Sonexa, Elvaco, Qundis, Relay, Pironex, Solvimus, Engelmann. Der rote Faden: Interoperabilität + Betriebssicherheit + Automatisierung, und zwar so, dass Rollouts bis 2026/27 realistisch bleiben.

Die zentralen Herausforderungen

• Technologiemix statt EIN Standard: wM-Bus/OMS, LoRaWAN, LTE-M, (S)MGP/SMGW – jedes Haus/Quartier hat andere Randbedingungen. Entscheidungen müssen rückwärtskompatibel und skalierbar sein.
• Zeit am Objekt ist knapp: Wiederholfahrten, Testauslesungen und Repeater-Tuning fressen Kapazität. „Green-Check“ bei der Erstmontage wird zum Engpasslöser.
• Silos in der Datenweitergabe: Abrechnung will CSV/FTP, die GLT spricht BACnet/Modbus, IT/Cloud will HTTP/JSON/MQTT – ein Format genügt selten.
• Betrieb ohne Sicht: Unklare Batteriestände, Funklöcher, fehlende Alarme → Datenlücken → Abrechnungsstress.
• Security & Governance: E2E-Verschlüsselung, Schlüsselmanagement, ISO-konformes Betriebsmodell – ohne Vendor-Lock-in.

Wie die Aussteller die Lücken schließen

Webdyn – Funkwege wählen, nicht glauben.
Einordnet, wann wM-Bus/OMS (dichte, „vertikale“ Gebäude) punktet, wann LoRaWAN (Areal/Reichweite) Sinn ergibt, und was OMS 5 (Burst/Splitting, bidirektional, synchron) künftig ermöglicht. Edge-fähige Gateways machen Regelungs-/Downlink-Szenarien anschlussfähig – heute OMS-5-ready planen, schrittweise migrieren.

Sonexa – API-first statt Portalslalom.
Metering-Plattform als Integrations-Layer: Masterdaten-Sync (Project-API), Key-Exchange-API, Measurement-API (gezielte Werte), Parametrization-API (Remote-Konfig, z. B. LoRaWAN), plus Message Queue für hohe Gerätedichten. Ergebnis: weniger Medienbrüche, skalierbare Prozesse.

Elvaco – Datentransport „aus einer Hand“.
Paket aus Sensorik/Gateway, gemanagter Konnektivität (LTE-M mit Fallback), Cloud-Weiterleitung und offenen Zielkanälen (Webhook/API). Ziel: schneller Rollout trotz Fachkräftemangel und frühe Anschlussfähigkeit für zusätzliche Innenraumsensorik (ZEB).

Qundis – Inbetriebnahme zählt.
Gateway/Repeater plus Installations-App mit Live-Feedback (Pegel, Gerätesicht, Qualität). Der „grüne Haken“ im Keller ersetzt die Testauslesung – Zeit halbieren, Zweitfahrten vermeiden, Rolloutkurve planbar machen.

Relay – Hybrid statt Dogma.
M-Bus-Backbone (robust, diagnosefähig) + Wireless-OMS-Empfänger an sinnvollen Punkten → oft ohne Repeater. Datenhoheit bleibt beim Kunden (E-Mail/FTP/eigene Cloud), optional EVE-Plattform mit KI-Plausibilisierung und HK-Abrechnung.

Pironex – Sicht auf Batterien & Funk.
Gateway-Design mit Langlauf-Elektronik, NFC-Auslesung (auch im ausgeschalteten Zustand), Empfangstests, Telemetrie und Batterie-Prognosen. Device-Management/Alarme + REST-API: De-Risking im Betrieb, weniger Überraschungen in der Abrechnung.

Solvimus – Edge-Drehscheibe ohne Cloud-Pflicht.
Ein Gerät bedient gleichzeitig Abrechnung (CSV/FTP), IT/Cloud (HTTP/JSON), Gebäudeautomation (BACnet/Modbus – auch „Secure“). Plus: Aufnahme von Zählern UND Sensorik (OMS) – ein Edge-Knoten, viele Protokollwelten.

Engelmann – Intelligenz beginnt am Endgerät.
Vendor-agnostisches OMS-Gateway mit LTE-M und Ende-zu-Ende-Verschlüsselung (≥ ~12 Jahre Laufzeit) + Plattform für Monitoring/automatisierten Import in die Abrechnung. Neuer HKV erkennt und meldet die Rückenplatte → saubere Stammdaten, weniger Folgekosten.

Was Entscheider:innen jetzt konkret mitnehmen können

• „Primärfunk“ bewusst wählen: Gebäudedichte → wM-Bus/OMS; Fläche/Quartier → LoRaWAN; OMS 5 für künftige Downlinks einplanen.
• Erstmontage industrialisieren: Live-Feedback, standardisierte Workflows, klarer „Go/No-Go“ vor Verlassen des Objekts.
• Edge vor Cloud: Daten formatgerecht parallel verteilen (Abrechnung/GLT/IT) – Cloud als Option, nicht als Zwang.
• Betrieb messbar machen: Telemetrie, Batterie-Prognosen, Alarmregeln, Ticketing-Hooks – TCO sinkt, Abrechnungssicherheit steigt.
• API-Pflicht („no copy & paste“): Masterdaten-Sync, Schlüsselverwaltung, Remote-Parametrisierung und Message-Queues gehören ins Pflichtenheft.

Kurz erklärt (Glossar)

• wM-Bus / OMS: Funkstandard (Open Metering System) fürs Submetering; große Gerätebasis, abrechnungsfest.
• OMS 5 (Burst/Splitting): Neue OMS-Profile mit robusteren Übertragungen, Synchronität und Perspektive auf Bidirektionalität; rückwärtskompatibel zu C-Mode.
• LoRaWAN: LPWAN für große Reichweiten/Areale; kleine Telegramme, Duty-Cycle beachten, für Steuerung Downlinks sauber planen.
• M-Bus (verkabelt): Drahtgebundener Standard im Gebäude; diagnosefähig, reichweitenunabhängig – ideal als Backbone.
• LTE-M: 4G-IoT-Funk mit guter Gebäudedurchdringung und moderatem Energiebedarf.
• Edge-Gateway: Vor-Ort-Knoten, der erfasst, konvertiert und verteilt (CSV/FTP, HTTP/JSON, BACnet/Modbus) – ohne Cloud-Pflicht.
• Message Queue: Ereignis-Warteschlange zur Lastverteilung bei vielen Devices/Datenströmen.
• E2E-Verschlüsselung: Entschlüsselung erst im Zielsystem – schützt Transportwege/Zwischenstationen.
• „Green-Check“ (Erstmontage): App-gestützter Live-Nachweis, dass Gerät→Gateway→Backend zuverlässig läuft – vermeidet Testauslesung/Zweitfahrt.
• NFC-Auslesung: Lokaler Zugriff auf Gerätestatus/Parameter selbst am ausgeschalteten Gateway – hilfreich bei Rollout & Service.

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Autor: Redaktion Wohnungswirtschaft Heute – HEIKOM-Sonderausgabe Startups 2025

Foto: DEUMESS – Frank Schütze / Fotografie Kranert

Der Beitrag Intelligente Datenerfassung: vom Funkprotokoll bis zum „grünen Haken“ im Keller erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

Elvaco zeigt in diesem Kontext ein technisches Angebot, das Verbrauchsmessung, Konnektivität und Sensorik zusammenführen soll, mit dem Ziel, Messdiensten den Übergang zu standardisierter Fernauslesung und zusätzlichen Datenservices zu erleichtern.

Die Herausforderungen

1. Heterogene Digitalisierungsstände
   • Ein Teil der Messdienste arbeitet noch weitgehend manuell, andere nur teilweise digital, wenige durchgängig automatisiert.
2. Ressourcenknappheit bei Montage und Betrieb
   • Fachkräftemangel erschwert aufwendige Installationen und wiederkehrende Vor-Ort-Ablesungen.
3. Technologiewandel und Funkvielfalt
   • M-Bus, wM-Bus, LoRaWAN, NB-IoT, LTE-M: Die Auswahl ist groß, klare Migrationspfade fehlen oft.
4. Regulatorischer Druck
   • EED und FFVAV schaffen Vorgaben zur Fernablesung und Information, die EPBD mit Zero-Emission-Buildings (ZEB) erweitert um Anforderungen an Raumklima-Sensorik.
5. Integrationsaufwand
   • Verbrauchsdaten und künftig Innenraumdaten müssen in Abrechnungs- und ERP-Systeme integriert werden, ohne zusätzliche Medienbrüche zu erzeugen.

