Eine Million bezahlbarer Wohnungen fehlen im Land. Warum? Die Zahl der Erwerbstätigen lag im Januar mit über 45 Millionen Personen (*1) auf einem Rekordniveau. Die Arbeitslosenquote ist auf den niedrigsten Stand seit mehr als zwei Jahrzehnten gesunken. Die verfügbare Wohnfläche je Einwohner dürfte Ende 2018 mit 46,7 Quadratmetern ebenfalls einen neuen Rekordwert erreicht haben und entgegen der Erwartungen vor zehn Jahren sind wir nicht weniger geworden, sondern haben 2018 erstmals den Wert von 83 Millionen Einwohnern überschritten.
Trotz dieser nicht nur vordergründig positiven Entwicklungen haben immer mehr Menschen, vor allem in den Ballungsräumen, Schwierigkeiten, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Ob das Wohnungsdefizit zum Jahresende 2018 nun bei 0,8 oder einer Million Wohnungen lag, ist unerheblich. Es liegt auf jeden Fall bei mehr als dem doppelten der aktuellen Bautätigkeit. Verschärft wird die Situation durch die Regionalität des Wohnungsmangels. Nach wie vor gibt es in vielen, hauptsächlich ländlichen Regionen in Ost- und Westdeutschland mehr leerstehende Wohnungen als nötig, während vor allem in den wirtschaftlich boomenden Ballungsräumen immer mehr Menschen wohnen wollen. Dort sind Wohnungen knapp und was knapp ist, wird in einem marktwirtschaftlichen System teurer.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ein Teil der Haushalte gut wohnt, während sich andere das Gut Wohnen nur noch begrenzt leisten können oder aus eigenem Einkommen heraus gar keinen Zugang mehr zu einer eigenen Wohnung haben. Gut wohnen in der Regel die, die schon lange in ihrer jetzigen Wohnung leben. Noch besser geht es ihnen, wenn die Wohnung ihnen auch gehört. Dies sind in Deutschland insgesamt zwar rund 45 Prozent, in den kreisfreien Städten aber nur ein Viertel und in den sieben größten deutschen Städten nur ein Fünftel der Haushalte. Wer allerdings neu als Nachfrager in den Wohnungsmarkt einsteigt oder unbedingt eine andere Wohnung benötigt, muss dagegen häufig viel Geld für wenig Wohnung ausgeben. Neben Zuwanderern aus anderen Ländern und Regionen, jungen Erwachsenen, die aus dem Haushalt der Eltern ausziehen wollen, trifft dies auch alle, die aus beruflichen oder privaten Gründen umziehen müssen. Eine Folge dieser Entwicklung ist die seit einigen Jahren sinkende Umzugsrate. Wer nicht unbedingt umziehen muss, bleibt in seiner Wohnung.
Ursachen des aktuellen Wohnungsmangels
Zu einem erheblichen Anteil sind die Probleme der Wohnungsknappheiten in den Städten und damit auch das Gegenstück – die Entleerung ländlicher Räume – langfristige Wirkungen von politischen Entscheidungen fern der Wohnungspolitik. Mit der Liberalisierung der Arbeitsmärkte bleiben heute auch Familien in den Städten. Der Berufseinstieg über Zeitverträge und eher niedrige Einkommen motivieren ebenso wenig wie die gestiegenen Mobilitätskosten zum Umzug aufs Land. Auch der Fortfall bzw. die Absenkung der Subventionen für das Wohnen auf dem Land (Fortfall der Eigenheimzulage ab 2006; Absenkung der Entfernungspauschale ab 2004) machte einen solchen Umzug im Vergleich zu früheren Jahren unattraktiver. Zudem lässt sich die Kinderbetreuung für berufstätige Paare in der Regel in einer Stadt leichter organisieren als im ländlichen Raum.
Als weiterer wichtiger Faktor ist die Akademisierung der Ausbildung festzuhalten. Die Zahl der Studierenden hat von 2007 bis 2017 (jeweils Wintersemester) um 900.000 (46 Prozent) zugenommen. Die Hochschulen liegen überwiegend in den Städten und die dortigen Wohnungsmärkte wurden und werden entsprechend zusätzlich belastet. Nach der Ausbildung versuchen und schaffen viele Absolventen den Berufseinstieg am Ort der Ausbildung. Dieser so genannte „Klebeeffekt“ verschärft den Fachkräftemangel im ländlichen Raum.
Darüber hinaus gab es eine höhere Auslandszuwanderung, als vom Statistischen Bundesamt in Zusammenarbeit mit den Landesämtern vorausberechnet: Über die vergangenen 20 Jahre wurde in den Berechnungen immer eine Nettozuwanderung von nur 100.000 und 200.000 Personen vorgesehen. Lediglich Ende der 1990er-Jahre wurde zusätzlich eine Null-Variante gerechnet. Eine längerfristig höhere Nettozuwanderung schien offensichtlich außerhalb des Erwartbaren. Tatsächlich lag der durchschnittliche Wanderungsgewinn des früheren Bundesgebietes von 1960 bis 1990 bei 185.000 Personen je Jahr. Seit 1991 lag der gesamtdeutsche Wanderungsgewinn bei 298.000 Personen je Jahr…
