Der deutsche Wohnungsmarkt gilt allgemein als krisensicher. In Wahrheit gebe es allerdings keine Krisensicherheit, betont Dr. Horst Marschner. Vor dem Hintergrund der Finanzkrise im Jahr 2007 und anhaltenden Diskussionen um eine „Blase“ der Immobilienpreise in Deutschland untersuchte er in seiner Dissertation an der Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der Westfälischen Wilhelms- Universität Münster (WWU) das Risikomanagement der deutschen Wohnungswirtschaft. Er erstmals Stresstests für große deutsche Wohnungsunternehmen entwickelt und Pionierarbeit auf diesem Bereich geleistet. Kathrin Kottke sprach mit Dr. Horst Marschner über mögliche Auswirkungen einer Immobilienkrise für Unternehmen und Privatpersonen.
Steigende Immobilienpreise, Ende der Niedrigzinspolitik und Mangel an preiswertem Wohnraum: Viele Menschen machen sich Sorgen über eine potenzielle Immobilienkrise. Sind diese Sorgen berechtigt?
Dr. Horst Marschner: Ja und nein – man muss genau differenzieren. Die Entwicklung einer Krise mit globalen Auswirkungen, wie wir sie 2007 in den USA erlebt haben, war unter anderem Folge eines spekulativ aufgeblähten Immobilienmarkts – eine sogenannte Immobilienblase. Ob diese Situation sich gegenwärtig wiederholen könnte, ist Gegenstand kontroverser Diskussionen. Für mich ist die Gefahr eines plötzlichen Preisverfalls in Deutschland im Wesentlichen von der Entwicklung der Finanzierungskosten abhängig. Das heißt, sobald die Zinssätze steigen, verwandeln sich die derzeitigen Vorteile von Anlagen im Wohnungsmarkt zu Nachteilen: Der Verkauf von Immobilien und der Neubau von Häusern bricht ein.
Das betrifft vor allem Ballungszentren, in denen Wohnraum und Immobilien seit einiger Zeit immer teurer werden. Wenn sich die Preissteigerungen nicht mehr fortsetzen und die Preise fallen, weil eine entsprechende Nachfrage nach Wohneigentum nicht mehr gegeben ist, erleiden die Eigentümer zunächst einen virtuellen Vermögensverlust.
Was genau bedeutet das?
Dr. Horst Marschner: Das heißt, dass sich der Wert der Mietwohnungen verringert. Solange die Eigentümer aber nicht verkaufen, haben sie die Chance auf eine Wert-Erholung in der Zukunft. Erst bei einem Verkauf würde der Wertverlust realisiert.
Für wen wären solche Entwicklungen problematisch?
Dr. Horst Marschner: Bei den großen Wohnungsgesellschaften können die Wertminderungen zu existenzgefährdenden Entwicklungen führen: Soweit die Unternehmen ihre Wohnimmobilien zu Verkehrswerten – also den Marktpreisen – bilanzieren, haben die Preisschwankungen einen direkten Einfluss auf den Gewinn. Je nach Ausmaß können über bloße Gewinneinbußen hinaus auch Verluste entstehen…