Der Ansatz / Die angebotene Lösung

Elvaco ordnet sein Angebot klar als Infrastruktur-Baustein für Messdienste ein: Hardware, Konnektivität und Meter-Data-Management sollen so zusammenspielen, dass Verbrauchs- und Sensordaten mit möglichst wenig Aufwand erfasst und weitergegeben werden können.

1. Drei Messdienst-Typen als Ausgangspunkt

Bruckner unterscheidet drei Profile:

• Klassischer Messdienst
  • Papier, Excel, Vor-Ort-Ablesung, überwiegend manuelle Prozesse.
• Modernisierter Messdienst
  • Teilweise digitale Zähler, aber manuelle Datenerfassung und fragmentierte IT-Systeme.
• Digitalisierter Messdienst
  • Vollständige Fernauslesung, automatisierte Verarbeitung, Schnittstellen in Drittsysteme.

Die Elvaco-Lösungen sollen vor allem den Übergang von den ersten beiden Gruppen in Richtung „digitalisiert“ erleichtern.

2. Hardware und Konnektivität: batteriebetriebene Gateways mit integrierter SIM

Laut Präsentation setzt Elvaco auf batteriebetriebene Geräte mit einer geplanten Laufzeit von bis zu zehn Jahren, die Verbrauchsdaten (z. B. aus M-Bus/wM-Bus-Zählern) einsammeln und über Mobilfunk in eine zentrale Plattform übertragen.

Wesentliche Aspekte:

• Integrierte SIM-Karte (u. a. Deutsche Telekom):
  • Primärtechnologien LTE-M / NB-IoT, mit Fallback-Optionen.
  • Ziel: auch in schwierigen Umgebungen wie Heizungskellern oder Untergeschossen Daten nach außen zu bekommen.
• Einsatzumfelder
  • Neubauten, Nachrüstung im Bestand, Digitalisierung manueller Liegenschaften.

Ergebnis: Zählerdaten sollen ohne zusätzliche SIM-Verträge oder komplexe Vor-Ort-Konfiguration in die Cloud gelangen.

3. Plattform „elvaco evo“ als Meter-Data-Management

Die Plattform elvaco evo übernimmt laut Anbieter folgende Aufgaben:

• Tageswerte-Speicherung
  • Speicherung tagesgenauer Verbrauchsdaten pro Liegenschaft für zehn Jahre (laut Präsentation).
• Device Management
  • Verwaltung und Überwachung der eingebundenen Hardware, inkl. Statusinformationen.
• Schnittstellen
  • Übergabe der Daten in Abrechnungssysteme oder eigene Plattformen des Messdienstes über standardisierte Verfahren (z. B. Webhooks, APIs, SFTP).
  • Ziel ist, kein eigenes Portal „erzwingen“ zu müssen, sondern sich in vorhandene Systemlandschaften einzufügen.

Parallel ist eine Zertifizierung nach ISO 27001 „im Prozess“, um Informationssicherheit und Betrieb der Plattform auditierbar zu machen.

4. EPBD/ZEB: Innenraumqualität als zusätzlicher Use Case

Eine zentrale Folie bezieht sich auf die European Building Directive (EPBD):

• Ab 2028: Neubauten öffentlicher Gebäude (z. B. Schulen, Rathäuser, Kliniken) müssen als Zero-Emission Buildings (ZEB) errichtet werden.
• Ab 2030: ZEB-Pflicht für alle Neubauten.
• Bestandteil: Mess- und Regelgeräte zur Überwachung der Innenraumqualität (IEQ), etwa Temperatur, Luftfeuchtigkeit, CO₂.

Elvaco interpretiert das als zusätzliche Chance für Messdienste:

• Sensorik kann „als Teil des Submeterings“ mit angeboten werden.
• Bestehende Ablese-Services lassen sich um Innenraumdaten erweitern – etwa für Behaglichkeitsnachweise oder zur Unterstützung von Energiemanagement.

Ergebnis: Verbrauchs- und Raumklimadaten könnten über dieselbe technische Infrastruktur erfasst und in Richtung Wohnungsunternehmen oder Betreiber weitergereicht werden.

Warum das wichtig ist

Die Branche steht zwischen mehreren Linien: Fernablesungs-Pflicht (EED/FFVAV), Dekarbonisierungsvorgaben und nun auch ZEB-Anforderungen an die Innenraumqualität. Gleichzeitig fehlen Fachkräfte, und viele Prozesse sind noch nicht durchgängig digitalisiert.

Lösungen, die Montage und Konnektivität vereinfachen, Daten langfristig verfügbar machen und sich über Standard-Schnittstellen in vorhandene Systeme integrieren, reduzieren den Umstellungsaufwand. Dass EPBD künftig zusätzliche Sensorik verlangt, spricht dafür, Messkonzepte nicht nur auf „Ablesen“, sondern auf einen breiteren Datenhaushalt im Gebäude auszurichten.

Einordnung für die Wohnungswirtschaft

Für Wohnungsunternehmen ist Elvaco kein direkter ERP- oder Abrechnungspartner, sondern typischerweise Infrastruktur im Hintergrund des Messdienstes. Trotzdem beeinflusst die gewählte Technik mehrere Punkte:

• Digitalisierungsgrad der Liegenschaften
  • Wie schnell und mit welchem Aufwand können manuelle Liegenschaften auf Fernauslesung umgestellt werden?
• ZEB- und ESG-Fähigkeit
  • Lassen sich zusätzlich zu Verbrauchsdaten auch Raumklimadaten erheben, wenn ZEB/IEQ-Nachweise gefordert sind?
• Datenzugriff
  • Können Eigentümer:innen und Verwalter die Daten (tagesgenau, 10 Jahre) in eigenen Systemen weiterverarbeiten, z. B. für Energieberichte oder Portale?
• Abhängigkeiten und Grenzen
  • Mobilfunkabdeckung im Bestand, Lebensdauer der Batterien, Integration mit bestehenden Zählern (M-Bus/wM-Bus) bleiben praktische Themen, die vor Projektstart geklärt werden müssen.

Was jetzt zu tun ist

1. Digitalisierungsstand erfassen
   • Welche Liegenschaften werden noch manuell abgelesen, wo gibt es bereits Gateways?
2. Regulatorischen Horizont einzeichnen
   • EED/FFVAV-Pflichten und EPBD-ZEB-Anforderungen gemeinsam in die Planung aufnehmen.
3. Messdienst nach Infrastruktur fragen
   • Welche Gateways/Plattformen kommen zum Einsatz?
   • Wie werden tagesgenaue Daten gespeichert und bereitgestellt?
4. Schnittstellenanforderungen definieren
   • In welchen Formaten sollen Verbrauchs- und ggf. Innenraumdaten in die eigenen Systeme fließen?
5. Pilotliegenschaften auswählen
   • Eine manuelle und eine bereits teil-digitalisierte Liegenschaft für einen gemeinsamen Test mit Plug-and-Play-Hardware.
6. ZEB/IEQ-Perspektive mitplanen
   • Bei Neubauprojekten prüfen, ob der Messdienst zusätzlich Raumklimadaten mitliefern kann.

Praxisnutzen / Beispiele

Konkrete Projektzahlen werden im Vortrag nicht vertieft. Aus der Struktur des Angebots lassen sich aber typische Effekte ableiten:

• Messdienste müssen keine eigenen Mobilfunkverträge organisieren; die Konnektivität ist Teil des Gerätepakets.
• Tageswerte stehen laut Anbieter über zehn Jahre zur Verfügung – eine Basis für Analysen, Vergleiche und Reporting.
• Durch die Bündelung von Verbrauchs- und Innenraumdaten über eine Plattform lassen sich zusätzliche Services aufsetzen, ohne parallel neue Datenwege aufzubauen.

Wie stark diese Effekte im Einzelfall sind, hängt von Bestand, Funklage und der Einbindung in bestehende Systeme ab – das wird sich vor allem in Pilotprojekten zeigen.

