Das innovative Verfahren setzt auf eine partnerschaftliche Zusammenarbeit aller Projektbeteiligten und bietet durch einen Mehrparteienvertrag besonders bei Großprojekten enorme Vorteile. Das auf die Bau- und Immobilienbranche spezialisierte Beratungsunternehmen Drees & Sommer SE begleitet die Quartiersentwicklung unter anderem als Projektsteuerer und im Bereich des IPA-Managements.

19 Gebäude, 1.700 Wohnungen und eine Vielzahl an Projektbeteiligten

Das Havelufer Quartier in Berlin-Spandau zählt zu den größten Bauprojekten Deutschlands. Trotz dieser Größenordnung, des Baustarts mitten in der Corona-Pandemie und der Lieferengpässe wurde 2022 das Richtfest gefeiert und jetzt der erste Bauabschnitt im Kosten- und Zeitrahmen fertiggestellt. „Dank der integrierten Projektabwicklung konnten wir Verträge, Kapazitäten und Rohstoffe frühzeitig und vor allem langfristig sichern. Ohne einen Mehrparteienvertrag wäre das nicht möglich gewesen. Umso mehr freut es uns, dass unser erster Bauabschnitt als Blaupause für weitere IPA-Projekte in Deutschland dienen kann“, berichtet Luca Bauernfeind, Geschäftsführer der KAURI CAB Development Berlin GmbH.

Alle vier Neubauprojekte im Havelufer Quartier werden im IPA-Verfahren abgewickelt. Das heißt: Alle Schlüsselbeteiligten wie Bauherr, Architekt, Planer und Bauunternehmer haben einen Mehrparteienvertrag unterschrieben. Im Vergleich zu Einzelverträgen teilen sich die Projektbeteiligten in einem Mehrparteienvertrag sowohl die Risiken und die Mehrkosten als auch die Einsparungen. Anreize schaffen, statt Abmahnungen und Nachträge zu schreiben, ist hier die Devise. Aufgrund der Projektgröße wurden für das Havelufer Quartier insgesamt vier Mehrparteienverträge abgeschlossen.

Integrierte Projektabwicklung für viele noch ein Neuland

„Bei der Abwicklung von Bauprojekten verfolgen viele Bauherren hierzulande immer noch eine Stein auf Stein-Logik. Gerade bei Großprojekten hat das oft fatale wirtschaftliche Folgen. Anders bei der integrierten Projektabwicklung: Durch den Mehrparteienvertrag ist der Realisierungspartner frühzeitig mit seinem Know-how eingebunden und alle Vertragspartner verschreiben sich dem Erfolg des Gesamtprojekts. Das sorgt dafür, dass alle an einem Strang ziehen, effizienter zusammenarbeiten und die Kosten- und Terminvereinbarungen präziser einhalten“, erklärt Moritz Schöbel, Projektverantwortlicher für das Havelufer Quartier bei Drees & Sommer.

In Deutschland ist das aus dem angelsächsischen Raum stammende integrierte Projektabwicklungsmodell noch wenig verbreitet. Die Tendenz ist jedoch steigend. Neben einigen Hochbau- und Infrastrukturprojekten, die als Pilotprojekte starteten, ist der erste Bauabschnitt des Havelufer Quartiers das erste fertiggestellte IPA-Hochbauprojekt in Deutschland.

Für Jörn Köster, der als Experte für alternative Abwicklungsmodelle bei Drees & Sommer inzwischen mehrere Kunden und Projekte bei der Anwendung des IPA-Modells begleitet, liegen die Gründe auf der Hand: „Viele sehen in der Risikoteilung ein Warnsignal und beschäftigen sich erst gar nicht mit den Vorteilen des IPA-Modells. Dass es in Zeiten zunehmender Projektkomplexität und wachsender Herausforderungen durch Digitalisierung, Rohstoffmangel und Klimaziele durchaus ein Gewinn sein kann, dafür liefert das Havelufer Quartier jetzt den besten Beweis.“

Ein Quartier für mehr Gemeinschaft

Auch die zukünftigen Bewohner und Mieter des Havelufer Quartiers dürften sich über diesen Projektfortschritt freuen. Schließlich können sie pünktlich in ihr neues Zuhause einziehen. „Rund 80 Prozent der Wohnungen in den fertiggestellten Häusern in der Streitstraße 5-19 ist schon vermietet. In den kommenden Monaten werden weitere Teilprojekte nach und nach fertiggestellt. Wir gehen davon aus, dass auch die restlichen drei IPA-Projekte im geplanten Zeit- und Kostenrahmen abgeschlossen werden“, berichtet Moritz Schöbel.

