Eine Vielzahl von Gemeinden und Städten in Deutschland hat Erhaltungssatzungen nach § 172 Baugesetzbuch (BauGB) mit einem großen räumlichen Geltungsbereich erlassen. Befindet sich auf dem Grundstück, das erworben werden soll, ein abzureißendes Bestandsgebäude, ist daher unbedingt zu prüfen, ob sich das Grundstück in einem Erhaltungsgebiet befindet. Wenn dies der Fall ist, wird es häufig kompliziert. Entschließt sich die Kommune dazu, ihr Einvernehmen zum Abriss eines Gebäudes, das sich im räumlichen Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung befindet, zu versagen, gibt es häufig keine Möglichkeiten rechtlich erfolgreich dagegen vorzugehen. Dies gilt selbst dann, wenn der Bauausschuss der Kommune im Vorhinein signalisiert hat, er werde das Einvernehmen nicht versagen: Schon bei kleineren Bürgerinitiativen, die sich für den Erhalt des Bestandsgebäudes aussprechen, kann sich der politische Wind schnell drehen. Mangels schriftlicher Zusicherung der zuständigen Stelle greift in diesem Fall der Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes meistens nicht.
Inhalt einer Erhaltungssatzung
Es gibt wenig kommunale Satzungen, deren Erlass einfacher ist als eine Erhaltungssatzung. Als Inhalt einer Erhaltungssatzung ist außer der Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs nur vorgesehen, dass angegeben wird, welche der nach § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB möglichen Ablehnungsgründe Anwendung finden sollen. Eine Begründung, wie sie etwa für einen Bebauungsplan vorgeschrieben ist (§ 9 Abs. 8 BauGB), bedarf die Erhaltungssatzung nicht. Es ist auch keine Regelung von Versagungsgründen in der Satzung für den Vollzug des § 172 BauGB erforderlich. Versagungsgründe in kommunalen Erhaltungssatzungen, die von in § 172 BauGB geregelten Versagungsgründen abweichen, sind dabei ohnehin nicht erlaubt. Rechtlich unbedenklich ist es aber, wenn die Kommune deklaratorisch auf die Versagungsgründe des Gesetzes Bezug nimmt oder sie entweder wörtlich oder doch in strenger inhaltlicher Übereinstimmung wiederholt (BVerwG, Urteil vom 03.07.1987 – 4 C 26/85).
Wirtschaftliche Unzumutbarkeit begründet regelmäßig keinen Anspruch auf Abriss
Die Rechtsfolgen der wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung einer Bestandsgebäude sind in den §§172, 173 BauGB für die verschiedenen Arten von Erhaltungssatzungen unterschiedlich geregelt. Während in den Fällen der sog. Milieuschutz- und Umstrukturierungssatzungen (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und 3 BauGB) die wirtschaftliche Unzum…