Fazit

Der Beitrag von Elvaco zeigt, dass Digitalisierung der Verbrauchserfassung und die kommenden Anforderungen an Innenraumqualität zusammen gedacht werden sollten. Das Angebot zielt darauf, Messdiensten eine Kombination aus Plug-and-Play-Hardware, zentralem Datenmanagement und offenen Schnittstellen bereitzustellen.

Für die Wohnungswirtschaft bleibt die Kernfrage: Welche Messdienst- und Technologiepartner helfen am besten dabei, Bestände fristgerecht zu digitalisieren – und gleichzeitig ZEB- und ESG-Anforderungen mit abzudecken? Ein sinnvoller nächster Schritt ist, diese Fragen in einem gemeinsamen Pilot mit klar definierten Schnittstellen und Zielgrößen praktisch zu testen.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Viele Messdienste arbeiten noch mit Papier, Vor-Ort-Ablesung und getrennten Systemen.
• Elvaco bündelt Zähler- und Sensordaten über batteriebetriebene Gateways und eine Cloud-Plattform.
• Tageswerte werden laut Anbieter zehn Jahre gespeichert und per Standardschnittstellen exportiert.
• EPBD-Zero-Emission-Buildings verlangen zusätzliche Innenraumsensorik für Temperatur, Feuchte und CO₂.
• Messdienste können Submetering-Routen nutzen, um Innenraumdaten als Zusatzservice bereitzustellen.
• Wohnungsunternehmen sollten Messkonzepte frühzeitig auf ZEB- und Datenanforderungen ausrichten.

Glossar / Begriffserklärungen

EPBD / Zero-Emission Building (ZEB)
EU-Gebäuderichtlinie. ZEB bezeichnet Neubauten mit sehr geringem Energiebedarf und hohen Anforderungen an Betrieb, u. a. inkl. Messung der Innenraumqualität.

EED / FFVAV
Energieeffizienzrichtlinie (EED) und Verordnung über Fernablesbarkeit von Wärme- und Warmwasserzählern (FFVAV); Basis der Fernablesungs- und Informationspflichten.

Submetering
Wohnungsweise Messung und Abrechnung von Heiz-, Warmwasser- und ggf. weiteren Verbräuchen über Unterzähler in Mehrfamilienhäusern.

Meter-Data-Management (MDM)
Plattform, die Messdaten aus verschiedenen Quellen sammelt, speichert, verarbeitet und an andere Systeme (Abrechnung, ERP, Portale) weitergibt.

Device Management
Verwaltung und Überwachung von Feldgeräten: Status, Konnektivität, ggf. Updates und Alarme.

Innenraumqualität (IEQ)
Kennzeichnung der Qualität der Raumluft und des Raumklimas, typischerweise über Temperatur, Luftfeuchte und CO₂-Konzentration.

Plug-and-Play-Gateway
Vorkonfiguriertes Gerät, das nach Anschluss bzw. Einbau ohne umfangreiche Vor-Ort-Konfiguration Daten einsammelt und weiterleitet.

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Autor: Redaktion Wohnungswirtschaft Heute – HEIKOM-Sonderausgabe Startups 2025

Fotos: DEUMESS – Frank Schütze / Fotografie Kranert

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Im Projekt arbeiten zehn Partnerfirmen und drei Fraunhofer-Institute gemeinsam an ganzheitlichen Lösungen für die Wasserversorgung der Zukunft. Konkrete Use Cases werden in und um GEWOBA-Mehrfamilienhäuser in der Gartenstadt Süd in Bremen erprobt. Parallel zur Weltklimakonferenz startete am 10. November die Datenerhebung. Die Pilotphase ist für drei Jahre geplant.

Städte so zu gestalten, dass die Trinkwasserversorgung langfristig funktioniert, ist eine Herausforderung, die viele Akteure betrifft. Im InDigWa-Projekt haben sich verschiedene Partner aus Forschung, Technologie und Umsetzung sowie aus der Wohnungswirtschaft zusammengeschlossen. Durch die Vernetzung sollen innovative Ansätze für ein zukunftsfähiges Versorgungssystem im Quartier entstehen, das auf urbane Anforderungen und die Folgen des Klimawandels reagiert.

Ziel ist es, übertragbare Modelle für den effizienten, hygienischen und nachhaltigen Umgang mit der wertvollen Ressource Wasser zu entwickeln. Als Basis für die Erfolgsmessung und als Regulationsfaktor für die Wassernutzung dient die digitale Datenerhebung. Sie soll künftig eine effiziente Wassernutzung und ein intelligentes Ressourcenmanagement ermöglichen.

In den vergangenen zwei Jahren wurden im Rahmen von „InDigWa“ vier umsetzbare Use Cases für den Innen- und Außenbereich erarbeitet. Es geht unter anderem darum, wie Regenwasser effizienter für die Bewässerung genutzt werden kann und wie effektiv datenbasierte und digital gesteuerte Maßnahmen in Gebäuden und Wohnungen zum Wasser- und Energiesparen beitragen können.

Datenerhebung für Außen-Use-Cases gestartet

Am 10. November 2025 fiel der Startschuss für die praktische Erprobung der Maßnahmen vor Ort. Im Reallabor in der Gartenstadt Süd in Bremen werden aktuell die Daten für den ersten Use Case im Außenbereich erhoben. Dieser basiert auf einer Zisterne, die gereinigtes Regenwasser speichert und über eine Wetterstation und Sensoren mit neu gepflanzten Bäumen verbunden ist. Die Bewässerung kann dadurch automatisiert, effizient und bedarfsgerecht erfolgen.

Welche positiven Auswirkungen das neben der Wassereinsparung für die Quartiere hat, beschreibt Susanne Bieker vom Fraunhofer-Institut für System- und Innovationsforschung ISI: „Wir haben im Sommer Trockenperioden und müssen aufgrund des Klimawandels zunehmend mit extremen Wetterphänomen wie Starkregen rechnen. Indem wir das Regenwasser auffangen, speichern und nutzen, können wir deutlich dazu beitragen, grüne Quartiere zu bewahren, wertvolle Trinkwasserressourcen zu schonen und zugleich Überflutungsrisiken zu minimieren.“

Auf Quartiersebene Lösungen für ein effizientes Wassermanagement erarbeiten

Zum Auftakt trafen sich die Partner beim Wohnungsbauunternehmen GEWOBA in Bremens Mitte. GEWOBA-Vorstand Manfred Corbach und swb-Vorstand Gunnar Geise drückten gemeinsam als die beiden Bremer Projektpartner zum feierlichen Go-Live der Dashboards auf den Buzzer.

Corbach begrüßt das Projekt und die Umsetzung im GEWOBA-Quartier: „Seit den 90er-Jahren haben wir bereits sehr viele unserer Gebäude gedämmt. Damit konnten wir nahezu 70 Prozent CO2-Austoß im Vergleich zum Ausgangswert von 1990 (gem. dem Pariser Klimaschutzabkommen) einsparen. Wir haben allerdings gemerkt, dass der Grenznutzen jeder weiteren Dämmschicht äußerst gering ist. Mit InDigWa könnten wir unsere Klimaschutz-Instrumente erweitern. Ich freue mich daher darauf, dass die GEWOBA gemeinsam mit den Projektpartnern dazu beitragen kann, nachhaltig und auf Quartiersebene Lösungen für ein effizientes Wassermanagement zu erarbeiten.“

Gunnar Geise ergänzt: „swb hat sich vorgenommen, bis 2035 klimaneutral zu sein. Circa 70 bis 80 Prozent haben wir schon geschafft. Die letzten 20 Prozent werden tatsächlich schwerer und kleinteiliger. Wenn man sich die Einwohnerzahlen anschaut, wird der Bedarf an Trinkwasser außerdem insgesamt steigen und aufgrund klimatischer Einflüsse auch mehr schwanken. Ich bin froh, dass wir uns mit dem Kooperationsprojekt auf den Weg gemacht haben, denn nur gemeinsam werden wir die Ziele erreichen können.“

Datenbasierte Visualisierung des eigenen Wasserverbrauchs

Parallel zu den Maßnahmen im Außenbereich werden aktuell die Innen-Use-Cases vorbereitet. In mehreren Gebäuden steht die Wasserhygiene und der ressourcenschonende Umgang mit der Warmwasserbereitung im Fokus. In ausgewählten Wohnungen werden datenbasierte Analysen genutzt, um Einsparpotenziale im Trinkwasserverbrauch aufzuzeigen.