Die Gesamtfertigstellung des Ensembles ist für Dezember 2024 geplant. Besonders ist dabei nicht nur die Art der Projektabwicklung. Gemeinschaftliches Miteinander, individualisierbarer und bedarfsgerechter Wohnraum und digitale Vernetzung spielen ebenso eine zentrale Rolle wie auch Nachhaltigkeitsaspekte. So entspricht das Quartier künftig dem DGNB Gold-Standard und deckt einen Großteil seines Strombedarfs CO₂-frei und lokal über Photovoltaik auf den Dächern. Eine Quartiers-App unterstützt die Bewohner als smartes Tool und dient gleichzeitig als digitales Nachbarschaftsforum.

Das Gemeinschaftsgefühl wird auch durch Restaurants, Läden und eine Vielzahl von Community-Flächen wie zum Beispiel Urban Gardening-Bereiche, eine anmietbare Profiküche und Co-Working Spaces gefördert und erlebbar. Insgesamt können im Havelufer Quartier nach der Fertigstellung etwa 4.000 Menschen leben.

Madina Kriegel

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Deshalb werden heutige Großbauprojekte auch immer seltener termin- und kostengerecht abgeschlossen. Ein häufiger Grund für die teils drastischen Verzögerungen ist ein wegen zu vieler Verflechtungen dann nicht mehr störungsfrei zu realisierender Brandschutz. 

Zu diesem einstimmigen Ergebnis sind die Experten im Rahmen der VdS-BrandSchutzTage in Köln gekommen. Die Diskussionsrunde zum Thema „Vernetzter Brandschutz – Chancen und Risiken“ hat gezeigt, dass es besonders bei großen und komplexen Gebäuden meist nicht förderlich ist, alle denkbaren technischen Vernetzungen und Abhängigkeiten auch zu realisieren.

Der Fachverband Tageslicht und Rauchschutz e. V. (FVLR) sowie die VdS Schadenverhütung GmbH empfehlen bei großen und komplexen Gebäuden die Steuerung des anlagentechnischen Brandschutzes lieber in kleinen, überschaubaren Flächen und Gruppen umzusetzen und erteilen der großflächigen und multifunktionalen Vernetzung damit eher eine Absage. 

Diese Ansicht kollidiert allerdings immer häufiger mit den Vorstellungen der Bauherren und Architekten, die die modernen Möglichkeiten der vollständigen Vernetzung von Gebäuden, Haustechnik und Brandschutz umfangreich ausschöpfen wollen.

Trendige, einzigartige Bauwerke – natürlich offen, smart und komplett vernetzt. Möglichst viele Systeme sollen miteinander verbunden sein und gemeinsam genutzt werden. Schnell und meist unbemerkt werden dabei die Einsatz- und Funktionsgrenzen einzelner Systeme ausgereizt oder nicht mehr nachvollziehbar hinterlegt.

Damit steigt das Risiko einer Katastrophe drastisch an. Soll nämlich ein System oder Leitungsweg Leistungen für ein anderes zusätzlich übernehmen und fällt dann in der Kette nur eine Komponente, etwa durch Überspannung, falsche Verdrahtung oder überlastete Anschlüsse usw., aus, funktioniert das gesamte Szenario nicht mehr. Der Verlust des vollständigen Brandabschnitts ist im Ernstfall zu erwarten. 

Einfache Vernetzung und übersichtliche Begrenzung

Dipl.-Ing. Thomas Hegger, Geschäftsführer des FVLR, rät allen Planern deshalb zu einer klaren Formel: „Keep it simple, keep it small“. Hegger erklärt diesen Leitspruch: „‚Simple‘ bedeutet: Einzelne Systeme bleiben in sich geschlossen und dadurch möglichst überschaubar.“

Es solle nicht jede Kombination und Mehrfachnutzung ausgenutzt werden, die sich theoretisch anbietet…

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