Erbbaurecht statt Grundstückskauf – so kann bezahlbares Wohnen möglich werden

Das Erbbaurecht bietet die Möglichkeit, Wohneigentum zu erwerben und dabei die Liquidität zu schonen. Deshalb wird es vielerorts als Maßnahme diskutiert, um mehr Menschen bezahlbaren Wohnraum zu ermöglichen. Das Prinzip: Der Erbbaurechtsnehmer kauft kein Grundstück, sondern erwirbt nur das Recht, auf diesem Grundstück sein eigenes Haus zu bauen oder zu nutzen. Hierfür entrichtet er regelmäßig ein Entgelt an den Erbbaurechtsgeber. Dieses Entgelt ist der Erbbauzins. Wie hoch darf er sein? Und was ist angemessen? – Der Deutsche Erbbaurechtsverband hat die Fakten zusammengestellt.

Das deutsche Erbbaurechtsgesetz besteht seit 1919. Es besagt, dass ein Erbbauzins vereinbart werden kann, aber es sagt nichts über dessen Höhe aus. Diese wird deshalb im jeweiligen Erbbaurechtsvertrag festgelegt. Grundsätzlich gibt es keine Begrenzungen nach oben oder nach unten. So können Erbbaurechte auch vergeben werden, ohne dass der Erbbaurechtsnehmer dafür etwas zahlt. Dies ist beispielsweise manchmal der Fall, wenn damit soziale Zwecke gefördert werden sollen.

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Wohl aber gibt es Richtwerte, an denen sich die Erbbaurechtsgeber orientieren: Die Grundlage für die Berechnung des Erbbauzinses sind üblicherweise der aktuelle Bodenrichtwert oder der reine Bodenwert abzüglich der Erschließungskosten. Hiervon zahlt der Erbbaurechtsnehmer einen bestimmten Prozentsatz pro Jahr. Laut einer Studie des Deutschen Erbbaurechtsverbands lag dieser Prozentsatz für Wohnimmobilien 2017 durchschnittlich bei 3,1, für Gewerbeimmobilien bei 4,3 Prozent und für sonstige Nutzungen bei 3,0 Prozent.

Abweichungen nach oben und unten möglich

Allerdings sind hier Schwankungen möglich. Diese hängen zum einen von der Zielsetzung des Erbbaurechtsgebers ab: Wenn er bestimmte Zielgruppen fördern möchte, um wohnungsbaupolitische Ziele zu erreichen, kann er diesen Gruppen einen günstigeren Zins einräumen. Andererseits sind bei öffentlichen Erbbaurechtsausgebern die Erbbauzinsen verbindlich vorgegeben und liegen dort oft zwischen 4 und 5 Prozent bei privater Nutzung und bei bis zu 7 Prozent für gewerblich genutzte Erbbaurechte.

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