Damit wird auch ein wichtiger Aspekt der Projektagenda erfüllt: die Bewusstseinsbildung. Denn durch die datenbasierte Visualisierung des eigenen Wasserverbrauchs versprechen sich die Projektpartner bei den Bewohnerinnen und Bewohnern Interesse am Thema und ein aktives Mitwirken zu erreichen.

Inga Sievers

Der Beitrag GEWOBA – Trinkwasserversorgung zukunftsfähig gedacht – Startschuss Pilotprojekt „InDigWa“ erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

In seiner Eröffnungsrede setzte DEUMESS-Vorstand Hartmut Michels den Rahmen: Die HEIKOM wächst – fachlich wie räumlich – und bleibt Marktplatz für Lösungen, nicht nur für Wärme und Wasser, sondern zunehmend auch für Stromthemen im Gebäude. Die Stimmung in der Branche sei solide, die Regulierung gebe Verlässlichkeit; zugleich beschleunigen Automatisierung und KI den Wandel. Das sei eine Chance gerade für Messdienste, die Zugang zu Eigentümern und zur Gebäudetechnik haben.

Inhaltlich spannte das Programm den Bogen von Mieterstrom über Datenfernauslesung bis zu Abrechnung und Service. Für die Wohnungswirtschaft wichtig: Mieterstrom-Modelle, die ohne bürokratische Hürden auskommen (PIONIERKRAFT), Ansätze, die E‑Mobilität in wirtschaftliche, abrechnungsfähige Gesamtkonzepte integrieren (Smart‑Red), sowie Partnerschaften, die digitale Schnittstellen in der Energiewirtschaft zusammenbringen (EINHUNDERT/Officium). „Mieterstrom“ meint dabei die lokale Versorgung von Mieterinnen und Mietern mit vor Ort erzeugtem Solarstrom – mit Potenzial für geringere Nebenkosten und höhere Akzeptanz, sofern Zähler, Abrechnung und Rechtssicherheit passen.

Sehr nachgefragt: die Panels zur „intelligenten Datenerfassung“. Dahinter steckt die Fernauslesung von Zählern – etwa für Wärme, Wasser und Strom – über Funkstandards wie Wireless M‑Bus oder das Weitverkehrsnetz LoRaWAN. Ziel ist Interoperabilität (Stichwort OMS 5), damit Geräte unterschiedlicher Hersteller zusammenarbeiten und Daten ohne Medienbruch in Abrechnung und Energiemanagement fließen. Anbieter wie WEBDYN, Sontex, Elvaco, QUNDIS, später auch Relay, pironex, solvimus und Engelmann zeigten, wie sich Datenhoheit, Batterielaufzeit, Funkreichweite und Schnittstellen im Bestand ausbalancieren lassen. Für Praktiker heißt das: weniger manuelle Ablesung, weniger Fehler, mehr Transparenz – und damit eine belastbare Datengrundlage für Investitionsentscheidungen.

Auf der Software‑Seite ging es um Effizienz statt Großumbau: KUGU präsentierte Energieoptimierung ohne teure bauliche Maßnahmen; Green Fusion den „digitalen Heizungskeller“, der Heizungsanlagen, PV und Speicher über eine Plattform steuert; baeren.io zeigte, wie sich Heizkosten auch auf Fremdgeräten abrechnen lassen – ein Thema der neuen Heizkostenverordnung und ihrer geforderten Interoperabilität. CEOS und arasys adressierten die strategische Ebene: weg von Insellösungen, hin zu offenen, skalierbaren Plattformen mit hohem Automatisierungsgrad – ein Punkt, der vielen Bestandshaltern hilft, Prozesse zu verschlanken und Compliance zu sichern.

Operativ greifbar waren zudem Sicherheit und Auftragsabwicklung: Ei Electronics demonstrierte, wie sich Montage und Wartung von Rauchwarnmeldern systematisch steuern lassen; AssetWork („Monteure per Mausklick“) digitalisiert die Beauftragung bis in Lager- und Montageströme. Dazu kam eine nüchterne Einordnung zu KI aus der Praxis (craft IT): Nicht „ob“, sondern „wie“ – und vor allem „wo“ KI heute schon repetitive Aufgaben übernimmt, ohne die Fachkenntnis der Teams zu ersetzen. Die OMS‑Gruppe erläuterte die neue OMS‑5‑Generation inklusive Lizenzfragen – für Entscheider wichtig, weil sie Standardsicherheit beim Geräteeinkauf schafft.

Dass HEIKOM und DEUMESS die Energiewende aus der Region denken, blieb mehr als ein Slogan: Der Verband vernetzt über 200 meist mittelständische Mitgliedsunternehmen, die mit ihrer Mess‑ und Datenkompetenz bereits mehr als 4,4 Millionen Wohnungen erreichen – ein Pfund, wenn es darum geht, Verbrauchstransparenz zu schaffen, Technik zu steuern und Investitionen wirksam zu machen. Die auf der Messe betonte Innovationspartnerschaft, u. a. mit Fraunhofer und einem begehbaren „Smart‑Haus“-Setup, zeigt, wohin die Reise geht: Lösungen erlebbar machen und in die Fläche bringen.

Fazit nach zwei Tagen zwischen Bühne und Ständen: Die HEIKOM 2025 liefert der Wohnungswirtschaft pragmatische Antworten – von der Datenbasis über die Abrechnung bis zum operativen Betrieb. Wer Dekarbonisierung ernst meint, findet hier Bausteine, die ohne „Big Bang“ funktionieren: interoperabel, skalierbar, abrechnungsfest. Wir bereiten die Inhalte jetzt auf – mit Nachberichten, Einzelartikeln zu den Vorträgen und einem Überblick über die zentralen Pain Points und Lösungswege – in unserer digitalen Sonderausgabe als Medienpartner der HEIKOM.

Kristof Warda

Der Beitrag HEIKOM 2025: Wie die Energiewende im Gebäudealltag organisiert wird erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft.

KI-Workloads treiben die Leistungsdichten in ungeahnte Höhen, während Netze vielerorts ächzen. Wer Rechenzentren heute plant oder betreibt, muss Energieversorgung als strategischen Risikofaktor denken: redundant, messbar, rückgewinnungsfähig. Zahlen, Normen und Praxisbeispiele zeigen, was wirklich funktioniert und wo es brenzlig wird.

Warum Redundanz, Dimensionierung und Erdung über die Betriebssicherheit entscheiden und welche Best Practices jetzt tragen

Generative KI und GPU-Cluster verschieben die Stellgrößen. Laut IEA-EDNA[1] lag der weltweite Stromverbrauch von Rechenzentren 2023 bereits bei rund 323 TWh. Rund ein Drittel davon entfällt schon heute auf KI- und HPC-Workloads, mit weiter steil wachsender Kurve. Die Internationale Energieagentur hält bis 2030 sogar bis zu 2.500 TWh für möglich – mehr als das Sechsfache innerhalb einer Dekade. (1)

Auch im Mikrokosmos einzelner Rechenzentren verändern sich die Parameter dramatisch: Während klassische Hyperscaler-Zonen heute bei etwa 36 kW pro Rack liegen, verlangen neue GPU-Cluster inzwischen 80 bis 100 kW, Tendenz steigend. (1)

Parallel zieht die Regulierung die Schrauben an: In Deutschland gilt seit 2024 die Pflicht, mindestens 50 % Grünstrom einzusetzen, ab 2027 sind es 100 %. Neu errichtete Rechenzentren müssen ab Juli 2026 einen PUE von höchstens 1,2 erreichen; für Bestandsanlagen gilt ≤ 1,5 ab 2027 und ≤ 1,3 ab 2030. (2)

Gleichzeitig bleibt die Blackout-Debatte real. Analysen zu Versorgungssicherheit zeigen: Netzengpässe in europäischen Hotspots verschärfen das Standortrisiko erheblich. Auch in Deutschland ist unsicher, ob alle Rechenzentren die nötigen Standards für Notstrom und Redundanz tatsächlich einhalten. Das ist ein Unsicherheitsfaktor, der politisch wie betrieblich Druck erzeugt. (3)

Die Konsequenz ist eindeutig: Energieversorgung ist längst kein „Facility-Detail“ mehr. Sie ist der zentrale Hebel für Verfügbarkeit, Compliance und Reputation.

Was die Praxis zeigt: Typische Mängel

Prior1 hat die Mängel, die den Experten des Unternehmens in zahlreichen Praxisprojekten aufgefallen sind, systematisch erfasst und analysiert. Die Mängelliste zeigt klare Muster in den Bereichen Stromversorgung, Elektroinstallationen, Erdungsanlagen.

• Redundanzlücken: Redundanzen existieren nur „auf dem Papier“; z. B. n+1 redundante USV-Anlagen greifen auf den gleichen Batterieblock zu.
• Ersatzstromversorgung: Zu klein ausgelegte Netzersatzanlagen (Laststöße bei Übernahme), nicht ausreichende Güte der Ausführungsklasse oder keine dokumentierten Lasttests unter reellen Lastbedingungen.
• Dimensionierungsfehler: Zu knapp bemessene Leitungsquerschnitte (bzw. Nichtbeachtung von Verlegearten) und Sammelschienen, keine belastbare Kurzschlussstrom-/Selektivitätsberechnung, somit nicht erfüllte Abschaltbedingungen, fehlende Leistungsreserven.
• Erdung/Potentialausgleich: Keine homogenen Konzepte mit durchgängiger Vermaschung, Prinzip der ‚kurzen Leitungswege‘ nicht beachtet, unklare Anschlüsse von Anlagenteilen und Schirmungen, fehlende Dokumentationen und Messungen, keine oder nicht ausreichende Differenzstromüberwachungen (Granularität, Allstromsensitivität).
• Installationspraktik & Betriebsunterhaltung: Bauliche Trennung von redundanten Installationswegen, Systemtrennung von Stark-/Schwachstrom und IT-technischen Installationstrassen, Wartungsprobleme durch fehlende Abstände zwischen Anlagen und unzureichende Kennzeichnung, Betriebsrisiken aufgrund nicht durchgeführter Lastübernahme- und Umschaltprozeduren im Redundanzfall, mangelnde Visualisierung von Lastflüssen.

Diese „kleinen“ Mängel können sich im Störfall zu großen Effekten addieren.

Übergeordnetes Risiko: Ausfälle bleiben stromgetrieben

Zwischen 2022 und 2024 gingen rund 70 % der Rechenzentrumsstörungen auf Strom- und Kühlungsfehler zurück, vom USV-Versagen bis zur missglückten Rückschaltung. (4)

Fallbeispiele aus D-A-CH und Europa zeigen, wie unterschiedlich Störungen wirken können. In Wien führte 2022 ein städtischer Einspeisungsfehler kombiniert mit einem internen Umschaltproblem dazu, dass mehrere Racks minutenlang ohne Versorgung blieben, mit Folgeschäden bis auf Anwendungsebene. In Bamberg brannte 2025 ein Umspannwerk. Die angeschlossenen Rechenzentren verfügten zwar über Notstrom, doch teils fehlte die saubere Redundanz, sodass einzelne Services über Stunden offline waren. Und auch Hyperscaler sind nicht immun: Immer wieder kommt es zu Beeinträchtigungen durch fehlerhafte USV-Schaltungen oder Batterieprobleme – ein Risiko, das selbst in hochautomatisierten Umgebungen nicht vollständig ausgeschlossen werden kann. (4)

Lesson learned: Technische Redundanz allein genügt nicht. Getestete Redundanz, selektive Schutzkonzepte und saubere Erdung sind die eigentlichen Game-Changer.

Best Practices: So wird Energieversorgung wirklich resilient

Viele Ausfälle passieren nicht, weil Technik fehlt, sondern weil sie nicht richtig verschaltet, dimensioniert oder getestet ist. Die folgenden Punkte zeigen Schritt für Schritt, wie Sie aus dem Ziel „hoch verfügbar“ konkrete Maßnahmen machen: passender Aufbau der Strompfade, selektiver Schutz, robuste Erdung, saubere Trennung von Energie und Daten sowie regelmäßige, realitätsnahe Tests.

1) Architektur: Redundanzziele konsequent ableiten
Verfügbarkeit ist ein Zielniveau und Architektur die Übersetzung dieses Ziels in Technik. Als Referenzrahmen dienen die EN 50600 und die Tier-Klassifikation des Uptime Institute. Die EN 50600 mit den Verfügbarkeitsklassen VK 3/VK 4 steigert den Trennungsgrad der Strompfade schrittweise; erst VK 4 ermöglicht echte unterbrechungsfreie Wartung. Im Tier-Modell fordert Tier III eine N+1-Auslegung mit „concurrent maintainability“, während Tier IV auf 2N und vollständige Pfadtrennung setzt.

2) Dimensionierung & Schutz
Resilienz entsteht nicht durch doppelte Hardware allein, sondern durch sauber abgestimmte Schutztechnik und belastbare Dimensionierung. Selektive Koordination sorgt dafür, dass bei einem Fehler nur die nächstliegende Schutzeinrichtung anspricht. Dazu gehören korrekt ausgelegte Kurzschlussfestigkeiten sowie Leiterquerschnitte, die auch dauerhafte KI-Lasten sicher tragen.

3) Erdung & Potentialausgleich
Ein vermaschtes Erdungssystem (Mesh-Bonding) mit durchgängiger Schirmführung stabilisiert das elektromagnetische Umfeld und begrenzt Potentialunterschiede und elektromagnetische Störungen. Die technische Belastbarkeit entsteht aus sauberer Dokumentation sämtlicher Erdungs- und Schirmpunkte sowie regelmäßigen Prüfungen nach VDE.

4) Verkabelung & Trennung
Ordnung in der Infrastruktur ist ein Verfügbarkeitsfaktor. Energie- und Datenwege werden physisch getrennt geführt, ergänzt um Brandabschnitte und eindeutige Beschriftungen, die Diagnose- und Eingriffszeiten verkürzen.

5) Monitoring & Testkultur
Gefordert sind Echtzeitmessungen bis in die Unterverteilungen sowie vorausschauende Analytik für USV-Batterien. Ergänzend bilden Kennzahlen die Effizienz- und Wiederverwendungsleistung ab: PUE als Pflichtgröße und der Energy Reuse Factor (ERF) als Maß für nutzbare Abwärme.

Regulatorik & Abwärme: Compliance als Effizienz-Treiber

Die zuvor beschriebenen technischen Maßnahmen gewinnen an Schlagkraft, wenn sie durch klare Vorgaben und Messpflichten gesteuert werden. In diesem Sinne wirkt die Regulatorik als Katalysator: Das Energieeffizienzgesetz (EnEfG) zwingt zur Transparenz und beschleunigt Investitionen in wirksame Architektur, mit PUE-Grenzwerten, Grünstromquoten und Berichtspflichten. (2) Besonders praxisrelevant ist die Abwärmenutzung: Ab Juli 2026 sind in Deutschland mindestens 10 % für neue Rechenzentren verbindlich, inklusive Nachweisen und Schnittstellen zu Wärmenetzen; die Anforderungen steigen schrittweise an. (6)

Best Practices zeigen die Machbarkeit:

• NTT DATA koppelt in Berlin ein bestehendes Rechenzentrum direkt an ein neues Stadtquartier an. Kernstücke sind ein Wärmespeicher mit 300 m³ Volumen und ein Power-to-Heat-Kessel mit 3,6 MW Leistung. Damit lässt sich die Abwärme des Rechenzentrums so aufbereiten, dass sie für bis zu 10.000 Menschen zur Wärmeversorgung nutzbar wird – ein Maßstab, der die Bedeutung von Rechenzentren weit über ihre digitale Funktion hinaus verdeutlicht. (7)
• Ein anderes Beispiel liefert der Green IT Cube des GSI Helmholtzzentrums in Darmstadt: Die wassergekühlte Hochleistungsinfrastruktur erreicht einen PUE-Wert von rund 1,07 und nutzt die anfallende Wärme direkt auf dem Campus. Damit wird nicht nur ein Vorzeigeprojekt für Effizienz geschaffen, sondern zugleich demonstriert, wie wissenschaftliche Rechenleistung und nachhaltige Energieintegration Hand in Hand gehen können. (6)

Zukunftsarchitektur: Microgrids, PPAs, smarte Flexibilität

Wenn Netzanschlüsse zur Engstelle werden, rücken Microgrids in den Fokus: lokal gekoppelte Energiesysteme mit eigener Erzeugung aus Photovoltaik, Wind oder Biomasse, ergänzt um Batteriespeicher und intelligentes Lastmanagement. Solche Verbünde puffern Lastspitzen, halten kritische Verbraucher auch bei Netzschwankungen versorgt und entlasten zugleich das öffentliche Netz, resilient und netzfreundlich. (8)

Für Dekarbonisierung und kalkulierbare Energiekosten setzen Betreiber zunehmend auf Power Purchase Agreements (PPAs), langfristige Stromlieferverträge, die echten Grünstrombezug und stabile Preise über zehn Jahre und mehr sichern, sowohl On-Site als auch Off-Site. Ein aktuelles Beispiel liefert OVHcloud: Mit einem Solar-PPA in Deutschland werden die CO₂-Emissionen des Betriebs spürbar gesenkt. (9)

Flankierend erhöhen KI-gestützte Energiemanagementsysteme die Betriebssicherheit: Sie kombinieren Demand Response, Peak Shaving und präzisere Erzeugungs- und Lastprognosen und verbinden so Resilienz mit regulatorischen Zielen. (8)

Konkrete To-dos zur Verbesserung in Hinblick auf bekannte Mängel (Checkliste)

1. Redundanz real testen: Wer die Energieversorgung im Rechenzentrum zukunftssicher gestalten will, muss an mehreren Stellschrauben gleichzeitig drehen. Dazu gehört vor allem, Redundanz nicht nur zu planen, sondern regelmäßig zu erproben, etwa durch vierteljährliche Last- und Black-Start-Szenarien, dokumentierte Runbooks und vollständige Rückschaltproben. (4)(5)
2. Schutz und Selektivität prüfen: Ebenso entscheidend ist der Schutz der Netzinfrastruktur: Selektive Koordination, Kurzschlussfestigkeit und thermische Reserven von mindestens 25 Prozent sind Pflicht, gerade mit Blick auf die hohen Stromspitzen moderner KI-Lasten. (5)
3. Erdung vermaschen: Ein oft unterschätzter Faktor ist die Erdung. Durchgängige Schirme, klar definierte Übergabepunkte und belastbare Messprotokolle nach VDE bilden das Fundament für eine sichere Infrastruktur. (2)
4. Trassen sauber trennen: Auch die Trassenführung verdient Aufmerksamkeit: Konsequent getrennte Energie- und Datenwege, klare Brandabschnitte sowie eindeutige Beschriftungen und gute Wartungszugänglichkeit verhindern im Ernstfall unnötige Risiken. (5)
5. Monitoring schärfen: Darüber hinaus gilt es, das Monitoring deutlich zu vertiefen, mit Messungen bis in die Unterverteilungen, Batterie-Analytics und KPI-Dashboards, die nicht nur PUE, sondern auch Kennzahlen wie den Energy Reuse Factor (ERF) abbilden. (2)
6. Abwärme-Roadmap hinterlegen: Ein strategischer Blick nach vorn sollte nicht fehlen. Eine Abwärme-Roadmap mit definierten Wärmesenken, Temperatur-Niveaus, Speicherkapazitäten und vertraglich gesicherten Abnehmern (z. B. Stadtwerke oder Quartiere) wird zunehmend zum Standortfaktor. (6)(7)
7. Regulatorik aktiv managen: Schließlich müssen Betreiber die Regulatorik aktiv managen: vom PUE-Pfad über die verpflichtende Grünstromversorgung ab 2027 bis hin zu jährlichen Nachhaltigkeitsberichten. Wer hier frühzeitig Power Purchase Agreements (PPAs) prüft, sichert sich Handlungsspielräume. (2)(9)

Ausblick: Energiearchitektur entscheidet

Mit KI steigt die kritische Abhängigkeit von verlässlicher Energie. Wer heute baut oder ertüchtigt, sollte die Energieversorgung als Produktmerkmal denken: zertifizierbar, testbar, rückgewinnungsfähig, und im Zweifel netzunabhängiger als gestern. Das minimiert Downtime-Risiken, setzt EnEfG-Pflichten smart um und schafft Freiräume für die nächste Dichte-Stufe.

Quellen:

1. https://nachhaltigwirtschaften.at/de/iea/publikationen/2025/iea-4e-edna-bewertung-energieverbrauch-rechenzentren.php
2. https://www.bitkom.org/sites/main/files/2024-01/bitkom-leitfaden-energieeffizienzgesetz-fuer-rechenzentren.pdf
https://www.gesetze-im-internet.de/enefg/__11.html
3. https://www.bundeswirtschaftsministerium.de/Redaktion/DE/Publikationen/Technologie/stand-und-entwicklung-des-rechenzentrumsstandorts-deutschland.html

4. https://uptimeinstitute.com/resources/research-and-reports/uptime-institute-global-data-center-survey-results-2025
https://www.computerweekly.com/de/feature/Stromausfaelle-in-Rechenzentren-Ursachen-und-Vermeidung
5. https://www.tuv.com/content-media-files/germany/pdfs/1558-betriebssicheres-rechenzentrum-gem.-din-en-50600/tuv-rheinland-din-en-50600-leaflet.pdf
https://www.it-schulungen.com/wir-ueber-uns/wissensblog/was-macht-das-en-50600-regelwerk-aus.html
6. https://www.twobirds.com/de/insights/2024/germany/rechenzentren-und-abwaerme-ein-ueberblick-ueber-die-gesetzlichen-vorgaben-zur-abwaermenutzung
https://bytes2heat.de/static/files/Bytes2Heat_Best-Practice-Uebersicht_Jan_2024_deu.pdf
7. https://ch.nttdata.com/newsroom/2025/abwaerme-aus-bestandsrechenzentrum-ermoeglicht-klimaschonendes-waermekonzept
8. https://www.azuraconsultancy.com/de/microgrids-the-future-of-data-center-power/
9. https://corporate.ovhcloud.com/de/newsroom/solar-parc-germany-ppa/

[1] IEA-EDNA: International Energy Agency. Energy Efficient End-use Equipment Technology Collaboration Programme, Electronic Devices and Networks Annex.

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Es gibt kaum eine Materialbranche, in der er nicht schon tätig war: Zement, Beton, Holzbau, Fassadenplatten und Kunststoffverarbeitung. „Und jetzt bin ich wieder in der Grobkeramik gelandet“, sagt Johann Marchner, seit 2020 Country Managing Director der Wienerberger Österreich GmbH. Seine beruflichen Stationen führten den studierten Chemiker zu Unternehmen wie etwa Lafarge, Rehau oder Lasselsberger Ceramics, doch mit der Geschäftsführung am Wienerberg, sagt der 58-Jährige, sei er nun in einem Unternehmen gelandet, das vor mehr als 200 Jahren an genau diesem Standort begonnen hat, Geschichte zu schreiben. Wir treffen ihn im BRICK-Gebäude, Büro im 2. Stock, Blick hinaus auf die grüne Biotope City.

Warum Ziegel?

Weil mich der Baustoff zutiefst fasziniert. Lieschen Müller und Otto Normalverbraucher brauche ich das Gute von Holz nicht zu erklären. Die emotionalen Gründe liegen auf der Hand. Und dass die Sache gar nicht so simpel ist, weil wir zur Erreichung einer nachhaltigen Holzwirtschaft einen massiven Umbau der österreichischen Wälder brauchen, interessiert die meisten schon gar nicht mehr. Beim Baustoff Ziegel wird es schon etwas komplexer. Und mich reizt es, diese Geschichte zu erzählen.

Wie lautet die Erzählung?

Unsere Basis ist Lehm, ich kann den Rohstoff Ton präzise zuordnen, ich weiß ganz genau, wo jeder Ziegel hergestellt wurde, ich habe eine lückenlose Transparenz von der Rohstoffgewinnung bis zum Verbauen auf der Baustelle, und wir haben genug natürliche Rohstoffquellen, um ganz Österreich mit Ziegelbauwerken zu erfreuen. Doch das Beste ist: In der Lebensdauer waren wir immer schon und sind wir auch heute noch unschlagbar. Ziegelbauten halten eine halbe Ewigkeit. Und sie sind so schön und so vielfältig nutzbar, dass wir sie auch wirklich eine halbe Ewigkeit behalten wollen.

Angenommen, die halbe Ewigkeit ist erreicht: Was passiert mit dem Ziegel, wenn er eines Tages nicht mehr benötigt wird?

Ziegel ist ein hervorragender Kandidat für Kreislaufwirtschaft – sowohl im Re-Use als auch in Recycling. Viele Bauten weltweit werden mit Abbruchziegeln alter Häuser errichtet. Da reicht schon ein Blick auf die nominierten Projekte beim internationalen Brick Award. Und auch im Re-Use spielt der Ziegel eine große Rolle, beispielsweise als Ziegelsplitt in Bodensubstraten oder als Schwammkörper in der Schwammstadt, denn als natürlicher Werkstoff ist Ziegel feuchtigkeitsregulierend und gesundheitlich unbedenklich. Wir schaffen also geschlossene Kreisläufe.

Einer Ihrer Ziegel wird nun als Green Brick im Elektroofen Uttendorf in Oberösterreich gefertigt. Wie darf man sich das vorstellen?

Wir haben den bestehenden Gasofen durch einen industriellen Elektroofen von One Joon ersetzt, der mit Ökostrom und Strom aus unser eigenen PV-Anlage am Dach betrieben wird. Außerdem haben wir in Uttendorf eine verbesserte Tonmischung, klimafreundliche Sägespäne als Zuschlagsstoff, neue Wärmepumpen und sogar tischgroße, selbstfahrende Transportfahrzeuge, sogenannte Automatic Guided Vehicles – sehr lustig und sehr effizient! Das Projekt wurde vom Klimafonds New Energy for Austria (NEFI) gefördert und entstand in enger Zusammenarbeit mit dem Austrian Institute of Technology (AIT). Wir haben 30 Millionen Euro in die Hand genommen, um das Werk grün zu machen. Es hat sich gelohnt: Unterm Strich verbrauchen wir 30 Prozent weniger Energie und können im Produktionsprozess rund 90 Prozent CO₂ einsparen.

Unterscheidet sich der elektrogebrannte Ziegel von einem klassisch, also fossil gebrannten Porotherm?

Nein, in keinster Weise. Das Produkt ist absolut das gleiche. Das war auch von Anfang an das Ziel.

Wurde mit dem Porotherm aus Uttendorf schon gebaut?

Im November 2024 haben wir das Werk eröffnet, seit März ist der Porotherm aus Uttendorf nun lieferfähig. Die ersten Baustellen, die nun mit dem Green Brick arbeiten, sind ein Hotelzubau in Tirol, eine Wohnhausanlage in Braunau im Inn, eine Reihenhausanlage in Nussdorf am Attersee, ein Kindergarten in Krems und ein Einfamilienhaus in Gänserndorf.

Wird Wienerberger nun auch seine anderen Werke umstellen?

Das ist mittelfristig das Ziel. Aber wir sind technologieoffen. Es gibt viele Möglichkeiten der Dekarbonisierung. Ich sage mal so: Das Pilotprojekt ist eröffnet, die Produktion läuft. Ab jetzt ist es eine wirtschaftliche Wette mit der Zukunft, denn leider ist aufgrund der fehlenden Kostenwahrheit Strom immer noch teurer als Gas. Ob sich das ändern soll oder nicht, ist eine Frage, die wir uns als Gesellschaft stellen müssen. Denn eines ist klar: Die Ökologisierung wird nicht zum Nulltarif passieren. Die Politik ist gefordert.

Wie lauten Ihre Pläne für die Zukunft?

2021 und 2022 waren gute Jahre für den Ziegel. Der Bedarf nach Corona war mit der Sehnsucht nach Hausbau, Homeoffice und Cocooning so hoch, dass wir nicht einmal in der Lage waren, die gesamten Nachfrage abzudecken. Der Ziegel wurde uns regelrecht aus der Hand gerissen! Mit dem Ukraine-Krieg, der Energiekrise und den steigenden Zinsen kam der große Stopp. Die Baupreise sind in die Höhe geschossen. Die Baubranche ist um 50 Prozent eingebrochen. Auch wir als Ziegelhersteller haben diesen Einbruch 1:1 zu spüren bekommen. In vielen Werken mussten wir die Kapazitäten zurücknehmen. Seitdem versuchen wir, auf Sicht zu fahren. Mein Plan für die Zukunft ist: Wir wollen die prekäre Situation wieder verlassen.

Wann wird Ihnen das gelungen?

Ab 2026 werden wir wieder etwas mehr Aufschwung erleben. Aber ich rechne damit, dass wir noch drei Jahre brauchen, bis wir wieder Normalität erreicht haben werden – vorausgesetzt natürlich, dass die Politik es schafft, die Vertrauenskrise, in der wir alle stecken, wieder aufzulösen.

Gibt es ein Projekt, an dem Wienerberger Österreich gerade tüftelt?

Ja. Wien baut gerade die U2, und schon bald wird die violette Verlängerung auch zum Wienerberg weiterführen. Bester Boden, wie wir wissen! Wir wollen den U-Bahn-Aushub zu Ziegeln weiterverarbeiten. Sowohl für uns als auch für die Stadt Wien wäre das ein fantastisches Vorzeigeprojekt für Kreislaufwirtschaft und Urban Mining. Im Sommer werden wir unseren ersten Prototypen präsentieren – einen Wiener Wandziegel aus dem Aushubmaterial der U2.

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Der Staatspreis wird alle zwei Jahre für herausragende baukulturelle Leistungen durch das Bundesbauministerium und die Bundesarchitektenkammer vergeben und ist die bedeutendste Auszeichnung für Architektinnen und Architekten in Deutschland. Das Verfahren führt das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) durch. Die Bekanntgabe der Preisträgerinnen und Preisträger und die feierliche Preisverleihung fand am 18. September 2025 in Berlin statt.

Ein Zuhause ist, wo wir uns wohlfühlen

Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB), Verena Hubertz hebt die Vorbildfunktion des Projektes hervor: „Ein Zuhause ist, wo wir uns wohlfühlen. Dieses Gefühl endet nicht an der Wohnungstür, sondern bezieht das ganze Quartier mit ein. Im ‚Frankling Village‘ wird dieser Gedanke gelebt.

Das Ensemble ist fast komplett in Holzbauweise errichtet, leistet seinen Anteil bei der Minimierung von CO2-Emmissionen und ist nachhaltig. Gutes Wohngefühl der Bewohnerinnen und Bewohner ist quasi mit verbaut. Als Preisträger strahlt das Projekt nach außen und zeigt, wie unsere Architektur der Zukunft aussehen kann: Inklusiv, bezahlbar und ökologisch.“

Bezahlbares Bauen und Baukultur muss kein Widerspruch sein

Andrea Gebhard, Präsidentin der Bundesarchitektenkammer (BAK): „Jede Bauaufgabe gestaltet Zukunft. Angesichts der Wohnungsbaukrise brauchen wir Lösungen, die nicht nur schnell und günstig, sondern auch ökologisch verantwortlich, sozial verträglich und architektonisch hochwertig sind. Die diesjährigen Preisträgerinnen und Preisträger des Deutschen Architekturpreises zeigen eindrucksvoll, dass bezahlbares Bauen und Baukultur kein Widerspruch sein müssen – sondern durch intelligente Konzepte und mutige Planung Hand in Hand gehen können.“

Mit dem Projekt Franklin Village ist es Sauerbruch Hutton gelungen, ein herausragendes architektonisches wie soziales Leuchtturmprojekt im urbanen Raum zu realisieren. Die Wohnbebauung ist das Herzstück eines neuen Quartiers, das beispielhaft für gelungene Nachverdichtung, durchmischtes Wohnen und exzellente Gestaltung steht.

In einem ehemaligen Militärareal ist ein lebendiges Mehrgenerationenquartier entstanden, das Vielfalt nicht nur verspricht, sondern lebt. Fünf Neubauten und ein sensibel erweitertes Bestandsgebäude fügen sich zu einem Ensemble, das unterschiedlichste Lebensformen integriert: vom Single-Apartment über klassische Familienwohnungen bis zu Clusterwohnungen mit gemeinschaftlicher Nutzung.

Um einen geschützten, mit Bäumen begrünten Innenhof gruppiert, ermöglichen stützenfrei vorgelagerte Laubengänge spontane Begegnungen und fördern nachbarschaftlichen Austausch. Die farbigen Trennwände und Deckenunterseiten der Laubengänge stehen im Kontrast zur grau lasierten Holzfassade und geben dem Hof eine unverwechselbare und heitere Atmosphäre. Mit den großzügigen Freitreppen in den Innenhof entsteht ein Wegekontinuum, das den perfekten räumlichen Rahmen für gelebte Gemeinschaft bildet. Architektonisch überzeugt Franklin

illage durch eine klare, unaufgeregte Sprache und kompromisslose Qualität im Holzbau. Die räumlichen Lösungen zeigen eindrucksvoll, wie Nachhaltigkeit und Gestaltung Hand in Hand gehen können.

Das Ensemble wird nicht nur von seiner Bewohnerschaft genutzt, sondern lädt auch Passanten mit Plätzen unterschiedlicher Qualität zum Verweilen ein. Franklin Village ist mehr als ein Wohnbauprojekt – es ist ein Statement für eine zukunftsfähige Stadtgesellschaft: vielfältig, nachhaltig, schön.

Neben dem Deutschen Architekturpreis vergab die Jury zehn Auszeichnungen mit jeweils 3.000 Euro Preisgeld.

Die große Bandbreite der 192 zugelassenen Einreichungen von 176 Büros und Arbeitsgemeinschaften hat die Jury beeindruckt.

Der Deutsche Architekturpreis reicht bis in das Jahr 1977 zurück und wird seit 2011 vom BMWSB und der BAK gemeinsam ausgelobt und als Staatspreis für Architektur verliehen. Seitdem ist das BBR verantwortlich für das Verfahren und koordiniert den Wettbewerb.

Mit dem Deutschen Architekturpreis werden für die Entwicklung des Bauens beispielhafte Bauwerke ausgezeichnet, die eine herausragende architektonische und baukulturelle Qualität aufweisen und im Neubau oder bei der Sanierung und Modernisierung historischer Bausubstanz von einem vorbildlichen Umgang mit Konstruktion und Material zeugen. Sie sind dem nachhaltigen Bauen in ökologischer, ökonomischer und soziokultureller Hinsicht verpflichtet und tragen positiv zur Gestaltung des öffentlichen Raumes bei.

Von den ausgezeichneten Bauwerken sollen zum einen Anregungen für zukünftige Planungen ausgehen, zum anderen sollen sie die Bedeutung der Baukultur und des nachhaltigen Bauens der Öffentlichkeit näherbringen.

Der Jury des Architekturpreises gehörten an:

Andrea Gebhard, Landschaftsarchitektin und Stadtplanerin, Präsidentin der BAK  //  Dirk Scheinemann, Abteilungsleiter Baupolitik, Bauwirtschaft, Bundesbau, BMWSB  //  Prof. Stephan Birk, Architekt, Stuttgart / München  //  Gustav Düsing, Architekt, Berlin  //  Prof. Donatella Fioretti, Architektin, Berlin / Düsseldorf  //  Martin Haas, Architekt, Stuttgart  //  Prof. Michelle Howard, Architektin, Berlin / Wien

Stellvertretende Preisrichterinnen:

Petra Wesseler, Präsidentin des BBR  //  Andrijana Ivanda, Architektin, Berlin    

Ergebnisse der Jurysitzungen vom 6. Mai und 19. Juni 2025:

Deutscher Architekturpreis 2025 (30.000 Euro):

Projekt: Franklin Village, Mannheim // Verfasser: Sauerbruch Hutton, Berlin  //  Bauherr: Innovatio Projektentwicklung GmbH, Heidelberg / Profund GmbH, Gera

 Auszeichnung (3.000 Euro):

Projekt: Unser Gartenhaus – Haus ohne Zement  //  Verfasser: Florian Nagler Architekten, München  //  Bauherr: Florian Nagler, München

Mit großer Selbstverständlichkeit fügt sich das Gartenhaus in die kleinteilige, gewachsene Struktur des rückwärtigen Grundstücks in München-Pasing ein. Die Setzung des Baukörpers hinter dem Bestandsgebäude ist sowohl räumlich als auch atmosphärisch überzeugend: Der Zwischenraum zwischen Alt- und Neubau ist gut proportioniert, während sich der Gartenbereich hinter dem Gebäude zum angrenzenden Kanal hin öffnet. Die Möglichkeiten des geltenden Baurechts wurden dabei klug ausgeschöpft. Das Projekt steht exemplarisch für die Haltung des „Einfach Bauens“. Es verzichtet bewusst auf komplexe Technik und setzt stattdessen auf passive Prinzipien, robuste Materialien, einfache Aufbauten der Bauteile und eine klare, nachvollziehbare Konstruktion. Entstanden ist ein zurückhaltender, zugleich präzise formulierter Bau, der durch seine handwerkliche Qualität und sorgfältige Materialwahl besticht. Decken und Wände sind in Holz ausgeführt; ergänzt wird die Konstruktion durch Lehm, der als Steinlage zwischen den Balken und als Putz an den Innenwänden Verwendung findet.

Hervorzuheben ist die konsequente Vermeidung mineralischer Baustoffe, es ist ein Haus ohne Zement: Auch die Bodenplatte wurde in Holz ausgeführt, möglich durch die Ausbildung eines Kriechkellers für die Belüftung und den Einsatz von Schraubfundamenten.

Das Gebäude überzeugt durch seine funktionale Organisation. Im Erdgeschoss liegen Eingangsbereich, Büro und Besprechungsraum; im Obergeschoss schließen sich die Arbeitsräume an. Das Dachgeschoss nimmt gemeinschaftlich genutzte Bereiche wie Küche, Stube und eine kleine Wohnung auf – jeweils geprägt von klar gegliederten Raumfolgen. Das Gartenhaus ist ein gelungenes Beispiel für eine ökologisch reflektierte Baupraxis im kleinen Maßstab – leise, präzise und von hoher Gebrauchstauglichkeit im Alltag.“ Fotos: Sebastian Schels

Projekt: Stiftungsensemble: Spore Initiative und Publix, Berlin  //  Verfasser: AFF Architekten, Berlin  //  Bauherr: Schöpflin Stiftung, Lörrach

Projekt: Integratives Familienzentrum des Deutschen Kinderschutzbund e. V., Dresden  //  Verfasser: ALEXANDER POETZSCH ARCHITEKTUREN, Dresden  //  Bauherr: Deutscher Kinderschutzbund e. V. Ortsverband Dresden

Projekt: Mehrzweckhalle Ingerkingen  //  Verfasser: Atelier Kaiser Shen, Stuttgart  //  Bauherr: Gemeinde Schemmerhofen

Projekt: Höllensteinhaus, Viechtach  //  Verfasser: Bergmeisterwolf, Brixen  //  Bauherr: Immobilien Projekt Invest, Karlsruhe

Projekt: Aufstockung NORDGRÜN, Karlsruhe  //  Verfasser: Drescher Michalski Architekten, Karlsruhe  //  Bauherr: NordGrün, Lukas Hechinger, Karlsruhe

Projekt: Das robuste Haus – Mehrgenerationenhaus Görzer Straße 128, München  //  Verfasser: etal. ArchitektInnen PartGmbB Bengtsson Masla Syren, München  //  Bauherr: Görzer128, München

Projekt: Eingangsgebäude LWL-Freilichtmuseum Hagen  //  Verfasser: Schnoklake Betz Dömer  Architekten, Münster  //   Bauherr: LWL, Münster

Projekt: Wintergartenhaus  //  Verfasser: Supertype Group, Berlin  //  Bauherr: Alexandra Flother, Berlin

Projekt: Innovationsfabrik 2.0 Heilbronn  //  /Verfasser: Waechter + Waechter Architekten, Darmstadt  //  Bauherr: Stadtsiedlung Heilbronn

Cathrin Urbanek BAK

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